Особняки боржників позбавлять імунітету

Мін'юст має намір узаконити вилучення єдиного житла не виплачують борги громадян.

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Лишається даху над головою повинні власники особняків, елітних квартир і іншої невідповідною «прожиткового мінімуму» нерухомості. Запропонований законопроект покликаний знайти баланс між інтересами боржників і кредиторів, але на практиці може призвести до нових суперечок.

чинний Цивільний процесуальний кодекс РФ (ЦПК) гарантує власникам практично повний імунітет - стягнення не може бути звернено на приміщення та іншу нерухомість, яка є єдиним придатним для боржника і членів його сім'ї житлом. Виняток зроблено лише для об'єктів іпотеки. Такі заходи покликані захистити конституційне право громадян на житло, але найчастіше стимулюють безвідповідальність власників.

Єдність без боротьби протилежностей

Ще в 2012 році Конституційний суд Росії прийшов до висновку, що такі гарантії для власників не є абсолютними - вони повинні застосовуватися, тільки коли житлове приміщення «за своїми об'єктивними характеристиками (параметрами) є розумно достатнім для задоволення конституційно значущої потреби в житлі як необхідному засобі життєзабезпечення ». Одночасно служителі Феміди доручили законодавцю визначити критерії «пропорційності» і порядок його забезпечення (тобто процедуру вилучення «надлишків»).

У той же час постанова Конституційного суду Росії є обов'язковим і підлягає застосуванню при вирішенні конкретних спорів. Тому за минулі чотири з половиною роки склалася суперечлива практика. У більшості випадків, посилаючись на чинну норму ЦПК, суди забороняли вилучення єдиного житла незалежно від його площі і вартості. Незаконними визнавалися і спроби судових приставів заарештувати квартири навіть злісних боржників.

Хоча були й винятки. Так, рівно рік тому Челябінський обласний суд фактично «розділив» трикімнатну квартиру загальною площею 153 кв. метра, що належить Андрію Валєтова. Служителі Феміди дійшли висновку, що виходячи із соціальної норми, боржнику та трьом його дітям достатньо двох кімнат, а 81 кв. метр є «надлишками». «Стягувач або судовий пристав-виконавець не позбавлені права подати в суд заяву про виділ частки боржника в належному йому майно і обігу на нього стягнення у разі, якщо за своїми характеристиками воно перевищує рівень, достатній для забезпечення розумної потреби громадянина-боржника і членів його сім'ї в житло », - констатував суд.

Подібне рішення прийняв і Санкт-Петербурзький міський суд. Суперечка розгорілася навколо квартири, що належить Валерію Кононенко (колишньому генеральному директору і співвласникові одного з найбільших дистриб'юторів алкоголю «Темп Перший» і торгової мережі «Знахідка»). Приміщення загальною площею 170 кв. метрів в елітному районі Північної столиці (на Крестовському острові) експерти оцінили в 213 млн рублів. Власник, який не поспішав погашати заборгованість перед трьома банками, був зареєстрований і фактично проживав за іншою адресою. З метою виключити вилучення другого житла він намагався перереєструватися, але судовий пристав заборонив «прописку» в спірній нерухомості. Служителі Феміди визнали його дії законними і обгрунтованими, а вилучається квартиру - «зайвої»: «Характеристики житлового приміщення не можуть бути покладені в основу віднесення його до числа житлових приміщень, які за своїми об'єктивними характеристиками (параметрами) є розумно достатніми для задоволення конституційно значущої потреби в житло як необхідному засобі життєзабезпечення. При таких обставинах поширення майнового імунітету на спірну квартиру судова колегія вважає необґрунтованим », - констатував Санкт-Петербурзький міський суд. У той же час, за даними Федеральної служби судових приставів, особисті непогашені борги колишнього «горілчаного короля» на сьогоднішній день перевищують 620 млн рублів. За рішенням арбітражного суду Валерій Кононенко визнаний фінансово неспроможним, а спеціальний керуючий проводить реструктуризацію його боргів.

Життя по мінімуму

Тільки зараз чиновники реалізували доручення Конституційного суду Росії 2012 року. Підготовлений Міністерством юстиції РФ законопроект передбачає можливість вилучення у власників «надлишків» житла. Стягнення на квартиру, будинок чи іншу нерухомість може бути звернено, якщо її площа і відповідна їй кадастрова вартість не менше ніж в два рази перевищують встановлену в регіоні норму надання житлових приміщень (в середньому вона становить від 14 до 18 кв. Метрів загальної площі на людину ). Крім того, невиконані вимоги повинні становити не менше п'яти відсотків від передбачуваної вартості вилучається майна.

