Які документи потрібні для оренди квартири: детальний перелік для орендодавця і орендаря.

1. ○ Оренда квартири і найм квартири.
2. ○ Які документи потрібні від орендодавця:
3. ✔ Якщо орендодавець фізична особа.
4. ✔ Якщо орендодавець ВП.
5. ✔ Якщо орендодавець ТОВ.
6. ��� Які документи потрібні від орендаря?
7. ○ Документи при договорі піднайму.
8. ��� Які документи потрібні для реєстрації договору?
9. ○ Можливі схеми шахрайства.
10. ○ Поради юриста:
11. ✔ Здача за усною домовленістю.
12. ✔ Договір оренди підписаний, але не зареєстрований.

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Вирішивши здати квартиру в оренду або зняти житло, слід ретельно вивчити всі тонкощі процедури, щоб згодом не виникло проблем з юридичною складовою угоди.

У представленій статті ми детально розповімо, які документи повинен надати кожен учасник угоди про оренду, процедурі реєстрації укладеного договору і небезпеки, пов'язані з шахрайством.

○ Оренда квартири і найм квартири.

Оренда і найм квартири - два різних поняття, що регулюються окремими кодексами.

• «1. За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.
• 2. Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. Юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян (ст. 671 Цивільного кодексу РФ, далі ГК РФ) ».

Таким чином, головною відмінністю між двома видами угоди є статус одержувача послуги. Договір найму може бути укладений з фізичною особою. У цьому випадку сторонами угоди виступають наймодавець (власник житлового приміщення або його довірена особа) і наймач.

Житлове приміщення за договором оренди може надаватися, якщо одним з учасників угоди є юридична особа. Сторонами угоди є орендодавець (надає житло) і орендар (орендує його).

Повернутися до змісту ↑

○ Які документи потрібні від орендодавця:

Орендодавцем може виступати як фізична, так і юридична особа. У кожному разі пакет документів, який повинен бути наданий для укладання угоди різний.

✔ Якщо орендодавець фізична особа.

Коли житлове приміщення здається громадянином, він повинен представити:

• Паспорт.
• Документ, що засвідчує право володіння житлоплощею (свідоцтва про право власності, договір купівлі-продажу або свідоцтво про вступ у спадщину).
• Посвідчення про відсутність заборгованості з оплати комунальних послуг (для цього потрібно взяти виписку з Росреестра).
• Кадастровий паспорт (береться з кадастрової палати або в Росреестра).
• Письмова згода, завірена нотаріально від всіх власників житлового приміщення, якщо їх більше одного.
• Письмова згода, завірена нотаріально від опікуна, якщо орендодавець є неповнолітнім або визнаний недієздатним.
• Завірене доручення, якщо договір укладається не власником нерухомості.

При укладанні угоди від орендодавця потрібно:

• Акт прийому і здачі - даний документ буде підставою про відсутність правових спорів після закінчення терміну угоди. Полягає в фіксуванні дійсного стану об'єкта угоди, складається у двох примірниках, підписується кожним учасником угоди.
• Опис майна, є додатком до акта і містить опис точної кількості речей, переданих в оренду разом з приміщенням (також підписується обома учасниками угоди).
• Розписка про отримання фінансових коштів за оренду приміщення (складається у довільній формі, підписується кожною стороною).

Повернутися до змісту ↑

✔ Якщо орендодавець ВП.

В даному випадку здає житлоплощу особа повинна надати:

• Паспорт.
• Документ, що засвідчує право здачі нерухомості в оренду (свідоцтво права власності, договір первинної оренди або договір купівлі-продажу).
• Посвідчення про відсутність заборгованості з оплати комунальних послуг (для цього потрібно взяти виписку з Росреестра або КК).
• Свід-во про державну реєстрацію фізичної особи як ІП (нотаріально завірена копія).
• Свід-во про постановку на облік в ФНС (нотаріально завірена копія).
• Виписка з ЕГРІП (оригінал документа, дата видачі не раніше, ніж за 7 днів до укладення угоди).
• Реквізити банківського рахунку (у вигляді документа, завіреного печаткою та підписом ІП).
• Наказ про призначення особи, відповідальної за пожежну і електричну безпеку (завірена печаткою та підписом ІП копія із зазначенням контактів відповідальної особи).

