Мораторій на землі с / г призначення для чайників і не тільки ...

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Примітка редакції. Публікуємо цікавий матеріал VoxUkraine про питання мораторію на землі, і як він впливає на розвиток сільської місцевості та сільського господарства.

Примітка редакції. Публікуємо цікавий матеріал VoxUkraine про питання мораторію на землі, і як він впливає на розвиток сільської місцевості та сільського господарства.

Мораторій - без перебільшення найбільш гучний і проблемне питання, що супроводжує земельну реформу в Україні. За 15 років своєї історії мораторій став предметом багатьох політичних маніпуляцій, які породили стійкі міфи, однак, відсунули далеко на задній план сам предмет дискусій. В результаті такі прості питання, що саме є предметом мораторію, якої кількості земель та громадян він стосується, які транзакції відбуваються з сільськогосподарськими землями за умов мораторію, - викликають неоднозначні відповіді навіть серед експертів. У цій статті ми надаємо вичерпний огляд нинішньої ситуації: кого і чого стосується мораторій, а також які формальні транзакції відбуваються з землями під час дії мораторію.

Що таке мораторій

Прийнятий 18 січня 2001 року Закон України «Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)» №2242-III встановив, що до врегулювання порядку реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай) Земельним кодексом України власники земельних часток (паїв) тимчасово не можуть укладати угоди з купівлі-продажу, даруванні земельної частки (паю) або іншим способом відчужувати ці частки (паї), ​​- крім передачі їх у спадщину та при викупі земельних ділянок для державних і громадських потреб. Але прийнятий 25 жовтня того ж 2001 року Земельний кодекс (№ 2768-III) не тільки визначив термін такої заборони відчуження до 1 січня 2005 року, а й поширив його як на земельні частки (паї), ​​так і на земельні ділянки для ведення сільського ( фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва незалежно від форми власності. Це і стало називатися «мораторієм на купівлю і продаж земель сільськогосподарського призначення».

Введений як тимчасовий захід в 2001 році, мораторій продовжувався вже 7 разів (у 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012 і 2015 роках), і в даний час діє до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, який повинен був б врегулювати анонсований ще 18 січня 2001 року «порядок реалізації прав громадян і юридичних осіб на земельну частку (пай)», але навіть при цих умовах - не раніше 1 січня 2017 року. Отже, законодавство передбачає не скасує мораторію, як зазвичай кажуть, а прийняття рішення про його продовження або непродовження, а також прийняття окремого Закону України про обіг земель сільськогосподарського призначення. зараз проект закону опублікований на сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру.

Мораторій - це відстрочка (до настання 1 січня 2017 року і вступу в силу закону про обіг земель сільськогосподарського призначення) реалізації права на купівлю-продаж або іншим чином відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення та зміни їх цільового призначення, а також внесення їх до статутних капіталів підприємств.

Скільки земель потрапляє під дію мораторію

Для того, щоб зрозуміти, наскільки масштабним є мораторій, давайте розберемося, скільки землі підпадає під його дію і якої кількості громадян це стосується. Згідно із законодавством, під мораторій підпадають такі категорії земель:

• сільськогосподарські угіддя в державній і комунальній власності - всього 10,5 млн га;
• несільськогосподарські угіддя в державній і комунальній власності - 1,3 млн га;
• незатребувані паї - 16 тис. га;
• земельні частки (паї): 27,7 млн ​​га;
• сільськогосподарські землі ведення товарного сільськогосподарського виробництва у власності: у власності юридичних осіб приблизно 1 млн га, у власності громадян оціночно 500 тис. га.

На Графіку 1 показано розподіл сільськогосподарських земель в Україні. Діаграма зліва показує, що всього під мораторій підпадає приблизно 41 млн га, що становить 96% всіх с / г земель в Україні. Діаграма праворуч уточнює, яким є розподіл земель під мораторієм за категоріями. Як бачимо, 68% підмораторних земель - це земельні паї, які знаходяться в приватній власності. Що ж до землевласників, яких стосується мораторій, то тільки власників паїв - 6,9 млн, а це 16,2% постійного населення України. Переважна більшість таких власників проживають в сільській місцевості.

Графік 1. Розподіл сільськогосподарських земель в Україні

Слід зазначити, що не всі с / г землі підпадають під мораторій; на Графіку 1 ми бачимо, що таких сільгоспземель - 1,7 млн ​​га; це землі в приватній власності, які перебувають у вільному обігу. Під мораторій, наприклад, не підпадають такі категорії сільськогосподарських земель, як для ведення особистого сільського господарства (крім «паїв»), для ведення підсобного сільського господарства, для індивідуального садівництва та ін.

