Як здійснити обмін квартири? Поради фахівців

1. нормативне регулювання
2. Предмет договору
3. Ціна договору
4. Розмін квартири при розлученні і з батьками
5. Рівноцінний і нерівноцінний обмін
6. Розмін квартири: поради
7. Адекватно оцінюйте свої можливості
8. Зверніться до професіоналів
9. Навчіться домовлятися
10. Відмовтеся від квартир з обтяженням
11. Перевірте чистоту угоди

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Зміст:

1. нормативне регулювання
2. Розмін квартири з неповнолітньою дитиною
3. Розмін квартири при розлученні і з батьками
4. Рівноцінний і нерівноцінний обмін
5. Розмін квартири: поради

Розмін квартири - це угода з обміну однієї квартири на кілька менших. Це є звичайною практикою на ринку нерухомості. За оцінками експертів в даній області, відсоток угод з розміну становить 70% від загальної кількості всіх угод. Щоб розміняти житло, проводиться процедура альтернативної угоди: спочатку шукають покупця, потім відбувається підбір варіантів квартир і укладаються договори купівлі-продажу всіх об'єктів.

нормативне регулювання

Розміняти квартиру шляхом укладення всього лише одного договору неможливо: потрібно оформити і угоду купівлі-продажу старої, великої квартири, і угоди купівлі-продажу нових. Тому необхідно знати особливості укладення подібних договорів, описаних в Цивільному кодексі.

1. Згідно 549-ї статті, продавець нерухомого майна зобов'язується передати покупцеві у власність об'єкт нерухомості.
2. Щоб договір мав юридичну силу і був дійсним, його необхідно укладати в письмовій формі, а всі сторони ставлять в документі свої підписи.
3. Договір купівлі-продажу підлягає обов'язковій державній реєстрації для переходу права власності на нерухомий об'єкт від продавця до покупця.
4. Якщо одна зі сторін договору ухиляється від держреєстрації, друга сторона має право звернутися до суду. Збитки, завдані через затримки реєстрації, сторона-винуватець зобов'язана відшкодувати.

Предмет договору

У документі повинні бути докладні дані, що дозволяють встановити конкретно об'єкт нерухомості, який підлягає передачі від продавця до покупця. Якщо ці дані будуть відсутні, договір вважається неукладеним і недійсним.

Ціна договору

1. Ціна майна, що передається від продавця до покупця, обов'язково вказується в угоді сторін. При відсутності зазначеної вартості об'єкта нерухомості договір буде вважатися недійсним.
2. Розмін квартири на дві передбачає передачу об'єктів нерухомості від продавців і прийняття їх покупцями. Це відбувається після підписання передавального акта або іншого документа про передачу.
3. Ухилення від підписання передавального акта однієї зі сторін вважається відмовою від зобов'язання передати / прийняти майно.
4. Якщо продавець передає покупцеві нерухомість, яка не відповідає договірним умовам, покупець має право вимагати заміни об'єкта на той, що відповідає умовам договору.
5. Істотне умова договору продажу нерухомого об'єкту: якщо в ньому проживають особи, що зберігають право користування житловим приміщенням після його придбання, в документі необхідно перерахувати цих осіб і їх права.

Розмін квартири з неповнолітньою дитиною

Дотримання інтересів неповнолітніх дітей ретельно контролюється органами опіки та піклування. Що робити якщо дитина є власником / одним із власників розмінюватися (продається) квартири? Якщо неповнолітній належить частка в квартирі, необхідно при розміні врахувати, що він повинен стати власником нерухомості, не гірше колишньої: тобто відповідної якості, метражу і іншого.

Угода в даному випадку відбувається законним представником неповнолітнього від його імені, але тільки після отримання згоди органів опіки. Згода неможливо отримати, якщо майно дитини після операції зменшиться. Посадові особи органів опіки перевіряють законність угоди: встановлюють її відповідність інтересам неповнолітнього, перевіряють, чи не погіршаться чи умови проживання дитини, не зменшиться чи частка його власності.

Розмін квартири при розлученні і з батьками

Згідно з положеннями Сімейного кодексу, все спільно нажите подружжям за час шлюбу майно, в тому числі і нерухоме, підлягає розподілу «навпіл», якщо інше не передбачено шлюбним договором. Виходить, що після припинення шлюбу, подружжя стають власниками часток в квартирі. Продаж частки нерухомого майна офіційно не заборонена і теоретично можлива. Але на практиці виконати це дуже складно, практично нездійсненно: який покупець погодитися володіти половиною квартири? Тому необхідно, щоб колишнє подружжя прийшли до взаємної угоди: продали свої частки одному покупцеві, а на виручені гроші вже придбали окреме житло для себе. Це і буде розміном. Процедура може бути значно ускладнена, якщо буде потрібно участь органів опіки (одним із власників житла є неповнолітня дитина).

Якщо колишнє подружжя після припинення шлюбу так і не прийшли до консенсусу: дружина не бажає з'їжджати з квартири або чоловік проти розміну, можна спробувати здійснити обмін квартири через суд.

