Договір завдатку при купівлі квартири: особливості, умови, завантажити зразок і бланк договору, подивитися структуру, правила оформлення

1. Законодавче регулювання договору завдатку
2. Оптимальна сума завдатку і процес передачі грошових коштів
3. Чи потрібно реєструвати попередню угоду
4. Для чого полягає даний договір
5. Складання договору завдатку
6. Нюанси і підводні камені

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Придбання об'єкта житлової нерухомості завжди пов'язане з певними ризиками, які викликані відмовою продавців від угоди, а також наявністю нечесних на руку покупців. Тому перед тим як вирішиться на покупку квартири або будинку, сторони повинні убезпечити себе від можливих ризиків. Тому завжди складається договір завдатку, або як його ще називають - попередню угоду.

Законодавче регулювання договору завдатку

Особливості договору завдатку прямо вказані в нормах Цивільного кодексу. Саме він регулює його особливості та порядок складання.

Згідно статті 380 цього кодексу, під завдатком мається на увазі якась грошова сума, яка передається від однієї сторони угоди (покупця) іншій стороні (продавцеві) рівна певної частини від вартості нерухомості, що купується. Вона свідчить про наміри сторін здійснити обумовлену ним правочином через деякий проміжок часу.

ГК РФ Стаття 380. Поняття завдатку. Форма угоди про завдаток

1. Завдатком визнається грошова сума, що видається однією з договірних сторін в рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні, на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання.

2. Угода про завдаток незалежно від суми завдатку має бути зроблено у письмовій формі.

3. У разі виникнення сумніву щодо того, чи є сума, сплачена в рахунок належних з боку за договором платежів, завдатком, зокрема внаслідок недотримання правила, встановленого пунктом 2 цієї статті, ця сума вважається сплаченою як аванс, якщо не доведено інше.

4. Якщо інше не встановлено законом, за згодою сторін завдатком може бути забезпечене виконання зобов'язання щодо укладення основного договору на умовах, передбачених попереднім договором (стаття 429).

Також даний нормативний акт говорить про те, що передача і отримання завдатку є невід'ємною частиною основної угоди (в даному випадку ми говоримо про договір купівлі-продажу) і оформляється письмовою угодою.

При порушенні сторонами взятих на себе зобов'язань, той, хто постраждав, має право сатисфакції (відшкодування збитків). На практиці це відбувається таким чином. У разі відмови від угоди продавцем він зобов'язаний віддати подвійну суму завдатку. Якщо відмовився покупець, то передана грошова сума залишається продавцю.

Виходячи з цього, договір завдатку має такі обов'язкові вимоги:

• сторони укладають між собою письмовий договір, в якому прописують усі тонкощі передачі завдатку;
• завдаток завжди визначається у твердій грошовій сумі, що не передача її тягне за собою недійсність угоди;
• передає його тільки покупець;
• наявність штрафних санкцій у вигляді повернення подвійного завдатку або залишення його продавцем собі.

Як відбувається оцінка кадастрової вартості квартири, читайте тут.

Також слід звернути увагу на судову практику по часто виникають спорах. Вона чітко розмежовує поняття завдатку та авансу. Під авансом теж мається на увазі передача певної суми в рахунок майбутніх намірів, але при недотриманні домовленостей, віддані гроші не повертаються в подвійному розмірі.

Що таке договір завдатку, розповість це відео:

Виходячи з цього, судова практика свідчить про те, що у випадку з покупкою об'єктів нерухомості, договір завдатку повинен бути оформлений не тільки в письмовій формі, а й завірений нотаріально. В іншому випадку, якщо хтось відмовиться від угоди, то покупець не отримає право на компенсацію, так само як і продавець.

Важливо запам'ятати, що якщо продавець відмовляється повертати подвійну суму завдатку, то покупець має повне право звернутися до суду, після чого в рамках розгляду спору накласти арешт на майно власника нерухомості.

Оптимальна сума завдатку і процес передачі грошових коштів

Найбільше запитань виникає при визначенні суми завдатку і процесу передачі коштів. Закон не дає рекомендації по сумі завдатку, але говорить про те, що вона становить значну частину вартості купується нерухомого майна в процентному співвідношенні.

Практика виробила такі рекомендації щодо визначення суми завдатку:

1. Вона не повинна бути менше 10% від вартості житла. Даний відсоток, з урахуванням сьогоднішніх цін на нерухомість є найоптимальнішим, тому як покупець, так і продавець, при невиконанні угоди несуть значний фінансовий ризик.
2. Зазвичай передається сума розраховується в доларах США і євро, оскільки рубль є нестабільним і завдяки його коливань, через деякий час купівельна спроможність на отриману суму завдатку може різко впасти.

Тепер розберемося, як відбувається процес передачі грошових коштів. Відразу потрібно сказати, що, ні в якому разі не варто робити цього без підписання відповідного договору, оскільки не чесний на руку продавець може просто відмовитися це робити, мотивуючи тим, що він передумав продавати житло.

Довести факт передачі буде важко. Передачу грошей можна оформити двома шляхами:

• прописати суму завдатку в самому договорі, в якому окремим пунктом вказати, що підписання даної угоди всіма сторонами свідчить про передавання або приймання грошей (тобто якщо все поставили свої підписи, гроші передані і отримані);
• або зробити це доповненням до договору, наприклад, в угоді про завдаток ( попередньому договорі ) Сторони вкажуть, що моментом передачі грошових коштів є розписка про отримання та передачі грошей.

Цікаво знати, що якщо завдаток переданий в іноземній валюті, то при подачі позову в суд її потрібно буде перевести в рублі за курсом Центрального банку. В іншому випадку суд відмовить стягувати його в доларовому еквіваленті.

