- Статус та особливості використання с / г земель
- Предмет договору
- Обмеження за способом використання ділянок
- Нюанси за термінами оренди
- Як розраховується орендна плата?
- Підстави для розірвання договору
- Нюанси по тексту документа
- Відео: Як правильно скласти договір оренди земельної ділянки?
Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Далеко не кожен може обробляти свою землю, а використовувати її за іншим призначенням неможливо. Тому, найвигіднішим варіантом буде здача в оренду земель сільгосппризначення.
Статус та особливості використання с / г земель
Всі землі діляться на види за їх призначенням . Це робиться для створення особливого правового статусу ділянок різного призначення і їх захисту.
Статус землі визначає не тільки використання такої ділянки, а й його оборот у сфері цивільно-правових відносин.
Всі землі сільськогосподарського призначення займають 39% від загальної площі Росії і мають пріоритетне значення для країни, тому знаходяться під охороною.
Цей статус в повній мірі забезпечує існування товарного виробництва, що дає продуктову безпеку країни. Крім того, переклад таких земель в іншу категорію має особливий порядок.
Для правильного і раціонального використання с / г земля ділиться на:
- пріоритетні (особлива охорона);
- цінні і продуктивні угіддя;
- угіддя гіршої якості або непридатні для сільгосп виробництва.
Цей розподіл по кадастровий оцінкою захистить від нецільового використання земель хорошої якості.
Предмет договору
Сільськогосподарські ділянки - це землі, розташовані за територією населених пунктів і призначені для потреб і цілей сільського господарства. Основна її відмінність - це родючість, здатність виробляти сільгосппродукцію.
Потрібно звернути увагу на документи власника, адже, згідно з п.1 ст.9 ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», земля для укладення договору оренди повинна обов'язково пройти державний кадастровий облік. Тобто, у ділянки повинен бути кадастровий номер .
Відповідно, орендодавець повинен мати правовстановлюючі документи на земельна ділянка , Який він збирається передати в користування.
Орендар може брати в оренду необмежену кількість площ землі.
Предмет договору оренди сільськогосподарських земель може бути повторно зданий в оренду до закінчення терміну, але за наявності згоди від існуючого орендаря.
Сам орендар має право здати в заставу своє право користуватися землею, але на термін оренди. Наприклад, часто відбувається передача цих прав банку, щоб отримати гроші для розвитку сільськогосподарського виробництва. Але це можна заборонити, приписавши це в одному з пунктів договору.
Зразок договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення можна скачати тут .
Обмеження за способом використання ділянок
Одним з принципів обороту землі є збереження її призначення шляхом цільового використання. Це важлива умова, яке слід прописати в будь-якому зразку договору оренди землі сільгосппризначення.
Саме власник повинен вказати на варіанти використання сільгосп площ, адже орендарю все одно яку землю він після себе залишить.
Землі сільгосппризначення повинні використовуватися для:
Якщо не використовувати такі землі не за призначенням, то це тягне за собою юридичні наслідки у вигляді санкцій або навіть позбавлення права власності. Так, якщо більше 3 років використовувати землю не по її мети, то цю власність через суд відберуть у недобросовісного власника.
Нюанси за термінами оренди
Обов'язковим пунктом в договорі оренди землі сільгосппризначення є термін надання в користування. Потрібно обговорити з орендарем і чітко прописати період передачі ділянки в користування.
Відповідно до Цивільного кодексу РФ, сторони по будь-яким угодам має право на свій розсуд визначати основні умови договору. Тобто, сторони в праві самостійно визначати термін оренди.
Однак, дане право при договорі оренди сільгоспземель обмежується федеральним законодавцем.
Виходячи з ФЗ «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», є граничний і мінімальний термін оренди.
Мінімальний термін оренди може визначатися суб'єктом Російський Федерації в залежності від використання землі. Це означає, що в кожному регіоні мінімальний термін оренди, наприклад, для землі наданої для сінокосіння буде різним.
