Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Будівельний бізнес як форма створення вартості, є практично єдиним типом господарювання, яке за своєю суттю мало змінилося ще з тих часів, коли будувалися піраміди в Рамзесе або зводилися висячі сади Семіраміди Стародавнього Вавилона.
Проте і цю галузь економіки, яка до сих пір ще є певним «драйвером» розвитку виробничих і фінансових відносин, охопили нові тенденції управління проектами, сучасними технологіями проектування, інвестування і т.п. В основі сучасного будівельного бізнесу лежать принципи, які раніше були властиві лише комерційним або фінансових операцій на ринках.
Це стосується в першу чергу таких моментів, як:
- Чітка орієнтація на споживчий попит на об'єкти комерційної або житлової нерухомості, гнучке реагування на запити ринку. Якщо раніше був пріоритет за типовою забудовою і плануванням тих же квартир, то зараз віддається перевага індивідуальних запитів на якість, поверховість, тощо
- Зниження загального часу здійснення будівництва за рахунок застосування нових технологій, починаючи від каркасних і закінчуючи такими екзотичними, як друкування будинків на 3D принтері.
- Життєвий цикл реалізації інвестиційного - будівельного проекту має тенденцію до скорочення, що дозволяє використовувати раніше недоступні для фінансування проектів інструменти фондового ринку, цінних паперів (іпотечні заставні, фонди нерухомості і т.п.)
Все це разом узяте в деякій мірі дозволяє говорити про деяку інвестиційної революції в будівельному бізнесі, де саме складова часу роботи капіталу стає головним пріоритетом, про що власне і буде розказано в даній статті.
Як і всякий інвестиційний проект , Будівництво будь-якого об'єкта (за винятком, звичайно, тих, що не потрапляють в категорію ринкових - військових, соціальних та інших) передбачає певні стадії і форми роботи вкладається в нього капіталу.
У загальному вигляді ці стадії складаються з декількох функціональних блоків, які добре всім відомі з курсу менеджменту:
- цілепокладання інвестора
- Вибір інвестором інвестиційної стратегії на ринку
- Планування реалізації проекту, в тому числі вивчення ринку, конкуренції, технологій
- Реалізація проекту
- Контроль виконання поставлених цілей.
Треба визнати, що така загальна схема реалізації проектів в будівельній галузі не розкриває повністю всіх особливостей інвестицій в цей вид бізнесу. На практиці, зокрема в секторі девелопменту (сучасна термінологія, яка характеризує саме інвестиційну спрямованість зведення об'єктів нерухомості в комерційному секторі), використовуються цілком сучасні методики реалізації проектів, починаючи від планування і закінчуючи введенням в експлуатацію.
У загальному вигляді функціональна схема реалізації будівництва інвестиційного проекту складається з кілька блоків, як це показано на малюнку 1.
У розкритті цієї моделі всі функціональні етапи будівельного проекту можна представити таким чином:
- На стадії планування закладається загальна ефективність майбутнього девелоперського проекту через якісну і кількісну експертизу.
- Оцінка фізичної здійсненності і доцільності проекту має на увазі з'ясування наявності фізичних можливостей для реалізації проекту з урахуванням його місця розташування, стану інфраструктури, технологічних і технічних характеристик, наявних будівельних та експлуатаційних можливостей.
- Оцінка правових можливостей реалізації проекту включає в себе визначення можливостей досягнення угоди з власником землі про умови її залучення до процесу девелопменту, перевірка відповідності характеру передбачуваного проекту існуючим правилам землекористування, узгодження проекту органами державного управління і контролю, отримання всіх необхідних дозволів та правильного оформлення початково-дозвільної документації.
- Під кількісною оцінкою проекту розуміють оцінку проекту з точки зору фінансово-економічної ефективності. Передбачається визначення потенційної виручки, можливого рівня прибутковості проекту, руху грошових коштів, визначення достатності та доцільності залучення в проект власні кошти, потреба в залученні зовнішніх джерел фінансування. Важливо проводити експертизу всіх вхідних даних з усіх аспектів проекту в порівнянні з альтернативними варіантами та обліком потенційних ризиків (див. Ризики інвестиційних проектів: визначення та облік ).
