Податкові відрахування при рефінансуванні іпотеки: умови отримання

1. Як рефінансувати іпотеку?
2. Яку вигоду отримає позичальник при рефінансуванні?
3. Що таке майнове податкове вирахування?
4. Умови отримання «іпотечного» вирахування
5. Як порахувати основний відрахування?
6. Як порахувати «процентний» відрахування?
7. Варіант 1
8. Варіант 2
9. Де отримати податкове вирахування?
10. Замість повернення податок?
11. Коли можуть нарахувати податок при рефінансуванні іпотеки?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Сьогодні середньостатистичному городянину важко накопичити на квартиру, будинок, враховуючи, що вартість міжнародної валюти зростає, а підтримку певного життєвого рівня вимагає збільшуються витрат. Тому, купуючи житло, багато росіян беруть іпотеку. В кінці 2017-ого року банківські експерти прогнозують падіння ставок на подібні програми до 9,5 - 10%, значить, багатьом жителям нашої країни можна вигідно перекредітовать наявні позики в іншій фінансовій організації, при цьому не втрачаючи право на майнове податкове вирахування при рефінансуванні іпотеки .

Податкові відрахування при рефінансуванні іпотеки

Як рефінансувати іпотеку?

Перш, ніж перейти до опису особливостей повернення податків, розглянемо нюанси її рефінансування: тут є підводні камені, вони, можливо, змусять передумати брати новий кредит.

По-перше, перш, ніж звернутися в банк із заявою про проведення такої операції, уважно вивчіть діючий договір. Якщо в ньому міститься заборона на перекредитування іпотеки того ж майна в іншій організації, то позичити кошти на інших умовах в іншій організації неможливо (відповідно до статті 43 ФЗ №102 «Про іпотеку»), тому що новий банк не зможе отримати в якості забезпечення майно, вже знаходиться в заставі.

По-друге, в разі можливості проведення перекредитування подумайте, чи потрібно воно. Зазвичай цю банківську операцію роблять, коли хочуть:

1. Зменшення боргу, якщо ставка по новому позиці нижче.
2. Об'єднання декількох банківських кредитів в один.
3. Зміни кредитної валюти на більш економічну для клієнта.
4. Збільшення термінів погашення, знижує щомісячну виплату.

По-третє, прочитайте потенційний договір, ознайомтеся з можливими комісіями, іноді деякі банки на термін самого процесу рефінансування збільшують ставку на 1-2%. Фахівці радять брати більш вигідний кредит в перші п'ять років (при ануїтетних платежах), коли гасяться в основному відсотки і пропонується зниження ставки не менш, ніж на два відсотки. Також можна домовитися з банком про збільшення періоду погашення боргу, але тільки тоді, коли початковий термін становить більше п'яти років.

Таблиця 1. Приклад рефінансування кредиту

Чинний кредит 14% Рефінансування 10,5% (скорочуємо платіж) Рефінансування 10,5% (скорочуємо термін) Що залишився термін 14 років 14 років 10 років Щомісячний платіж 13 319 руб. 11 122 руб. 13 183 руб. Економія відвідувань - 368 760 крб. 651 065 руб.

Яку вигоду отримає позичальник при рефінансуванні?

1. Зменшення щомісячного платежу. При позикових 3 млн. На 120 місяців, зниженні річних з 18 до 12% ануїтет знизиться на три тисячі - до 44 761 рублів. При позику 1 млн. 700 тис. Рублів і аналогічному зменшенні ставки платіж падає на чотири тисячі - до 17 500 рублів. Витрати на оформлення нового кредиту окупляться за 6 місяців.
2. Зменшення переплати за позикою. Орієнтовна вигода від перекредитування складе близько 100 000 рублів для кредиту в 1 млн. 700 тис. Рублів, якщо його рефінансують в перші пару років після видачі.

Щоб взяти нову позику, позичальник, швидше за все, звернеться в іншу кредитно-фінансову організацію - це зажадає витрат на оцінку квартири або будинку, що будується (до 15 тис. Рублів), розгляд заяви (комісія або її відсутність залежить від банку), час на вивчення кредитної історії клієнта. Тому, оцініть можливості рефінансування там, де ви вже взяли іпотеку. На думку фахівців, першим банку рефінансувати борг має сенс в чотирьох випадках, якщо:

1. Клієнт візьме більше грошей, ніж у нього було.
2. Є сумніви в подальшій платоспроможності клієнта: ризики краще знизити шляхом зменшення ставки на 0,5 - 1%.
3. Банк працює за програмами, що передбачають рефінансування іпотеки (АІЖК, державні програми): в такому випадку організація отримує комісію, а також, стаючи сервісним агентом, супроводжує всі угоди, отримуючи за це певні відрахування.
4. Позичальник довів серйозність своїх намірів, отримавши письмову згоду на рефінансування кредиту в іншій організації: в цьому випадку перша пом'якшує умови, тому що втрачати платоспроможного клієнта не хочеться нікому.