Також під час укладання угоди слід підготувати:

• Акт прийому-передачі нерухомості (документ в двох примірниках, підписаних сторонами і з печаткою ІП).
• Інвентаризація - докладний перерахування всіх, хто знаходиться на житлоплощі предметів, переданих у тимчасове користування з обов'язковим зазначенням їх кількості (2 примірника, підписи сторін і друк ІП).
• Розписка - виступає свідченням отримання ІП фінансових коштів за оренду в зазначеному розмірі (складається в свобоних формі і підписується сторонами).

Повернутися до змісту ↑

✔ Якщо орендодавець ТОВ.

Коли житлоплощу здається в оренду юридичною особою, незалежно від правової форми, орендодавець повинен підготувати:

• Правовстановлюючий документ на квартиру, що здається нерухомість (договір первинної оренди / ренти, свідоцтво про право власності).
• Посвідчення про відсутність заборгованості з оплати комунальних послуг (для цього потрібно взяти виписку з Росреестра або КК).
• Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи (нотаріально завірена копія).
• Свід-во про внесення в ЕГРЮЛ відомостей про зареєстроване юрособу (копія, завірена нотаріусом).
• Свід-во про постановку на облік в ФНС (копія, завірена нотаріусом).
• ОКПО, ОКАТО, ЗКГНГ ​​і інші коди і класифікації, присвоєні юрособі (копія, завірена печаткою ТОВ і підписом його керівника).
• Чинна редакція Статуту (копія, завірена нотаріусом, або ФНС).
• Установчий договір (якщо кількість засновників більше одного) з усіма поправками і доповненнями (при наявності), (копія, завірена нотаріусом або ФНС).
• Свід-ва про реєстрацію всіх змін у ТОВ (виписка з ЕГРЮЛ) (копія, завірена нотаріусом).
• Протокол загальних зборів (якщо засновник один, то рішення) про призначення керівника ТОВ (копія, завірена печаткою ТОВ і підписом керівника).
• Свід-во про внесення відомостей про керівника в ЕГРЮЛ (нотаріально завірена копія).
• Наказ про вступ керівника на посаду (копія, завірена печаткою ГО і підписом керівника).
• Виписка з ЕГРЮЛ (оригінал документа, дата видачі не повинна перевищувати 7 днів до моменту укладення угоди).
• Реквізити банку (у вигляді документа, завіреного печаткою ТОВ і підписом керівника).
• Ліцензія на право здійснення діяльності при необхідності, копія, завірена нотаріально.
• Довіреність, якщо угода укладається особою, не уповноваженою на подібні дії Статуту організації (оригінал документа завірений керівником), довіреність повинна надавати право не тільки на укладення договору оренди, а й акта прийому-здачі житла.
• Паспорт керівника ТОВ з зазначенням його контактного телефону.
• Наказу про призначення відповідального за електрогосподарство та пожежну безпеку (копії, завірені печаткою ТОВ і підписом керівника) із зазначенням контактів призначеної особи.

Під час укладання угоди необхідно також підготувати:

• Акт прийому-здачі приміщення (складається в 2 примірниках, підписується орендарем та керівником ТОВ).
• Опис майна, переданого у тимчасове користування (2 примірника, підписи орендаря і керівника ТОВ).

Повернутися до змісту ↑

��� Які документи потрібні від орендаря?

Для укладення угоди, орендар повинен надати тільки документ, що встановлює його особу - паспорт громадянина. Якщо мова йде про іноземного громадянина - потрібно дійсний закордонний паспорт, в який внесені всі відмітки про прибуття в країну або посвідку на проживання. Моряки і військові повинні відповідно надати паспорт моряка або військовий квиток.

