Новини: долевкі, прощай - Експерт - Новини економіки і політики. Новини сьогодні.

1. Ще не почалося
2. Ді-вер-си-фі-ка-ці-я
3. Задихали і все зрозуміли
4. на максимумі
5. Гравці ринку нерухомості про підсумки 2017 року і прогнозах на найближчу перспективу

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Ринок житла в 2017 році нагадував маніакально-депресивного людини. З одного боку - аналітики, здатні фіксувати зростання угод і досі небачену популярність іпотеки. З іншого - забудовники, що оплакує долевкі і говорять про мінімальну за всю ринкову історію маржі. Якщо охарактеризувати ситуацію одним словом, ми б вибрали «ломка». Куди більш сильна, ніж в будь-якій іншій галузі економіки.

Ще не почалося

Безумовно, головною подією ринку житла в 2017 році стали поправки в 214-ФЗ. Вони запустили компенсаційний фонд і різко посилили вимоги до забудовників, які бажають працювати по долевке (докладніше див. «Болюче будівництво», «Е-У» № 33 від 14.08.2017). Більшість нововведень вступлять в силу з 1 липня 2018 го. І майже всі уральські девелопери впевнені: ця дата стане кінцем сегмента ДДУ.

Те, що долевкі приречена, стало зрозуміло ще в 2015-му. Першим сигналом послужила «Нова житлова стратегія», підготовлена ​​експертами Інституту економіки міста. У ній було зазначено: «Недостатній розвиток ринкових відносин в сфері житлового будівництва відбивається в украй низькою залучення фінансових інститутів в цей сектор: 60 - 70% інвестицій професійні забудовники залучають від населення безпосередньо, розділяючи інвестиційні ризики з тими, хто найменше здатний ними управляти. Банки не прагнуть розвивати проектне фінансування і оцінюють ризики кредитування населення значно нижче, ніж ризики кредитування забудовників під заставу проектів житлового будівництва ».

Відразу після виходу документа з ідеєю зміни 214-ФЗ виступив губернатор Московської області Андрій Воробйов. Пропозицію підтримав перший заступник голови уряду Ігор Шувалов. На нараді під його головуванням було сказано: повна відмова від долевкі повинен відбутися в 2020 році.

Девелопери поставилися до цих новин як до вкидання. Для порядку вони, звичайно, обурилися. Говорили, що скасовувати долевкі зараз - самогубство, що ексроу-рахунки і проектне фінансування збільшать вартість житла на 20 - 25%. Але всерйоз ініціативу Воробйова - Шувалова ніхто не прийняв: в 2015-му ліквідація ДДУ і, правда, нагадувала харакірі.

Минуло два роки. Кризовий шок спав, статистика початку фіксувати мінімальний економічне зростання. Ставки корпоративного кредитування помітно знизилися (хоча до сих пір залишаються порівняно високими), ціни на первинне житло дісталися до дна. Різниця у вартості квартир на початковому і кінцевому етапі будівництва досягла мінімуму. Ринок начебто прокинувся, але попит ще не дуже активний, і в портфелі девелоперів досі знаходиться досить багато нерозпроданих об'єктів. Мабуть, це був найкращий момент, щоб дістати зі схованки ідею скасування долевкі.

Формально ДДУ, звичайно, ніхто не заборонив. Але сильця, розставлені законодавцем, подолати їх вкрай важко. Простіше в ліс не ходити. Саме такої логіки, схоже, дотримується переважна більшість компаній. Недарма вони почали в екстреному порядку оформляти документи для виходу на всі наявні в їхньому розпорядженні земельні ділянки (за деякими проектами терміном здачі є 2023 рік).

- Ми вже поставили завдання проектувальникам пройти максимально велику кількість експертиз, щоб встигнути обтяжити пайовиками об'єкти, - коментує директор з маркетингу та продажу ГК «Стройтек» Сергій Покровський. - Компанія багато років працює без стороннього фінансування і пускає в будівництво гроші покупців і виторг від виконання підрядів. Але в майбутньому нам, очевидно, доведеться знову повертатися до проектного кредитування.

Наскільки в зв'язку зі скасуванням долевкі виросте собівартість метра, поки незрозуміло (мова тут не тільки про ціну позикового капіталу, а й про форсованому виведення об'єктів з наступним усуненням помилок). Звичайно, це не ті 20 - 25%, якими лякали уряд в 2015 році. Але 5 - 7% - цілком реальний сценарій.

Що прийде на зміну долевкі - теж не ясно. Але ринок навряд чи покірно перейде на більш дороге проектне банківське фінансування. Напевно виникнуть ЖБК, Зпіфи і інші форми, що дозволяють зменшити вартість залучення грошей.