Самостійно вирішувати таку проблему дуже складно: доведеться шукати покупця на квартиру, потім вже займатися пошуком житла для себе. Тому краще звернутися в професійні ріелторські агентства. Співробітники зроблять так, що всі договори купівлі-продажу будуть укладені в один день, а ризики продавців будуть зведені до мінімуму.

Якщо ви вирішили роз'їхатися з батьками і розміняти вашу загальну квартиру, вам також необхідно спочатку знайти покупців, а потім вже підшукувати варіанти нових квартир. Укладення угоди зводиться до підписання договорів купівлі-продажу та їх державної реєстрації.

Рівноцінний і нерівноцінний обмін

Існують поняття рівноцінного і нерівноцінного обміну квартир. У першому випадку обидві сторони угоди не програють ні в чому: відсутня необхідність доплати, так як ринкова вартість розмінюватися квартири дорівнює сукупної ринкової вартості квартир придбаних. При цьому характеристики нерухомого майна можуть відрізнятися (наприклад, велика трикімнатна квартира-новобудова на околиці обмінюється на дві «одинички-хрущовки» в центрі).

При нерівноцінні обміні однієї зі сторін доводиться доплачувати для отримання нової квартири. Так, наприклад, складно розміняти двокімнатну квартиру на дві однокімнатні: щоб отримати дві повноцінні, нехай і невеликі, квартири замість однієї, продавцеві доведеться внести доплату.

Буває дуже складно розселити мешканців однієї, навіть великої квартири: тому хтось із них може виявитися в невигідному положенні і відмовитися від розміну взагалі. Виходом може стати розмін квартири по суду або звернення в агентство нерухомості, співробітники якого будуть намагатися підібрати найбільш оптимальний варіант розселення.

Розмін квартири: поради

Щоб максимально полегшити процес розміну квартири і прискорити його, прислухайтеся до рекомендацій експертів ринку нерухомості.

Адекватно оцінюйте свої можливості

На розмін квартири не діють правило математики: 2 + 1 = 3. Трикімнатну квартиру легко можна поміняти на дві «одинички», але якщо ви хочете щоб одна з нових квартир була двокімнатної, швидше за все, доведеться доплатити. А двокімнатну обміняти на дві повноцінні квартири і зовсім неможливо: в кращому випадку, це будуть кімнати в комуналці. Тому будьте готові внести енну суму грошей, щоб отримати в результаті пристойне житло.

Зверніться до професіоналів

Ви готові самі займатися пошуком покупців вашої квартири, умовляти їх почекати, поки ви знайдете собі варіанти нового житла, збирати безліч документів для органів опіки, якщо один з власників - неповнолітній? Ви не уявляєте, яка кількість часу піде у вас на самостійний розмін, і скільки буде витрачено нервів. Тому не економте на послугах ріелторів: вони зроблять всю необхідну роботу, а вам залишиться лише вибрати варіанти нових квартир із запропонованих і прийти на оформлення угоди.

Навчіться домовлятися

Дуже часто люди намагаються продати свою частку в квартирі , Тому що інші власники не згодні розмінювати житло. Теоретично це можна зробити, але ось на практиці такі пропозиції роками зберігаються в базах агентств нерухомості, так і не знайшовши своїх покупців. Тому намагайтеся знайти якісь компроміси, домовляйтеся з іншими власниками квартири, намагайтеся зацікавити їх розміном. Можливо, вам вдасться продати свою частку саме нинішнім власникам: тоді проблема зникне.

Відмовтеся від квартир з обтяженням

Купівля квартири з обтяженням - великий ризик. Такі пропозиції можуть здаватися дуже вигідними через низьку ціну, але в підсумку ви можете залишитися і без грошей, і без квартири. Чому? Коли люди намагаються продати житло, куплене в іпотеку, борг за яку ще не виплачений, банк не дає своєї згоди, тому що квартира знаходиться в заставі. Тому для продажу такої квартири покупець спочатку повинен погасити цей борг, а вже потім укладати договір купівлі-продажу. Гарантії того, що ви знімете обтяження, а продавець потім вас не «кине», немає ніякої. Ви, звичайно, можете укласти письмову угоду, згідно з яким продавець буде зобов'язаний передати вам квартиру, але на практиці воно ніяк не знижує ступінь ризику покупця.

Перевірте чистоту угоди

Переконайтеся, що в квартирі не прописані тимчасово відсутні громадяни, а всі інші не відмовляються виписуватися. Постарайтеся дізнатися, скільки разів уже продавалася і купувалася квартира: якщо за останній рік її перепродували кілька разів - це привід насторожитися.

Розмін квартири з батьками, між колишнім подружжям або просто незнайомими людьми - процес досить складний, але якщо ви підійдете до нього максимально відповідально, будете реально оцінювати свої можливості і ретельно проконтролюєте законність і чистоту угоди, в результаті станете щасливим володарем нового житла.