Реєстрація довгострокового договору оренди частини приміщення і технічний план

1. Відмінність звичайного договору оренди нерухомості від довгострокового
2. Обов'язкові умови довгострокового договору
3. Основні умови договору
4. Як правильно скласти договір оренди для реєстрації в ЕГРН з першого разу
5. Нормативне регулювання оренди нерухомості
6. Реєстрація договору оренди в Росреестра
7. Перелік документів для реєстрації оренди
8. Державне мито за реєстрацію договору оренди - розмір, порядок оплати
9. Нотаріальна довіреність для реєстрації договору оренди - зразок
10. Технічний план на частину приміщення або частина будівлі для реєстрації оренди
11. Реєстрація права власності та кадастровий облік оренди нерухомості
12. Договір оренди з червоними лініями
13. Призупинення Росреестра через червоних ліній
14. Реєстрація договору оренди з реєстрацією перепланування
15. Договір оренди та перепланування приміщення
16. проект перепланування
17. Технічний висновок
18. Технічний план на перепланування
19. Припинення при реєстрації оренди
20. Тимчасовий кадастровий облік і тимчасовий кадастровий номер
21. Зразок договору оренди та зразок технічного плану на частину приміщення
22. Висновки

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Реєстрація орендних угод має особливу актуальність в Москві і Санкт-Петербурзі. Вчинення таких угод регламентується ГК РФ, а її предметом може бути цілий об'єкт, або його частину. Про правила реєстрації договорів і нюанси підготовки документів розповімо в цьому матеріалі.

Відмінність звичайного договору оренди нерухомості від довгострокового

Якщо звернутися до ЦК РФ, можна виділити умова про обов'язкову реєстрацію кожної угоди з нерухомістю. Відносно оренди це правило діє в такий спосіб:

• якщо термін угоди перевищує один рік, реєстрація є обов'язковою умовою для вступу його в силу;
• якщо період дії не перевищує року, сторонам досить підписати документ без звернення до Росреестр;
• якщо короткостроковий договір пролонгується на невизначений термін, він не підлягає реєстрації - такий висновок міститься в ухвалі Верховного суду РФ.

Термін орендних відносин партнери визначаються самостійно. Пункт про термін передачі майна не відноситься до істотних умов такої угоди. Якщо в тексті документа відсутня даний пункт, за правилами ст. 610 ГК РФ договір буде діяти на невизначений термін. Для окремих видів нерухомості в нормативних актах можуть встановлюватися граничні терміни договірних відносин.

Обов'язкові умови довгострокового договору

Для будь-якого громадянського договору законодавець передбачає перелік істотних умов. Сторони зобов'язані включити його в текст договору - інакше договір вважається неукладеним. Для угод оренди встановлено тільки одне таке умова - предмет договору. Як предмет повинен бути вказаний конкретний об'єкт, а також його обов'язкові характеристики.

Визначення предмета оренди відбувається шляхом включення в договір наступних даних:

• інформація з правовстановлюючих документів та реєстру ЕГРН, в тому числі кадастровий номер;
• тип об'єкту (приміщення, будівля), площа і т.д .;
• адреса орендованого об'єкта, відповідний ЕГРН.

Зазначені відомості повинні однозначно ідентифікувати орендований об'єкт. У 2018 році заборонено будь-які угоди, якщо нерухомість не поставлена ​​на облік в кадастрових органах. Тому обов'язковим параметром об'єкта буде його кадастровий номер - він буде зазначений у виписці ЕГРН.

Коментар спеціаліста. Якщо здається приміщення або будівля, що раніше не поставлене на облік, виконати це можна одночасно з реєстрацією. Для передачі в оренду частин приміщення такий варіант є єдино можливим - тимчасовий облік проводиться на термін договору, поданого на реєстрацію. Щоб дотримати вимогу закону і отримати постійний або тимчасовий кадастровий номер, потрібно уявити технічний план.

