Реєстрація договору купівлі продажу квартири

1. Перехід права власності на житлове приміщення
2. Подання документів в Росреестра для реєстрації прав власності
3. Електронна реєстрація прав на нерухомість через інтернет
4. Документи для реєстрації права власності на нерухомість
5. Згода подружжя на продаж нерухомості
6. Скасування купівлі-продажу нерухомості
7. Шахрайство при продажу квартири: кілька договорів купівлі-продажу на один об'єкт
8. Продаж квартири зайнятої орендарем
9. Відгук документів з Росреестра однієї зі сторін
10. Смерть продавця квартири до реєстрації прав власності
11. Перевірка реєстрації права власності - відмова у державній реєстрації прав власності

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Чи обов'язково реєструвати договір купівлі-продажу нерухомості? Що дає реєстрація продавцю і покупцю? Яка процедура реєстрації договору купівлі-продажу квартири, які документи готувати і скільки часу це займе? Всі відповіді на ці питання читайте нижче.

В ході договору, тобто угоди про покупку квартири або будинку, тобто об'єкта нерухомості, сторони домовилися про всі моменти, дійшли згоди про ціну і терміни передачі нерухомості, підписали договір і передали гроші. Що це означає? Чи буде квартира при цих умовах мати нового господаря чи ще ні?

Перехід права власності на житлове приміщення

Згідно з договором купівлі-продажу об'єкт нерухомості вже не є власністю продавця, оскільки покупець купив собі право володіння і розпорядження цією власністю за обумовленою ціною.

Однак офіційне право власності досі залишається у продавця з огляду на те, що відповідно до встановлених норм законодавства право власності переходить до покупця тільки після реєстрації прав купівлі-продажу квартири у Федеральній службі державної організації, кадастру і картографії (Росреестра).

Як же зробити реєстрацію прав власності, тобто узаконити сталася в результаті доконаного договору зміну власника нерухомості в очах держави?

Треба сказати, що з 1 березня 2013 року реєстрацію в Росреестра договорів купівлі-продажу квартири відповідно до Федерального закону від 30.12.2012 №302-ФЗ «Про внесення змін до глави 1, 2, 3 і 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» скасовано.

Однак реєстрації підлягає не договір, а перехід права власності на приміщення за договором. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту підписання сторонами, а факт переходу права власності за договором підлягає реєстрації в Росреестра.

Подання документів в Росреестра для реєстрації прав власності

В установленому порядку надання документів до органів Росреестра присутній дві можливості: пред'явити документи і написати заяву на реєстрацію при особистому візиті до відділення Росреестра або відправити заяву та копії документів по поштою Росії.

Для реєстрації прав особистим візитом в Росреестр повинні з'явитися обидві сторони договору купівлі-продажу: і покупець, і продавець. Заява про реєстрацію переходу права власності на об'єкт нерухомості пишеться ними власноруч в присутності фахівця Росреестра.

Дозволяється написати заяву від імені правовласників їх представникам, але представники повинні мати доручення , Оформлену у нотаріуса. І сторони договору, і їх представники повинні мати з собою посвідчення особи (паспорта).

Якщо в право володіння вступає підліток до 14 років, за нього заяву пишуть його батьки чи законні представники, наприклад, опікуни. Для таких осіб наявність довіреності законом не передбачається. Ще один випадок, коли закон не вимагає наявності довіреності - це написання заяви від імені осіб, визнаних недієздатними, їх представниками - батьками, призначеними рішенням суду.

У разі, коли сторони вирішують відправити свої документи, використовуючи пошту, треба мати на увазі, що тоді всі підписи на документах - на заяві і на договорі купівлі-продажу обов'язково повинні пройти верифікацію нотаріусом. Також необхідно вкласти в поштове відправлення копії паспортів обох учасників договору.

Необхідною умовою оформлення поштового відправлення є наявність опису вкладень. Поштове відправлення має бути відправлений з повідомленням про вручення та йому призначається оголошена цінність.

