Як українцям повернути гроші за квартиру в новобудові

1. ВИЙТИ З ПРОЕКТУ
2. ГРОШІ ЧЕКАТИ ДВА РОКИ
3. МІНУС 30%
4. ШУКАТИ НОВОГО ПОКУПЦЯ
5. ОБМІН НА ІНШУ КВАРТИРУ
6. АБО ГРОШІ, АБО ЖИТЛО

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Різко подорожчав на початку року долар привів до відчутного зростання вартості споруджуваних квадратних метрів житла. А слідом за нею збільшилася і кількість тих, хто відмовився від покупки квартири за новою ціною, - у людей просто не вистачало грошей для оплати нових внесків будівельникам. Тому вони стали розривати договори інвестування. Найчастіше так поступали дві категорії інвесторів: ті, хто виявився не готовий до того, що квартира обійдеться в півтора рази дорожче, а також ті, хто не встиг вчасно конвертувати валютні накопичення. Мова про випадки, коли люди зробили перший внесок, обмінявши першу частину накопичення ще по 30-35 грн / $, а ось вже залишилися заощадження переводили по 23 грн / $. Зазвичай через банків: вони виконували вимоги НБУ і видавали людям гроші дозами - в еквіваленті 15 тис. Грн. на добу.

«У той період багато покупців, які не встигли або не змогли поміняти наявну у них валюту по максимально високим курсом, часто відмовлялися від своїх намірів щодо придбання нерухомості, незважаючи на вже укладені договори і частково внесену оплату за договором», - розповіли нам в «Київміськбуді».

Ті ж покупці, чиї основні заощадження і дохід обчислювалися в гривні, після зростання цін на квадрати зрозуміли, що у них просто немає можливості продовжувати виплати по розстрочці.

Втім, забудовники стверджують, що людей, які бажають вийти з проекту до його введення в експлуатацію, поки не так вже й багато. «Кількість розірвань договорів у 2015 році збільшилася всього лише на 0,3% по відношенню до 2014 року. Найчастіше це траплялося в житлових комплексах економ-класу, оскільки найменш забезпечені верстви населення гостріше відчули на собі кризові явища в економіці, - сказали нам в прес-службі «Київміськбуду».

У UDP зізналися, що звернень стало трохи більше, але їх все одно менше 1% від загальної кількості угод. «Ми знаходимо альтернативні пропозиції в об'єктах, намагаємося утримати клієнта. За фактом розриви договорів поодинокі », - сказала нам керівник відділу маркетингу і продажів компанії UDP Олеся Перчак.

Фахівці вважають, що основним аргументом залишатися в проекті для покупця є інфляція. «Якщо інвестори будуть розривати договори, які укладали рік-два назад, то очевидні великі втрати. Тому покупці не особливо хочуть це робити, якщо є хоча б мінімальний шанс отримання квартири », - прокоментував« Вістям »ситуацію юрист ЮК Constructive Lawyers Олександр Босенко.

При цьому вони відзначають, що кількість бажаючих вийти з інвестиції та повернути свої кошти буде рости. По крайней мере, в столиці. «У зв'язку з постановами КМДА про зупинку будівництва ряду житлових комплексів в на початку 2015 намітилася тенденція виходів приватних інвесторів з інвестиційних проектів», - повідомила «Вістям» юрист АТ «Правова група« Домініон »Ірина Столярчук.

ВИЙТИ З ПРОЕКТУ

У чинному законодавстві для будівельників ніхто не затвердив єдиних правил, як повинен відбуватися вихід інвестора з проекту. Все регулюється договорами кожної будівельною компанією з клієнтами.

Законодавчо прописані лише загальні постулати. Інвестиційні договори (в тому числі укладені з Фондами фінансування будівництва та Фондами операцій з нерухомістю, які мають виняткове право залучати гроші фізосіб для побудови житла) дозволяється розривати за згодою сторін, в односторонньому порядку (якщо така можливість передбачена договором або законом) і за рішенням суду .

«У деяких договорах не позначена можливість інвестора в односторонньому порядку розірвати договір і отримати свої інвестиції. У цьому випадку вихід з проекту вважається спором, рішення якого відбувається тільки в судовому порядку », - пояснив« Вістям »керівник відділу продажів ЖК Park Stone Дмитро Шостя.

Найчастіше інвестори-фізособи користуються першим шляхом (за згодою сторін) або за допомогою поступки права вимоги. Простіше кажучи, продаючи своє недобудоване житло разом з вкладеними в нього грошима іншій людині, який здатний доплатити решту суми за житло і отримає квартиру у власність, коли її добудують.

