Нерухомість Казані: покупець пішов на первинний ринок

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

16.10.2012

СПАСИБІ АБІТУРІЄНТАМ І «відпочивати»

Татарстанських управління Росреестра підвело підсумки діяльності за останні 9 місяців. Всього в Татарстані було зареєстровано 114 259 угод купівлі-продажу з усіма видами нерухомості, з яких майже чверть припала на Казань (30671). Якщо ж порівнювати результати вересня з серпнем, то як в цілому по республіці, так і в столиці відзначений спад. За РТ - на 16,6%, а по Казані - на 18,5%.

Але все ж відмінність між республікою і столицею є в сегменті житлової нерухомості. Казань, яка пережила сильне падіння в серпні, показала позитивну динаміку у вересні. Так, кількість угод з житлом зросла до 2625 проти 2364 в серпні, + 11%. До слова, це найвищий показник для вересня за останні три роки (2010 год - 2088 угоди, 2011 рік - 2208 угоди). Хоча самі ріелтори відзначають, що вересень вистрілив не так, як хотілося б. «Незначне пожвавлення на ринку було. І це пов'язано з приходом на ринок абітурієнтів, батьки яких купували житло для дітей. Плюс ще прийшли ті, хто відкладав покупку на початок осені після літнього відпочинку, - розмірковує Айрат Хабібуллін, директор агентства нерухомості «Домус». - Ціни практично не змінилися, хоча в деяких сегментах зростання спостерігалося. Але тут, мені здається, більше спрацювала психологія: чекаючи осіннього зростання, продавці почали готуватися до нього, підвищуючи ціни ».

Якщо порівнювати обсяг угод з житлом у Казані за 9 місяців 2012 року (а це 20380 зареєстрованих договорів) з попередніми двома роками, то вони виявилися практично на одному рівні: краще, ніж в січні-вересні 2010 року (19932), і трохи гірше, ніж в січні-вересні 2011 року (20452).

А ось по республіці кількість угод з житлом впало з 10747 в серпні до 9097 у вересні, тобто на 15%. По суті, це повернення до показників червня цього року. Якщо говорити про кількість угод за підсумками трьох кварталів поточного року, то в цілому по РТ відзначається позитивна динаміка. Число угод з житлом за підсумками січня-вересня 2012 року становило 81229 проти аналогічних показників 2011 і 2010 років - 74836 та 63823 відповідно.

КАЗАНЬ не наздогнав МОСКВУ, АЛЕ обігнати САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

За підсумками третього кварталу середні ціни на квартири на вторинному ринку Казані продовжили зростання. Але темп приросту виявився дуже скромним. У третьому кварталі збільшення цін склало 1,8% - з 54,62 тис. Рублів за квадратний метр на 3 липня до 55,58 тис. Рублів за квадратний метр на 30 вересня 2012 року. Втім, така ситуація і по деяких великих містах країни. Для порівняння: за даними Restate.ru, на ринку вторинної нерухомості Санкт-Петербурга ціни у вересні зросли в межах статистичної похибки - на 0,7%. А ось в Москві - з 151 тис. Рублів за «квадрат» на початку вересня до 159 тис. Рублів на початку жовтня, тобто плюс 6% всього за місяць.

Якщо говорити в цілому про зростання цін на "вторинці" Казані, то з кінця минулого року він опинився на рівні 14,2%, що, скоріше, слід оцінювати як рівень реальної інфляції або навіть нижче (офіційно Росстат порахував, що за 9 місяців споживчі ціни зросли на 5,2%). Тут досить згадати, що в минулому році за останні три місяці року ціни на «вторинці» росли на 25 - 30%.

Цікаво, що ринки нерухомості Казані і Москви на певному етапі розвивалися за одним сценарієм: почався розгін цін в кінці 2011 року привів до літньої паузи. Але якщо російська столиця, яка є сама по собі головним магнітом інвестицій, а тому її ринок нерухомості буде залишатися привабливим, восени взяла підвищувальний тренд вартості "квадрата", то в татарстанської столиці поки явних ознак зростання цін немає. Навпаки, як зазначають забудовники і гравці ринку, неадекватні ціни на вторинне житло (50-річна "хрущовка" з вартістю квадратного метра в 60 тис. Рублів і "ленінградка" з ціною, яка доходить до 62 - 66 тис. Рублів) призвели до того, що частина покупців пішла на пайовий та первинний ринок.