Що стосується максимального терміну, то для всіх він буде однаковим - сорок дев'ять років. Виходячи з цих принципів потрібно визначати термін оренди.
Рекомендується укладати оренду на три роки. Тривалий термін дозволить зберегти верхній цінний шар, забезпечити цільове призначення і недопущення шкідливих впливів. Також це послужить поштовхом для тривалих орендних відносин, а значить, спричинить інвестиції в землю.
Як розраховується орендна плата?
Плата за оренду сільгосп площ слід обов'язково прописувати в угоді, адже це обов'язкова умова.
По суті, цей пункт буде зобов'язувати орендаря платити вам суму оренди, яка повинна визначатися у валюті, а може і продукцією, послугами, поліпшенням предмета оренди.
Розмір орендної плати ніяк не обмежується законодавцем. Але передбачено обмеження щодо перегляду розміру вартості оренди с / г земель. Плату за оренду земельної ділянки можна переглядати тільки раз за рік, не частіше.
Що стосується розрахунків, то сума оренди розраховується виходячи з розміру переданої площі помноженої на вартість користування за одиницю площі. Так виходить середня сума плати, але крім цього вказується загальна вартість за весь час.
Середня сума плати за місяць множиться на кількість місяців оренди і так виходить вартість користування землею за весь час.
Підстави для розірвання договору
Розірвання будь-якої угоди - справа не проста, якщо воно не вирішується в двосторонньому порядку.
Розірвати договір оренди без втрати часу і особливих зусиль можна тільки в разі, якщо і орендодавець, і орендар на це згодні.
В односторонньому порядку договір оренди земельних ділянок с / г призначення здійснюється тільки через подачу позову до суду з відповідною вимогою.
Якщо домовитися зі стороною неможливо, то доведеться йти до суду. Але і тут не все так просто, адже для розірвання договору, а в місці з тим і державної реєстрації в Росреестра, необхідно мати достатні підстави.
Якщо в договорі оренди відсутня регулювання цього питання, то вирішується він на підставі Цивільного кодексу РФ.
Підставою для розірвання договору оренди с / г землі може бути тільки недотримання своїх обов'язків однієї зі сторін. В результаті чого потрібно уважно приписувати ці пункти в договорі.
Підставою для розірвання може бути, наприклад, не внесення орендної плати, нецільове використання землі , Неправильне використання землі, в наслідок чого погіршення якості родючого шару.
Якщо вам перейшла земля, яка вже була обтяжена орендою, то зміна власника не може бути причиною для розірвання угоди.
Нюанси по тексту документа
Здача в оренду землі сільськогосподарського призначення - найпоширеніший варіант використання свого права власності. Але далеко не всі уважно складають такі угоди.
Важливо обов'язково прописати всі основні умови договору з повними уточненнями і вашими домовленостями, тому що саме тоді вони матимуть силу.
Якщо договір буде полягати на термін більше року, а скоріше за все на менше і не вийде, то його доведеться реєструвати в Росреестра.
Крім звичайних умов можна прописати і перехід права власності, після виплати всієї суми, обумовленої в договорі. Таку угоду по суті можна буде розглядати як договір купівлі-продажу з розстрочкою.
Але крім пункту про перехід права власності до нового власника, потрібно буде вказати і всі необхідні умови, які вказуються в договорі купівлі-продажу .
Якщо орендар протягом всього терміну справно дотримувався всі пункти договору, то він має пріоритетне право оренди цієї землі по закінченню терміну вашого угоди.
Зразок договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення можна скачати тут .
Відео: Як правильно скласти договір оренди земельної ділянки?
У відеосюжеті юрист роз'яснює, на що потрібно звернути особливу увагу при укладанні угоди оренди земельної ділянки.
Даються поради, як правильно скласти відповідний договір, які пункти в ньому необхідно обов'язково передбачити, щоб в подальшому без проблем користуватися отриманими ділянкою.
Як розраховується орендна плата?Відео: Як правильно скласти договір оренди земельної ділянки?