У теорії у людини, у якого не вистачає грошей на житло, що подорожчало, є ще одна можливість - вибрати у забудовника іншу квартиру. Менше й дешевше.

У деяких договорах передбачена також можливість розірвання договору виключно з ініціативи забудовника, якщо інвестор не виконав фінансові зобов'язання за договором. Більш того, в цьому випадку йому ще й нараховується штраф за подвійної облікової ставки НБУ (60% річних) на суму невиконаних зобов'язань за кожний день прострочення.

«Тобто якщо інвестор уклав договір і повинен забудовнику, наприклад, 50 тис. Грн, то у разі несвоєчасної сплати йому нараховується пеня в розмірі 60% річних за кожен день прострочення. А якщо забудовник вирішить розірвати договір, тому що у інвестора накопичилися борги, то штраф віднімається з тієї суми, яку інвестор уже вніс. Тобто назад на руки він отримає свої гроші мінус все санкції », - пояснив Шостя.

При цьому для одностороннього розірвання договору забудовнику часто достатньо надіслати лист інвестору. «Якщо угода підлягає державній реєстрації (наприклад, у нотаріуса), то і угоду про розірвання договору має« пройти через нотаріуса ». Якщо немає - досить і простого листа », - повідомив Олександр Босенко.

ГРОШІ ЧЕКАТИ ДВА РОКИ

Найбільше постраждати при розірванні договору можуть члени кооперативів. Відповідно до Закону України «Про кооперацію», при достроковому розірванні договору пайові внески за житло повертаються члену кооперативу відповідно до його статуту.

«Як правило, в статутах житлових будівельних кооперативів (ЖБК) передбачено, що в разі добровільного виходу або виключення асоційованого члена з кооперативу вартість паю повертається протягом двох років після подачі заяви. Причому вартість паю визначається кооперативом на момент подачі заяви про вихід, а не на момент його повернення », - пояснила юрист АТ« Правова група «Домініон» Ірина Столярчук.

Тобто якщо гроші ви вкладали в гривні, а інфляція за два роки склала двозначне число, то до моменту повернення грошей придбати за них можна буде тільки старий автомобіль. Причому якщо в статуті не передбачена відповідальність кооперативу за несвоєчасне повернення паю (а таке можливо), то вимагати справедливості безглуздо.

«Права інвестора в кооперативі фактично не захищені. У разі невиконання забудовником своїх зобов'язань на стадії будівництва, а пізніше ЖБК на стадії обслуговування судовий захист члена кооперативу нерідко практично неможлива з огляду на те, що ЖБК просто не видають на руки своїм членам документів, необхідних для суду », - розповіла Столярчук.

Ще один момент: відповідно до ст. 19 Закону України «Про кооперацію» саме кооператив є власником будівлі, тому він може взяти кредит у банку, передавши в заставу об'єкт незавершеного будівництва або майнові права на нього - саме ті квартири, за які люди внесли свої кошти. У той же час до повного погашення кредиту кооператив не може без згоди банку передати квартиру її покупцям - для оформлення прав власності. А значить, без згоди банку вийти з кооперативу і отримати свої кошти назад теж не можна.

МІНУС 30%

Розірвання договору за згодою сторін відбувається так: інвестор письмово попереджає забудовника про розірвання договору, підписує двосторонню угоду із зазначенням терміну повернення грошових коштів і чекає своїх грошей.

Скільки він на цьому втратить і за що додатково заплатить, залежить від умов договору. «Наприклад, в договорах участі у фонді фінансування будівництва (ФФБ) зазвичай є такий пункт, як оплата управителю за оформлення відмови від участі у фінансуванні будівництва. Ціна питання - 5% від вартості об'єкта інвестування з розрахунку ціни квадратного метра на день подачі заяви про відмову від участі », - пояснив Шостя.

А ще є штрафні санкції забудовника за розірвання договору: від 3% до 30% вартості квартири на момент подачі заяви. «Київміськбуд», наприклад, повертає покупцеві на його розрахунковий рахунок все фактично внесені кошти за договором за вирахуванням 5% в якості штрафу.

Гроші, за словами забудовників, повертаються в різні терміни: у UDP - протягом 60 днів, у Ковальської прописаний термін до 90 днів. «Але в 99% зарахування грошових коштів на розрахунковий рахунок інвестора відбувається в найкоротший час. А саме протягом 15 банківських днів », - запевнила менеджер з маркетингу ПБГ« Ковальська »Юлія Турко.