«Попитом в даний час більше користуються квартири в споруджуваних будинках і новобудовах. Це пов'язано з тим, що квадратний метр житла, що будується дешевше, ніж квадратний метр вторинного житла. Новобудови сьогодні також в пріоритеті - їх купує платоспроможна частина населення, близько 30 відсотків купується в іпотеку, - зазначає Михайло Фельдман, представник забудовника ЖК «Флагман» (ICN Development). - Покупців цікавлять двох-, трьох- і чотирикімнатні квартири. Активність проявляють і іногородні жителі - до серпня-вересня в зв'язку з початком навчального року у вищих навчальних закладах зростає продаж однокімнатних. Швидше за все, ця тенденція буде зберігатися на ринку протягом двох-трьох років ».

Кращим підтвердженням цього тези може послужити сформоване співвідношення між ціною первинного і вторинного житла. Так, за даними reportal.ru , Квадратний метр в однокімнатній «хрущовці» в жовтні зафіксувався на рівні 60 тис. Рублів, а «одинички» - «ленінградки» - 66,5 тис. Рублів.

Що стосується динаміки цін по окремих районах Казані, то лідером став Московський район. Ціни на квартири тут на тлі підвищення ролі метрополітену в житті міста виросли на 5,2%. Нагадаємо, що в даному районі вже діє станція, а найближчим часом будуть введені ще дві. При цьому з початку року ціни в Московському районі також показали кращу динаміку, а саме + 19,2%. При цьому цікаво, що ціни в Приволзькому районі відкотили на 0,3%. У попередніх публікаціях ми відзначали значний обсяг пропозиції на продаж в цьому районі, і, по всій видимості, цей фактор і надав свій тиск.

Середні ціни на квартири в районах Казані за методикою «БІЗНЕС Online»

ІПОТЕКА ПЕРЕСТАЛА ЗРОСТАТИ І В РТ, І В Казані

На тлі збільшеного у вересні числа угод з житлом відзначається спад іпотечного кредитування. Посилили андеррайтинг і підвищилися ставки зробили іпотеку ще менш цікавою для покупців житла. «Вересня був уповільненим, - говорить директор ЦДН« Валері »Валерій Абсалямов. - Приблизно така ж ситуація і по жовтня. І я поки не думаю, що щось зміниться в кращу сторону. Я навіть прогнозую подальше невелике зниження кількості іпотечних угод, так як на очах ростуть ставки по іпотеці. Зараз бігають зі встановленими угодами ще липневі і серпневі позичальники - у них є три місяці на покупку житла. Далі схвалень по іпотеці буде менше. І заявок буде менше теж. Отже, і за обсягами реалізації ми отримаємо меншу суму ».

Так, у вересні в Казані було зареєстровано 186 договорів іпотеки з житловими приміщеннями проти 212 договорів в серпні: зниження - на 12,2%. Якщо дивитися обсяг іпотечних угод за підсумками 9 місяців 2012 року, то в Казані цей показник досяг 1470. Тобто менше 10% (або 6,7%, щоб бути точним) від загальної кількості угод на ринку! У порівнянні з двома попередніми роками - 2010-м і 2011-м - число угод з житловою іпотекою впало більш ніж в 2 рази (2,1 - 2,2 рази)! Тобто тепер зростання іпотечного портфеля банків (якщо такий буде за підсумками 9 місяців) продовжиться виключно за рахунок інших міст і районів Татарстану, але не Казані.

Це доводять цифри. Так, в цілому по республіці з житлової іпотеки відзначена позитивна динаміка: 2418 іпотечних угод в серпні і 2625 угод у вересні, + 8,5%. Всього за 9 місяців 2012 року по республіці видано 21697 кредитів на покупку житла. Це практично на рівні аналогічного показника минулого року - 21259 угод (для порівняння: за 9 місяців 2010 року - 16 017). Фактично ми фіксуємо, що кількісне зростання іпотеки закінчився, а квітневий пік видачі житлових кредитів (3261 угода) так і не був подоланий.

