Ринок нерухомості Казані: хрущовки наздогнали за ціною елітну нерухомість

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

19.03.2012

ПОЛОВИНА РІЧНОГО ЗРОСТАННЯ ЗА ДВА МІСЯЦІ!

Аналітичний центр «БІЗНЕС Online», використовуючи кілька баз даних ( «З рук в руки», reportal.ru, tatre.ru), проаналізував ситуацію з цінами на ринку нерухомості за 2011 рік - на вторинному ринку татарстанської столиці. У розрахунку середніх показників брали участь «хрущовки» (без чотирикімнатних варіантів), «ленінградки» і «улучшенка».

Якщо говорити про «середню температуру по палаті», то в Казані за підсумками минулого року квартири на «вторинці» за всіма проектами ( «хрущовка», «ленінградка», «улучшенка») подорожчали в середньому на 23,5% - з 39969 рублів до 49363 рублів за квадратний метр. Тобто дельта склала майже 10 тис. рублів за «квадрат». Правда, на відміну від минулих років, коли зростання цін на житло був плавним, 2011 рік був відзначений різким ціновим сплеском в четвертому кварталі, а точніше в листопаді-грудні 2011 року.

В якості ілюстрації наведемо наступну інформацію. У січні 2011 року середня ціна квадратного метра (за методикою «БІЗНЕС Оnline») становила 39969 рублів, в квітні - 41477 рублів, в липні - 42745 рублів, ще в жовтні - 44244 рублів, а в січні 2012 року - вже все 49363. Т . Е. з січня по жовтень 2011 року ціни підросли на 10,7%, а решта 12,8% з 23,5% річного зростання припали на листопад-грудень.

Зміна середньої ціни за кв.метрів в Казані на вторинному ринку

січень 2011 р

квітень 2011 р

липень 2011 р

жовтень 2011 р

січень 2012 р

39969 руб. / Кв.м.

41477 руб. / Кв.м.

42745 руб. / Кв.м.

44244 руб. / Кв.м.

49363 руб. / Кв.м.

Ще більш дивні метаморфози можна побачити, якщо розглянути пропозиції в базі даних в залежності від планування, проекту і місця розташування. Так, в Московському районі двокімнатні «ленінградки» з листопада 2011 року по 2 лютого 2012 року додали в ціні на 30%! Тобто ціна на квартири в цьому сегменті за чотири місяці зросла на третину. Тут, швидше за все, мова йде про не самих престижних частинах цього району - наприклад, «Жилка», «Північний». Трохи менше, але також серйозний приріст показали аналогічні пропозиції в Авіабудівному (22%) і Радянському (10%) районах. Вони виявилися затребувані в умовах подорожчання квартир економ-класу.

Схожа ситуація і в сегменті хрущовок. Тут рекорди б'ють двокімнатні «хрущовки» в Приволзькому районі (+ 24,9%). Зростання на рівні 20% за чотири місяці також продемонстрували Кіровський, Московський, Ново-Савиновский і Радянський райони.

Є подібні рекордсмени і в сегменті "улучшенок". Але тут в лідери вирвалися однокімнатні квартири, розташовані в Кіровському (плюс 25,9%) і Приволзькому районах (19,1%).

СПОЖИВАЧ ЙДЕ В ЕКОНОМ-КЛАС МІНУС

Якщо ж простежити середню динаміку серед районів Казані протягом усього 2011 року, то виявиться, що сильніше за всіх додав Приволзький: 25,8% - з 38058 рублів за квадратний метр до 49363 рублів за квадратний метр (одним з чинників зростання стала відносна дешевизна квартир, при тому що в районі вже є гілка метро). Друге місце, незважаючи на чималі базові ціни, - за Вахітовском районі: зростання за 12 місяців на 25,7% - з 44169 рублів за квадратний метр до 55528 рублів за квадратний метр (тут, можливо, докуповували найдешевші варіанти і продають багато щодо свіжого ).

Цікаво, що найсильніше подорожчали «квадратні метри» саме в відстаючих сегментах: дво- і трикімнатних «хрущовках»: на 29,9% і 30,6% відповідно. А як відомо, основним споживачем сегмента дво- і трикімнатних квартир є сім'ї, які хочуть розширитися. Благо цьому сприяє і улучшающаяся демографічна ситуація. Але через аномального росту цін сім'ї були змушені замість більш привабливого сегмента «ленінградок» йти в більш дешевий сегмент «хрущовок».