Основні умови договору

Крім пункту про предмет договору, належить узгодити додаткові умови угоди. Їх склад і зміст будуть залежати від домовленостей орендаря і власника. Виділимо найбільш важливі моменти, які потрібно врахувати при підготовці угоди:

• термін оренди - як зазначалося вище, від змісту даного пункту залежить необхідність реєстрації;
• порядок і умови перерахування орендних платежів - як правило, сторони визначають розмір щомісячного платежу, а форма оплати може передбачати передачу готівкових коштів, перерахування на рахунок і т.д .;
• вимоги до характеристик об'єкта - для використання орендованого приміщення або будівлі в комерційних цілях боку можуть передбачити певну перепланування, а фактичний стан об'єкта фіксується в акті прийому-передачі;
• умови проведення поточного ремонту об'єкта, а також обов'язок його страхування на термін дії договору;
• положення про відповідальність за порушення умов угоди - наприклад, нарахування пені за прострочення орендних платежів, або відшкодування збитків при псуванні об'єкта.

Примушування до укладення угоди не допускається, тому всі розбіжності щодо пунктів договору сторони повинні узгодити добровільно.

Коментар експерта. В оренду може здаватися державне і муніципальне майно. В цьому випадку можуть встановлюватися додаткові вимоги до змісту договору, які орендар не може проігнорувати. Наприклад, може фіксувати строго певне цільове призначення об'єкта (для розміщення торгової точки, аптечного пункту і т.д.).

Як правильно скласти договір оренди для реєстрації в ЕГРН з першого разу

У процесі реєстрації буде перевірятися правильність складання договору. Якщо форма або положення документа будуть суперечити закону, піде припинення, а потім і відмова в реєстраційні дії. Щоб уникнути таких наслідків, потрібно дотримуватися таких основних правил:

• договір складається в формі письмового документа, а його додаткова реєстрація в нотаріальній конторі не потрібно;
• з боку орендодавця договір може підписати тільки власник, або його представник за нотаріальним дорученням (у тексті доручення має бути повноваження на вчинення таких угод);
• якщо орендований об'єкт знаходиться в частковій або спільній власності, необхідна участь в угоді кожного власника (найбільш простий варіант - отримати довіреність від кожного співвласника);
• передача в оренду житлових приміщень для цілей, не пов'язаних з проживанням громадян, є порушенням закону (наприклад, надання квартири для розміщення торгової точки спричинить не тільки відмова в реєстрації, але і залучення до адміністративної відповідальності).

При складанні договору доцільно не тільки вивчити всі законодавчі норми, а й скористатися послугами професійного юриста. Навіть в рамках консультації буде проведено аналіз всіх умов документа з усуненням будь-яких ризиків при проходженні реєстрації.

Нормативне регулювання оренди нерухомості

Для складання орендних договорів та їх подальшої реєстрації в Росреестра потрібно враховувати положення наступних нормативних актів:

• глава 34 ГК РФ - містить загальні правила угод оренди, а також особливості передачі в тимчасове користування будівель і споруд;
• положення Загальної частини ЦК РФ - містить базові вимоги до складання договорів, виконання зобов'язань, правила дострокового припинення угод;
• Закон № 218-ФЗ - встановлює єдині правила обліку та / або реєстрації оренди.

Для оренди федеральної, регіональної або муніципальної власності можуть використовуватися відомчі нормативні акти та накази.

Реєстрація договору оренди в Росреестра

Щоб зареєструвати договір, учасники угоди повинні звернутися в Росреестр або МФЦ. Порядок реєстрації та кадастрового обліку регламентований Законом № 218-ФЗ. Наслідки при зверненні в Росреестр і МФЦ будуть однакові, проте в другому випадку терміни реєстраційних дій збільшаться на 2 дня. Розмір мита за реєстрацію в обох випадках буде однаковий.

Перелік документів для реєстрації оренди

Точний перелік документів, які будуть потрібні сторонам для реєстрації договору, буде залежати від особливостей угоди. Виділимо обов'язковий список документів, без яких реєстрація буде неможлива:

• оригінальний примірник договору і передавального акта, підписані учасниками угоди або їх представниками за дорученням (у трьох примірниках);
• паспорта фізичних осіб, що беруть участь в угоді;
• правовстановлюючі документи юридичної особи або ІП - лист записи ЕГРЮЛ / ЕГРІП, свідоцтво ІПН / КПП, наказ про призначення директора і т.д .;
• нотаріальна довіреність, що підтверджує повноваження представника;
• технічний план - якщо об'єкт раніше не був поставлений на облік, або якщо для цілей орендаря проводилася перепланування;
• квитанція про оплату мита.