Що потрібно для оформлення нової угоди? Справно вносити щомісячні платежі і зібрати пакет документів:

• паспорт;
• закордонний паспорт / СНІЛС / водійські права і ін .;
• трудова книжка;
• довідка 2-ПДФО;
• документи, що підтверджують переоформлення застави.

Довідка за формою 2-ПДФО відноситься до стандартних форм податкової звітності. Про те, де отримати документ 2-ПДФО і як оформити заяву на неї отримання, читайте в нашій статті.

Що таке майнове податкове вирахування?

Під цим поняттям фахівці розуміють:

• суму, що зменшує розмір доходу;
• повернення частини раніше сплаченого ПДФО, наприклад, при покупці житла, дорогого лікування, освітніх витрат і т.п.

Один з таких повернень - майновий: на нього громадянин отримує право, коли набуває житло в іпотеку гроші незалежно від її подальше рефінансування. При перекредитування такої позики росіянин може оформити повернення таких податків:

1. Від грошей, витрачених на покупку квартири і деякі витрати, перелік яких можна знайти в ст. 220 НК РФ.
2. З виплачених відсотків. Цільове призначення кредиту дуже важливо: якщо платник податків використав для придбання будинку споживчий кредит або кредитну карту, то повернути частину відсотків не можна.

Відрахування з іпотечного кредиту

Умови отримання «іпотечного» вирахування

1. Цільовий позику: в угоді обов'язково вказується, що гроші підуть на покупку / будівництво квартири, будинки, тому т.зв. «Процентний» відрахування можливо отримати з будь-якого кредиту, взятому на придбання житла (стаття 220 НК РФ). Припустимо, співробітник позичив гроші у свого роботодавця, при цьому вказав в договорі, що кредит узятий на покупку конкретного будинку - і платник податків може повернути частину від відсотків.
2. Нерухомість, що купується повинна знаходитися на території країни.
3. Місце отримання кредиту - російські банки.
4. Позичальник повинен бути зареєстрований в якості податкового резидента РФ.
5. Наявність у громадянина доходів, оподатковуваних 13% -ним податком. Якщо ви пенсіонер, який живе тільки на державну допомогу, то в більшості випадків ви не маєте права на податкові відрахування, але якщо у вас є інші доходи - зарплата, виплати з недержавних фондів і т.д., які обкладаються ПДФО, то можливість для повернення сплаченого податку залишається.

Оскільки рефінансуються позика - нова, вигідна, але має ту ж мету, що і попередня, то виходячи з тлумачення пп. 4 п.1 ст.220 Податкового кодексу РФ отримати «процентний» відрахування росіянин може і за діючий, і за попередній кредити, дотримуючись, крім вищевказаних, ще кілька умов:

• в новій угоді обов'язково прописують його мета - рефінансування колишнього кредиту;
• другий банк також повинен знаходитися на території Росії.

Закон не обмежує громадян у кількості перекредитування, при цьому обсяг повернутих державою коштів не може перевищувати 13% від вашої зарплати, врахованих за рік до бюджету. Невибрані гроші заявляють до повернення на наступний рік.

Чи не претендують на відрахування по іпотеці:

• жителі країни, які не мають офіційних доходів протягом останніх трьох років;
• громадяни, які придбали житло у близьких родичів (братів, сестер, батьків і т.д.);
• індивідуальні підприємці, які не мають доходів, оподатковуваних 13% -ним ПДФО, що знаходяться на спрощеній схемі оподаткування і виплачують єдиний податок на поставлений дохід;
• росіяни, які придбали нерухомість за рахунок роботодавця;
• громадяни, які купили житло повністю на державну субсидію.

Як порахувати основний відрахування?