Відзначимо, що в сегменті «ленінградок» і «улучшенок» сильніше дорожчали однокімнатні квартири. Це також логічно, оскільки однокімнатна квартира - це стартове житло для молодих сімей та приїжджих і досить затребуване.

ЕКОНОМ-КЛАС ЗА ЦІНОЮ елітки

Окремо потрібно зупинитися на порівняльному аналізі цін кінця 2011 - початку 2012 року. При зіставленні з попередніми періодами, включаючи докризовий 2007 рік, з'ясовується, що ціна на «квадрат» на вторинному ринку досягла якщо не історичного максимуму, то одного з найвищих значень.

Для порівняння - при перерахунку вартості квадратного метра в кожному проекті можна зустріти однокімнатні «ленінградки» в Радянському районі за 60,4 тис. Рублів / кв. м, або в Ново-Савиновский - за 58,8 тис. рублів / кв. м, або «однушку-хрушевку» все в тому ж Радянському районі за 55,8 тис. рублів за «квадрат». Тобто ціна кв. метра в самому ходовому сегменті економ-класу зрівнялася з ціною квадрата в елітному комплексі. Інша тенденція ринку - це те, що сьогодні вартість квадратного метра в «Ленінградці» зрівнялася з вартістю «улучшенка».

Таблиця зміни вартості квадратного метра в 2007 - 2012 рр.

проект

сен.07

янв.08

янв.09

янв.10

янв.11

янв.12

Ленинградка

42302

42587

40455

36360

41072

51169

Хрущовка

38114

36615

37031

33362

37278

47689

улучшенка

42544

43640

40682

37657

43226

51475

Середня

40987

40947

39389

35793

40525

50111

* Середні ціни по одно-, дво-, трикімнатних квартирах. Первинні дані за цінами з сайту reportal.ru

ЗДРАВСТВУЙ, ІНВЕСТОР

Якщо аналізувати причини такого бурхливого зростання в останній квартал 2011 року, то тут можна виявити кілька факторів. По-перше, продовження «відлиги» на ринку іпотеки. У 2011 році сформувався позитивний для позичальників тренд по ставках на іпотечні кредити. В результаті, за даними АІЖК, ставки досягли позначки 11,6%. За третій квартал ставки по кредитах, що видаються протягом місяця, знизилися на 0,5 п.п., а за період з початку року - майже на 1 п.п. Відзначимо, що у вересні 2010 року ставка видачі іпотечних рублевих кредитів становила 13,2%, а у вересні 2009 року - 14,4%. За 9 місяців 2011 року банками в РТ було видано іпотечних кредитів на 10,9 млрд. Рублів, проти 6,2 млрд. Рублів за три квартали 2010 року. Тобто обсяги зросли на три чверті. Ми відзначали вражаючі темпи зростання іпотечних портфелів у таких банків, як БТА-Казань, "АК БАРС" Банк, Ощадбанк, ВТБ 24, Татфондбанк.

По-друге, це активне використання материнського капіталу для поліпшення житлових умов.

Ну і третій фактор, який в кінці 2011 року, мабуть, і став головною причиною такого активного сплеску цін, - це переклад інвестиційних коштів в об'єкти житлової нерухомості. Активізація інвесторів збіглася зі зміцненням курсу рубля з 32,5 за долар на початок жовтня до 30,5 за долар уже до середини листопада. Одночасно відбулося і відновлення провідних російських фондових індексів: якщо в жовтні індекс ММВБ тестував позначку 1300 пунктів, то вже в грудні торгувався в районі 1450 пунктів, що є вірною ознакою повернення капіталів з валютних притулків і облігацій в активи РФ.

СКІЛЬКИ ТРИВАТИМЕ ЗОЛОТИЙ ВІК ПРОДАВЦЯ?

Відповідно до теорії циклів, ринок нерухомості в певний проміжок часу переживає один і той же сценарій - «спад - відновлення - підйом - рівноважний стан - надлишок пропозиції - спад». Причому в залежності від розвиненості ринку ця циклічність може повторюватися від двох-трьох років до 20 років.

У період спаду (рецесії) активність ринку низька, а ціни продовжують знижуватися. Спад, як правило, буває викликаний сильними економічними потрясіннями. У цей період будівництво практично не ведеться. У новітній історії нерухомості татарстанської подібний період спаду припав на кінець 2008 року - перший квартал 2009 року.