Правила реєстрації договорів купівлі-продажу квартири отримали зміни з прийняттям 23.07.2013 Федерального закону № 250-ФЗ , Згідно з яким введені додаткові гарантії безпеки для сторін договору з купівлі-продажу житла.

Так, тепер Росреестр приймає заздалегідь складені заяви від сторін договору купівлі-продажу, згідно з якими документи в Росреестр на реєстрацію прав власності купівлі-продажу квартири мають право представляти тільки вони особисто.

Якщо сторони договору склали такі заяви і принесли їх заздалегідь перед укладанням угоди (час для складання заяви не регламентується), то після надходження заяви Росреестр не має можливості приймати документи від кого б то не було, крім зазначених у заяві осіб.

Електронна реєстрація прав на нерухомість через інтернет

Росреестр має свій сайт, крім того, в кожному регіоні працюють окремі регіональні сайти Росреестра.

На сайті Росреестра доступна послуга подачі заяви по реєстрації прав на нерухомість в електронному вигляді. Крім цього, в електронному вигляді можна замовити виписку з ЕГРП і постановку квартири на кадастровий облік.

Для отримання такої послуги в електронному вигляді сторони повинні мати електронний підпис.

Треба думати, що в майбутньому цей варіант електронних документів повністю витіснить паперові документи. Наявність запису про права власності громадянина в електронному реєстрі прав на нерухомості буде достатнім для здійснення будь-яких дій з нерухомістю.

Якщо електронного підпису у вас поки немає, залишається можливість тільки отримання паперового свідоцтва при особистому відвідуванні органу Росреестра. Записатися на прийом в Росреестра можна онлайн і без електронного підпису.

Документи для реєстрації права власності на нерухомість

1. Заяви сторін.
2. Паспорти продавця і покупця. При дії від імені сторін договору представників продавця та покупця потрібні їхні паспорти та нотаріально оформлені довіреності.
3. Свідоцтво продавця про право власності на продану їм квартиру.
4. Кадастровий паспорт або кадастровий план квартири.
5. Акт прийому-передачі об'єкта нерухомості в трьох примірниках.
6. Договір купівлі-продажу в 3 прим.
7. Квитанція про сплату держмита в двох екз. (Оригінал і копія).

Якщо в права власності вступає або позбавляється їх за договором неповнолітня особа, потрібно буде надати наступні документи:

• Згода органу опіки на продаж квартири, власником якої є неповнолітній або недієздатний громадянин.
• Згода опіки на те, що відповідальні за неповнолітнього чи недієздатного особи громадяни дають згоду на продаж його об'єкта нерухомості.

У тому випадку, коли в проданої квартирі залишаються особи, які продовжують користуватися їй, необхідно подати довідку з житлово-комунального господарства, ТСЖ, МУП або керуючої компанії.

Згода подружжя на продаж нерухомості

Як ми вже згадували, зміни в порядку реєстрації відбулися 1.03.2013 року. Якщо раніше реєструвалися договори купівлі-продажу квартири, і при цьому кожен раз потрібно пред'явити згода чоловіка, засвідчена нотаріально, то тепер це не потрібно, згода чоловіка мається на увазі за замовчуванням.

Сімейний кодекс, який регулює ці питання, вимагає згоди чоловіка для угод з нерухомістю, що реєструються в державних органах.

Але з 1 березня 2013 року договори купівлі-продажу перестали проходити реєстрацію в Росреестра, відповідно і письмову згоду подружжя тепер не потрібно.

А як бути, якщо угода пройшла все-таки проти волі чоловіка, а чоловік про це дізнався після?

В такому випадку залишається право на звернення до суду з вимогою про визнання правочину недійсним. Однак при такій заяві до судових органів суд вимагатиме надати суду докази про умисне дії з боку другого чоловіка, коли він діяв виходячи з припущення про те, що згоди на таке придбання він від другого чоловіка свідомо не зможе отримати.

Скасування купівлі-продажу нерухомості

За новим положенням закону договір купівлі продажу квартири не вимагає реєстрації в державному органі. Тобто договір вступає в законну силу відразу після підписання сторонами. Ціна влаштовує, всі нюанси обумовлені і договір підписаний. З цього моменту угода відбулася.