Як міняти маркетинг під нові умови - питання, на яке поки що також немає відповіді. Долевкі давала забудовникам гнучкість. Анонсували проект, отримали зворотний зв'язок. Не беруть - змінили квартірографіі, концепт, канали. Формат продажу готового житла вимагає від девелоперів вміння точно прогнозувати майбутній попит. На стійких ринках (на кшталт німецького або англійського) особливих проблем з цим немає - там люди роками беруть одне й те саме. Але в Росії загадувати на три-чотири роки небезпечно.

Ще одну маркетингову складність формулює заступник гендиректора компанії «РСГ-Академічне» Павло Петриченко:

- долевкі передбачає поступову розпродаж об'єктів. Нерідко на момент введення будинку в експлуатацію в ньому не залишається жодного об'єкта. При використанні механізму купівлі-продажу забудовник одномоментно виводить на ринок великий асортимент готових об'єктів. І це зовсім інша технологія продажів. А уявіть, що це трапиться одночасно у всіх девелоперів. Ні, нижче собівартості ми, звичайно, не підемо. Але вторинку обвалимо точно. А чи треба це державі і споживачеві?

Ді-вер-си-фі-ка-ці-я

Саме так - повільно і по складах - забудовники вимовляють це слово.

У ньому вони бачать один з головних драйверів розвитку ринку.

2017 рік показав: гра в малий формат, що почалася в 2009-му в Челябінську і Пермі і продовжилася в кризу 2015 го в Єкатеринбурзі і Тюмені, добігає кінця. Попит на студії розміром в 18 - 25 кв. метрів спадає. Процес старіння цього сегмента не буде швидким: студенти, мігранти, діти, які хочуть відселитися від батьків, нікуди не дінуться (особливо в великих містах). Але все більшої ваги на ринку будуть купувати споживачі, народжені в кінці 80-х, обзавелися сім'ями і дітьми.

Малий формат, швидше за все, зміститься в центр. І це логічно - чим дорожче земля та інфраструктура, тим менше нарізка. Крім того, людина, що живе в серці міста, проводить вдома значно менше часу, ніж мешканець спальника. Та й сформуватися гетто в центрі куди складніше.

Так, поки ми все ж видаємо бажане за дійсне і заглядаємо, скоріше, в 2019 - 2020 роки (тоді, напевно, і доходи громадян, нарешті, почнуть рости). Але, з огляду на будівельний цикл, навіть тим, хто щосили розкручує долевкі, пора перебудовуватися.

Задихали і все зрозуміли

Ще один тренд 2017 го, який майже напевно знайде відображення в 2018-м, - пожвавлення стріт-рітейлу (це магазинчики, булочні, перукарні, салони краси і т.д., розташовані на перших поверхах багатоквартирних будинків). Голова ради Уральської палати нерухомості Олександр Бабічев зауважує, що попит з боку малих підприємців на комерційні площі в МКД однозначно має тенденцію до зростання. Те ж фіксують забудовники. У ЛСР кажуть про те, що в їх комплексах почали заповнюватися площі, порожні тривалий час. У «РСГ-Академічне» навіть підняли ціни на деякі об'єкти - і все одно беруть. У «Стройтека» в одному з районів приватна клініка викупила приміщення розміром майже 600 кв. метрів (при цьому рік тому на нього не було попиту навіть серед орендарів). Компанія Prinzip при продажу квартир і зовсім обіцяє жителям певний набір розташовується в крокової доступності інфраструктури. Очевидно, в компанії впевнені, що орендарі або покупці прийдуть.

Відверто сумно на ринку нерухомості тільки одним учасникам - власникам вторинки. Число угод в цьому сегменті, наприклад, в Єкатеринбурзі зросла на 10%. Але ціни продовжують знижуватися. Число об'єктів як і раніше велика - близько 9 - 9,5 тисячі (середній показник в стабільні роки - 7,5 тисячі). Термін експозиції по вторинному ринку іноді розтягується до року, тому що власники квартир не готові усвідомити, що куплена п'ять років тому за 3,2 млн рублів нерухомість сьогодні може коштувати 2,7 мільйона. Це психологічна трагедія. Проте ряд власників все ж починає усвідомлювати реалії ринку і стримує власну жадібність.

на максимумі

Іпотека в 2017 році б'є рекорди. За десять місяців в Росії видано майже 813 тис. Кредитів на 1,5 трлн рублів (плюс 30% до аналогічного періоду 2016- го). На Свердловську область, наприклад, довелося 47,3 мільярда (37%), на Челябінську - 32 мільярди (28%). Правда, первинний сегмент освоїв всього приблизно 30% цього обсягу.

Основною причиною стрімкого зростання, звичайно, стало планомірне зниження ставки. В результаті у більшості банків вона пробила психологічний бар'єр в 10% (в рекламі Ощадбанку можна побачити 7,4%).

