Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
У минулому році ми з чоловіком купували в спільну власність двокімнатну квартиру по іпотеці. При оформленні документів довелося простудіювати безліч нормативно-правових актів, що регламентують порядок і умови покупки житла з використанням іпотечного кредиту. В цілому нам довелося «зіткнутися» з запорукою два рази:
- при підписанні документів іпотечного кредиту на покупку житла;
- при здачі купленої квартири орендарям (квартирантам).
поняття застави
Дуже часто люди, необізнані в юридичних термінах «заставу» і «завдаток», а також вперше зіткнулися з оформленням будь-яких угод з нерухомим майном, не можуть об'єктивно представляти відмінності наслідків невиконання зобов'язань за ними.
Застава (заклад), як різновид способу забезпечує виконання взятих зобов'язань, закріплений в ст. 334 частини IГражданского кодексу Російської Федерації.
Відмінності застави від завдатку полягають в тому, що перший є гарантом виконання взятих на себе матеріальних зобов'язань або засобом покриття виникли збитків кредитора, а другий лише зобов'язанням виконання всіх умов підписаного документа / договору (Див. Зразок № 1).
Також сума застави завжди дорівнює або повинна бути більша за ту суми, яку бере позичальник. У виняткових випадках вартість застави буває менше займаної суми, але завжди за умови згоди обох сторін договору.
Відмінності завдатку від застави
№ п / п
застава
завдаток
Гарантоване відшкодування взятих позичальником коштів кредитору.
Є доказом серйозних намірів виконання умов договору.
Грошові кошти, майно, права на майно, речі, цінності.
Тільки грошові кошти.
Дорівнює або більше суми кредитної угоди.
Завжди менше суми, передбаченої договором.
При невиконанні умов зазначених у договорі повністю повертається.
Чи не повертається при відмові від виконання умов договору.
Сторони правовідносин застави
Заставні правовідносини здійснюються тільки при обов'язковій наявності таких суб'єктів:
- заставодавець - це законний власник майна, яке передається в заставу кредитору;
- заставодержатель або іншими словами кредитор - це юридична або фізична особа, яка приймає майно заставодавця в заставу для забезпечення їм виконання взятих зобов'язань.
Що може виступати в якості застави
Відповідно до Цивільного кодексу (ст. 336), закладами може бути будь-яке майно (а також майнові права), речі або інша цінність, які є власністю заставного боржника. І при невиконанні зобов'язань боржником може бути в судовому порядку відчужене кредитором. Якщо закладається майно перебуває у спільній власності, то воно передається в заставу за згодою всіх його власників. При заставі тільки своїй частині загальнопайової власності згоди інших власників майна не потрібно. Також заставою може бути і майно, яке боржник буде купувати в недалекому (майбутньому) часу, наприклад, при оформленні іпотечного кредиту на придбання будинку або квартири.
Для чого потрібна заставна розписка
Розписка або договір про заставу майна - це форма юридичного, документально зафіксованого, права, службовця гарантією повного погашення боржником взятого позики.
Законом суворо не встановлено, в якому вигляді буде оформлений документ підтверджує факт застави. Необхідно тільки вказати в документі кілька обов'язкових пунктів:
- назва документу;
- дату і місце складання;
- дані паспортів заставодавця і заставодержателя;
- опис предмета застави;
- вартість застави (в будь-якій валюті, з обов'язковим еквівалентом в рублях);
- вказівка посилання на договір, з яким вона разом складається;
- підпис заставодержателя.
Відмінності розписки від договору застави полягають лише в тому, що договір обов'язково повинен бути виконаний в друкованому вигляді, а розписку застави можна написати від руки.
Що оформляти договір або розписку
- якщо ви купуєте квартиру за допомогою іпотечного позики, то банк перед зарахуванням на ваш рахунок грошових коштів, потребують попередньо укладений договір (купівлі - продажу та іпотеки квартири, який ви самі зобов'язані надрукувати і надати вже готовим документом). (Див. Зразок № 2).
- при здачі вашої квартири в оренду заставна розписка пишеться після підписання договору оренди житла (Див. зразок № 3).
Корисні поради з написання розписки
- в разі виникнення суперечок рукописна форма розписки дозволяє встановити її справжність при проведенні почеркознавчої експертизи;
- при вказівці суми в цифрах необхідно вказати її та прописом;
- для складання офіційних документів користуються строго простий кульковою ручкою.
Зразок № 1
3. Права і обов'язки Сторін
3.1. Продавець зобов'язаний перед підписанням цього Договору надати Покупцю необхідні для укладення цього Договору та договору купівлі-продажу Об'єкта документи.
