У частці з банкрутом

1. Хто наступний?
2. Швидко в суд

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

«За останні місяці ми насилу змогли продати кілька квартир», - скаржиться один з власників невеликої будівельної компанії. І такі темпи не найнижчі: як заявив в своєму блозі власник Mirax Group Сергій Полонський, в один з літніх місяців він взагалі не продав жодного метра житла. Через проблеми з фінансуванням сьогодні заморожені тисячі будівництв по всій країні, а раніше активно кредитували галузь банки тепер частенько йдуть до суду, щоб повернути гроші. У суперечці між позичальниками-девелоперами і банками нерідко забувається про третій стороні - пайовиків, які вклали власні кошти в купівлю квартир в новобудовах. Більшість з них давно змирилися з тим, що спорудження будинку або документів про власність на свою квартиру доведеться чекати довше, ніж було обіцяно, а й подумати не могли, що можуть зовсім втратити своїх квартир.

Показовий приклад - ситуація в Санкт-Петербурзі, де співінвестори виявилися заручниками протистояння Балтійського банку і компанії «Будмонтаж». В кінці минулого року банк відкрив девелоперу дві кредитних лінії на суму понад 960 млн руб. Повернути гроші «Будмонтаж» не зміг, і банк звернувся до суду, який згодом став на бік останнього. Не дійшовши до мирної угоди, в жовтні забудовник ініціював добровільну ліквідацію, а банк через суд заарештував бізнес-центр «Монблан» і більш ніж 1700 квартир, покупку яких давним-давно оплатили пайовики. Забудовник закінчив будувати, але затягнув з оформленням права власності - в результаті ці квартири залишалися на балансі компанії. У листопаді пристави заарештували 47 квартир в ЖК «Сонячний» в рамках судового рішення про повернення банку 250 млн руб., Хоча і заявили при цьому, що клієнти будівельної компанії через її боргів не позбудуться куплених квартир. За останньою інформацією, в «Будмонтаж» введена процедура спостереження в рамках банкротних процесу, що передбачає зняття арешту з будь-якого майна компанії. Але для пайовиків це ще не кінець.

«Банк може звернути стягнення на квартири, продані фізособам, але ще не передані їм у власність. В цьому випадку пайовики не тільки не отримають свої квартири, але і, швидше за все, не зможуть повернути гроші, вкладені в будівництво. По-перше, гроші, отримані після продажу активів, які увійшли до складу ліквідаційної маси, будуть розподілені між кредиторами пропорційно сумі зобов'язань - отже, на значну їх частину претендуватиме Балтійський банк. По-друге, пайовикам ще належить довести обґрунтованість своїх претензій, що може виявитися вкрай скрутним з урахуванням придбання квартир, як правило, за "сірими" схемами », - вважає Інна Гущина, провідний юрист компанії« Каменська & партнери ».

Хто наступний?

Небезпека втратити квартиру підстерігає не тільки клієнтів пітерської компанії, попереджають юристи. Теоретично зіткнутися з аналогічними проблемами можуть пайовики більшості будівельних компаній. Справа в тому, що близько 95% новобудов продаються в обхід закону 214-ФЗ (строго регулює відносини забудовника і покупця) - угоди йдуть через «сірі» схеми: вексельні, попередні і інвестиційні договори та т. Д. Юридично це навіть не покупка квартири . Схеми ці застосовуються як дрібними, так і великими гравцями. Зокрема, у відділі продажів компанії ПІК заявили, що майже всі свої новобудови реалізують за попередніми договорами. Чи знаходиться той чи інший об'єкт будівництва в заставі у банку - невідомо. Цікавий факт: в кінці листопада Зовнішекономбанк переуступив права вимоги по кредиту ГК ПІК на суму $ 262 млн Номос-банку. Питання D ', чи є в заставі у банку по передане кредиту житлові об'єкти з квартирами, проданими пайовикам, банк залишив без відповіді.

Співінвестори СУ-155, почувши про пайовиків «Будмонтаж», також хвилюються. «Я купив квартиру в ЖК" Красногорье "ще в 2007-му, з тих пір всі ці роки чую обіцянки керівників компанії здати будинок. Нещодавно в черговий раз перенесли терміни закінчення будівництва - на 2010 рік. Одні будинку сьогодні на стадії котловану, інші зведені наполовину, треті вже повністю побудовані, але не підключені до мереж - і все чекають. Деякі навіть отримали ключі і заселилися, але більше року не можуть отримати свідоцтво про власність. Навесні-влітку 2009 року будівництво було призупинено - як нам відповіли в Мінмособлстрое, через відсутність фінансування », - говорить один з співінвесторів. Але якщо раніше для нього та інших пайовиків найважливішим було змусити компанію добудувати будинки, то тепер багато хто всерйоз стурбовані можливими діями кредиторів будівельного холдингу. Тільки Ощадбанку СУ-155 повинна повернути в першій половині майбутнього року 6,3 млрд руб.