Для подачі документів заповнюється заява. Форма цього документа затверджена Наказом МЕР РФ № 920. Заявнику буде видана розписка з реєстром отриманих документів, а також із зазначенням дати видачі результату.

Коментар спеціаліста. Співробітники Росреестра перевірятимуть не тільки зміст договору, а й повноту комплекту документів. Якщо який-небудь обов'язковий документ не буде представлений сторонами, виноситься рішення про припинення реєстрації. Після усунення цих зауважень процедура будуть відновлена за загальними правилами.

Державне мито за реєстрацію договору оренди - розмір, порядок оплати

Якщо для оформлення орендних відносин необхідно поставити об'єкт на кадастровий облік, ця процедура буде проведена безоплатно. Реєстрація договору здійснюється за умови оплати мита. Її розмір визначається наступним чином:

• для фізичних осіб розмір платежу складе 2000 руб .;
• юридичним особам належить сплатити мито в сумі 22 000 руб .;
• зазначені розміри мита діляться пропорційно кількості учасників угоди.

Наприклад, якщо в договорі беруть участь фізичні та юридичні обличчя, громадян буде платити мито в розмірі 1 000 руб. (1/2 від суми 2000 руб.), А підприємство - 11 000 руб. (1/2 від суми 22 000 руб.).

Платіжне доручення потрібно представити одночасно із заявою про реєстрацію. Якщо оплата здійснювалася в електронній формі, посадові особи Росреестра зобов'язані самі перевірити надходження платежу. Проте, щоб уникнути проблем з припиненням реєстрації, доцільно відразу уявити квитанцію або платіжне доручення про оплату.

Нотаріальна довіреність для реєстрації договору оренди - зразок

Сторони можуть оформляти договір і подавати його на реєстрацію через представника. Для здійснення операцій з нерухомістю довіреність повинна бути засвідчена нотаріусом. У змісті документа обов'язково зазначаються такі відомості:

• дата і місце оформлення довіреності;
• повний дані про довірителя і довірену особу - наприклад, від імені підприємства повноваження за довіреністю може передати керівник;
• зміст повноважень - наприклад, підписання договору, представництво інтересів в Росреестра і МФЦ, отримання зареєстрованого документа і виписки ЕГРН, оплата необхідних мит, і т.д .;
• особистий підпис довірителя;
• відомості про нотаріуса, який посвідчив довіреність, а також реєстраційний номер запису в нотаріальному реєстрі.

Довіреність можна оформити на будь-яка дієздатна особа, яка досягла віку 18 років. Як правило, представником виступають юристи або фахівці з нерухомості. Оригінал довіреності потрібно представити при поводженні з договором і заявою в Росреестр.

Технічний план на частину приміщення або частина будівлі для реєстрації оренди

Закон № 218-ФЗ дозволяє передати в оренду не тільки цілий об'єкт, але і частина приміщення або будівлі. Щоб підтвердити місце розташування і розміри орендованої частини, сторони повинні отримати технічний план. Документ видається за такими правилами:

• обстеженням об'єкта і виготовленням документа може займатися тільки кадастровий інженер;
• для оформлення проводиться обстеження приміщення або будівлі, використовуються положення договору і відомості ЕГРН;
• опис і місце розташування тимчасової частини приміщення / будівлі фіксується в текстовому і графічному блоці технічного плану.