Повернення майнового відрахування при покупці житлового приміщення на рефінансувати іпотеку такий же, як і при придбанні будинку за власні гроші. Поверненню підлягають 13% від грошового межі, позначеної законом, - два мільйони - це 260 000 рублей. Для оформлення пільги слід врахувати кілька моментів:

1. Дату вступу у володіння житловим приміщенням: право виникає при отриманні на руки акту передачі квартири або виписки з Єдиного державного реєстру нерухомості. Документи на відрахування подаються до податкової після закінчення того року, під час якого і з'явилося право на повернення податку.
2. У декларацію при оформленні основного повернення можна включати власні і кредитні кошти - з точки зору закону, все це зараховується до витрат громадянина.

Приклад. З 2016 року О.П Петров зайняв у банку два мільйони рублів, на які купив котедж вартістю 2 200 000 руб., Вклавши і 200 тисяч своїх грошей. Тоді ж громадянин отримав з Росреестра і свідоцтво про реєстрацію права власності. У наступному році О.П. Петров відправив у місцеву ИФНС документи, заявивши на відрахування максимальні 2 млн. Рублів. Протягом року або декількох років (це залежить від зарплати О.П. Петрова) йому повернуть 13% від цієї суми.

Відзначимо, що до 2014 року можливість повернути частину від вартості житла надавалася щодо одного об'єкта нерухомості і, відповідно, гранична сума застосовувалася також тільки до одного приміщення. Після поправок 2014-року, внесених в НК РФ, громадяни Росії мають право одержати відрахування за все майно, що купується - не тільки за одне приміщення. Так, реалізувати повністю дане право - при вартості першого купленого житла менше двох мільйонів - можна і при придбанні другого будинку або квартири. Якщо росіянин заплатив за свою квартиру 1 млн. Рублів, то, купуючи таке приміщення, він має право заявить відрахування на період до закінчення мільйон.

Відзначимо, якщо житло купувалося в спільну власність, то, з огляду на, що після 1 січня 2014 року відрахування надається на людину, кожен з власників загальної квартири може скористатися повним вирахуванням (2 000 000 рублів). Якщо ціна будинку не перевищує 4 млн. Рублів і використовувати своє право в повному обсязі на відрахування власники не можуть, то вони мають право розподілити отриману суму між один одним, уклавши угоду про розподіл часток повернутих державою грошей.

Як порахувати «процентний» відрахування?

Рефінансувати позику складається з основного боргу і нарахованих на нього відсотків. Законодавці визначили дату виникнення права на повернення «процентного» відрахування тієї ж, з якої з'являється і можливість повернення основного. Тому, щоб повернути податок з відсотків, нарахованих на кредит, потрібно спочатку повернути частину грошей, витрачених на покупку того чи іншого об'єкта нерухомості. Тільки тоді громадянин може зайнятися оформленням другого виду вирахування.

Якщо споживач оформив іпотеку раніше того року, коли вступив у володіння нерухомим майном, то при розрахунку суми повернення можна включити в неї всю переплату з перших платежів перекредитуватися позики. Повернути можна тільки реально віддані банку гроші.

Приклад. У 2012 р Г.А. Андрєєв отримав іпотечний кредит, через п'ять років він став власником нерухомості на підставі приймального акта. У місцеве відділення ИФНС покупець може звернутися тільки в 2018 році (хоча позику він виплачує з 2012 р), але витребувати відрахування Андрєєв може з усією п'ятирічної процентної переплати банку.

«Процентний» відрахування можливий з угоди з придбання одного житла: отримати гроші при придбанні іншого закон не дозволяє. Але тут є виняток, підтверджене Міністерством фінансів і ФНС РФ в листі від 21.05.2015 N БС-4-11 / 8666: якщо перше житло було придбано до 1 січня 2014 року і основною відрахування на нього витребували раніше, то при покупці другого будинку в іпотеку після цієї дати громадяни мають право на повернення відсотків.

При рассчітиваніі «процентного» відрахування сума варіюється в залежності від часу придбання житла - до або після 1 січня 2014 року.

Варіант 1

Якщо житлове приміщення куплено до зазначеної дати, то заявити до повернення можна все реально виплачені відсотки.

Приклад. О.П. Сидоров придбав двокімнатну квартиру за 2 млн. 115 тисяч цільової позики в 2013-му році. Через чотири роки платник податків вирішив заявити вирахування, який нараховується йому виходячи з діючих до 2014-ого умов. За останні три роки бюджет втримав з його заробітку в 60 тис. Рублів 279 000 податку, споживач виплатив банку 340 000 рублів відсотків, з яких можна повернути податок, що дорівнює 44 200 рублям. Таким чином, у Сидорова до повернення в поточному році: 260 000 рублів «квартирного» вирахування і 19 000 - «процентного» (по деклараціях за 2014 року - 2016 рр.). Гроші, що залишилися - 25 200 - громадянин поверне на підставі декларації за 2017 р ..

