Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Зміни Федерального закону № 214-ФЗ з 1 липня 2018 року
Проблеми з участю в пайовому будівництві житла існують не перший день. Однак саме останнім часом все частіше в якості оптимального вирішення цих проблем представники влади пропонують повністю заборонити залучення грошових коштів громадян для фінансування будівництва багатоквартирних будинків в рамках договору пайової участі.
І хоча таких радикальних змін в законодавстві поки що не було, в цілому регулювання ринку пайової участі в будівництві посилюється - забудовників ставлять в рамки, відповідати яким зможуть далеко не всі з них.
В цьому році (з 1 липня 2018 роки) Федеральний закон від 30.12.2004 № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації» (далі - Закон про участь у пайовому будівництві) зазнав масштабні зміни в зв'язку з прийняттям Федерального закону від 29.07.2017 № 218-ФЗ «про публічно-правової компанії по захисту прав громадян - учасників пайового будівництва при неспроможності (банкрутство) забудовників і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації ».
Зміни Федерального закону № 214-ФЗ з 1 липня 2018 року, і прийняті законодавцем заходи спрямовані на вдосконалення чинного регулювання, забезпечення посилення захисту прав пайовиків, зниження градуса соціальної напруженості, що виникла в сфері участі в пайовому будівництві житлових об'єктів. Як відомо, спектр проблем в даній сфері широкий: від прострочення здачі забудовником об'єкта пайового будівництва, претензій пайовиків до якості побудованого об'єкта до ухилення забудовників від завершення будівництва і повернення пайовикам сплачених грошових коштів. Причому проблеми ці мають місце практично у всіх регіонах країни. Як прямо випливає з назви Закону № 218-ФЗ, а також змісту ст. 1, даний закон в першу чергу визначає порядок створення, цілі діяльності, функції і порядок управління діяльністю публічно-правової компанії по захисту прав громадян - учасників пайового будівництва.
Проте положеннями Закону № 218-ФЗ також були внесені зміни в значне число норм, що регулюють пайове будівництво. Розглянемо поправки, що мають істотне значення для учасників даного ринку.
Нові вимоги до забудовника, згідно змін Федерального закону № 214-ФЗ, що вступають в силу з 01.07.2018 року.
Забудовник може бути тільки господарським товариством з досвідом роботи на ринку будівництва багатоквартирних будинків (в якості забудовника, тех.заказчіка або генпідрядника) не менше 3-х років. При цьому обов'язкова наявність дозволів на введення в експлуатацію не менше 10 тис. Кв.м багатоквартирних будинків.
У найменуванні компанії повинні бути слова «спеціалізований забудовник».
Навіть при малоповерховому будівництві стає обов'язковою експертиза проектної документації.
Додається обмежувальне умова: «один забудовник - один дозвіл на будівництво».
Забудовник має право залучати грошові кошти громадян тільки по одному дозволу на будівництво.
Змінюються вимоги і до фінансової стійкості забудовника при залученні коштів громадян. Скасовується вимога про величину статутного капіталу. При цьому власні коштів забудовника, повинні становити не менше ніж 10% від запланованої вартості проекту.
Встановлюється вимога про мінімальний залишок грошових коштів на рахунку уповноваженого банку на дату спрямування проектної декларації, який повинен становити 10% від проектної вартості будівництва.
Забудовник не зможе здійснювати іншу діяльність, не пов'язану із залученням грошових коштів пайовиків і будівництвом відповідного об'єкта.
Забудовник не може залучати кредити і позики за винятком цільових. Він також не може надавати позики і позики, випускати облігації та інші цінні папери, крім акцій, а також придбавати цінні папери.
Зобов'язання забудовника, не пов'язані з будівництвом багатоквартирного будинку, не повинні перевищувати 1% від проектної вартості будівництва на дату спрямування проектної декларації в уповноважений орган.
Забудовник не може забезпечувати виконання зобов'язань третіх осіб, а також використовувати своє майно для забезпечення зобов'язань перед третіми особами, не пов'язаними з будівництвом, здійснюваним забудовником.
Забудовник не може брати участь або створювати комерційні і некомерційні організації, здійснювати операції, не пов'язані із здійсненням пайового будівництва.
З 1 липня 2018 року змінюються вимоги до органів управління забудовника і його учасниками.
Керівник, головний бухгалтер та інші фізичні особи органів управління забудовника не повинні мати окремі види судимості або не закінченим терміном дискваліфікації, бути раніше (менше трьох років тому) залученими до субсидіарної відповідальності за зобов'язаннями юридичної особи, бути неспроможними (банкрутами). Ті ж вимоги відносяться до бенефіціарам забудовника.
Вводиться нагляд уповноваженого банку. По кожному платежу буде здійснюватися спеціальний банківський контроль (перевірятися договори, акти здачі-приймання виконаних робіт, наданих послуг, акти прийому-передачі товару, товарно-транспортні накладні, рахунки, рахунки-фактури та ін.). У разі встановлених невідповідностей банк зобов'язаний повідомити в наглядовий орган.
Уповноважений банк повинен буде відповідати критеріям, встановленим Урядом РФ.
Забудовник зобов'язаний відкрити рахунок тільки в уповноваженому банку, при цьому він має право мати тільки один розрахунковий рахунок, через який будуть здійснюватися всі розрахунки з ведення будівництва. Забудовник, технічний замовник і генеральний підрядник повинні мати рахунки в одному уповноваженому банку.
Змінився спосіб забезпечення зобов'язань забудовника перед пайовиками - тепер це «Фонд захисту прав громадян - учасників пайового будівництва».
Замість поручительства банку або страхування цивільної відповідальності забудовник зобов'язаний здійснювати відрахування в компенсаційний фонд в розмірі 1,2% від вартості договору пайової участі до державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закону 218-ФЗ). Норми про Фонд захисту прав громадян - учасників пайового будівництва діють вже з осені 2017 року.
Підвищуються вимоги і до інформаційної відкритості забудовника.
На своєму офіційному сайті забудовник зобов'язаний буде розміщувати в повному обсязі проміжну бухгалтерську звітність в строк не пізніше 5-ти календарних днів після закінчення відповідного звітного періоду, річну бухгалтерську набряклість і аудиторський висновок у термін не пізніше 120-ти календарних днів після закінчення відповідного звітного року. Цю ж інформацію забудовник буде зобов'язаний розміщувати в єдиній інформаційній системі житлового будівництва, такий обов'язок виникає з 1 січня 2018 року.
У проектній декларації забудовник буде зобов'язаний вказувати інформацію і про відповідність вимогам закону певних фізичних осіб органів управління компанією.
Вводяться додаткові обмеження на використання коштів пайовиків по об'єктах, дозвіл на які отримані після 01.07. 2018 року.
Витрати на утримання забудовника не можуть перевищити 10% від проектної вартості будівництва.
Сукупний розмір авансових платежів не повинен перевищувати 30% від проектної вартості будівництва.
У частині організації обліку забудовник зобов'язаний буде забезпечити ведення обліку грошових коштів, які сплачуються учасниками пайового будівництва, окремо щодо кожного багатоквартирного будинку.