Іноді в договорах передбачається, що в разі розірвання договору з вини або ініціативи інвестора гроші повертаються лише після повторної реалізації квартири новому покупцеві або після закінчення будівництва. Особливо це характерно для договорів ФФБ. «При цьому в більшості випадків без сприяння забудовника самостійно дізнатися інформацію про повторну реалізації квартири практично неможливо», - визнав Олександр Босенко. Тобто навіть при успішному завершенні проекту очікування грошей може розтягнутися на півроку і довше.

ШУКАТИ НОВОГО ПОКУПЦЯ

Щоб не віддавати пошуки нового покупця на милість забудовника, придумана можливість зміни сторони за договором третій особі (вона ж відступлення права вимоги). Вона регулюється ст. 512-519 Цивільного кодексу. Щоб провести таку процедуру, потрібно письмово повідомити забудовнику про наміри вийти з інвестпроекту шляхом поступки свого права - це перший крок. Другий - отримати від забудовника згоду на такий маневр. Третій - знайти нового покупця і підписати угоду про зміну сторони за договором. Останнє - заплатити забудовнику винагороду за зміну власника (якщо це прописано в договорі).

Інвестор «Київміськбуду», наприклад, якщо він оплатив не всю вартість житла, за оформлення договору поступки прав і зобов'язань повинен викласти компанії в якості винагороди 2% від вартості об'єкта переуступки. Якщо ж покупець повністю сплатив квартиру або переуступка здійснюється на родичів покупця (на одного з подружжя, на батьків, на дітей), то договір поступки прав і зобов'язань оформляється безкоштовно.

У ПБГ «Ковальська» ціна переуступки прямим родичам - 1% вартості об'єкта, всім іншим - 5%.

Але в цілому по ринку, якщо права переуступають особам першої групи спорідненості (діти, чоловік або батьки), то винагорода забудовнику сплачується в розмірі від 0,1 до 1% від ціни договору, а якщо стороннім людям - в середньому 3%.

Після цього новий кредитор (покупець) отримує документи за договором (сам договір, підтвердження оплати і т. П.), Платить забудовникові належну суму, а будівельник повертає гроші первинного інвестору, який виходить з проекту.

А ось у UDP механізм переуступки прав діє тільки тоді, коли квартира повністю викуплена. «У цьому випадку компанія-забудовник розриває договір з колишнім інвестором, а з новим власником укладає», - пояснила нам PR-менеджер UDP Галина Мартиненко.

ОБМІН НА ІНШУ КВАРТИРУ

Цей варіант найкомфортніший як для забудовника, який не повинен віддавати грошей, так і для покупця, який все-таки отримує нове житло. Причому міняти можна як на меншу (або більш дешеву), так і на велику (або дорожчу) житлоплощу в будь-якому з об'єктів забудовника.

У «Київміськбуду», наприклад, якщо покупець хоче поміняти більш дешеве житло на більш дороге (більш ніж на 100 тис. Грн), він звільняється від сплати винагороди компанії.

Якщо ж різниця менше 100 тис. Грн, покупець оплачує компанії в якості винагороди 1% від вартості «старої» квартири.

А якщо вартість об'єкта нерухомості, на яку хочуть помінятися, менше вартості первісної, компенсація забудовникові складе 2% від вартості тієї квартири, від якої відмовилися.

АБО ГРОШІ, АБО ЖИТЛО

Щоб зменшити ризики в першу чергу - фінансові, потрібно ретельно підійти до складання договору і прописати в ньому максимальну кількість можливих ситуацій і виходу з них в своїх інтересах. По крайней мере, постаратися проговорити з забудовником відхід від типової угоди. «У самому договорі передбачайте вигідні умови повернення грошей, штрафні санкції для забудовника, обов'язкове врахування індексу інфляції та т. П.», - радить Олександр Босенко.

До речі, в багатьох договорах передбачені санкції за розірвання, і опротестувати їх в суді неможливо, тому міняти їх потрібно до підписання.

Також юристи попереджають, що з моменту розірвання договору ви втрачаєте права вимагати від забудовника квартиру, але зате купуєте ризик неотримання грошей назад.

Тобто, щоб не залишитися і без того і іншого, в угоді про розірвання договору варто вказати, що воно вступає в силу тільки після повернення забудовником інвестору коштів. «Таким чином, ви зберігаєте право вимагати від забудовника житло до тих пір, поки він повністю не виплатить вам гроші», - уточнив Босенко.

09/06

Вести бізнес