Варіант 2

Якщо житлове приміщення куплено після 01.01.2014 року, то відрахування обмежується 3 млн. Рублів незалежно від перекредитування іпотечної позики. Це сума всіх відсотків, з яких ви можете отримати 13% (390 тисяч рублів).

Приклад. В.І. Сергєєв придбав будинок на банківську позику в червні 2015 року. Ціна житла - 2 млн. 900 тис. Рублів. Кредит склав 2 млн. 200 тис. Руб., Співвідношення ціни і якості - 700 тис. Рублів. Термін кредиту - десять років, ставка 14%. Через два роки Сергєєв уже переплатив банку 580 356 руб. У лютому 2018 року споживач звернувся в ИФНС і отримав повністю «квартирне» відрахування (260 000 рублів), разом з цим реалізувавши права на процентні виплати (до цього часу В.І. Сергєєв виплатив банку вже близько 600 000 рублей відсотків). Росіянин зміг повернути з них 78 тис. Рублів. У майбутні роки він має можливість заявити ще 2 млн. 400 тис. Процентних виплат.

Якщо, рефінансувавши займ, громадянин вже почав реалізацію свого права на «процентний» відрахування, то розрахунок з другим банком-кредитором буде проведений тільки після остаточного розрахунку з першим позикодавцем. При цьому необхідно враховувати, коли було вироблено рефінансування: закон не обмежує погашення відсотків по рефінансованим цільових позиках, отриманим до 1 січня 2014 (ФЗ від 23.07.2013 N 212-ФЗ). Якщо перекредитування вироблено вже після цього рубежу, то повернені податки за новим кредитним договором не перевищать 390 тисяч.

Приклад. О.С. Петров взяв іпотеку 3 млн. Рублів на початку 2013-ого під 18 річних на десять років (відсотки за два роки - 1 млн. 37 тис., До повернення - 134 900) рефінансував її в січні 2015 року в іншому банку під 12% на 8 років. Так, щомісячний платіж з 47 681 знизився до 44 751 рублів, тому у споживача з'явилася можливість отримати «відсотковим» вирахуванням 210 670 рублів. Таким чином, спочатку Петров поверне гроші за першим кредитом - 134 900, потім - частина з переплати в другій банк.

Якщо громадянин не отримав повністю основну частину майнового відрахування основний відрахування, то він може не заявляти повернення відсотків, тому що дана податкова операція вимагає збору ще деяких документів. Після витребування основного вирахування в декларацію можна додавати і відомості про виплачуваних відсотках. Також платник податків може вибрати і час отримання повернення - щорічно або раз на кілька років. Головне - пам'ятайте, що повернути можна тільки утримані за останні 3 роки податки.

Де отримати податкове вирахування?

Відрахування при придбанні житлового приміщення на кошти рефінансувати іпотеки може бути перерахований в кінці року на рахунок в банку (туди буде переведена загальна сума повернутих податків) або якийсь час не платити зі своїх доходів податки.

Якщо громадянин вибрав перший варіант, то він самостійно подає пакет документів через місцевих податківців або електронного кабінету платника податків; другий варіант передбачає, що громадянин отримає в ИФНС документи, що підтверджують право на відрахування, а гроші поверне роботодавець з моменту прийняття податкової відповідного рішення.

Завантажити заяву на підтвердження отримання вирахування у роботодавця

Завантажити заяву в ИФНС про надання повідомлення роботодавцю

Податківці перевіряють подані декларації три місяці, а повернення коштів відбувається протягом місяця після закінчення камеральної перевірки. Але, безумовно, виплати можуть бути і затримані: цей момент легко контролюється через особистий кабінет платника податків.

Документи для отримання вирахування з рефінансованого позики:

1. Заповнені позичальником податкові декларації.
2. Паспорт з доданими копіями заповнених сторінок.
3. Довідка з роботи 2-ПДФО . У ситуації, коли протягом податкового періоду громадянин виконував професійні обов'язки в різних організаціях, то необхідні відомості надаються з усіх компаній.