3.2. В термін до «10» жовтня 2014 року включно надати Покупцеві додатково наступні документи:
- попередній договір купівлі-продажу Об'єкта;
- копію Свідоцтва про державну реєстрацію права власності на Об'єкт нерухомості, завірений нотаріально;
- копію документа, що є підставою виникнення права власності Продавця (договір купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтво про приватизацію і т.д.);
- виписка з реєстраційної палати про відсутність обтяження;
- копію ощадної книжки на ім'я Продавця (рахунок універсальний);
- копію паспорта Продавця (перша сторінка і прописка).
3.3. У разі не укладання угоди купівлі-продажу Об'єкта з вини Покупця сума завдатку залишається у Продавця.
3.4. Продавець зобов'язаний негайно повідомляти Покупцеві про всі обставини, які можуть вплинути на вчинення правочину щодо відчуження Об'єкту.
3.5. Після підписання цього Договору Продавець зобов'язаний не проводити перепланування Об'єкта, демонтаж обладнання і конструкцій, а також ремонтно-будівельні роботи без узгодження з Покупцем, не укладати з третіми особами аналогічних угод з метою відчуження Об'єкту.
3.6. До підписання договору купівлі-продажу Об'єкта Продавець зобов'язаний оплатити квартплату, всі комунальні платежі, електроенергію, а також заборгованості за телефон, в тому числі за міжміські та міжнародні переговори.
3.7. Продавець зобов'язаний з'явитися особисто і забезпечити явку всіх власників, користувачів Об'єкту (в разі відсутності їх нотаріально посвідченого зобов'язання про зняття з реєстраційного обліку з Об'єкту), подружжя власників Об'єкту (в разі відсутності нотаріально засвідченої згоди чоловіка / і на угоду), з документами, що засвідчують особистість, і всіма іншими необхідними для здійснення угоди документами, в узгоджені з Покупцем (усно або письмово) день, час і місце для:
- підписання договору купівлі-продажу Об'єкта;
- подання документів на державну реєстрацію.
(Якщо хто-небудь з власників Об'єкту в будь-якому з вищевказаних випадків діє через представника, останній повинен мати при собі додатково свій паспорт та довіреність на вчинення відповідних дій, оформлену відповідно до чинного законодавства).
3.8 Продавець зобов'язаний не відмовлятися від телефонного номера, закріпленого за Об'єктом, і надати новому власнику об'єкта сприяння в переоформленні номера телефону шляхом подачі відповідної заяви до територіального телефонний вузол.
3.9. Продавець зобов'язаний забезпечити зняття всіх власників і користувачів Об'єкту з реєстраційного обліку, в тому числі розірвати укладені з користувачами або третіми особами договори возмездного або безоплатного користування / найму / оренди Об'єкту, виселитися і звільнити Об'єкт від майна в терміни, узгоджені в договорі купівлі-продажу Об'єкта , а також передати Об'єкт, не обтяжений ніякими заборгованостями, новому власнику за передавальним актом.
3.10. У разі ухилення або відмови Продавця від виконання зобов'язань за цим Договором, порушення Продавцем своїх зобов'язань за угодою або неможливості укладення договору купівлі-продажу Об'єкта щодо обставин, пов'язаних з Продавцем, його чоловіком / дружиною або користувачами Об'єкту, а також у разі надання Продавцем недостовірної інформації про об'єкті (в т. ч. відповідно до статті 6 цього Договору), сума завдатку повертається Покупцю в дійну розмірі протягом одного робочого дня з моменту виникнення / виявлення ук азанних обставин або пред'явлення Покупцем відповідної вимоги.
3.11. Сторони зобов'язуються протягом 30 (тридцяти) календарних днів з моменту підписання цього Договору укласти договір купівлі-продажу Об'єкта, за ціною 1 000 000 (один мільйон) гривень 00 копійок (з урахуванням суми завдатку, зазначеної у статті 1 цього Договору). Термін укладання договору купівлі-продажу Об'єкта може бути пролонгований за письмовою згодою Сторін.
4. Термін дії Договору
4.1. Цей Договір набирає чинності з дня його підписання і припиняється при поверненні суми завдатку Покупцеві в разі, передбаченому статтею 3 цього Договору.
5. Вирішення спорів
5.1. Спори, які можуть виникнути при виконанні умов цього Договору, Сторони будуть прагнути вирішувати шляхом переговорів. У разі недосягнення згоди спірні питання вирішуються в судовому порядку.
5.2. Відносини Сторін, не врегульовані цим Договором, регулюються чинним законодавством Російської Федерації.
