Директор Агентства нерухомості «Трансферт» Борис Колокольников: «На ринку житлової нерухомості скоро настане дефіцит хороших пропозицій»

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Головна Аналітика

28.10.2009, 13:25

Воронеж. 28.10.2009. Агентство Бізнес Інформації (ABIREG.RU) - Аналітика - Через рік після початку кризи на ринку нерухомості знову пожвавлення. І його головна причина, на думку директора воронезького агентства нерухомості «Трансферт» Бориса Колокольнікова, аж ніяк не сезонна.

- Борис Михайлович, які основні втрати воронезького ринку нерухомості за рік після початку кризи?

- Втрати, насправді, колосальні. За моїми спостереженнями, обсяги реалізації житла впали на 50%. У сфері комерційної нерухомості падіння склало 80-90%. Це означає, що регіональний ринок нерухомості фактично зупинився. Особливо сильно від цього постраждали будівельні компанії, оскільки вони втратили не тільки дешевих кредитних грошей, але і коштів учасників пайового будівництва. В результаті за поточний рік у Воронежі не було освоєно жодної нової будівельного майданчика. І наслідки це ми дуже скоро відчуємо у вигляді гострого дефіциту житла.

- Яка ситуація в інших містах Центрального Чорнозем'я?

- Не дивлячись на глибоке зниження активності, ринок житлової нерухомості Воронежа в порівнянні з іншими містами Чорнозем'я продемонстрував неабияку стійкість. Завдяки масштабами і рівнем розвитку малого і середнього бізнесу ми не побачили обвалу цін на житло. За період з січня по серпень вартість квадратного метра в Воронежі знизилася на 10% - тобто падіння склало 1-2% в місяць. Що не скажеш про міста з моноекономіку, мінімум, наполовину залежить від роботи одного містоутворюючого підприємства. Так, наприклад, в Лісках, Липецьку, Бєлгороді житло впало в ціні на 30% і більше. У тому ж Липецьку до кризи середня ціна квадратного метра піднімалася до 50 тис. Рублів, тепер вона становить 30 тисяч за метр.

- Чим, на Ваш погляд, обумовлена настільки значна рецесія? Багато інших сфер ринку перенесли цей період з меншими втратами.

- З одного боку, в нерухомості чималу роль завжди відігравала інвестиційна складова. А саме вона стала основною мішенню для нинішньої кризи. З іншого боку - і це, на мій погляд, більш важливо - ринок нерухомості «посадили» штучно. Свою ключову роль тут відіграли засоби масової інформації, колективно заявивши про те, чого могло б і не статися. Ще восени минулого року покупцям дали ясний посил, що ціни на нерухомість будуть падати. Кожне урядове виступ інтерпретувалася як пожежа: взяти хоча б для прикладу заяву мінфіну Кудріна, який всього лише висловив припущення, що такі сприятливі умови для економіки, як в 2000-2004 роках, не будуть у найближчі 5-10, а може і 50 років. Але в пресі це інтерпретували як: «таких цін на нерухомість в Росії не буде в найближчі 50 років». Природно, що будь-яка розсудлива людина це слухає і покупку відкладає.

Є такий закон: якщо ідея опановує масами, то рано чи пізно вона стає реальністю. Людям в голови вселили переконання «Купувати не можна!» Слідом за падінням попиту почала падати і ціна. Таким чином, була заморожена ціла індустрія.

- А хіба докризові ціни на нерухомість не були неадекватно завищеними?

- Чудес не буває; локризова ціна на нерухомість була висока, але вона, тим не менш, формувалася ринком. Її створювали об'єктивні показники - рівень заробітної плати, добробут населення, кількість пропозицій на ринку і так далі. Безумовно, падіння цін на житло створило сприятливу кон'юнктуру для покупця. Але в цілому це негативно впливає на економіку. Подешевшала нерухомість - значить, все відразу стали біднішими, оскільки нерухомість - це основний елемент капіталізації і громадянина, і компанії, і держави.

- Однак прем'єр Володимир Путін нещодавно оголосив про чергове зниження цін на нерухомість на 20%. Як ця заява вплине на ринок?