   Довідка 2-ПДФО

4. Заява на отримання майнового вирахування із зазначенням даних рахунку для переказу грошей.
5. Откопировать договір купівлі-продажу / пайової участі.
6. Дублікати розписок, квитанцій, чеків, які підтверджують оплату житла.
7. Копія виписки з ЕГРН (або свідоцтва про реєстрацію права володіння).
8. Копія акту передачі житла.
9. Копії старого і чинного банківського іпотечного угоди з додатком графіка платежів.
10. Відомості з банку, що видав іпотеку спочатку, про повну виплату боргу або припинення дії договору.

    Довідка про закриття кредиту

11. Довідка з Другої кредитно-фінансової организации про перекредітування іпотекі Із зазначеним реквізітів колишня договором, если така інформація відсутня в угоді про рефінансування.
12. Відомості з банку про нараховані відсотки (за КОЖЕН рік).
13. Іноді співробітники ИФНС запитують документи, квитанції, що підтверджують оплату кредиту.

Завантажити Приклад заповненої податкової декларації

Завантажити Заява на майнове відрахування

Завантажити Угода про розподіл часток

Якщо нерухомість набували подружжя спільно, то в інспекцію, крім перерахованих вище документів, необхідно надати заяву про розподіл часток і копію свідоцтва про шлюб. Якщо відрахування отримують за неповнолітню дитину, то необхідно додати копію його свідоцтва про народження і заяву про розподіл часток, якщо вони розподілені також і між батьками.

Замість повернення податок?

При перекредитування цільової позики варто підготуватися до того, що разом з новим кредитом громадянин придбає право не тільки на отримання податкового вирахування, а й обов'язок виплатити ПДФО. На думку російських законодавців, при отриманні більш вигідного позики платник податків отримує якусь матеріальну вигоду (наприклад, економію на відсотках). Вона і підлягає стандартному оподаткуванню.

Замість вирахування податок

Коли можуть нарахувати податок при рефінансуванні іпотеки?

1. Зниження процентної ставки до 9% при перекредитування доларової іпотеки.
2. Рефінансування позики в рублевий за пільговим курсом разом зі списанням частини боргу.
3. Перекредитування цільової позики за ставкою нижче двох третин ставки рефінансування Центробанку.
4. Часткове списання банком боргу при реструктуризації іпотечної позики з державною підтримкою.
5. Часткове або повне прощення кредитного боргу.

За списані кредити громадянину доведеться заплатити 13% -ний ПДФО, навіть якщо це не його борги, при цьому, якщо споживач заощадив на відсотках, то на його користь буде нарахований податок за ставкою 35%.

Що робити в ситуації, що склалася?

По-перше, вивчіть свою платіжну квитанцію: код, вказаний на ній, допоможе визначитися, яким чином виникла матеріальна вигода:

1. Цифри 2610 позначають зекономлені відсотки при перекредитування. В такому випадку громадянину варто звернутися в ИФНС і взяти документ, що підтверджує право на майнове відрахування, навіть якщо він був використаний. Після надання документа 35% -ний податок не сплачується.
2. Цифри 4800 позначають списаний банківський борг, як ніби при перекредитування фінансова організація пробачила клієнту частина кредиту. У такій ситуації нарахований 13% - ний податок доведеться оплачувати, але є можливість повернути або зменшити його за допомогою соціальних відрахувань.

По-друге, варто спробувати дізнатися, яким чином банк оформив процедуру рефінансування і списання боргу, так як податкова нараховує суму на підставі отриманих з банку даних. Для цього необхідно відправити в кредитно-фінансову організацію запит з проханням роз'яснити процедуру списання та формат нарахування матеріальної вигоди, при цьому нехай співробітники банку вкажуть, якими нормативно-правовими актами вони керувалися в даному випадку.

По-третє, зверніть увагу на дату свого іпотечного угоди. Якщо його уклали до 1 жовтня 2014 року, то на нього поширюється п.65 статті 217 Податкового кодексу РФ: з січня 2016 року діє правило, яке дозволяє не платити податок при часткове списання іпотечного боргу.

Якщо банківські співробітники не нададуть нормальної відповіді на ваш запит, відмовляться коригувати дані, подані в ИФНС, якщо громадянин сам не згоден з наведеними в запиті доводами, то варто звернутися до податкового консультанту, так як способів не платити ПДФО безліч, але, з огляду на загальну заплутаність законодавства, знають їх тільки фахівці. В податкових питаннях можна скористатися не тільки допомогою професійних юристів, але і самостійно вивчити НК РФ, коментарі Міністерства фінансів і судову практику.