6. Прикінцеві положення
6.1. Цей Договір складений в двох оригінальних тотожних примірниках, які мають однакову юридичну силу, по одному примірнику для кожної із Сторін - Покупця і Продавця.
6.2. Продавець гарантує істинність наступних відомостей:
6.2.1. Об'єкт не обтяжений правами третіх осіб (зокрема, немає осіб, визнаних безвісно відсутніми або оголошених померлими в судовому порядку; знаходяться в армії або в місцях позбавлення волі; вибулих в інтернати, будинки інвалідів і інші установи соціального захисту), орендою, комерційним наймом, оплатним або безоплатним користуванням, запорукою і ін .; в спорі і під арештом / забороною не перебуває; право розпорядження ним не обмежена.
6.2.2. Об'єкт несанкціонованої перепланування або переобладнання до підписання цього договору не піддавався. Будинок, в якому знаходиться Об'єкт, до переліку під знесення, реконструкцію, капітальний ремонт не включений.
6.2.3. Відсутня заборона на реєстрацію громадян за місцем проживання в об'єкті.
6.2.4. Угода, на підставі якої власники придбали право власності на Об'єкт, була здійснена за достовірними, належно оформленими документами.
6.3. Будь-які зміни, доповнення, угоди до цього Договору мають юридичну силу, якщо вони вчинені в письмовій формі та підписані уповноваженими представниками Сторін.
6.4. У разі виникнення обставин, що тягнуть за собою неможливість виконання зобов'язань за цим Договором, за які жодна із сторін не несе відповідальності (п. 1 ст. 416 ЦК РФ), а також в разі виявлення фактів або обставин, які в подальшому можуть призвести до втрати або обмеження права власності нового власника на Об'єкт (п.6.5. цього Договору), Покупець має право відмовитися від придбання Об'єкту. При цьому вся сума завдатку повертається Покупцю.
6.5. До фактів та обставин, які в подальшому можуть призвести до втрати або обмеження права власності нового власника на Об'єкт, відносяться, зокрема, такі:
1) Порушення вимог законодавства хоча б в одній з попередніх угод з Об'єктом, як то: не було отримано необхідні дозволи, згоди, відмови (наприклад, згода чоловіка, відмова від переважного права купівлі, дозвіл органів опіки та піклування); була укладена угода, прямо заборонена законом; з перевищенням повноважень; по недійсною довіреності; угода була зареєстрована після смерті одного з учасників.
2) Виявлення можливих прав третіх осіб на Об'єкт, в тому числі в зв'язку з порушеннями закону або обмеженням прав громадян при приватизації, вступ в спадок або в результаті інших угод з Об'єктом, зокрема: неповнолітня дитина одного з власників або користувачів Об'єкту ніде не перебуває (колишніх власників або користувачів Об'єкту - ніде не перебував) на реєстраційному обліку; порушені права неповнолітніх дітей, в тому числі в зв'язку з не включенням дитини в число власників Об'єкту або невиконанням умов органів опіки та піклування; є - тимчасово відсутні особи (в армії, місцях позбавлення волі, будинках для людей похилого віку або інвалідів, інтернатах, з постановкою на тимчасовий реєстраційний облік за іншою адресою або на облік за місцем перебування), особи, визнані безвісно відсутніми або оголошені померлими судом, особи, які не вступили в права спадкування і не оформили відмову від прийняття спадщини в установленому законом порядку.
3) Будь-хто з колишніх власників або колишніх користувачів Об'єкту перебував на обліку в наркологічному або психоневрологічному диспансері на момент відчуження Об'єкту.
4) Виявлення інших фактів або обставин, які Покупець визнає істотними для угоди.
6.6. Цей Договір складений і підписаний у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу.
Я, Прізвище Ім'я По батькові, отримала від гр. Прізвище Ім'я По батькові як завдаток згідно зі статтею 1 цього Договору грошову суму в розмірі 50 000 (п'ятдесят тисяч) гривень 00 копійок. Претензій по передачі вищевказаних коштів не маю.