- На мій погляд, це черговий удар по будівельникам в і без того нелегке для них час. Повторюється ситуація минулої осені, небезпека якої в тому, що населення може знову впасти в ступор і перестати купувати нерухомість. У мене складається відчуття, що в Росії не люблять будівельників. Або хтось дуже хоче взяти цю сферу під тотальний контроль. Зараз, до речі, для цього саме «сприятливе» час. Головне - стримувати попит, а провести реструктуризацію боргу будівельної компанії, що не справилася з погашенням кредитів - справа техніки. Дуже показова в цьому плані історія компанії «Дон-Строй», яка була змушена за позиками ВТБ розплачуватися частиною свого бізнесу з будівництва житлових будинків.

- Як відреагував на кризу ріелторський бізнес? Зафіксовані в Воронежі випадки закриття агентств?

- Не можу говорити за весь бізнес. По крайней мере, випадків закриття агентств нерухомості в Воронежі я не знаю. Але це і не афішується.
«Трансферт» продовжував працювати в колишньому режимі. Ми скоротили витрати на іміджеву рекламу, зате активно розвивали свою інтернет-базу нерухомості - сьогодні це, напевно, найбільша онлайн-база нерухомості в регіоні.

- Яка зараз активність на ринку житлової нерухомості Воронежа?

- Рух на ринку поступово відновлюється. Учасники ринку нерухомості першими відчули на собі вплив кризи, вони ж першими будуть з нього виходити. З липня попит на житло почав помітно активізуватися. У серпні агентство «Трансферт» вчинила на 20% більше угод, ніж в липні. У вересні - на 30% більше, ніж в серпні.

- Інші категорії нерухомості - земля, офіси, магазини - так само починають користуватися попитом? І який характер попиту взагалі - це традиційна сезонна тенденція або все ж початок виходу з коми?

- В основному зараз люди купують житло. Продажу земельних ділянок і комерційної нерухомості як і раніше стоять. Тобто, покупця цієї осені цікавить тільки споживча цінність нерухомості. Це і зрозуміло: життя з кризою не зупиняється, а жити десь треба. Люди прокинулися і стали вирішувати житлові питання, і фактор сезонності тут майже не відчутний. У наявності початок відновлення, точніше, його перший етап, який згодом потягне за собою інвестиційні покупки.

- Як, на Ваш погляд, буде розвиватися цей ринок в Воронежі найближчим часом?

- Якщо не буде чергових гучних заяв у ЗМІ, то можна розраховувати на невеликий, але стабільний ріст вартості квадратного метра - в межах 1-2% в місяць. Крім тенденції, пов'язаної з поверненням на ринок покупця, на користь цього говорять постійне подорожчання енергоносіїв і безперервна інфляція. З 1 січня гряде збільшення пенсій на 30%, що означає вступ нових засобів в економіку. Є підстави вважати, що, так чи інакше, частина цих грошей незабаром проявиться на ринку нерухомості.

Попит пожвавиться і за рахунок іпотеки. Недавнє зниження ставки рефінансування Центробанком, а слідом за ним і ставок іпотечного кредитування комерційними банками вже виразилося на практиці зростанням числа таких угод. Категорія потенційних позичальників знову розширилася, що привернуло на ринок нову хвилю покупців. Особлива роль іпотечних грошей в сфері продажів нерухомості полягає в тому, що вони генерують цілий ланцюжок угод, перш ніж йдуть на інші ринки.

При цьому в Воронежі дохід населення за рік впав не настільки катастрофічно, як очікувалося. Середній рівень заробітних плат скоротився, але незначно.

Як бачите, об'єктивних чинників, здатних стимулювати попит на нерухомість, досить багато. Але чи готовий ринок пропозиції відповісти тим же? Ще кілька місяців тому покупець не поспішав - переглядав по 20 квартир, перш ніж визначитися з конкретним варіантом. Сьогодні споживач поводиться вже по-іншому - він став набагато більш поступливими. І зрозуміло: хороші пропозиції швидко «вимиваються» з ринку, їх число зараз майже не збільшується - як я вже зазначав, в основному через заморожування нових будівельних майданчиків. Думаю, що скоро настане дефіцит хороших пропозицій. Такими темпами ціна за квадратний метр житла в Воронежі може швидко повернутися на докризовий рівень.

Євген Крамченко