Ще один локомотив іпотеки в 2017 році - рефінансування (особливо для відносно невеликих гравців). Його частка, наприклад, у Райффайзенбанку, за словами начальника відділу продажів іпотечних кредитів Уральського філії Наталії БРУСНИЦиН, склала 50%. І в підсумку іпотечний бізнес фінустанови приріс не на 30 - 40%, а на 77%.

Але іскра перекредитування, по всій видимості, досить швидко згасне. У майбутньому році той же Райффайзенбанк планує прирости по іпотеці на 10%. Приблизно такі ж прогнози дають в ВТБ і Абсолют Банку.

У прогнозах аналітики солідарні: ставки іпотеки продовжать знижуватися. В Абсолют Банку вважають, що до 2020 року ми побачимо мінімум 8% (це за умови збереження економічної стабільності).

Разом: якщо світ не зловить «чорного лебедя» (на кшталт закінчення ділового циклу в США, різкого падіння цін на нафту і обвалення рубля), на вітчизняному ринку нерухомості в 2018 році буде не так вже весело. Ціни залишаться стабільними, драйв попит буде іпотека і, можливо, деяка диверсифікація портфеля пропозиції. Що точно доведеться робити девелоперам - так це якісно змінюватися. Зростання собівартості і посилення конкуренції змусить їх одночасно оптимізувати внутрішні процеси і змінити підходи до маркетингу.

Гравці ринку нерухомості про підсумки 2017 року і прогнозах на найближчу перспективу

Аліна Буслова, керуючий директор по іпотеці роздрібного бізнесу ВТБ в Свердловській області:

Аліна Буслова, керуючий директор по іпотеці роздрібного бізнесу ВТБ в Свердловській області

- За обсягами видачі іпотеки банк демонструє результати, зіставні з рекордним 2014 роком. Деяке зниження ми фіксували тільки в січні-лютому через скасування програми держпідтримки. Але зниження ключової ставки ЦБ дозволило нам дуже швидко перебудуватися і нівелювати відставання. Зауважу, що в листопаді Група ВТБ знизила іпотечні ставки четвертий раз з початку року.

За 11 місяців Група видала в регіоні 6,2 тис. Іпотечних кредитів на 11,9 млрд рублів. Це на 25% більше за обсягом, ніж за аналогічний період минулого року.

Крім зростання обсягів видачі я можу відзначити ще три помітних тренда: збільшення на іпотечному ринку Свердловської області середнього терміну кредиту; зростання середньої суми кредитування і, звичайно, зліт попиту на рефінансування іпотеки. Зараз його частка в нових ведучих ВТБ в Свердловській області становить приблизно 30%.

Центробанк дав зрозуміти, що буде продовжувати знижувати ключову ставку. За прогнозами аналітиків Групи ВТБ, до початку 2019 року його досягне рівня в 7%. Звичайно, подальше зниження ключової ставки спричинить за собою ще більше зниження банківських ставок по всіх продуктах, в тому числі по іпотеці.

Руслан Музафаров, комерційний директор по реалізації нерухомості «Групи ЛСР» на Уралі:

Руслан Музафаров, комерційний директор по реалізації нерухомості «Групи ЛСР» на Уралі

- З початку 2017 роки ми ввели 109 тис. Кв. метрів житлової нерухомості. Це майже на 15% більше, ніж в 2016-му. У 2018-му ми також очікуємо невеликий приріст і впевнені, що «Група ЛСР» на Уралі залишиться в трійці лідерів в Єкатеринбурзі по введенню і продажу житла.

Ми бачимо чотири ключових тренда, які сформувалися в 2017-м і майже напевно отримають продовження в 2018-му. Перший - гра в малі формати, що почалася півтора роки тому, рухається до кінця. Сегмент студій і невеликих однокімнатних квартир наситився досить швидко. І тепер стратегії майже всіх забудовників передбачають диверсифікацію портфеля пропозиції. Причому в області не тільки планувань, але і використовуваних матеріалів, архітектурних і середовищних рішень, інженерії. І це однозначно позитивний момент.

Другий тренд - квартири в передмістях і апартаменти стали менш затребувані. Їх витісняють комплекси, розташовані в периферійних районах Єкатеринбурга (Компресорний, Широка річка, Академічний, Ельмаш). Забудовники прагнуть зробити їх максимально доступними. Так, в ЖК «Кришталеві ключі» вартість кв. метра становить 46,2 тис. рублів. А, наприклад, в «Меридіані» студію можна придбати за 1,24 млн руб. Люди вважають за краще за менші гроші жити на околиці уральської столиці, користуватися її інфраструктурою та, що не менш важливо, мати Єкатеринбурзькую прописку, ніж селитися в сусідніх містах і в апартаментах.