Графік. Ринок житлової іпотеки по РТ і Казані. 2010 рік - вересень 2012 року

Нагадаємо, що в липні-вересні провідні гравці іпотечного ринку підвищили ставки по окремим іпотечним продуктам на 1 - 3 процентних пункти. Першим сигнал про підвищення ставок дав лідер іпотечного ринку - Сбербанк, за яким підтягнулися і інші. Не менш важливо, що вперше з 2009 року про підвищення ставок оголосило АІЖК (ставки при їх фіксації на весь термін кредитування зросли в середньому на 2 процентних пункту). Недавнє збільшення Центробанком Росії ставки рефінансування в боротьбі з ускоряющейся інфляцією дозволяє нам говорити про те, що зростання кредитних ставок продовжиться.

На думку аналітиків агентства «Експерт РА», саме виросли ставки по кредитах загальмують ринок до початку 2013 року. «У 2013 році вплив процентних ставок може виявитися більш відчутним: частина позичальників відкладе покупку квартири або спробує накопичити кошти на більш високий початковий внесок і тим самим забезпечити більш низьку ставку. У зв'язку з цим ми очікуємо подальшого уповільнення темпів зростання ринку: з урахуванням його масштабів вони не перевищать 45 відсотків у річному вирахуванні », - пише журнал« Експерт ».

НЕ СЕЗОН

Цікаво, що різке зниження в перший місяць осені в Казані показала і комерційна нерухомість. Так, число зареєстрованих договорів купівлі-продажу на цьому ринку впало більш ніж удвічі - з 1116 в серпні до 524 у вересні. Аналогічна тенденція зафіксована і по землі - у вересні зареєстровано 270 угод купівлі-продажу проти 595 в серпні.

Пік зростання операцій із землею та офісами в Казані в серпні, з одного боку, можна пов'язати з бажанням підприємців до початку ділового сезону обзавестися власним площами, а індивідуальних забудовників - ділянками до початку осені, з іншого боку - переходом частини інвесторів з вторинного ринку житла, де встановилися аномально високі ціни, в ці два сегменти. Якщо підрахувати число договорів купівлі-продажу за січень-вересень останніх трьох років, то ми побачимо, що обсяг угод з нежитловими приміщеннями в порівнянні з 2010 роком зріс на 79%, а в порівнянні з 2011 роком - на 16%, досягнувши показника в 6626 угод. Обсяг земельного ринку виріс не так переконливо: 9 місяців 2012 року - 3169; 9 місяців 2011 року - 2445; 9 місяців 2010 року - 2713.

Також цікаво порівняти самопочуття ринку землі та нежитлової нерухомості в цілому по РТ. За підсумками першого-третього кварталів 2012 року в республіці зареєстровано 9804 угоди з комерційною нерухомістю та 22 925 угод із земельними ділянками. Для порівняння: в січні-вересні 2011 року ці показники склали 9848 і 19512 відповідно, а за аналогічний період 2010 року - 7017 і 16 333.

Графік. Число угод із земельними ділянками, приміщеннями по Казані і РТ

ПУСТАЯ регпалати ЯК ІНДИКАТОР

Ситуація на ринку нерухомості для газети «БІЗНЕС Online» прокоментували його учасники і експерти.

Валерій Абсалямов - директор ЦДН «Валері»:

- Підвищення цін у вересні не було. Навпаки, в окремих випадках торгуватися стали більш активно. Люди розуміють, що все літо простояли, продавати треба, рухатися треба, ціну скидають. Тим же іпотечникам рухатися треба. За подальшій перспективі, зокрема листопада і грудня, поки рано щось говорити. Я прогнозував невеликий попит, але в зв'язку з тим, що іпотека починає гальмувати, а у нас дуже багато в процентному співвідношенні угод по іпотеці, то поки складно спрогнозувати. Якщо прийдуть до 15 - 16 відсоткам, про що говорять у пресі, ми дуже сильно загальмує.