Чи потрібно реєструвати попередню угоду

Наступний момент, про який необхідно знати потенційним покупцям і продавцям нерухомого майна, полягає в тому чи потрібно реєструвати таку угоду в державному реєстрі. Відповідь на це питання лежить у правовій площині.

Різниця між завдатком та авансом за квартиру. Фото: myrealtor.by

Вище було зазначено, що завдаток не є юридичним фактом здійснення купівлі-продажу житла, а тільки підтверджує наміри сторін. Тому він не підлягає реєстрації, але обов'язково повинен бути завірений нотаріусом, щоб можна було розраховувати на відповідну компенсацію, в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Потрібно запам'ятати, що договір купівлі-продажу також не реєструється, він тільки служить підставою для оформлення права власності на нерухоме майно та внесення відповідної інформації про що сталася угоді в Россреестра.

Для чого полягає даний договір

В принципі законодавчі акти не говорять, що завдаток - це обов'язкова угода при угодах, пов'язаних з відчуженням і придбанням майна. Таким шляхом йде практика, і в більшості випадків ріелтори, які допомагають придбати або продати квартиру отримують з завдатку свій відсоток, або на ці гроші покупець здійснює дії по виселенню з квартири.

Як продати кімнату в комунальній квартирі, подробиці в цієї статті.

Але основною функцією такого попередньої згоди є не настільки показання намірів сторін на відчуження та придбання майна, скільки перестраховка від можливих ризиків.

По крайней мере, продавець і покупець, якщо вони все зроблять правильно можуть розраховувати на деяку компенсацію, в разі невиконання зобов'язань іншого боку. Саме таку функцію і несе в собі угоду про завдаток.

Цікаво знати, що навіть якщо суд визнає, що між сторонами було укладено договір авансу, то все одно постраждала сторона, звернувшись до суду, може накласти арешт на майно винуватця.

Що краще - завдаток або аванс при покупці квартири, дивіться в цьому відео:

Складання договору завдатку

Тепер перейдемо до питання складання договору завдатку. Для цього потрібно дотримуватися нижче наведеної інструкції.

1. Сама угода повинна бути укладена в письмовій формі, і пройти нотаріальне завірення.
2. Сторонами за цим договором буде покупець і продавець.
3. Сама угода повинна мати предмет, ціну, а також терміни його реалізації. Під предметом мається на увазі наміри сторін купити і продати конкретний об'єкт нерухомості (вказати його місце розташування, а також технічні характеристики).

   Під ціною мається на увазі яку вносить сума завдатку, яка може бути вказана як в іноземній валюті, так і рублях. Під термінами мається на увазі термін, коли сторони прийдуть до нотаріуса для підписання договору купівлі-продажу.

4. Обов'язковими реквізитами такої угоди повинні бути наступні пункти. Повні анкетні дані сторін, а також їх правове становище (наприклад, від імені продавця або покупця може діяти представник за нотаріальним дорученням). Опис об'єкта нерухомості. Терміни, коли продавець звільнить квартиру, зніме з реєстрації прописаних там осіб, а також прийде на підписання угоди по відчуженню свого майна. Сума завдатку, а також можливі правові наслідки у разі відмови від угоди (наприклад, покупець отримає право на отримання подвійної суми завдатку, покупець залишити його собі або зажадати ще додаткової оплати у вигляді інфляційних втрат). Порядок передачі та отримання грошових коштів. Порядок втрати попереднього договору своєї юридичної сили (на практиці це підписання угоди з купівлі-продажу, і момент реєстрації нерухомого майна на нового власника). Зразок договору, можна завантажити нижче.

В принципі у нотаріуса і агентствах з нерухомості завжди є попередні договори, тому вигадувати його форму і типові пункти самостійно не потрібно. Як було зазначено вище, не завірення даного договору нотаріусом має наслідком його недійсність.

Покрокова інструкція з оформлення тех. паспорта на квартиру, знаходиться тут.

Головне звернути увагу перед підписанням на наявність обов'язкових реквізитів, які вказані вище. Потрібно розуміти, що тільки дотримання всіх юридичних вимог убезпечить і продавця, і покупця від шахрайських дій.

Нюанси і підводні камені

Про всі нюанси, які можуть виникнути, було розказано вище. Тепер треба розглянути деякі підводні камені такої угоди.

Деякі юристи говорять про те, що в разі якщо продавець шахрай, і таким чином продає не свою квартиру, то стягнути завдаток з нього не можна, навіть якщо попередній договір буде оформлений у нотаріуса. Це оману.

Юридична практика говорить про те, що підписати такі угоди можуть представники, які наділені повноваженнями продавцем. Запевняючи попередній договір у нотаріуса, останній обов'язково перевірить повноваження представника, тому посилатися на те, що квартиру продавав шахрай, у продавця не вийде.

Приклад договору. Фото: msknovostroy.ru

Суд стане на бік покупця і заарештує все майно винуватця. А той у свою чергу може подавати позов на представника, якщо вони не працюють разом. Останній підводний камінь полягає в тому, що бувають ситуації, коли продавець чи покупець відмовився від угоди.

Не треба панікувати, потрібно відразу звертатися до суду з позовними вимогами стягнути завдаток, і вимагати забезпечення позову у вигляді накладення арешту на спірну квартиру. Це відразу змусить недбайливих учасників угоди задуматися про свої дії.

Важливо запам'ятати, що після надходження до суду матеріалів, де міститься вимога забезпечення позову, вони повинні бути розглянуті протягом 5 днів. Договір завдатку при покупці квартири відіграє важливу роль. Він підтверджує наміри сторін, а також служить захистом матеріальних інтересів покупця і продавця.