На підставі поданого плану, в Росреестра буде проведено тимчасовий кадастровий облік частини об'єкта. На весь період дії договору буде присвоєно тимчасовий кадастровий номер, який анулюється після припинення оренди. Детальніше - технічний план для договору оренди

Коментар експерта. Від кваліфікації інженера і правильності оформлення технічного плану залежить можливість пройти облік і реєстрацію в Росреестра з першого разу. Щоб швидко отримати документ, що повністю відповідає нормативним вимогам, скористайтеся послугами фахівців компанії «Смарт Вей». Обстеження частини приміщення і будівлі з оформленням технічного плану буде проведено за 1-2 дня, що дозволить вам уникнути затягування термінів при реєстрації оренди. Для безкоштовної консультації телефонуйте за телефонами 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, або по електронній пошті info @ smway. ru

Реєстрація права власності та кадастровий облік оренди нерухомості

За правилами Федерального закону № 218-ФЗ, кадастровий облік і реєстрація можуть проводитися в рамках єдиної процедури. Переваги такого правила очевидні - істотно скорочуються загальні терміни реєстрації, спрощується алгоритм дій сторін. Результатом обліку та реєстрації будуть наступні наслідки:

• об'єкт, що раніше не проходив облік, отримає кадастровий номер, а відомості про нього будуть включені в ЕГРН;
• частина приміщення або будівлі отримає тимчасовий кадастровий номер з відображенням його в ЕГРН;
• договір буде зареєстрований, а на весь термін його дії в ЕГРН буде зареєстровано обтяження прав власника.

За підсумками об'єднаної процедури, заявник отримає зареєстрований примірник договору і виписку ЕГРН. Якщо для кадастрового обліку надавався технічний план, цей документ втратить чинність з моменту перенесення його відомостей в ЕГРН.

Термін обліку та реєстрації складе 10 календарних днів (при зверненні в Росреестра) і 12 днів (при подачі заяви в МФЦ). Повторне звернення для кадастрового обліку буде потрібно тільки при змінах в параметрах об'єкта нерухомості, або при повторній здачі в оренду частини приміщення або будівлі.

Коментар спеціаліста. Закон дозволяє оформити єдину заяву при здачі в оренду приміщень або їх частин в одній будівлі. Щоб уточнити всі подробиці такого варіанту реєстрації, зверніться на консультацію до фахівців компанії «Смарт Вей». Для безкоштовної консультації телефонуйте за телефонами 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, або по електронній пошті info @ smway. ru

Договір оренди з червоними лініями

При реєстрації договору можна зіткнутися з призупиненням через наявність червоних ліній в технічній документації на об'єкт нерухомості. Це може свідчити про наявність неузгодженої перепланування, коли змінені характеристики об'єкта не відповідають вихідного стану.

Призупинення Росреестра через червоних ліній

Червоні лінії можуть бути присутніми на технічних паспортах будівлі і приміщення. Ці документи оформлялися в БТІ, проте з 2013 року втратили свою силу. Якщо з зазначеного моменту власник не проходив процедуру кадастрового обліку, при здачі об'єкта в оренду він може зіткнутися з призупиненням реєстрації. Усунути червоні лінії можна наступним чином:

• замовити проект перепланування для узаконення виконаних робіт;
• звернутися до кадастровому інженеру для обстеження об'єкта та встановлення фактичних характеристик нерухомості (з урахуванням нової конфігурації приміщень і його окремих елементів);
• за підсумками обстеження буде оформлений технічний план з відображенням актуальних характеристик об'єкта - в готовому документі будуть відсутні червоні лінії;
• технічний план потрібно представити в Росреестр, де фактично характеристики об'єкта будуть внесені в ЕГРН.

Проблеми можуть виникнути при усуненні червоних ліній на нежитлові приміщення в МКД. Для цього буде потрібно отримати технічний висновок, представити проект для узгодження в муніципальні відомства. При винесенні відмови власник може звернутися до суду - рішення також є підставою для кадастрового обліку.

