Іпотека в Німеччині для росіян, як отримати і вигідно інвестувати

1. Процес купівлі нерухомості в кредит по кроках
2. Особливості оформлення іпотеки в Німеччині: вимоги, документи, нюанси
3. Умови по іпотеці в Німеччині для нерезидентів
4. Приклад розрахунку параметрів кредиту від Commerzbank
5. Витрати на оформлення: податки і збори
6. Переваги та недоліки покупки нерухомості в Німеччині
7. У яку нерухомість вигідніше вкладати в Німеччині
8. резюме

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Купівля нерухомості в Німеччині, на відміну від багатьох європейських країн, носить найчастіше інвестиційний характер. Ставки по іпотеці в німецьких банках вважаються одними з найнижчих в Європі, тому багато нерезидентів купують для подальшої здачі нерухомості в оренду або в разі постійного проживання і роботи в цій країні.

В силу політико-економічних чинників відносини між Росією і Німеччиною досить натягнуті, тому відсоток схвалення іпотечних заявок від російських позичальників значно нижче, ніж в інших країнах Євросоюзу. Проте оформити іпотечний кредит на німецьке житло цілком реально при дотриманні ряду умов.

Процес купівлі нерухомості в кредит по кроках

Весь процес від вибору об'єкта нерухомості до повноправного вступу в право власності в Німеччині схожий з покупкою в інших європейських країнах, але має свої відмінні риси.

1. Вибір об'єкта. Знайти підходящий варіант можна самостійно через сайти німецької нерухомості або за допомогою ріелтора (маклера). Для тих, хто не володіє німецькою мовою, а також не знайомий з законодавством Німеччини щодо угод з нерухомістю, рекомендується звертатися до маклерам.

При цьому необов'язково особисте відвідування країни, якщо покупець довіряє своєму представнику. Знайти житла можна на сайтах:

Придбати квартиру або будинок безпосередньо від власника без посередників в Німеччині практично неможливо, так як у всій Європі подібні питання вирішують через агентства нерухомості.

2. Відкриття рахунку в німецькому банку. На відміну від інших країн Європи, в Німеччині потрібна особиста присутність при оформленні банківського рахунку для нерезидентів. Буде потрібно закордонний паспорт і документ про місце реєстрації, перекладений на німецьку мову з апостилем.

3. Оплата завдатку. Даний етап не завжди обов'язковий, але на практиці бронювання об'єкта проводиться саме за допомогою договору про резервування. Сума завдатку складає в середньому 1-2% від вартості житла і гарантує продавцеві вчинення правочину. При відмові від об'єкта завдаток залишається у продавця, за винятком випадків, коли покупець планує придбати житло по іпотеці і отримує негативне рішення від банків. Даний факт обов'язково повинен бути прописаний в договорі. для нерезидентів в Німеччині всі розрахунки проводяться через нотаріуса, який акумулює на своєму трастовим рахунку всі кошти від покупця і перераховує їх продавцеві в повному обсязі після виконання всіх обов'язкових процедур від обох сторін.

4. Подача заявки на кредит. Оформлення іпотеки в Німеччині відрізняється від порядку, прийнятого в інших країнах. У банк подаються не тільки документи на позичальника і придбаний об'єкт, але і договір про бронювання, оформлений у нотаріуса.

5. Реєстрація угоди. У разі позитивного рішення банку оформлення права власності проводиться в 2 етапи:

• Попередня реєстрація: підписання угоди між продавцем і покупцем, подача документів до місцевого суду для перевірки юридичної чистоти і зняття записи з поземельної книги (Grundbuch) про попереднього власника.
• Остаточна реєстрація: після отримання дозволу суду на перереєстрацію, покупець оплачує податок, а вся сума за квартиру перераховується з рахунку нотаріуса покупцеві, потім знову спрямовуються документи в суд для остаточної реєстрації прав нового власника.

Весь процес угоди займає досить тривалий час: до 4 місяців, в деяких випадках більше, якщо нерухомість купується за участю іпотечного кредиту.

Особливості оформлення іпотеки в Німеччині: вимоги, документи, нюанси

При оцінці позичальників-нерезидентів на іпотеку німецьких банки керуються принципом мінімізації ризиків неповернення. Кожна заявка розглядається індивідуально, а умови кредитування формуються на підставі цілого ряду чинників:

Критерії оцінки позичальника Особливості Джерел доходів

• У розрахунок приймаються тільки ті доходи, які отримані в країні;
• підтверджуючий документ мають можливість надати тільки громадяни країни або нерезиденти, які працюють в Німеччині;
• для іноземців необхідно надання довідок про доходи, проте це розглядається банком як непрямий дохід в силу того, що він не може бути перевірений.

Початковий внесок

• для нерезидентів від 40-50% від вартості житла;
• на менший внесок або його відсутність можуть розраховувати тільки місцеві жителі або ті, хто офіційно працює в Німеччині;
• сума власних коштів на покупку житла обов'язково повинна бути розміщена на банківському рахунку;

У німецьких банках в обов'язковому порядку подають запит на інформацію про джерело формування початкового внеску, щоб уникнути відмивання іноземних доходів. Підтвердженням можуть стати документи від продажу наявної нерухомості або накопичення, регулярне надходження яких відображено в банківській виписці.

• банк може відмовити в розгляді заявки, якщо з'являться сумніви в характері походження початкового внеску

Кредитна історія

• Для німецьких жителів всі операції, що проводяться через банк, відображаються в звіті про кредитну історію: від оплати послуг стільникового зв'язку до виплат по кредитах;
• російські документи про кредитний рейтинг банки Німеччини не мають можливості перевірити, але, в будь-якому випадку, вимагають даний документ від потенційних позичальників.