КІЛЬКІСТЬ зареєструвалося ПРАВ І УГОД НА ЖИТЛОВІ ПРИМІЩЕННЯ

Таблиця. Число реєстраційних дій з житловою нерухомістю по РТ. Дані Росреестра.

Цінове дно ринку в Казані було досягнуто в серпні 2009 - грудні 2010 року. Саме в цей період зафіксовано найнижчу вартість квадратного метра на вторинному ринку - трохи більше 35 тис. Рублів за «квадрат».

* Первинні дані за цінами з сайту reportal.ru;

* В розрахунку середніх цін беруть участь одно-, дво-, трикімнатні квартири по всім районам Казані.

Потім рецесія змінюється відновленням ринку. Завдяки пожвавленню ціни починають відновлюватися, пропозиції - активно поглинатися. У якийсь період ринок наближається до рівноважного стану. На казанському ринку, судячи з усього, рівноважний стан був досягнутий до кінця 2010 року - середині 2011 року. У цей період відзначалося зростання вартості квартир, але він був на рівні поточної інфляції. Що цікаво, на відміну від ринків інших міст-мільйонників, Казань стоїть осібно. Їй вдалося швидше вийти з кризового стану багато в чому завдяки вливанням «ветеранських» грошей.

Згідно з даними статистики і спостереженнями учасників ринку, в період підйому казанський ринок вийшов в серпні минулого року. Правда, на відміну від класичної ситуації, коли бурхливе зростання стимулюють позитивні тенденції в національній економіці і зміни в соціальних взаєминах (збільшення народжуваності або збільшення числа створюваних сімей), в Казані таких явних ознак не було.

Так, згідно зі статистикою татарстанського управління Росреестра, в жовтні-листопаді 2011 року було пожвавлення, але активність була в рази нижче, ніж в 2010 році. Взагалі, за загальною кількістю угод з житловою нерухомістю Казань не показала зростання в минулому році, зберігши попередні показники. Не випадково татарстанський ринок нерухомості разом з московським, які вийшли з кризи першими (спасибі, «ветеранським»), в 2011 році виявилися в числі аутсайдерів серед регіонів за темпами зростання. Одним словом, всі ознаки, що відбулося насичення ринку.

І ось в листопаді-грудні 2011 року крива цін пішла різко вгору, і зростання, за даними ріелторів, продовжився в січні-лютому. Хоча учасники ринку зізнаються, що є ознаки зниження купівельної активності.

Як відомо, слідом за підйомом на ринку настає час надлишку пропозиції. Ознаки останнього можна побачити в збільшенні кількості пропозицій в газеті «З рук в руки». У порівнянні з листопадом-груднем кількість пропозицій по житлу зросла, тим самим підтверджуючи, що настав золотий час продавця. Саме поняття «ринок продавця» в нерухомості - поняття забуте ще в кінці далекого і кризового 2008 року. Надлишок пропозицій, в свою чергу, неминуче веде до наступної стадії - стагнації (рецесії) ринку. Але питання, коли цей період настане, можна залишити відкритим.

СКІЛЬКИ ПОТРІБНО НАКОПИЧУВАТИ НА КВАРТИРУ?

Можливо, відповідь на останнє запитання можна знайти в платоспроможному попиті. Спробуємо його підрахувати. Згідно з даними Татстата, за підсумками 2011 року середня зарплата по Казані склала 22,4 тис. Рублів (зростання за рік - 12%), мінімальний споживчий бюджет на члена типовий сім'ї - 9,01 тис. Рублів (плюс 5,6% за рік ).

Тепер згадаємо - в цей же час квадратні метри в середньому в Казані виросли на 23,5%.

Тепер, вважаємо. Щоб купити однокімнатну «хрущовку» (32 кв. М), наприклад, в Приволзькому районі, доведеться викласти близько 1,57 млн. Рублів. Що в поточних середніх зарплатах відповідає 70 місяців роботи тільки на квартиру: без урахування інших витрат. Якщо врахувати, що нормальній людині потрібно харчуватися, одягатися і т.д. (Беремо за еталон росстатовскій мінімальний бюджет типового члена сім'ї), то працювати доведеться 117,3 місяців або 9,8 років. Це за умови, що зростання цін на квартири не буде випереджати зростання заробітних плат, як, наприклад, в 2011 році.

У перерахунку на сім'ю: при двох працюючих батьків і одну дитину, щоб купити однокімнатну «хрущовку» в Приволзькому районі знадобиться 7,5 років.