Коментар експерта. При зверненні в компанію «Смарт Вей» буде проведено аналіз існуючої технічної документації на приміщення або будівля. При виявленні червоних ліній, наші фахівці проведуть обстеження об'єкта та підготують всі документи для узаконення перепланування. Це дозволить уникнути призупинення реєстрації в Росреестра. Для безкоштовної консультації телефонуйте за телефонами 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, або по електронній пошті info @ smway. ru

Реєстрація договору оренди з реєстрацією перепланування

Якщо виникає необхідність в узгодженні або узаконення перепланування, на фінальній стадії цих процедур власник повинен звернутися в Росреестр для кадастрового обліку. Так як закон дозволяє одночасно проводити облікові та реєстраційні дії, сторони можуть відразу зафіксувати результат перепланування і зареєструвати договір. У цьому випадку, крім договору, потрібно уявити технічний план і проект перепланування. Після реєстрації в виписці ЕГРН будуть вказані оновлені характеристики об'єкта, а також відомості про яка виникла обтяження у вигляді оренди. Детальніше - перепланування нежитлових приміщень

Договір оренди та перепланування приміщення

Як правило, передача в оренду здійснюється для ведення комерційної діяльності. Залежно від сфери бізнесу і завдань орендаря, в орендованому приміщенні чи будівлі можна провести перепланування і узгодити її одночасно з реєстрацією договору.

проект перепланування

Щоб визначити обсяг і перелік майбутніх робіт, пов'язаних зі зміною конфігурації приміщень, оформляється проект перепланування. В цьому документ проектувальник відображає наступні відомості:

• характеристики об'єкта на момент перепланування;
• склад робіт, які будуть проводитися за рішенням власника;
• вимоги до безпеки робіт, застосовуваних матеріалів, умови протипожежної охорони і т.д .;
• розрахунок гранично допустимого впливу на конструктивні елементи будівлі, вказівка ​​вимог до посилення несучих конструкцій;
• креслення, план і схеми з описом запланованих змін об'єкту.

При переплануванні приміщень в МКД, проект потрібно подати для узгодження в Мосжілінспекция або в МВК. Наприклад, для столичних об'єктів таким органом є Мосжілінспекция. При проведенні перепланування в нежитловому будинку, узгодження проекту входить в компетенцію замовника і проектувальника.

Коментар експерта. Як правило, підготовка та узгодження проекту відбувається до фактичного виконання робіт. Однак допускається узаконення вже відбулася перепланування, якщо це питання власник не вирішив заздалегідь. Узаконення може проходити в адміністративному або судовому порядку, а в змісті проекту експерт вкаже перелік виконаних робіт та фактичних змін в характеристиках.

Технічний висновок

Спеціальним документом для узгодження перепланування при оренді може бути технічний висновок. Воно оформляється для підтвердження безпеки несучих конструкцій при проведенні робіт в багатоквартирних будинках. Підготовка висновку здійснюється фахівцем експертної організації на підставі проекту перепланування.

Потрібно враховувати, що вимога про надання технічного висновку не регламентовано на федеральному рівні, однак може передбачатися регіональними нормативними актами.

Технічний план на перепланування

В результаті перепланування змінюються конфігурація і характеристики приміщення. Щоб їх офіційно зафіксувати, потрібно звернутися до кадастровому інженеру для отримання технічного плану. У зміст цього документа входить:

• текстовий опис фактичного стану об'єкта, з урахуванням виконаних змін;
• графічне відображення місця розташування приміщень і його конфігурації на схемах, кресленнях, поверховий план будівлі;
• висновок інженера, якщо при проведенні обстеження виявлено невідповідність вимогам проекту або кадастровим відомостями ЕГРН.

Для підготовки технічного плану запитуються вихідні відомості з ЕГРН, архівну документацію БТІ. При обстеженні в натурі інженер проводить обміру з використанням спецобладнання і фіксує змінені межі контуру приміщень.

Коментар експерта. Хоча технічний план не є правовстановлюючим документом, без нього неможливо внести будь-які зміни в кадастрові відомості ЕГРН. Підготовка документа потрібна при кожній зміні характеристик приміщення або будівлі, в тому при переплануванні або перебудові для здачі в оренду.