В Росреестра відбувається тільки реєстрація переходу права власності від однієї особи до другого, згідно Цивільного кодексу РФ (п. 1 статті 551).

Тобто, згідно договору купівлі-продажу покупець є новим власником нерухомості і може користуватися своїм майном, жити в квартирі, міняти замки на вхідних дверях. Але право розпорядження майном, а саме право на продаж, передачу в спадок і т.п. права йому не доступні до моменту перереєстрації права власності та отримання Свідоцтва про право власності на квартиру.

Дане положення грунтується на Постанові Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 29 квітня 2010 року (пункт 60).

На перший погляд може здатися, що в даному положенні прихована можливість зловживання з боку продавця, однак цей момент був завбачливо висвітлений у Постанові Пленуму Верховного суду РФ, а саме: Оскільки договір про продаж нерухомості укладений за обопільною згодою, про що свідчать власноруч поставлені підписи на договорі, продавець позбавляється права вимагати визнання угоди недійсною.

Однак деякі продавці, отримавши гроші за договором, можуть почати ухилятися від перереєстрації прав власності, для чого вони разом з покупцем повинні прийти в Росреестр і написати заяву. Щоб домогтися справедливості і законних дій від недобросовісного продавця, покупець може звернутися в судові органи відповідно до статті 551 Цивільного Кодексу РФ (п.3). При написанні заяви до суду потрібно доказ ухилення продавця від своїх обов'язків по перереєстрації прав.

У самих запущених випадках, коли продавець, отримавши гроші за квартиру, відмовляється передати покупцеві придбане ним майно, суд зобов'яже продавця виконати свої зобов'язання.

Шахрайство при продажу квартири: кілька договорів купівлі-продажу на один об'єкт

Шахрайські дії з боку продавця, наприклад, підписання договорів купівлі-продажу з безліччю покупців одночасно, отримання від них завдатку або повної ціни договору, обов'язково призведе до катастрофічних складнощів з виконанням договірних зобов'язань за цими договорами. Як вирішити таку ситуацію? Хто з покупців отримає перевагу і що робити іншим сумлінним покупцям, щоб захистити свої законні інтереси?

При вирішенні таких ситуацій суд буде виходити з положень Цивільного кодексу (стаття 398). У цій статті основне положення, на яке буде спиратися суд - це реєстрація права власності на куплений об'єкт в Росреестра.

Тобто той з покупців, хто встиг зареєструвати право власності, той і правий. Решта мають право вимагати відшкодування збитків з недобросовісного продавця через суд.

Якщо ж всі покупці в однаковому становищі і ніхто з них не встиг зареєструвати право власності, то в даному випадку до уваги береться факт передачі об'єкта покупцеві. Тобто той покупець, хто встиг в'їхати в куплену квартиру і почав здійснювати свої права, той і отримує перевагу.

Продаж квартири зайнятої орендарем

Не рідкісні ситуації, коли квартири продаються в той момент, коли вони зайняті орендарями і термін оренди ще не підійшов до кінця. Як вчинити покупцеві, якщо продавець не погоджується заявляти в Росреестра на реєстрацію прав покупцем, посилаючись на наявний у нього договір оренди?

Очевидно, що такі питання має компетенцію дозволити тільки суд. Судові органи повинні зобов'язати по закону продавця перереєструвати право власності на нового господаря. Таким чином, договір оренди перестане мати законні підстави, оскільки укладений з особою, яка вже не є власником нерухомості і вже не має права здавати її в оренду.

Відгук документів з Росреестра однієї зі сторін

Сторони договору купівлі-продажу квартири мають право в спірних ситуаціях відкликати вже віддані на реєстрацію прав власності документи з Росреестра. Для цього сторона пише відповідну заяву з проханням зупинити реєстрацію.

Згідно із законом в цій ситуації Росреестр заморожує процес реєстрації на один місяць з обов'язковим письмовим повідомленням другої сторони договору. У разі, коли сторони не дійшли згоди за цей місяць, Росреестра приймається рішення про відмову в реєстрації прав.

