Іпотека без поручителів: як отримати?

1. «Іпотека» і «поручитель»
2. Особливості іпотеки без поручительства
3. Хто такі созаемщики?
4. Документи, необхідні для отримання кредиту без поручителів
5. Коли іпотеку без поручительства отримати важко

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Ще не так давно придбати житло в іпотеку без поручителів було практично неможливо. Але часи меняютcя: розвиток російського банківського сектора, фінансова криза, конкуренція змушують банки шукати нові можливості для залучення клієнтів, і сьогодні така послуга, як іпотека без поручителів пропонується багатьма кредитними установами. Давайте розберемося, як же отримати такий кредит.

Для чого банку потрібно поручительство? Порука - це один із способів забезпечення повернення виданих банком клієнту коштів. У зв'язку з цим кредит без поручителів несе підвищені ризики неповернення, а тому на надання таких послуг може піти далеко не кожен банк.

Характерною рисою іпотеки є досить великий розмір позики, наданої на строк в середньому до 30 років. Акт про може гарантувати, що всі тридцять років людина, яка взяла кредит в банку, буде ходити на роботу і отримувати стабільну зарплату, що дозволяє робити щомісячні внески для погашення боргу без шкоди для своєї сім'ї? Або ж хтось із домочадців серйозно не захворіє і буде потрібно велика сума грошей для лікування? Це життя, і ніхто не може гарантувати її стійкість. Банки ж працюють для отримання прибутку і рідко виступають в ролі благодійників для громадян, так навіщо їм так ризикувати?

Тому цілком логічно, що банки, які не потребують поручительства, практично завжди встановлюють більш жорсткі і категоричні умови, ніж при видачі «гарантійного» іпотечного кредиту. Ось чому, перш ніж зважитися оформляти іпотеку в будь-якому кредитній установі, необхідно скрупульозно вивчити всі умови обраної програми, оцінити її плюси і мінуси, а також свої можливості. Скажемо відразу, що таку «розкіш», як іпотеку без поручителів дрібні банки не зможуть собі дозволити, але ось такі, як Ощадбанк, ВТБ 24, Альфабанк, і інші найбільші кредитори Росії надають уже кілька років.

«Іпотека» і «поручитель»

Обидва поняття регулюються як загальними правилами, закріпленими в Цивільному кодексі РФ (до договору іпотеки застосовуються норми §3 глави 23 ЦК, до поруки - норми §5 тієї ж глави), так і спеціальними законодавчими актами, головним з яких в даному випадку є ФЗ- 102 від 16.07.1998г. «Про іпотеку».

Іпотека - це той же заставу, але поняття іпотеки застосовується до тих правовідносин, де в якості застави використовується тільки нерухоме майно, право власності на яке належить кредитору все той час, поки боржник не розплатиться.

Порука - це правовідносини, в яких крім кредитора і боржника є ще один учасник угоди - поручитель, «вступає в гру» тільки тоді, коли боржник самостійно не зможе виконати зобов'язання. Якщо сказати спрощено, поручитель виступає в якості «заміни» боржника, беручи на себе всі зобов'язання по сплаті боргу.

Застава і поручительство в цивільному праві є окремими видами забезпечення виконання зобов'язань за договором. А з цього можна зробити висновок, що вони можуть використовуватися і окремо, і разом при укладанні угод. Природно, банк вважає за краще використовувати одночасно ці види забезпечення - для того щоб зобов'язання було виконано з більшою часткою ймовірності. Але ось для боржника виконання обох умов далеко не завжди можливо.

Знайти поручителя вдається лише одиницям - не кожен погодиться взяти на себе кабальні умови навіть заради улюбленого родича. До того ж, якщо поручителю доведеться виплачувати борг навіть в повній сумі, це не дасть йому права володіння «оплаченої» їм квартири. Та й не кожну кандидатуру банк буде розглядати для оформлення поруки.

Особливості іпотеки без поручительства

Отже, відсутність поручителів банки компенсують більш складною процедурою оформлення іпотечного кредиту і менш вигідними умовами його отримання:

Не знаєте свої права?

Підпишіться на розсилку Народний Советнік'.
Безкоштовно, хвилина на прочитання, 1 раз в тиждень.

1. Відсотки за таким кредитом вище, термін і сума позики менше. Також може бути вище розмір страховки по кредиту, що стягується з позичальника.
2. Ускладнюється перевірка, яку робить банк по відношенню до особи, що оформляє кредит і об'єкту купівлі-продажу. Наприклад, від продавця квартири, що купується в іпотеку без поручителів, крім правовстановлюючих документів на житло і попереднього договору купівлі-продажу, банк може зажадати також довідку про відсутність заборгованості по квартплаті та інші документи на свій розсуд.

   Для перевірки історії квартири можуть бути запитані додаткові відомості про колишніх власників. Це робиться з метою виключити елемент махінацій з нерухомістю - адже на різних етапах володіння квартирою могли бути присутніми недобросовісні продавці, які не мають право на відчуження нерухомості. Такий факт може бути використаний для заперечування угоди.