ПІДПИСИ СТОРІН:
Продавець:
підпис
розшифровка підпису
покупець:
підпис
розшифровка підпису
Зразок № 2
Попередній договір
купівлі-продажу та іпотеки квартири
найменування міста і області / краю
дев'яте жовтня дві тисячі чотирнадцятого року
Ми, гр. Прізвище Ім'я По батькові дата народження, паспорт серія і номер, виданий дата, ким виданий, проживає за адресою: місто, область / край, вулиця, номер квартири, з одного боку
і гр. Прізвище Ім'я По батькові дата народження, паспорт серія і номер, виданий дата, ким виданий, проживає за адресою: місто, область / край, вулиця, номер квартири,
гр. Прізвище Ім'я По батькові дата народження, паспорт серія і номер, виданий дата, ким виданий, проживає за адресою: місто, область / край, вулиця, номер квартири, з іншого боку
перебуваючи при здоровому розумі й твердій пам'яті, діючи добровільно, уклали цей договір про наступне:
- Прізвище Ім'я По батькові (продавця в давальному відмінку) належить по праву власності (свідоцтво про реєстрацію права серія номер, дата видачі) квартира, що знаходиться за адресою: область / край, місто, вулиця, будинок, номер квартири, що складається з двох кімнат загальною площею 42 , 90 (сорок два цілих дев'яносто сотих) кв.м., в тому числі житловий 27,50 (двадцять сім цілих п'ятдесят сотих) кв.м., квартира розташована на третьому поверсі п'ятиповерхового панельного будинку.
- Прізвище Ім'я По батькові (продавця в називному відмінку) має намір продати зазначену квартиру Прізвища Імена Вітчизни покупців (в давальному відмінку).
- Відповідно до цих намірами Прізвище Ім'я По батькові (продавця в називному відмінку) зобов'язується перед Прізвища Імена Вітчизни покупців (в орудному відмінку) до 24 жовтня 2014 року (двадцять четвертого жовтня дві тисячі чотирнадцятого року) укласти договір купівлі-продажу квартири.
Договір купівлі-продажу та іпотеки квартири сторони мають на меті укласти за ціною 1 000 000 (один мільйон) гривень 00 копійок, з яких 50 000 (п'ятдесят тисяч) гривень 00 копійок передано за рахунок власних коштів Прізвища Імена Вітчизни покупців (в родовому відмінку) 24 вересня 2014 р (договір завдатку від 24.09.2014 р), 420 000 (чотириста двадцять тисяч) гривень 00 копійок буде передано Прізвища Імена Вітчизни покупців (в орудному відмінку) за рахунок власних Прізвище Ім'я По батькові (продавця в давальному відмінку) в день підписання основного договору купівлі- родажа, а 530 000 (п'ятсот тридцять тисяч) гривень 00 копійок за рахунок кредитних коштів, отриманих в ВАТ «Ощадбанк Росії» в особі додаткового офісу № 6991 / найменування відділення № 6991 ВАТ «Ощадбанк Росії», після реєстрації переходу права власності, а також надання Кредитору (Банку) документів, що підтверджують реєстрацію права власності та обтяження нерухомого майна іпотекою на користь Кредитора і надання Банку заставної.
Інші умови договору купівлі-продажу сторони встановлять при його укладанні.
4. Договір купівлі-продажу та іпотеки може бути укладений за домовленістю сторін раніше встановленого цим договором терміну.
5. Вище зазначена квартира знаходитиметься в заставі ВАТ «Сбербанк России» в особі додаткового офісу № 6991 / найменування відділення № 6991 ВАТ «Ощадбанк Росії» з моменту державної реєстрації права власності Прізвища Імена Вітчизни покупців (в родовому відмінку) на дану квартири.
6. Застава в силу закону на даний об'єкт до повного його оплати в силу ст. 488 ГК РФ у Продавця не виникає.
7. Права Кредитора / Банку за кредитним договором (право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою в силу закону, без надання інших доказів існування цього зобов'язання) і право застави на об'єкт нерухомості, обтяжувати іпотекою в силу закону, засвідчується заставної, яка складається Покупцем і видається відповідно до законодавства РФ.
8. Заставодержателем за даним застави є ВАТ «Сбербанк России» в особі додаткового офісу № 6991 / найменування відділення № 6991 ВАТ «Ощадбанк Росії».
9. У разі якщо в майбутньому будь-яка зі сторін буде ухилятися від укладення договору купівлі-продажу квартири, то відповідно до пункту 4 статті 445 Цивільного кодексу Російської Федерації інша сторона має право зобов'язати ухиляється сторону укласти договір шляхом звернення до судових органів.
10. Відповідно до пункту 6 статті 429 Цивільного кодексу Російської Федерації зобов'язання, передбачені цим попереднім договором припиняються, якщо до закінчення терміну, в який сторони мають укласти договір купівлі-продажу квартири, він не буде укладений або жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію укласти цей договір.
11. Зміст статей 218, 429 і пункту 4 статті 445 Цивільного кодексу Російської Федерації сторонам відомо.
прізвище ім'я по батькові
підпис
Зразок № 3