Припинення при реєстрації оренди

Якщо при реєстрації договору у співробітників Росреестра виникають претензії до повноти або формі документів, повноважень сторін або утримання технічного плану, вони можуть винести рішення про припинення реєстраційних дій. Всі підстави для такого рішення вказані в ст. 26 Федерального закону № 218-ФЗ. Виділимо найбільш поширені причини для припинення, з якими можуть зіткнутися орендар і орендодавець:

• відсутність повноважень на розпорядження об'єктом або підписання договору;
• неповнота представлених документів;
• виявлено невідповідність поданих документів кадастровим відомостями ЕГРН;
• якщо в ЕГРН вже міститься інформація про наявність обтяження у об'єкта нерухомості, пов'язаного з передачею його в оренду (наприклад, якщо на приміщення вже діє і зареєстрований договір оренди);
• інші підстави, зазначені в законі.

Усунути порушення можна поданням виправлених або нових документів, що не змінюють суть угоди, повторним виготовленням технічного плану для усунення реєстрових помилок, підтвердженням повноважень сторін.

Призупинення допускає на термін, що не перевищує три місяці (якщо інше не зазначено в законі). При усуненні недоліків, зазначених у рішенні Росреестра, реєстрація триватиме за загальними правилами. Якщо вказане рішення буде не виконано, виникають підстави для винесення відмови в реєстрації. Рішення про призупинення і відмову в реєстрації договору оренди можна оскаржити в судовому порядку.

Тимчасовий кадастровий облік і тимчасовий кадастровий номер

Кадастровий облік може носити тимчасовий характер, якщо в оренду передається частина приміщення або будівлі. Такий предмет угоди не має ознаки відокремленості і ізольованості, а отже, не є самостійним об'єктом нерухомості. При передачі в оренду частини приміщення не обов'язково встановлюватися огорожа площі, досить відобразити кордону в договорі і технічному плані.

Процедура тимчасового кадастрового обліку відбувається за такими правилами:

• в договорі сторони фіксують розміри, площа і розташування частини приміщення;
• на підставі умов договору, інженер відобразить розташування та інші характеристики частини на загальному плані приміщення або будівлі;
• на кадастровий облік і реєстрацію подаються договір і технічний план;
• за підсумками перевірки документів частині приміщення присвоюється тимчасовий кадастровий номер з внесенням відомостей в ЕГРН.

Тимчасовий номер буде відповідати частини приміщення на весь період дії орендних відносин. При укладанні нового договору, навіть на аналогічну частину приміщення, потрібно знову звернутися до інженера для підготовки технічного плану.

Коментар спеціаліста. Можливість здати в оренду частину великого приміщення дозволяє укладати відразу кілька договорів з різними орендарями. При цьому потрібно дотримуватися правила - кордони таких тимчасових об'єктів не повинні перетинатися, або іншим чином суперечити один одному. При зверненні в компанію «Смарт Вей», всі необхідні документи для тимчасового кадастрового обліку будуть підготовлені протягом 1-2 днів. Для безкоштовної консультації телефонуйте за телефонами 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, або по електронній пошті info @ smway. ru

Зразок договору оренди та зразок технічного плану на частину приміщення

На нашому сайті ви можете скачати зразок договору оренди та технічного плану на частину приміщення. Наші фахівці нададуть консультаційну підтримку при заповненні всіх пунктів договору, допоможуть сторонам погодити оптимальні умови оренди. При проведенні обстеження приміщення та оформленні технічного плану будуть дотримані всі вимоги закону, що усуне будь-які ризики призупинення та відмови в реєстрації оренди.

Висновки

Можна підвести підсумок, що потрібно для укладення договору оренди частини приміщення:

1. Правильно складений договір оренди. Важливо приділити увагу предмету договору, уникнути помарок і виправлень, підписати його з усіма сторонами договору.
2. Підготувати технічний план частини приміщення.
3. Якщо є перепланування, розробити проект перепланування і технічний висновок про допустимість виконаних робіт.
4. Подати документи на реєстрацію в МФЦ або Росреестр.

Для замовлення технічного плану або проекту перепланування з технічним висновком звертайтеся в компанію Смарт Вей. Для безкоштовної консультації телефонуйте за телефонами 8-499-322-05-14 Москва, 8-812-425-35-90 Санкт-Петербург, або по електронній пошті [email protected]

За матеріалами сайту smway.ru