Третій тренд - популярність европланіровок. Сьогодні клієнти віддають перевагу квартирам з просторою кухнею-вітальні по 17 - 30 кв. м. Саме такі варіанти були розпродані швидше за все в «Кольоровому бульварі» і «Меридіані».

Четвертий тренд - відчутне пожвавлення сегменту комерційної нерухомості, розташованої на перших поверхах багатоквартирних будинків. Ми фіксуємо його в усіх районах Єкатеринбурга. Малий бізнес почав дихати і почав набувати площі - в розстрочку, в іпотеку, в оренду, викуповуючи повністю. Стріт-рітейл, на мій погляд, відчуває себе сьогодні значно краще, ніж сегмент великих торгових центрів. Магазини та послуги «біля будинку» задовольняють потреби людей тут і зараз - без пробок, пошуку парковки і витрати часу.

Володимир Щеколдін, керівник комерційного управління ДК «ТЕН»:

Володимир Щеколдін, керівник комерційного управління ДК «ТЕН»

- За підсумками 2017 роки ми маємо перевищити плановий показник продажів. Думаю, що в 2018-му нас також чекає помірне зростання. Ми не бачимо жодних чинників, які могли б різко негативно відбитися на ринку нерухомості. Забудовники запасаються землею, запускають нові проекти, розробляють різні варіанти продажу своїх комплексів.

Структура пропозиції нашої компанії особливих змін зазнавати не буде. Проект визначає територія. Візьмемо, наприклад, житловий комплекс близько єкатеринбурзького ботанічного саду. Він зводиться в давно сформованому просторі. І його цільова аудиторія - сім'ї, які живуть поблизу в морально застарілому фонді і хочуть перебратися в більш комфортне середовище. Очевидно, що в цих умовах акцент буде зроблений на відносно великі квартири. Якщо ж ми говоримо про районі «Світлий», навколо якого немає старої забудови, то тут переважає малогабаритне житло.

Як і інші забудовники, ми розуміємо, що влада взяла курс на скасування долевкі. Тому в найближчі півроку ми постараємося вийти на максимально можливе число ділянок. Одночасно компанія почала переговори з банками-партнерами для опрацювання механізмів проектного фінансування. Наскільки скасування ДДУ підвищить вартість кв. метра, поки говорити рано. Та й не це мене турбує найбільше. Відхід з ринку долевкі кардинальним чином змінить конкурентний ландшафт і підходи до маркетингу. І не факт, що все це буде відразу затребуване споживачем.

Павло Петриченко, заступник генерального директора «РСГ-Академічне»:

Павло Петриченко, заступник генерального директора «РСГАкадеміческое»

- Головний виклик найближчого періоду - зростання собівартості будівництва. Інфляція, збільшення вартості матеріалів і будівельно-монтажних робіт, можливий перехід з ДДУ на нові механізми фінансування - все це вплине на девелоперів і, відповідно, на споживачів.

Зараз складно сказати, коли в країні остаточно відмовляться від долевкі, але загальний настрій ринку таке: з 1 липня 2018 го працювати в цьому сегменті стане дуже складно. Тому забудовники намагаються запустити якомога більшу кількість проектів з термінами введення в експлуатацію аж до 2021 року. Що прийде на зміну долевке, поки не ясно. Проектне фінансування - самий зрозумілий, але і найдорожчий механізм. Можливо, ми побачимо подобу діючих раніше вексельних схем, ЖБК, участь інвестфондів. Ясно одне - на ринку можуть з'явитися інструменти, що пропонують дешевший, ніж банки, капітал.

Інший тренд - діверсіфікація Пропозиції. Так, ми бачим, что ринок малогабаритних квартир поступово насічується. Альо навряд чи Зміни тут будут Швидко. По-перше, забудовник, робів ставку на студії в 23 - 26 метрів, складно моментально перейти до повнорозмірнім квартирах. Без кардинальної зміни продукту і ребрендингу не обійтися. А він вимагає досить великих тимчасових і фінансових витрат. По-друге, девелоперам доведеться окупати витрати на прискорене виведення будинків по ДДУ і майже гарантоване майбутнє зміна проектної документації. Як це зробити? В основному за рахунок квартир невеликої площі. Тому найближчі пару років в сегменті по-справжньому комфортного житла може утворитися дефіцит. На цій хвилі дуже непогану динаміку покаже вторинка. Але зліт буде недовгим: якісна нерухомість з ринку вимиється і залишаться тільки морально і фізично застарілі об'єкти.

Підсумуємо: в найближчому майбутньому будуть цінуватися і користуватися попитом якісні новобудови і добротне вторинне житло з хорошими просторими квартирами, зручними плануваннями.