Завдаток при покупці квартири: повертається чи ні?

1. Що таке завдаток і його відмінності від авансу?
2. Для чого потрібен?
3. повернення завдатку
4. сума завдатку
5. терміни
6. Порядок внесення завдатку при купівлі квартири

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Внесення завдатку досить часто практикується сторонами при укладанні угод на ринку нерухомості. Він являє собою різновид забезпечення, що гарантує укладення договору-купівлі продажу в перспективі на обумовлених умовах.

Що таке завдаток і його відмінності від авансу?

завдаток вноситься при укладанні попереднього договору-купівлі продажу. У ньому фіксуються наміри сторін щодо підписання основного договору в обумовлені терміни і по обговореної ціною. Необхідність попереднього договору може виникнути в таких ситуаціях:

1. Покупець не володіє всією сумою для оплати квартири в поточний момент. Він хотів би взяти деяку паузу до того, як продасть іншу нерухомість, оформить спадок або отримає схвалення з іпотечним кредитом .
2. Покупець хоче переконатися в юридичній чистоті угоди: запросивши необхідні відомості по квартирі в Росреестра.
3. Продавцю потрібен додатковий час на збір необхідної документації (наприклад, на проходження до кінця процедури приватизації або переоформлення успадкованої квартири на своє ім'я, отримання згоди від подружжя та ін.); виписку з квартири всіх мешканців, погашення заборгованості за комунальні послуги або врегулювання інших формальностей.

По суті попереднього договору достатньо для того щоб примусити другу сторону в судовому порядку до підписання основного договору. Але ризик втратити свої гроші зазвичай дуже добре дисциплінує продавця і покупця.

Регулюється внесення завдатку 380-381 ст. Цивільного кодексу.

Для чого потрібен?

Після отримання завдатку продавець бере на себе зобов'язання не продавати квартиру іншому покупцеві, а ціна нерухомості фіксується і не може бути переглянута їм в односторонньому порядку.

У свою чергу, покупець, передаючи завдаток, також не може без серйозних причин відмовитися від угоди і віддати перевагу інший об'єкт нерухомості, інакше він втратить завдаток. В результаті продавець квартири може бути впевнений, що він отримає всю суму за квартиру в певні терміни.

Завдаток слід відрізняти від авансу . Хоча цивільно-правове законодавство не має чіткого визначення авансу, відмінності між даними поняттями в наступному:

1. Завдаток вноситься покупцем перед укладанням договору купівлі-продажу. Аванс ж сплачується в рамках основного договору як частковий розрахунок.
2. Аванс не має таких жорстких правових наслідків при невиконанні зобов'язань. Він не підлягає поверненню в подвійному розмірі від продавця і може бути повернутий покупцеві на його вимогу. Якщо продавець передумає укладати угоду він просто може повернути авансовий платіж.
3. Аванс не може виступати в забезпечувальної заходом, який змушує покупця до придбання саме цього майна.

Тим часом, два цих поняття мають спільні властивості: вони обидва враховуються в рахунок оплати квартири і являють собою суму, обчислену в процентному відношенні від повної вартості нерухомості.

Якщо продавець хоче бути впевнений в укладанні угоди саме з цим контрагентом, то йому вигідний договір з завдатком . В іншому випадку його ризики занадто великі.

повернення завдатку

381 стаття Цивільного кодексу приписав одне виняткове властивість завдатку: якщо продавець буде офіційно визнаний винним у зриві угоди, то він повинен буде повернути завдаток у 2-кратному розмірі. Якщо ж винен буде покупець, то гроші залишаться у продавця. Повертати він їх не зобов'язаний.

Крім завдатку, винна сторона зобов'язана компенсувати іншій стороні збитки, пов'язані з ухиленням від укладення договору, але з урахуванням розміру завдатку (це сума віднімається з розрахованої неустойки).

Для того щоб зазначені норми ЦК діяли, в попередньому договорі купівлі-продажу отримане забезпечення повинно фігурувати саме як завдаток (не як заставу або аванс).