«ДУМАЮ, ЦІНА на вторинному ринку ПАДАТИ НЕ БУДЕ»

Ситуацію на ринку житла прокоментували експерти «БІЗНЕС Online».

Андрій Савельєв - директор АН «НЛБ-нерухомість»:

- Зростання цін почалося в жовтні, листопад і грудень були піковими. Головною причиною вважаю відкладений попит: люди збирали гроші, вичікували, потім побачили, що ціни не падатимуть і почали купувати квартири. Відповідно, збільшився попит і піднялася ціна. Створився ажіотаж. Другою причиною можна назвати пом'якшення умов по іпотеці. Банки пом'якшили умови, була широка рекламна кампанія про іпотеку і збільшилися ці угоди.

У січні, як зазвичай, ми помічаємо невелику стагнацію, відкат. Цього року цього не сталося. Попит був менше, ніж в грудні, але він не потьмянів, а залишився на досить хорошому рівні. І ось в січні-лютому 2012-го ціни продовжують рости. Ще не так сильно, як восени, але 5% вже дали.

Попит був на всі райони. Думаю, ціна на вторинному ринку падати не буде. Чи можемо спостерігати стабілізацію цін, або незначне зростання, відсотків на десять.

Угоди інвестиційного характеру складають від загальної структури приблизно 30%. Це ті люди, які купують нерухомість не для себе з метою отримання комерційної вигоди. Як правило, це приватні особи. Інвестиційні компанії цим не займаються, якщо і буває, то дуже рідко, на пальцях можна перерахувати.

Анастасія Гіззатова - директор АН «Щасливий будинок»:

- Сезонність в листопаді-грудні завжди була, просто вона могла коригуватися різними подіями. В даному випадку - листопад-грудень 2011-го - активність була викликана ще й виборами. Нестабільність, тривожність населення стали додатковими факторами. У січні-лютому 2012-го йшла подальша динаміка до підвищення на однокімнатні квартири бюджетної цінової категорії. Кількість угод не збільшилася в загальному, але при 100% угод 80% угод становили бюджетні варіанти.

Стан вартості нерухомості відображає економічну ситуацію в країні. Тому давати якісь прогнози тільки в розрізі вартості нерухомості неправильно. Якщо буде друга хвиля кризи, то вартість на нерухомість повинна впасти внаслідок зниження попиту населення. Ми можемо піти за сценарієм 2008 року. Тоді також вартість квартир піднялася, а потім впала. Єдине, що цьому може перешкоджати, це те, що основним гравцем на ринку іпотеки є АІЖК. І АІЖК, і банкам невигідно зниження вартості, так як вартість застави майна буде знецінюватися. Низька вартість квадратного метра на сьогодні навіть з політичних мотивів невигідна, тому що знеціниться заставу.

Є й протидіючі чинники, які заважають підвищенню. За Казанню зараз підтягнулися і інші регіони. Ми здійснюємо міжрегіональні угоди, і почали підтягуватися такі малопопулярні регіони, як Чувашія і Марій Ел.

Говорити по зниженню або збільшення вартості складно ще й через нестабільність на світовому ринку. У зарубіжній нерухомості таких стрибків останні років п'ять не було, як тут. Ні Іспанія, ні Болгарія, ні Чехія, ні Німеччина, ні Кіпр не давали такої динаміки ні вгору, ні вниз. Там досить стабільна ситуація і стабільні ціни. Якщо друга хвиля кризи нас не торкнеться, то, думаю, вартість падати не буде. Передумов для подальшого підвищення немає, тому що вартість, на мій погляд, досить завищена. За витратами на житло вартість несправедлива. У новобудовах вартість витрат на 1 кв.м. не збільшилася на стільки, на скільки піднялися новобудови за кошторисом витрат.

Угоди інвестиційного характеру у нас займають 15% і, як правило, це однокімнатні квартири. Інвестори - це приватні особи, середній клас або нижче середнього класу. Це інвестиції людей 35-60 років в майбутнє дітей, іноді навіть не народжених. Набувають, щоб не було знецінення, або для здачі в оренду.

«РОСТ БУВ ТІЛЬКИ В певному сегменті»

Валерій Абсалямов - директор ЦДН «Валері»:

- Не можна говорити тільки про стрибок в листопаді-грудні. Був ще й стрибок в березні-квітні 2011 року. Чинників для стрибка було занадто багато: і «материнка», і «ветеранка», і іпотека. А здебільшого - черговий казанський психоз, стандартний, який був у нас три роки тому. Виникла дефіцитність в певних класах, наприклад, в економ-класі, ціну почали додавати. Тепер нам потрібно адаптуватися до цих цін, зрозуміти, чи в змозі ми їх перетравити, буде у нас потенціал для покупки квартир чи ні. Ми поки знаходимося в ейфорії і залишковому психозі, а що буде в реле - поки не знаємо. Ринок вирішить, прийдемо ми до стагнації чи ні.

