Переваги та ризики найпопулярніших схем інвестування в будівництво

1. Фонд фінансування будівництва
2. Безвідсоткові цільові облігації
3. Договір купівлі-продажу майнових прав
4. форвардні контракти
5. Участь в житлово-будівельному кооперативі

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Автор: Марина Рогальська

При покупці квартири в споруджуваному будинку, відразу придбати право власності на неї неможливо. Покупцеві необхідно укласти договір із забудовником, за яким, інвестувавши кошти на етапі будівництва, він отримає право власності на обрану квартиру після введення будинку в експлуатацію.

Схем інвестування існує кілька. Дві з них - участь у фонді фінансування будівництва та придбання безпроцентних цільових облігацій - передбачені законом про інвестиційну діяльність. Ще кілька в законі не вказані, проте, активно використовуються. 3м2 розібрався в особливостях кожної зі схем інвестування, вивчив їх переваги і головні ризики для покупця.

Фонд фінансування будівництва

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) акумулює кошти фізичних та юридичних осіб з метою фінансування будівництва, для подальшої передачі нерухомості у власність цих осіб. При такій схемі покупець (довіритель) передає майно в довірчу власність в ФФБ, який використовує його для фінансування будівництва. Фонд укладає із забудовником договір, за яким останній зобов'язується побудувати об'єкт нерухомості і передати його у власність довірителя.

У фонду повинен бути управитель. Їм стають банк або фінансова компанія, у яких є ліцензія на здійснення діяльності для залучення коштів по фінансуванню будівництва та операцій з нерухомістю. Рахунок фонду відкривається в керуючому банку, або, якщо управитель фінансова компанія, в будь-якому банку, який вона вибирає.

Читайте по темі: 10 питань, які необхідно поставити під час візиту до відділу продажів

переваги:
- за інвестором (довірителем) закріплюється конкретний об'єкт інвестування. Юристи звертають увагу, що його характеристики повинні бути детально прописані в договорі (адреса, площа, кількість кімнат, поверх тощо.);
- управитель контролює цільове використання коштів забудовником, стежить за виконанням графіка будівельних робіт;
- контроль над управителем: якщо їм є банк, роботу ФФБ контролює НБУ, якщо фінансова компанія - Національна комісія з регулювання ринку фінансових послуг.

ризики:
- неможливість повернути кошти в разі банкрутства забудовника або пред'явити йому претензії, якщо затягуються терміни будівництва. Причина в тому, що між інвестором і забудовником немає договірних взаємин. У договорах про участь у фонді фінансування будівництва, як правило, передбачені положення згідно з якими, тільки фонд може представляти інтереси інвестора;
- в більшості випадків забудовник і управитель ФФБ пов'язані між собою, і замість того, щоб виступати гарантом прав інвесторів і здійснювати контроль над діяльністю забудовника, управитель відстоює інтереси забудовника.

За цією схемою працюють такі великі забудовники як ХК «Київміськбуд», корпорація УКРБУД, Stolitsa Group. Інвестувати в стротельство через ФФБ можна в ЖК Spas Sky, «Покрова», «Академ-Парк», «Пектораль» і інших об'єктах Укрбуд, в ЖК ObolonSky і «Місто Квітів» від компанії МЖК «Оболонь», ЖК «П'ятий квартал» від Perfect Group та інших.

Читайте по темі: Все про будівництво ЖК «П'ятий квартал» на Виноградарі

Безвідсоткові цільові облігації

Ще один з обумовлених законом про інвестиційну діяльність способів придбання квартири в новобудові. Облігації випускає емітент (компанія-забудовник), забезпеченням виступає житлоплощу в новому будинку. Це можуть бути як квадратні метри, так і ціла квартира. Так як вартість квартир в будинку може відрізнятися в залежності від поверховості, особливостей планування та ін., Облігації випускаються серіями, що відрізняються за ціною. Щоб покупець міг не претендуватиме на умовні метри, а на конкретну квартиру, він додатково підписує із забудовником договір резервування, де прописуються всі характеристики купується житлоплощі (адреса, поверх, розташування та ін.) На виручені від продажу облігацій кошти зводиться житло. Облігації здобуваються не безпосередньо у забудовника - у нього немає на це прав - а у торговців цінними паперами, дилерів або брокерів. Після завершення будівництва будинку облігації можна погасити - обміняти на об'єкт інвестування (квартиру).

переваги:
- при нестачі коштів на покупку облігацій на всю квартиру, можна поступово докуповувати цінні папери, сформувавши необхідний пакет за кілька покупок;
- облігації можуть бути використані в якості самостійного активу, наприклад, під заставу цінних паперів можна взяти кредит.

ризики:
- цільові облігації, як правило, мають певний термін обігу - він збігається з термінами будівництва будинку - по закінченню якого забудовник зобов'язаний надати житлоплощу. Якщо облігації не пред'явлені вчасно, право на їх погашення може бути втрачено;
- такий спосіб інвестування програшний, в разі, якщо забудовник розориться. Розмір відповідальності перед покупцями буде обмежений лише його статутним фондом, якого може не вистачити, щоб покрити всі збитки. А торговці цінними паперами - лише посередники і зовсім не несуть відповідальності за невиконання зобов'язань перед інвесторами.

Серед забудовників, що пропонують оформити покупку квартири через покупку безвідсоткових цільових облігацій - компанії Geos, KAN Development, UDP. Схема діє в ЖК Tetris Hal, «Святобора», «Глорія парк», «Міністерський», «Комфорт таун» і «Централ Парк».