Покупець має право повернути собі завдаток в наступних ситуаціях:

• по згоді сторін;
• при неможливості укладення договору;
• якщо він зможе довести факт шахрайства з боку продавця (наприклад, що той продавав квартиру, фактично йому не належить);
• при юридичній нечистоті нерухомості (відсутності необхідних документів або знаходженні квартири під арештом / в заставі);
• якщо покупцеві не були надані всі необхідні відомості про квартиру, які могли б вплинути на покупку (наприклад, знаходження будинку в аварійному стані, відсутності необхідних комунікацій через борги по ЖКП).

У всіх інших випадках покупець втрачає гроші.

Для повернення завдатку покупцеві необхідно відправити продавцеві письмову вимогу про повернення завдатку в подвійному розмірі.

Якщо він проігнорує цей лист, то покупець має право звернутися за відстоюванням своїх інтересів до суду.

В цьому випадку до продавця будуть застосовані правові норми про незаконне збагачення і на неповернений їм завдаток нараховуються відсотки в розмірі ставки рефінансування.

сума завдатку

Розмір завдатку сторони визначають на свій розсуд. Законодавство не містить ніяких рекомендацій на цей рахунок, як і будь-яких лімітів по сумі завдатку.

Зазвичай величина завдатку прив'язується до вартості квартири і обчислюється як 1-5% від ціни угоди. З урахуванням вартості нерухомості сума виходить чималенька.

На відміну від завдатку аванс зазвичай сплачується в більшому розмірі: його величина може доходити до 30%.

терміни

Терміни, в які сторони повинні укласти Основний договір , Визначаються ними самостійно. Вони вказуються в попередньому договорі. Якщо прописані терміни закінчуються, а договір так і не укладено, то одна зі сторін повинна направити іншій вимога про необхідність підписати договір.

Коли друга сторона ухиляється від такого вимоги, то до завдатку застосовуються правові наслідки: він або залишається у продавця, або повертається в двократному обсязі покупцеві.

Якщо конкретні терміни для укладення основного договору не прописані, то вважається, що попередня угода діє рік.

Порядок внесення завдатку при купівлі квартири

Внесення завдатку при укладанні договору купівлі-продажу передбачає проходження наступних етапів /

Сторони обговорюють деталі майбутньої угоди, узгодять ціну квартири з урахуванням наявних дефектів або нюансів.

Для передачі завдатку сторони укладають попередній договір або угода про завдаток. Перший варіант є кращим, тому що є судова практика, яка вказує на необхідність оформлення передачі завдатку в рамках саме попереднього договору. Він повинен мати структуру, аналогічну тій, яка передбачена для основного договору: предмет, ціна договору, опис квартири, реквізити сторін угоди. До нього додається додаткова угода, в якому вказано розмір завдатку і спосіб його оплати.

Завдаток може передаватися готівкою або в безготівковій формі. В останньому випадку варто вказати в призначенні платежу, що покупцем відправлений в рахунок продавця саме завдаток. Отримана в банку квитанція буде служити підтвердженням того, що гроші переведені.

Якщо кошти передаються готівкою, то потрібно скласти розписку про внесення певної суми в якості завдатку.

Цей документ повинен містити: ПІБ продавця та покупця, місце їх проживання, предмет угоди - в даному випадку це квартира (її характеристики слід прописати максимально докладно і включити її адресу, кадастровий номер, площу, кількість кімнат), величину завдатку, терміни укладання угоди і дату.

Важливо враховувати, що передача завдатку без будь-якого документального підтвердження пов'язана з підвищеними ризиками для покупця . У разі шахрайських дій з боку продавця йому буде вкрай непросто довести свою правоту. Тому покупець повинен бути в першу чергу зацікавлений у підписанні офіційного документа.

Коли терміни для підписання основного договору минули, продавець має право залишити завдаток у себе і не повертати його покупцеві.

Якщо сторони підписують договір купівлі-продажу, завдаток також не повертається і віднімається від суми, покладеної до оплати.

Таким чином, завдаток є формою забезпечення при покупці квартири і є підтвердженням серйозності намірів продавця / покупця і узгодження ними найважливіших умов.

Дорогі читачі, інформація в статті могла втратити свою актуальність. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему, телефонуйте за телефонами:

Або задайте питання юристу на сайті. Це швидко і безкоштовно!