Не краща ситуація з боргами і у інших девелоперів - досить подивитися про кількість претензій до забудовників з боку банків і підрядників на сайті Арбітражного суду. «Сьогодні фінансові проблеми є у багатьох гравців будівельного ринку. У зв'язку з падінням попиту на житло багато забудовників не можуть добудувати і ввести в експлуатацію вже практично зведені будинки. В результаті громадяни не тільки можуть не отримати у власність належні їм квартири, а й ризикують залишитися без них зовсім, незважаючи на те що багато хто вже отримали ключі від квартир та навіть провели дорогий ремонт », - запевняє адвокат ГК« Лігал Брідж »Сергій Андрєєв.

Справа в тому, що квартири до оформлення права власності громадян є власністю забудовника. Відповідно, як і на будь-яке майно проблемного забудовника, на квартири може бути звернено стягнення банку або іншого кредитора. Імовірність отримати житло у власність громадянам багаторазово зменшується в разі порушення в арбітражному суді справи про банкрутство будівельної організації. Майно компанії-банкрута буде включено до складу ліквідаційної маси (за рахунок реалізації якої будуть задовольнятися вимоги кредиторів), після ж реалізації пайовикам залишиться лише вимагати з забудовника не передачі квартир, а гроші.

Швидко в суд

У цій ситуації юристи радять не зволікати. «Для захисту своїх прав слід, не відкладаючи, звертатися до суду за визнанням права власності на квартири. На сьогодні склалася велика судова практика, і якщо будинок введений в експлуатацію, то суд задовольнить позовні вимоги, і після набрання ним рішення в силу можна буде зареєструвати право власності на квартиру в Федеральної реєстраційної служби. Лише це в повній мірі може гарантувати захист інтересів пайовиків », - пояснює Сергій Андрєєв. Згодна з такою позицією і Ірина Мельникова, заступник гендиректора АКГ «Інтерком-аудит»: «Громадянам потрібно розраховувати тільки на себе і в разі наявності загрози банкрутства забудовника (особливо, якщо вони придбали житло за" сірими "схемами або просто ще не змогли оформити право власності на побудований будинок) негайно звертатися до суду з вимогою про визнання "сірого" договору - договором купівлі-продажу, а також про визнання за ними права власності на куплену квартиру ».

Паралельно є сенс звернути увагу громадськості до ситуації, пов'язаної з банкрутством забудовника. «Важливим фактором тут виступає соціальна значимість даного питання. Тому численні звернення пайовиків в ЗМІ і державні інстанції можуть вплинути на вирішення ситуації », - счітаетІнна Гущина.

Але більшість пайовиків як і раніше не готові судитися і мають намір чекати здачі будинків, попутно чинячи тиск на забудовників шляхом пікетів або листів в адміністрацію області і Держдуми. «Не посміють вони кинути нас, навіть з попередніми договорами. Нас же ціла армія - якщо вважати всіх, хто оплатив квартири в будинках першої-четвертої черги, - це не менше 10 тис. Чоловік. Крім того, СУ-155 фактично держкомпанія: будує житло для військових, будинки в Абхазії, муніципальне житло », - впевнені представники ініціативної групи ЖК« Красногорье ». Можливо, вони і мають рацію: великих гравців держава витягне на відміну від інших.

Ірина Мельникова заступник гендиректора АКГ «Інтерком-Аудит»

Говорити про наявність у пайовиків правових гарантій у разі банкрутства забудовника можна буде тільки в разі, якщо будуть прийняті поправки в закон про банкрутство, ініційовані Мінекономрозвитку в цьому році. У них прямо пропонується визнавати, що всі варіанти продажу квартир, які використовуються забудовниками для обходу 214-ФЗ, є підставами для виникнення права на квартири (використання попередніх договорів, векселів, товариств на вірі, договорів будівельного підряду, позики з обміном на квартиру і т. д.). У теперішній же час ніяких особливих преференцій пайовикам як фізичним особам у разі банкрутства забудовника не надається.

Юрій Борисенко керівник практики «Земля. Нерухомість. Будівництво »компанії« Вегас-Лекс »

Якщо будівництво та інвестування ведеться відповідно до закону №214-ФЗ «Про пайовому будівництві», то інтересам пайовиків нічого не загрожує, тому що вони захищені як законом, так і виникають в силу закону запорукою на об'єкти інвестування. Найголовніше питання, який повинен хвилювати сьогодні всіх покупців житла, що будується, - наскільки мій договір про сплату грошей прямо прив'язаний до моїх прав на конкретну квартиру в конкретному будинку. Слід постаратися оформити договір із забудовником як інвестиційне зобов'язання, в якому ви як покупець є співінвестором і співвласником побудованого об'єкта.