3. Одне з можливих вимог банків відноситься до приобретаемому об'єкту нерухомості: він повинен бути побудований і не просто введений в експлуатацію - на нього має бути оформлено право власності. Придбати квартиру в незакінченому будівництві не завжди вийде: додається ризик зриву забудовником термінів здачі, а то і зовсім - заморожування будівельних робіт. Продати такий об'єкт буде вкрай складно і витратно. Позичальник відмовиться виплачувати кредит, а у банку виявиться неліквідний актив, який, можливо, добудують в майбутньому - далекому майбутньому, а може і зовсім залишитися лише як згадка про невдалі інвестиції.
4. Висуваються додаткові умови до процедури оплати. Наприклад, банк не видає гроші на руки покупцеві, а закладає їх у свою банківську комірку.
5. Може бути присутнім умова, що робить неможливим проведення альтернативних угод, а саме: що купується в іпотеку без поручителів житло повинно бути вільним і готовим до заселення. Це означає, що продавець зможе отримати тільки гроші, а не купити собі квартиру замість продаваної. Таким чином, виключаються варіанти із застосуванням схем, де проводиться відразу кілька угод з продажу або обміну.

Зверніть увагу, що в якості застави по іпотечному кредиту банки розглядають не тільки нерухомість, на яку береться кредит, але і будь-яку іншу, здатну виступити рівноцінним забезпеченням.

Хто такі созаемщики?

Ще одним гарантом повернення іпотечних коштів для банку може бути созаемщик кредитуемого особи, який, по суті, виконує роль поручителя, однак при цьому дані поняття аж ніяк неоднакові. Созаємщики - це особи, що розділяють з позичальником обов'язки за кредитним договором. Головна їхня відмінність від поручителів - вони поділяють не тільки обов'язки, а й права, а саме - отримують право на частку в нерухомості, що купується. Созаємщики, в основному, необхідні, коли для оформлення кредиту у основного позичальника не вистачає доходу - і тоді в сукупності враховується дохід і яка притягається особи (або осіб).

У разі якщо позичальник перебуває у шлюбі, то другий з подружжя набуває статусу співпозичальника автоматично: адже все нажите в шлюбі майно належить подружжю на праві спільної власності, так і гроші, якими сплачується кредит, також належать подружжю. Для тих пар, які хочуть уникнути спільної участі в іпотеці або зберегти одноосібне право власності на придбану нерухомість необхідно попередньо «обзавестися» шлюбним договором, де буде чітко проведено поділ майна подружжя та їх доходів.

Крім подружжя в якості позичальників можуть виступати й інші родичі або знайомі, а також організації (наприклад, роботодавець) - в кожному банку свої діючі правила. Созаємщиков може бути кілька (часто дозволяється залучити не більше 3-х чоловік). Зазвичай вони несуть солідарну відповідальність за зобов'язанням (якщо інше не встановлено договором). Зверніть увагу, що банком може бути надано право виключення співпозичальника з договору іпотеки - це може знадобитися, наприклад, після оформлення розлучення. Однак такі варіанти розглядаються в індивідуальному порядку.

Документи, необхідні для отримання кредиту без поручителів

Кожен банк може встановлювати свій пакет документів для потенційного позичальника, проте існує певний набір паперів, який зажадає від вас практично будь-який банк, який би розглядав заявку про видачу іпотечного кредиту без поручителів:

1. Заява за формою, яка встановлюється конкретним банком.
2. Паспорт. Можливо, буде потрібно другий засвідчує вашу особу документ - права, військове посвідчення, закордонний паспорт, пенсійне посвідчення і т. Д.
3. Документ, що підтверджує вашу трудову зайнятість.
4. Документи, що офіційно підтверджують ваше фінансове становище.
5. Документи на нерухомість, що є запорукою: свідоцтво про право власності, документ-підстава виникнення права власності, звіт оцінювача, виписка з держреєстру про відсутність обтяжень, кадастровий і технічний паспорта, оформлене у нотаріуса згода чоловіка на передачу об'єкта в заставу. Можливо, банк попросить і інші документи.
6. У разі залучення созаемщиков будуть потрібні також: їхні паспорти, документи-підтвердження їх трудової зайнятості та фінансового стану.
7. Правовстановлюючі та оціночні документи на нерухомість, на яку береться кредит.
8. Документи, які зможуть підтвердити наявність у вас початкового внеску (до речі, ряд банків в якості першого внеску приймає навіть кошти материнського капіталу) (Див. Іпотека під материнський капітал: які умови початкового внеску?) .

Коли іпотеку без поручительства отримати важко

Існують ситуації, при яких отримати іпотеку без залучення поручителя досить складно:

• Іпотеку оформляє особа, яка не досягла 25 років. Якщо ж за іпотечним кредитом звертається людина віці до 21 років, відмова практично гарантований.
• Ще одним варіантом може бути неможливість оформлення іпотеки чоловіком, що знаходяться в призовному віці. Хто ж буде платити по кредиту, якщо його заберуть в армію?
• Молодим фахівцям, тільки що закінчили інститут, неохоче дають кредити з-за їх відносно невисоких зарплат.
• Позичальник хоче на отримані в кредит гроші придбати землю. Сьогодні іпотечний кредит можна взяти не тільки для покупки житлового об'єкта, а й землі. Однак оформлення права власності на землю при її продажу триває дуже довго, та й під час самої процедури можуть виникнути значні труднощі, які зроблять весь процес оформлення практично неможливим.
• Якщо беруться гроші для покупки квартири в ще споруджуваному будинку, особливо на ранніх етапах будівництва. Про можливі ризики говорилося раніше.

Так, сьогоднішня ситуація на ринку кредитних послуг така, що багато банків змушені прибирати зі своїх іпотечних продуктів така вимога, як поручительство. Але свої ризики вони страхують іншим способом - шляхом подорожчання позики і завищуючи деякі вимоги. Клієнт же вправі скористатися найбільш підходящими умовами, благо різних пропозицій сьогодні більш ніж достатньо.