У розгорнутому вигляді реалізація інвестиційного проекту в будівництві передбачає кілька основних етапів робіт, які можна представити у вигляді таблиці:
Для того, щоб зрозуміти як дійсно на практиці відбувається організація і реалізація інвестиційного будівельного проекту, має сенс розглянути порядок здійснення типового девелоперського проекту, який виглядає наступним чином:
- Головним орієнтиром при плануванні проекту в будівництві житла є цілком конкретний споживач, який користується попитом на певний тип об'єктів, його місце розташування, фінансових умов. Як правило, в девелоперських проектах покупець житла частково сам бере участь у фінансуванні проекту. Інтереси покупців полягають у своєчасному отриманні натуральних результатів проекту - приміщень житлової нерухомості і задоволення умов договірних зобов'язань.
Діаграма 1. Вивчення ринку будівельних послуг при реалізації девелоперського проекту
Для того, щоб проект був дійсно прибутковим для інвестора і його партнерів, необхідний ретельний маркетинговий план, який орієнтує інвестора на потреби ринку, а не на освоєння грошей в капбудівництво. Для цього використовується технологія вивчення ринку нерухомості, як це, наприклад, представлено на діаграмі 1.
- Другим завданням, що стоїть перед інвестором, є формування системи фінансування проекту. У девелоперської практиці таке фінансування на первинному ринку житла проводиться в основному покупцями. Початок фінансування за рахунок коштів покупців рекомендується не раніше 30% -ої будівельної готовності об'єктів, що зводяться нерухомості девелоперського проекту. Попередні етапи проекту девелопер повинен фінансувати за рахунок власного капіталу або шляхом залучення кредитних коштів.
Малюнок 2.
Для того, щоб розробити чітку систему фінансування проекту, необхідно слідувати типовою для девелоперських проектів схемою, як це показано на малюнку 2. Розрив у потоках фінансування може спричинити не тільки заморожування будівництва, але і привести до банкрутства забудовника - інвестора і позбавити всіх учасників - клієнтів грошей і перспектив отримати своє житло.
- Генеральний проектувальник за технічним завданням девелопера розробляє комплект проектної документації, який відповідно до чинних будівельних норм і правил дозволяє місту проконтролювати відповідність задуму проекту обмеженням, а генеральному підряднику - реалізувати задум проекту в натуральному об'єкті.
- Девелопер оформляє земельну ділянку для забудови, і кредитна організація відкриває девелоперу кредитну лінію під заставу права на об'єкт будівництва;
- Девелопер фінансує розробку проектно-кошторисної документації;
- Девелопер приймає від генерального проектувальника результати готового проекту і проводить експертизу проекту в державних органах;
- Фінансує виробництво будівельно-монтажних робіт;
- Здійснює приймання від генерального підрядника завершеного будівництвом об'єкта;
- Отримує від держорганів дозвіл на введення об'єкту в експлуатацію;
- Девелопер передає покупцям приміщення в будинку (через ріелтерські агентства) і виробляє оплату частки місту (при наявності даної умови).
Представлені в якості прикладу етапи реалізації інвестиційного проекту з будівництва комерційного житла, звичайно ж, відрізняються від форм капітальних інвестицій в промисловому секторі економіки. Але в будь-якому випадку методологія має практичне застосування при зведенні різних об'єктів нерухомості.
У доповненні до сказаного також слід врахувати і такий важливий елемент при інвестиційному будівництві як ризик. Управління ризиками при реалізації інвестиційного будівельного проекту, виходячи з практики, здійснюється на всіх етапах його втілення.
Таблиця 2 . Система обліку ризиків в інвестиційному будівництві.
Для наочності система обліку, аналізу і реагування на ризик представлена в таблиці 2.
Найбільш загальними, широко використовуваними і ефективними методами попередження і зниження ризику в будівництві є:
- страхування;
- резервування коштів;
- диверсифікація;
- обмеження збитків.
Страхування є одним з найбільш поширених способів зниження ризиків в девелоперських проектах, причому в більшості випадків таке страхування регламентовано на законодавчому рівні. У деяких випадках ризики реалізації інвестиційних - будівельних проектів нівелюються за допомогою спеціальних методів хеджування, які застосовуються на фінансових ринках, наприклад, реальні опціони або форвардні контракти на фінансування поставок імпортних будівельних матеріалів і обладнання.