Але продавець може і не мати підстав для припинення реєстрації та подає часом таку заяву просто, щоб затягнути законний процес. Тоді покупець повинен звернутися в суд, написавши заяву з вимогою про проведення законної реєстрації прав власності на нього. Судове рішення змусить продавця виконати свої обов'язки.

Треба сказати, що з боку покупця таку заяву також може вступити, але тільки в разі, коли покупець прагне відтягнути момент оплати своїх зобов'язань за договором. В даному випадку таке питання також вирішують судові органи, які доб'ються від покупця виконання своїх зобов'язань, оплати купленого майна і реєстрації прав на нього.

Смерть продавця квартири до реєстрації прав власності

Такі випадки також можуть мати місце, оскільки від моменту підписання та оплати договору до реєстрації прав власності все-таки проходить досить відчутний час. Що ж робити в такому випадку?

Може бути два варіанти. У першому заяву в Росреестр вже написано, тобто старий господар встиг підписати цю заяву. Тоді процедура перереєстрації продовжиться і ніяких перешкод до неї бути не може, за винятком можливого заяви про припинення реєстрації з боку законних представників продавця. Тоді покупець повинен буде захищати свої права в суді, щоб отримати рішення суду про примусову реєстрацію права власності відповідно до договору.

У другому випадку колишній господар помирає ще до моменту подачі заяви. Цей випадок складніше, але вирішити його можна. Справа в тому, що після смерті господаря житла, коли право власності не перейшло до покупця, воно передається у спадок його спадкоємцям.

Спадкоємці вступлять в право успадкування через півроку після смерті продавця, після чого покупець пише заяву в суд про примус до реєстрації права власності вже на спадкоємців.

З цих можливих ситуацій ми бачимо наступне: щоб виключити такі моменти, необхідно якомога швидше преререгістріровать право власності. Слідкуйте за правильним оформленням заяви і документів, доданих до неї, бо в разі виявлення помилок інспектором Росреестр вже після смерті продавця виправити їх буде дуже складно.

Перевірка реєстрації права власності - відмова у державній реєстрації прав власності

Інспектор Росреестр перевіряє всі документи, пред'явлені для реєстрації права власності, по-перше, на справжність. Для цього пред'являються оригінали документів, з яких знімаються копії для Росреестра. Далі співробітники Росреестр вивчають договір купівлі-продажу, щоб виявити можливі помилки і неточності в ньому.

Законною підставою для відмови в реєстрації прав власності може служити неповний набір необхідних документів, а також неправильне їх оформлення, помилки, неточності, зіпсовані документи і т.п. Якщо це сталося, у заявників не залишається іншого вибору, як тільки задовольнити вимоги співробітників Росреестра, тобто зібрати і принести відсутні документи, виправити неточності і помилки в оформленні.

Наприклад, частий випадок неточностей - перейменування вулиці, на якій знаходиться будинок, зазначений в договорі. Тоді в правовстановлюючих документах буде фігурувати одна назва, а в договорі - інше. Буде необхідно спочатку переробити свідоцтво про право власності.

Якщо у співробітника державної організації виникнуть сумніви в достовірності документів, це питання вирішити набагато складніше. Тоді реєстрація припиняється, і співробітники будуть змушені виробляти запити в організації, які видавали документи, що викликали питання, для отримання підтвердження відомостей, зазначених у документі.

Якщо документи справжні і всі відомості в них вказані вірно, процедура реєстрації поновлюється, якщо ж ні, виноситься відмову.

Ризикує в цьому процесі тільки покупець житла. Тобто при виявленні підроблених документів в процесі реєстрації прав власності покупець виявляється в неприємній ситуації. Тому наша порада - вивчати всі документи продавця перед підписанням договору купівлі-продажу.

Також необхідно з'ясувати законний статус купленого житла через Єдиний державний реєстр прав як мінімум за день до укладення договору. Це дозволить уникнути несподіванок неприємного характеру. Перевіряйте документи продавця, не вірте на слово, вчасно реєструйте право власності - і все буде добре.