Для вилучення єдиного житла стягувачеві або приставу необхідно отримати окреме судове визначення. При розгляді такого питання служителі Феміди оцінюють фінансові можливості боржника - забирати єдину квартиру можна, тільки якщо у її власника немає коштів, іншого майна, а отримується заробітна плата та інші доходи неспіврозмірні зобов'язаннями.

Чиновники юридичного відомства мають намір зберегти соціальні конституційні гарантії для боржників. Після продажу його дорогої нерухомості колишньому власнику виділять необхідну для придбання нового житла в тому ж населеному пункті суму, але - знову ж по соціальному мінімуму. Більш того, якщо протягом трьох місяців боржник не зміг вирішити свої житлові проблеми, муніципалітет за рахунок тієї ж суми виділяє йому відповідну квартиру. «Мова не йде про створення комунальних квартир чи відчуження частки в праві на квартиру, що належить боржнику, з метою« підселення »інших осіб. Згідно з проектом, боржник сам визначатиме, яке житло придбати », - пояснюють у Мін'юсті.

Скільки коштує метр

Тим часом експерти вказують на небезпеку застосування кадастрової вартості. Згідно із законом вона визначається місцевими органами влади так званим методом масової оцінки. Фактично це не вартість конкретного житла, а ціна будівництва будівлі і його амортизації. Далеко не завжди враховуються місцезнаходження об'єкта, престижність, обробка і багато інших обставин. Тому нерідко кадастрова вартість виявляється істотно вище, а в деяких випадках - нижче реальної вартості квартири або будинку. Щомісяця російські суди розглядають близько тисячі позовів про оскарження результатів визначення кадастрової вартості, 97 відсотків з них задовольняється (найчастіше в повному обсязі). Причому певна призначеними судом експертами ринкова ціна нерухомості часом в кілька разів нижче зафіксованої в кадастрі (Єдиному державному реєстрі нерухомості).

Така ситуація може поставити під сумнів реалізацію законопроекту. Заниження вартості елітної квартири позбавить кредитора можливості вимагати її вилучення. Або навпаки: коштів, виділених боржнику на покупку нового житла, не вистачить на отримання навіть соціального мінімуму. Визначення вартості нерухомості незалежним оцінювачем, в тому числі в рамках розгляду справи судом, запропонована юридичним відомством процедура не передбачає.

думка експертів

Артем Симоненко, керівник практики «Нерухомість» Об'єднаної Консалтингової Групи

Законодавче врегулювання процедури звернення стягнення на єдине житло боржника-громадянина і членів його сім'ї, безумовно, призведе до однаковості практики і дасть зрозумілі алгоритми для роботи судових приставів. А в світлі започаткованої півтора роки тому процедури банкрутства приватних осіб такий «прокредіторской» закон в цілому повинен підвищити фінансову відповідальність громадян.

Разом з тим в законопроекті немає положень, що дозволяють захистити боржників від помилок при визначенні кадастрової вартості його житла. Адже вона може бути істотно вищою за ринкову. Не можна виключати і зворотну ситуацію, в якій ущемленими виявляться вже інтереси кредитора. Тому логічно делегувати суду право визначити вартість вилучається нерухомого майна на підставі звіту незалежного оцінювача про ринкову вартість такого об'єкта.

Олена Легашова, керуючий партнер адвокатського бюро «Юсланд»

В цілому запропонований документ і встановлені критерії спрямовані на підвищення фінансової відповідальності не є незаможними громадян і можливості виконання судових рішень.

Однак законопроект має високу корупційної ємністю - незрівнянна, на мій погляд, з поставленими цілями. Адже якщо площа житла можна точно визначити на підставі заздалегідь встановлених і відомих норм, то інші критерії носять оціночний характер. Так, судова практика оскарження визначається уповноваженими органами кадастрової вартості підтверджує, що часом вона завищена на 40-70 відсотків. Така картина може свідчити, що кадастрова вартість в останні роки не є об'єктивною оцінкою ринкової ціни відповідних об'єктів.