Айрат Хабібуллін - директор агентства нерухомості «Домус»:

- Ціни практично не змінилися, хоча в деяких сегментах зростання спостерігалося. Але тут, мені здається, більше спрацювала психологія: чекаючи осіннього зростання, продавці почали готуватися до нього, заздалегідь підвищуючи ціни. Це стало вже традицією ринку, який в Татарстані почав формуватися з 1993 року. З цього моменту наші громадяни, побувши в ролі і продавців, і покупців, ринок вже вивчили і прекрасно знають, що відбувається влітку, восени, взимку, навесні. Тим більше що в кризу багато навчилися чекати і сьогодні спокійно продають свої об'єкти рік і більше.

За жовтня поки сказати складно, тому що приплив абітурієнтів, який давав пожвавлення у вересні, вичерпався. Чи відбудеться пожвавлення - поки питання. Минулої весни, звичайно, якраз прогнозували, що пожвавлення відбудеться в жовтні. Але поки не видно помітних змін. Подивимося, що буде в другій половині місяця.

Андрій Савельєв - директор компанії «НЛБ-нерухомість»:

- У вересні говорити про збільшення попиту, на жаль, не доводиться. По ринку я не помітив пожвавлення. Угоди в основному відбувалися між родичами. Наприклад, дарування. Є ще просто оформлення, починаючи з приватизації і закінчуючи пайовою участю в земельних ділянках. Тому статистика на ринку в сфері попиту та пропозиції не завжди збігається. Поки в жовтні, на жаль, все так же. У жовтні традиційно чекають збільшення попиту, але поки ситуація незмінна. Можна навіть просто зайти в Реєстраційну палату і побачити, що вона абсолютно порожня.

Іскандер Юсупов - директор ТОВ "Супермаркет Нерухомості" (інвестиційна група компаній ASG):

- Те, що у вересні угод з житлом на 10 відсотків більше, ніж було в серпні, цілком зрозуміло закінченням сезону відпусток. Як ми і передбачали раніше, зростання цін спостерігається мінімальний, в середньому по 1 відсотку на місяць. Думаю, тенденція продовжиться, і до кінця року зростання буде незначним. На кількості угод може позначитися недавній тренд підняття ставок по іпотечних кредитах, зачинателем якого виступив Сбербанк.

Чому такий розрив по операціях із землею - особисто для мене загадка, адже сезон ще не закінчений. Більш того, взимку ділянки в межах міста продаються трохи гірше, ніж в теплу пору року. Наш проект з продажу невеликих ділянок під ІЖС в Салмачі розвивається успішно, динаміка зростання угод позитивна. Висновки можна буде робити з статистики за жовтень, якщо значення відкоригуються, то таке падіння можна буде пов'язати з відкладеними угодами.

Якщо говорити про нежитлових приміщеннях, то тут краще подивитися на ситуацію в цілому за рік, тоді видно, що вересневе значення близьке до середньомісячного. Тому правильніше ставити питання, чи не чому у вересні мало угод, а чому в серпні їх було так багато. Я пов'язую це з підвищується інвестиційним інтересом до комерційної нерухомості, так як тільки вона дає стабільний дохід при здачі в оренду, до того ж термін окупності куди нижче, ніж у квартир.

Думаю, що до кінця року ситуація відчутно не зміниться, будь-яких можливих коливань до нового року чекати не варто. Незначне зростання цін і підвищується попит до нового року традиційні і пов'язані з невизначеністю ціноутворення після свят. Люди у нас звикли, що новий рік - нові ціни. Як правило, вони мають рацію - нові цифри рідко виявлялися нижчими за торішні.

В'ячеслав Єгоров - директор компанії «Авангард-Ріелт»:

- За моїми відчуттями, ніякого підвищення активності у вересні не було. Ціни були навіть трохи знижені. Зовсім трохи. Ринок нерухомості адже інерційний. І угода триває деякий період. І якщо ми говоримо, що до вересня, влітку, спостерігалася активність, припустимо червень-липень, то угоди, які там намічалися, відбулися у вересні. А в самому вересні попиту як такого не було, тобто не безпосередніх угод, а саме попиту.