Найпростіший спосіб отримати розширений звіт по кредитній історії - замовити в одному з російських банків, наприклад, в Ощадбанку Росії.

Сума кредиту

• банк, зацікавлений в отриманні прибутку, може встановлювати мінімальне значення кредиту, в середньому від 60000-100000 €

Використання придбаного житла Найбільш лояльні банки до тих об'єктів, які позичальник планує здавати в оренду для отримання додаткового доходу.

Близько 60% населення Німеччини не має приватної власності, а вважає за краще користуватися знімним житлом. Дуже часті ситуації, коли будинок або квартира продаються разом з наймачами житла - в даному випадку покупцеві навіть немає необхідності шукати орендарів, а досить переукласти з ними договір

Страхування

• В обов'язковому порядку страхується житло, що купується;
• страхування життя позичальника є необов'язковим, проте наявність додаткової фінансової захисту підвищить шанси на позитивне рішення банку.

Німецькі банки не встановлюють вікові обмеження в силу того, що в Німеччині прийнято укладення кредитних договорів на короткий проміжок часу. термін іпотеки складає в середньому 5-15 років, але часто договір підписується на 1-5 років, протягом яких діють прийняті умови. Після закінчення цього терміну позичальник може продовжити виплачувати кредит на нових, встановлених банком умовах, або переукласти його з іншим банком.

Для тих, хто отримує дохід за межами Євросоюзу, список документів для розгляду заявки включає наступне:

• закордонний паспорт;
• документ про місце постійної реєстрації, паспорт країни, де оформлено громадянство;
• документи про доходи (крім довідки 2-ПДФО банк запитує лист від роботодавця, де вказані посаду і дохід позичальника);
• документи про кредитну історію (звіти БКІ , Банківські виписки, кредитні договори);
• банківська виписка з рахунку, де розміщений початковий внесок;
• документи на придбаний об'єкт (включаючи договір оренди, якщо житло купується разом з діючими квартиронаймачами).

Подача заявки на іпотеку в Німеччині обов'язкове від імені самого позичальника. Крім розгляду документів, німецькі банки проводять персональна співбесіда.

Умови по іпотеці в Німеччині для нерезидентів

Іпотеку нерезидентам видають такі німецькі банки: Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkasse, RaiffaseenBank, Volksbank. Конкретних умов кредитування не існує, розрахунок параметрів проводиться на підставі сукупності факторів оцінки позичальника.

Процентна ставка плаваюча і прив'язана до індексу Euribor. Але, завдяки, стабільності економіки в Німеччині і практично нульова інфляція, в середньому відсоток за іпотечним кредитом становить 1-3% за станом на 2018 рік, що нижче на кілька пунктів, ніж ставки в тій же Австрії, що знаходиться в безпосередній близькості.

Приклад розрахунку параметрів кредиту від Commerzbank

Параметри Розрахунок, € Вартість житла 200000 Початковий внесок 100 000 Сума кредиту 100 000 Ставка 1,21 Термін кредитування 10 років Щомісячний платіж 885

Дострокове погашення можливе без застосування штрафних санкцій 1 раз в рік в розмірі не більше 5% від залишку основного боргу. У разі повного дострокового погашення банк стягує комісію в розмірі недоотриманих відсотків.

Витрати на оформлення: податки і збори

Крім витрат на перекладача і транспортні витрати, покупець нерухомості несе обов'язкові витрати:

• податок на покупку нерухомості 3,5-6% від вартості: залежить від того, на який федеральній землі розташований об'єкт;
• нотаріальні витрати: в залежності від розміру угоди комісія складає 2-3% (на недорогі об'єкти) або від 1-1,5% (для великих);
• витрати по переоформленню права власності: 0,5-1%;
• послуги ріелтора / юриста / маклера: 3-6%;
• банківські витрати (відкриття рахунку, комісія за розгляд заявки) і оплата страховки за діючими тарифами.

В середньому покупець несе додаткові витрати в розмірі 10-15% вартості житла, що купується.

Переваги та недоліки покупки нерухомості в Німеччині

На відміну від інших країн Євросоюзу, в Німеччині дуже неохоче надаються пільги для власників житла. Отримати тимчасову посвідку на проживання в Німеччині росіянам дуже проблематично з огляду натягнутості відносин з Росією. Найпростіший спосіб - оформлення бізнесу в країні з залученням до роботи місцевого населення.

Придбання нерухомості дозволяє отримати візові пільги: шенгенську мультивізу терміном до 90 або 180 днів на рік.

Крім того, основна частина російських покупців нерухомості звертається за іпотекою в інвестиційних цілях. Здача квартири або будинку в оренду буде повністю покривати платежі по кредиту і комунальні витрати, а також приносити додатковий прибуток.

У яку нерухомість вигідніше вкладати в Німеччині

Для здачі житла в оренду найбільше підходять великі міста: Берлін, Бонн, Мюнхен, Кельн, Гамбург, Штутгарт. У цих містах можна легко знайти орендарів з числа студентів. Невелику студію можна придбати за 7000-10000 €, а здавати її від 300 € в місяць. Найнижча орендна плата в Саксонії і Бранденбурзі.

Договір оренди укладається на термін від 3 місяців до 3 років. Протягом цього часу орендодавець має право підвищити розмір плати не більше 1 рази в рік і не більше 10% від початкового розміру.

резюме

Купівля нерухомості в Німеччину із залученням іпотечного кредиту - досить вигідна інвестиція. Житло можна здавати в оренду, плата за яку буде повністю покривати всі витрати позичальника, включаючи невеликий відсоток по кредиту в 1-3% річних. Однак за останні роки спостерігається зниження лояльності німецьких банків до російських позичальників. Тому для зниження ризиків додаткових витрат рекомендується звертатися в кваліфіковані агентства, що спеціалізуються на нерухомості в Німеччині.