Повернутися до змісту ↑

○ Документи при договорі піднайму.

Договір піднайму передбачає здачу квартири наймачем.

• «За договором піднайму жилого приміщення наймач за згодою наймодавця передає на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наймач (п. 1 ст. 685 ЦК України) ».

При укладанні договору піднайму обов'язково потрібно, щоб площа житла відповідала нормам законодавства (п.2 ст. 685 ЦК України) і становила не менше 12 кв.м. на одного мешканця.

Щоб укласти даний договір, необхідно отримати письмову згоду власника приміщення і всіх зареєстрованих на ньому осіб. Документ повинен бути завірений нотаріально. При укладанні угоди з боку наймодавця також подається документ, що засвідчує особу (паспорт для фізичної особи і свід-во про реєстрацію для юросіб). З боку наймача - діючий паспорт.

Також необхідно скласти акт прийому-здачі приміщення і опис речей в 2 примірниках.

Повернутися до змісту ↑

��� Які документи потрібні для реєстрації договору?

Договір оренди підлягає реєстрації, якщо термін його дії перевищує 1 рік (п. 2 ст. 651 ЦК України). У реєструючий орган подається:

• Заява (від одного з учасників угоди).
• 2 примірники оригіналу договору оренди (в такому випадку необхідно скласти 4 оригіналу документа, щоб у кожної зі сторін залишився один екземпляр).
• Паспорти учасників угоди.
• Установчі документи (якщо одна зі сторін - юрособа).
• Поверховий план житлового приміщення (видається в БТІ).
• Правовстановлюючі документи на нерухомість.
• Квитанція про оплату держмита.

Повернутися до змісту ↑

○ Можливі схеми шахрайства.

При зніманні житла ризик стати жертвою шахрайства досить великий. Найчастіше махінації обертаються за допомогою:

• Розсилки СМС про недорогий оренді житла - нерідко потенційні квартірос'емшікі залишають контакти на різних форумах, після чого їм приходить повідомлення про потрібних випадках, доступ до яких можна отримати після відправки листа у відповідь. Як правило, воно платне, а обіцяна інформація не надається.
• Створення нелегального агентства нерухомості - приваблює клієнтів доступними цінами, бере заставу (як правило, становить більшу частину суми оренди), а після приїзду на житлоплощу, виявляється, що вона вже здана або не здається зовсім.

Щоб убезпечити себе від цих та інших способів шахрайства, слід ретельно перевіряти всі документи, які надає орендар. Інформацію про фізособу можна звірити за місцем його прописки, вказаною в паспорті, про юрособу - в єдиному реєстрі, доступному для всіх.

Орендодавець також може стати жертвою обману, якщо орендар уявити йому фальшивий паспорт з невірним місцем прописки.

Щоб кожна сторона могла максимально убезпечити себе від неприємних сюрпризів, потрібно уважно перевіряти всі отримані на руки документи.

Повернутися до змісту ↑

○ Поради юриста:

✔ Здача за усною домовленістю.

Цей варіант знімання житла є популярним, тому що не вимагає тимчасових і фінансових витрат. Разом з тим, усна домовленість підвищує ризик неприємних наслідків укладення угоди, тому що в даному випадку жодна зі сторін не несе юридичної відповідальності за недотримання умов угоди.

Повернутися до змісту ↑

✔ Договір оренди підписаний, але не зареєстрований.

Договір оренди починає діяти в момент його підписання, незалежно від того, зареєстрований він чи ні. Але якщо припустити процедур держреєстрації, збільшується ризик недотримання своїх прав кожної зі сторін. Наприклад, наймодавець може достроково розірвати договори, тоді як після держреєстрації документа він не має на це право, навіть при вирішенні про продаж квартири.

Повернутися до змісту ↑

Як уберегти себе від шахрайства при оренді квартири. Розповідає Катерина Ісаєва, юрисконсульт адвокатського бюро Ольги Котик.

Повернутися до змісту ↑

Опублікував: Вадим Калюжний, фахівець порталу ТопЮріст.РУ