Що дозволено і що не дозволено робити з підмораторних землями

Законодавство дозволяє пайовикам здавати паї в оренду, обмінювати на іншу земельну ділянку, а також залишати пай нащадкам у спадок. У той же час їм забороняється продавати свої ділянки, змінювати їх цільове призначення, вносити права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств і передавати в заставу.

Такі обмеження порушують конституційні права землевласників (а саме статті 14, 21, 22 і 41 Конституції України) і не дозволяють їм розпоряджатися власністю на свій розсуд. Графік 2 показує динаміку транзакцій з сільськогосподарськими землями за 2013-2015 роки. Ми можемо бачити, що найбільше серед них транзакцій оренди; всього за цей період їх було проведено 829,7 тис. і стосувалися вони земель загальною площею 3,5 млн га.

З роками динаміка змінюється. Так, наприклад, в 2014 році було проведено 565,9 тис. Транзакцій оренди площею 2,9 млн га. Слід також зазначити, що частина земель знаходиться в неформальній оренді. Є також спостереження, що після встановлення мінімального терміну оренди тривалістю в 7 років і підвищення земельного податку, реєстрації права оренди різко впали - за даними Міністерства юстиції, на 80% у 2 кварталі 2015 року з порівнянні з 1 кварталом того ж року (з 179, 5 тис. до 36,3 тис.); більш детальна інформація в звіті «Моніторинг земельних відносин в Україні: 2014-2015 рр.» . Слід зазначити, що в 2013 і 2014 роках кількість таких транзакцій в 2 кварталі було більшим, ніж в першому кварталі, і справа не в сезонності.

За інформацією Госгеокадастра, станом на 01.07.2015 в Україні було укладено 4,7 млн ​​договорів оренди сільськогосподарських земель приватної форми власності (паїв) загальною площею 16,6 млн га (середній розмір ділянки в оренду становив 3,6 га), т. е. близько 54% ​​всіх сільськогосподарських земель приватної форми власності. Крім того, було укладено 56 тис. Договорів оренди земель державної форми власності. Площа цих земель оціночно становить 2,5 млн. Га.

У спадок за період з 1 кварталу 2013 по 3 квартал 2015 року перейшло 17,4 тис. Ділянок сільськогосподарського призначення загальною площею 69,3 тис. Га (0,2% приватних сільгоспземель). Шляхом транзакцій обміну і дарування в цей період змінив власників 1041 ділянку сільгосппризначення площею 1069 га.

Що стосується продажу, то в 2014 році загальна кількість угод купівлі-продажу склало 0,03% від всіх транзакцій. За розглянутий на Графіку 1 період було зареєстровано 494 транзакції купівлі-продажу сільськогосподарських земель площею 139,6 га, тобто менше ніж 0,01% від всіх с / г земель приватної власності, які не підпадають під дію мораторію.

Під заставу сільськогосподарські землі майже не передавалися, крім рідкісних випадків в 3 кварталі 2014 і 2 кварталі 2015 року.

Графік 2. Кількість транзакцій з сільськогосподарськими землями за 2013 - 3 квартали 2015 року з зміною власника / користувача

висновки

В Україні понад 96% сільськогосподарських земель підпадають під дію мораторію; ситуація безпосередньо стосується щонайменше 16% громадян. Найбільша кількість підмораторних земель знаходиться у власності пайовиків - близько 68%. Цими землями люди не можуть розпоряджатися на свій розсуд.

Мораторій стримує розвиток сільської місцевості та сільського господарства, оскільки перешкоджає перерозподілу земельних ресурсів до більш ефективному власнику і виробникові, знижує ціну оренди і доходи власників (докладніше див. Статтю «Економічна віддача сільськогосподарських земель в Україні та її розподіл» ), А також обмежує доступ до кредитних ресурсів, і тому повинен бути усунутий якомога швидше.

Для цього різними експертами сьогодні пропонується кілька стратегій: як повне скасування мораторію на всій території України, так і різновиди поступового запровадження ринку (зняття мораторію спочатку з земель державної власності - близько 10,5 млн га, або зняття його з усіх с / г земель, але в пілотних районах - для апробації можливих проблем і особливостей). Ще однією альтернативою є передача питання відкриття ринку і встановлення обмежень на ринку землі в повноваження місцевих (районних) органів влади, як це було запропоновано в статті «Обмеження на ринку продажу земель сільськогосподарського призначення: Міжнародний досвід» .

Для того, щоб поставити крапку в історії з мораторієм, Уряд відповідно до Законом №767-VIII від 10 листопада 2015 року мало до 1 березня 2016 р внести на розгляд Верховної Ради України проект закону про обіг земель сільськогосподарського призначення. Будемо сподіватися, що новий уряд встигне визначитися зі стратегією і внести відповідний законопроект в терміни, що дозволяють депутатам проголосувати його до 1 січня 2017 року.

джерело: VoxUkraine