Договір купівлі-продажу майнових прав

Купити недобудовану квартиру можна, уклавши договір купівлі-продажу майнових прав.Прі такому способесначала полягає попередній договір, сторони якого зобов'язуються в майбутньому, в певний термін укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. При бажанні договір можна нотаріально завірити, правда, доведеться сплатити 1% від суми договору. У разі виконання інвестором взятих на себе зобов'язань, замовник повинен передати йому майнові права на об'єкт інвестування - це можливо після здачі будинку в експлуатацію: забудовник отримує правовстановлюючі документи на квартири і, відповідно до прописаним в попередньому договорі пунктам, укладає з інвестором традиційну нотаріальну угоду купівлі- продажу квартири.

переваги:
- схема проста і зрозуміла. Так як сторони взаємодіють без посередників, теоретично квартира, придбана таким способом, повинна коштувати дешевше, ніж покупка через ФФБ або облігації;

ризики:
- можливі подвійні перепродажу однієї і тієї ж квартири;
- терміни завершення будівництва і здача об'єкта в експлуатацію можуть затягуватися;
- немає навіть номінального контролю над забудовником, тому відстежити нецільове використання коштів неможливо;
- майнові права на квартиру ніде не реєструється.

Читайте по темі: З чого будують будинки в Україні - 7 популярних матеріалів

Договором купівлі-продажу майнових прав віддають перевагу невеликі девелоперські компанії Києва, більшість забудовників передмістя, а також такі муніципальні будівельні компанії, як Житлоінвестбуд-УКБ і ДБК-4. Схема діє в таких столичних об'єктах як: ЖК на Милославській, 18, ЖК «Рідне місто», «38 Перлина», «Крістер Град», Karaway Tower, «Акцент», Campus.

форвардні контракти

Форвардні контракти - один з видів деривативів. Дериватив - стандартний документ, що засвідчує право та / або зобов'язання придбати або продати на певних умовах, в майбутньому цінні папери, кошти, матеріальні чи нематеріальні активи. Стосовно об'єктів нерухомості, форвардний контракт - договір, за яким забудовник зобов'язується передати право власності на нерухомість (квартиру) інвестору - покупцеві новобудови, а покупець зобов'язується виплатити суму, прописану в контракті, щоб отримати це право.

У форвардному контракті фіксують такі умови угоди як: сума, яку покупець повинен сплатити продавцеві (забудовнику), терміни оплати, курс валюти, термін виконання договору (завершення будівництва, введення об'єкта в експлуатацію та ін.), Технічні характеристики квартири, що купується. Відмовитися від виконання своїх зобов'язань сторони форвардного контракту (забудовник або покупець) мають право виключно за згодою іншої сторони або у випадках, визначених законодавством України.

Форвардні контракти реєструються на Українській міжбанківській валютній біржі. Біржа забезпечує контроль над угодами, веде облік прав власності на форвардні контракти.

Продаж проходить в два етапи. Спочатку сторони укладають між собою договір купівлі-продажу майнових прав, покупець при цьому оплачує певну частину вартості квартири. Потім реєструється форвардний контракт на товарній біржі, де вказується решта суми, яку необхідно внести, щоб отримати право власності.

переваги:
- відсутність ризику подвійних продажів. Інвестор забезпечується винятковим переважним правом на придбання квартири за договором купівлі-продажу майнових прав. Укласти кілька договорів з різними особами на один і той же об'єкт будівництва забудовник не може;
- для форвардних контрактів не вимагається нотаріальне посвідчення угод, а це економія витрат в сумі 1% від вартості угоди.

ризики:
- 100% гарантій, що контракт буде виконаний, така схема не дає. Та ж біржа не гарантує, що будинок добудують. А всі претензії щодо невиконання або неналежного виконання форвардного контракту можуть пред'являтися виключно забудовнику.

Цю схему пропонують в житлових комплексах А52 і «Автограф» компанії DIM, в ЖК «Нова Англія» від компанії Royal House, а також в приміських ЖК, серед яких «Лісовий квартал» і «Петровський квартал».

Участь в житлово-будівельному кооперативі

Житлово-будівельний кооператив - добровільне об'єднання юридичних або фізичних осіб з метою фінансування будівництва. ЖБК некомерційна організація. Кожен член кооперативу вносить пайовий внесок, відповідний ціною придбаної квартири. Щоб отримати свою квартиру, кожен інвестор-пайовик повинен підписати з будівельним фондом договір міни: поміняти пайовий внесок на нерухомість. Членство в кооперативі буває повноправним і асоційованим. При останньому учасник кооперативу не бере участі в прийнятті важливих рішень, що стосуються управління майном.

переваги:
- відсутність посередників і додаткових витрат при укладанні угоди.

ризики:
- відсутність органу контролю і неможливість простежити за дотриманням термінів будівництва, цільовим використанням коштів;
- можливі подвійні продажу: облік пайовиків і квартир кооператив веде самостійно, тому інвестор не захищений від появи інших претендентів на придбаний об'єкт інвестування. Кількість членів кооперативу повинна відповідати кількості квартир, якщо учасників більше, значить одна квартира, продавалася різним пайовикам по кілька разів;
- відмовитися від свого паю інвестор може, тільки продавши його третім особам. Кооператив на стадії будівництва будинку його викуповувати не буде.

Жодна з діючих на ринку первинної нерухомості схем не дає 100% гарантії, що інвестування пройде гладко, квартира буде отримана без непередбачених неприємних сюрпризів, і інвестор стане власником житла. Незалежно від того, яка схема покупки обрана, хепі-енд можливий тільки на об'єктах забудовників з незаплямованою репутацією, які мають всім пакетом необхідної дозвільної документації.

У Києві ця схема діє в житлових комплексах Solo House, EuroSky, «Жуляни», «Голосіївський квартал».