Але ось в жовтні вже пішло пожвавлення, ціни стали підвищуватися. Жовтень-листопад-грудень, за моїми відчуттями, повинні показати значний попит. І досить велика кількість угод. Думаю, до кінця року буде дуже висока активність. Зараз вже все потихеньку питається. Будь-які види нерухомості: одно-двокімнатні квартири, навіть земля, інвестиції в які залишилися новобудови.

НЕРУХОМІСТЬ ЯК ОСТАННІЙ ОПЛОТ

Дмитро Кротов - керівник відділу нерухомості «Латипов ріелті»:

- Вересень виявився хорошим місяцем для комерційної нерухомості. Рух було і по оренді, і з продажу. Велика активність була з продажу. Загальна кількість угод, можливо, знизилося, але попит, навпаки, зріс: дуже багато людей хоче придбати недорогу комерційну нерухомість вартістю до 4 мільйонів рублів. Хороших об'єктів для придбання немає, тому кількість угод невелике. Попит на нежитлові приміщення є по всіх районах Казані, однак висувається вимога про знаходження на першій лінії біля дороги.

У жовтні зростання продовжилося. Вартість нежитлових приміщень відносно невисока в порівнянні з квартирою. Квартири продаються навіть дорожче 60 тисяч рублів за один квадратний метр. Комерційну нерухомість можна знайти трохи дорожче, але прибутковість від неї набагато вище. Та й сам інструмент такої нерухомості, на мій погляд, набагато ликвиднее. У листопаді попит ще протримається.

Михайло Фельдман - комерційний директор ICN Development (ЖК «Флагман»)

- зниженя цен на житло НЕ Було, ринок нерухомості демонструє впевнений зростання. Контакт з зніжуватіся не будуть. На ринок нерухомості вплівають Такі фактори, як купівельній Попит, макроекономічна ситуация, ситуация на регіональному Сайти Вся, географічний фактор. Казань залішається Привабливий містом для проживання, розташованім в Європейській части России. Казань сильно змінілася за останні роки, а разом з містом поміняліся і люди. Покупці житла стали більш вимогливими і вимогливими, їм важливо купити не просто житлову площу, а грамотно інвестувати в своє майбутнє.

Тому щось виділити в даному випадку і поставити пріоритетом було б не зовсім коректно. Уявіть - ви живете в квартирі, в якій зручне планування кімнат і прекрасний вид на Волгу з панорамних вікон, але при виході з якою можна зіткнутися з такими начебто звичайними побутовими проблемами, як неприбраний під'їзд, непрацюючий ліфт, неможливість безпечно припаркувати автомобіль недалеко від будинку ... Ринок і забудовники будуть підлаштовуватися під вимоги покупців.

Анастасія Гіззатова - директор агентства нерухомості «Щасливий будинок»:
- Напевно, об'єктивну оцінку можна дати не в порівнянні з серпнем, так як традиційно є невелике зниження попиту, а в порівнянні з аналогічним періодом попередніх років. Якщо виходити з цих значень, то вересень цього року охарактеризувався триваючої стагнацією ринку. Я вважаю, що вартість житла на вторинному ринку необгрунтовано завищена. Взагалі, ринок нерухомості Росії - це парадокс. Думаю, що це пов'язано, перш за все, зі ставленням до об'єктів нерухомості в нашій країні як до єдиного надійного інвестиційного інструменту.

У вересні, як і завжди, користувалися попитом бюджетні пропозиції та офісні приміщення з хорошим пішохідним трафіком. Боюся давати будь-які прогнози. Єдине, можу сказати, що висловлювання про значне зростання цін на квартири у мене викликають посмішку.

довідка

- за розрахункову базу прийняті середні ціни по одно-, дво-, трикімнатних квартирах таких планувань, як «хрущовка», «ленінградка», «улучшенка». Джерело даних - портал ринку нерухомості reportal.ru. Середня ціна по району розраховується як проста середня всіх цін, включених в розрахункову базу.