У січні-лютому 2012 року - залишки, «похмільний» синдром з листопада-грудня. Надходження скоротилося, а то, що виставлено, виставлено за скаженими цінами. Якщо все-таки все заспокоїться і надходження повернеться на круги своя, ось тут і треба буде подивитися. Чи буде у нас стільки заможних людей, потенційно можливих фінансово купувати це все? Поки жоден експерт нічого зрозумілого на моє запитання відповісти не може. З'їмо ми ці ціни або буде затоварення і, відповідно, стагнація. Поки ніхто не може цього сказати.

За ростом на вторинному ринку житла не можна сказати щось певного по конкретному району Казані. Підчистили все, всюди був приріст. Лідери житлових районів - Ново-Савиновский район, Горки, азинів - додавали добре. Решта теж підтягувалися, адже район - це річ суто індивідуальна. Виросло все, тому лідера виділити не можна. Підтягнувся навіть зубожілий Кіровський район і околиці. Центр як був найдорожчий, таким і залишиться, а може бути, і більше зараз буде виділятися.

Контакт з далі в будь-якому випадка будут пріростаті. А історичні максимуми у нас оновлюються кожні півроку, рік ... Якщо ми зараз не вийдемо на стагнацію, то щороку будемо бачити нові цифри. Інфляція є, тому і житло, відповідно, буде дорожчати.

Складно визначити відсоток угод інвестиційного характеру. Взагалі, їх кількість зросла, особливо на первинному ринку житла. Ми це побачимо через рік-півтора. За тим новим будинкам, які йтимуть до завершення, ми побачимо, скільки від них було пропозицій. Раз люди масово викинули квартири в новому або що здається будинку, значить приблизно стільки інвесторів було.

Айрат Хабібуллін - директор АН «Домус»:

- Сезонність була присутня завжди, сезони - осінь і весна. У листопаді-грудні 2011 року зростання цін було обумовлене побоюваннями продавців - вибори, активність опозиції. Місто у нас розвивається, скоро Універсіада, тому продавці вважали, що ціни будуть вище і краще притримати, продати пізніше за більш вигідною, оптимальною ціною. Іншими причинами є виконання певних обіцянок після виборів. Всі ці обіцянки, відповідно, виливаються в гроші. Населення, напевно, розраховував, що буде інфляція і ціни будуть рости.

Ще один фактор - це іпотека. Якщо схвалення бувають влітку, то угоди, відповідно, відбуваються через місяць-два. Велика кількість банків на ринку видають іпотеку, умови досить пільгові. Правда, в кінці відбулося зростання ставок. Це теж підстьобувало позичальників брати кредити, щоб брати кредит за нижчою ставкою. Це все вплинуло на підвищення ринку.

Все це відбувалося лише в певних сегментах. Так, не росла елітна нерухомість, квартири з великою площею (трьох-, чотирикімнатні практично не росли, від 90 квадратних метрів і вище).

У січні 2012 року на тому ж дефіцитному ринку відбулося зростання у продавців, а зараз попит знизився. Максимальне зростання стався в сегменті нового готового житла в Ново-Савиновский районі. У ньому було найбільше пропозицій, і сам район досить перспективний.

Зараз на ринку попит знизився. Поки пройшло мало часу, щоб міг відбутися великий відкат. Судячи з того, що банки пішли за кредитами, зниження не буде. Багато що залежить від того, чи вийдуть продавці на ринок, чи зможуть потягнути ціни позичальники. Ставки підвищилися на 1 - 1,5 відсотка - від цього також є залежність. Думаю, що на тривалому етапі, до одного року зростання буде, а на короткому - до весни-літа - немає.

Відстежити відсоток угод інвестиційного характеру в загальній структурі операцій складно. Думаю, що це приблизно 30 відсотків. Сплеск інвестиційних угод більше був в жовтні, потім обсяг знижувався. Інвесторами на вторинному ринку частіше виступають фізособи. Частка юросіб дуже незначна. Юрособи більш поінформовані, тому менше інвестують в будівництво житла.