До питання про розмежування експлуатаційної відповідальності

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Встановлення меж зони експлуатаційної відповідальності між керуючою компанією і РСО.

Своєчасне встановлення зони експлуатаційної відповідальності, визначення її кордонів між керуючою компанією (або ТСЖ, ЖБК) та ресурсопостачальними організацією (далі РСО) є однією з істотних проблем, яка виникає при вирішенні питань юридичного, виробничого взаємини сторін і які виникають у випадках забезпечення необхідної експлуатації інженерних комунікацій багатоквартирного будинку (далі МКД) житлового фонду. Для компаній, що управляють дане питання стає найбільш істотним при виникненні аварій на мережах, що не мають відношення до загальнобудинкового майну власників в МКД, але які були включені до договору між керуючою компанією і РСО у вигляді угоди до договору. На підставі укладеної угоди, що визначає зону експлуатаційної відповідальності, обов'язок ремонту зазначених мереж, наприклад поза периметром будівлі, покладається на керуючу компанію, що в кінцевому підсумку призводить до додаткового фінансового навантаження на компанію, що управляє. Ця додаткове фінансове навантаження найчастіше є дуже суттєвою для керуючої компанії, так як роботи на мережах поза периметром будівлі передбачає проведення дорогих земляних робіт із залученням орендованій, спеціальної техніки, супутнього оформлення дозвільних документів.

Як не допустити розвитку подібної ситуації? Зупинимося докладніше на основних поняттях експлуатаційна відповідальність і балансова приналежність. З аналізу правових актів випливає, що межа балансової належності ділить інженерні мережі за ознакою власності або іншого законного володіння, а межа експлуатаційної відповідальності передбачає лінію розділу за ознакою покладання тягаря змісту інженерних комунікацій. Так, на приклад в «Правилах холодного водопостачання та водовідведення» , Затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 29 липня 2013 р № 644 чітко позначені визначення цих термінів:

«Межа балансової належності» - лінія розділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, в тому числі водопровідних і (або) каналізаційних мереж, між власниками за ознакою власності або володіння на іншій законній підставі;

«Межа експлуатаційної відповідальності» - лінія розділу об'єктів централізованих систем холодного водопостачання та (або) водовідведення, в тому числі водопровідних і (або) каналізаційних мереж, за ознакою обов'язків (відповідальності) по експлуатації цих систем або мереж, що встановлюється в договорі холодного водопостачання, договорі водовідведення або єдиному договорі холодного водопостачання і водовідведення, договорі з транспортування холодної води, договорі з транспортування стічних вод;

При укладанні договорів ресурсоснабженія МКД межа балансової належності буде відокремлювати інженерні мережі, що є спільним майном власників приміщень, від інших інженерних мереж. У зв'язку з цим необхідно чітко засвоїти, що відноситься до загального майна, а що ні.

З остав загального майна чітко визначається Головою I. ВИЗНАЧЕННЯ СКЛАДУ ЗАГАЛЬНОГО МАЙНА до постанови і Уряду РФ від 13 серпня 2006 № 491 "Про затвердження Правил ЗМІСТУ ЗАГАЛЬНОГО МАЙНА В БАГАТОКВАРТИРНОМУ БУДИНКУ І ПРАВИЛ ЗМІНИ РОЗМІРУ ПЛАТИ ЗА ЗМІСТ ТА РЕМОНТ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ В РАЗІ НАДАННЯ ПОСЛУГ І ВИКОНАННЯ РОБІТ З УПРАВЛІННЯ, УТРИМАННЯ ТА РЕМОНТУ ЗАГАЛЬНОГО МАЙНА В БАГАТОКВАРТИРНОМУ БУДИНКУ неналежної якості та (АБО) З пЕРЕРВАМИ, які перевищують установлені ТРИВАЛІСТЬ "

Відповідно до п. 8 зазначених Правил зовнішнім кордоном мереж електро-, тепло-, водопостачання і водовідведення, інформаційно-телекомунікаційних мереж (у т. Ч. Мереж проводового радіомовлення, кабельного телебачення, оптоволоконної мережі, ліній телефонного зв'язку та інших подібних мереж), що входять до складу спільного майна, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації, є зовнішня межа стіни багатоквартирного будинку, а кордоном експлуатаційної відповідальності при наявності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з Відповідність комунального ресурсу, якщо інше не передбачено угодою власників приміщень з виконавцем комунальних послуг або РСО, є місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить в МКД. Зовнішньою межею мереж газопостачання, що входять до складу спільного майна, є місце з'єднання першого запірного пристрою з зовнішньої газорозподільної мережі.

Так, конкретизуючи п. 8 Правил утримання спільного майна, можна звернутися до п. 14 Правил водопостачання, в якому зазначено: при наявності погодження розмежування може бути встановлено по колодязя (або камері), до якого підключені пристрої і споруди для приєднання абонента до комунальної водопровідної або каналізаційної мережі. Щодо теплових мереж можливі варіанти установки кордону експлуатаційної відповідальності на стіні теплової камери на введенні абонента або за першими відключає пристроїв. Всі зазначені варіанти повинні бути узгоджені в акті розмежування експлуатаційної відповідальності.

Аналіз законодавства і судової практики дозволяє зробити висновок про те, що у разі недосягнення згоди між керуючою організацією і РСО з питання визначення кордону експлуатаційної відповідальності, остання визначається по межі балансової належності, якої є зовнішня межа стіни багатоквартирного будинку.

Однак акт розмежування експлуатаційної відповідальності полягає при досягненні згоди між РСО та абонентом з даного питання, а у разі недосягнення такого кордону відповідальності визначаються по межах балансової належності. Отже, акт розмежування експлуатаційної відповідальності може бути присутнім не завжди. Про те ж свідчить і аналіз судової практики по спорам про умови договорів, які виникають при їх укладанні.

На підставі вищевикладеного можна зробити наступний висновок:

при відсутності акту розмежування експлуатаційної відповідальності межа встановлюється за місцем з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку, а при його відсутності - по зовнішній межі стіни багатоквартирного будинку-кордоні спільного майна власників приміщень МКД.

Додатково можна вказати на те, що проблеми при укладанні договору і розмежування експлуатаційної відповідальності виникають, коли невідомий балансоутримувач-власник ділянки інженерних мереж від стіни МКД до мереж, які перебувають на балансі РСО. Дані ділянки часто є безгоспними, але необхідними для постачання будинку ресурсами і розташовуються на присадибній земельній ділянці, що входить до складу спільного майна. Як правило, РСО намагаються покласти тягар утримання таких ділянок мереж на керуючу організацію і власників приміщень МКД, мотивуючи це тим, що обслуговування цих ділянок не враховано в тарифах. Тим часом навіть в цій ситуації немає правових підстав для розмежування експлуатаційної відповідальності за врізки в інженерні мережі, що складаються на балансі РСО. Слід враховувати, що в силу п. 1 ст. 421 ГК РФ юридичні особи вільні в укладенні договору. Згідно п. 4 названої статті умови договору визначаються на розсуд сторін. Суди під час вирішення зазначених спорів відзначають, що РСО має право на звернення до регулюючого органу з документами, що підтверджують витрати на оплату послуг з передачі ресурсу по мережах, що не переданим їй у експлуатацію, з метою їх обліку та компенсації в наступному періоді регулювання тарифів.

____________________________________

Як не допустити розвитку подібної ситуації?
Як не допустити розвитку подібної ситуації?

До питання про розмежування експлуатаційної відповідальності - жкхпортал.рф