Сергій Ореханов, партнер ГК «Портал Груп», голова експертної ради з промислової архітектури та девелопменту НП «Російська гільдія керуючих і девелоперів»: «Кожен повинен займатися тим, що вміє»

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

- Що таке фі-девелопмент, в чому його відмінність від інших видів девелопменту?

- Класично виділяють два види девелопменту.

Перший - спекулятивний девелопмент. В даному випадку ініціатор проекту (інвестор) і той, хто його реалізує (девелопер) - це одна особа. Тобто реалізація проекту здійснюється за власні кошти девелопера, як правило, доповнені залученими інвестиціями, і проходить під його оперативним керівництвом.

Другий вид - це фі-девелопмент (fee-development). В даному форматі девелопер не є власником реалізується проекту. Це професіонал в галузі девелопменту, здатний грамотно розробити концепцію проекту, визначити найбільш вигідну схему фінансування, управляти будівництвом і об'єктивно прогнозувати економічні показники. Таким чином, фінансування проекту тут здійснюється за схемою: «витрати плюс винагорода». При цьому фі-девелопер відповідає за якість своїм винагородою, тобто несе повну відповідальність за проект.

Існує також «змішаний девелопмент», де фі-девелопер може виступати в якості співінвестора.

- У чому перевага фі-девелопмента? Які є недоліки?

- Наочно про рівень розвитку ринку говорить спеціалізація. Спеціалізація - це професіоналізм. Кожен повинен займатися тим, що вміє.

У випадку з девелопментом - та ж ситуація. Інвестор не повинен і не може знати всіх тонкощів ринкової ситуації, економіки девелоперського проекту, тоді як для «чистого» девелопера - це профільні галузі знань. Таким чином, перевага фі-девелопмента - це якість проекту, яке прямим чином відбивається на його економічної успішності.

Не можу сказати, що у фі-девелопмента є якісь недоліки. Основним тут є питання підходу інвестора до питання, його довіри сторонньої організації. Проте, як правило, досвід успішно реалізованих проектів наочно демонструє кваліфікацію фі-девелопера.

- Які можуть бути показники ефективності фі-девелопменту для інвестора?

- За рахунок свого професіоналізму фі-девелопер може оптимізувати витрати, скоротити терміни реалізації проекту, знизити терміни окупності і збільшити показники прибутковості. Як показує практика, проекти, реалізовані професійним девелопером, можуть приносити прибутковість на 2-3% більше.

Найчастіше під питанням стоїть взагалі сам факт реалізації проекту. Значна частина наших клієнтів у напрямку фі-девелопмента - це недопрацьовані з різних причин проекти, тобто, умовно кажучи, це антикризовий фі-девелопмент. Це наочно свідчить про ефективність фі-девелопменту для інвестора.

- Який пакет робіт здійснює фі-девелопер? У чому його відмінність від консультанта або генпідрядника?

- Фі-девелопер веде проект від початку до кінця. Якщо мова йде про розвиток існуючої земельної ділянки, то робота починається з його аналізу та виявлення найбільш ефективного використання. Далі розробляється концепція проекту, прораховуються всі ризики і виявляються способи їх мінімізації, складається бізнес-план, визначається найбільш ефективна схема фінансування і проводиться робота по його залученню. У разі, якщо розвиток проекту починається від зворотного: з визначення функції, то, в першу чергу, підбирається найбільш відповідну земельну ділянку і далі проводиться та ж робота.

Другий етап - вихід на будівництво. На цій стадії фі-девелопер отримує всі дозволи на будівництво і узгодження, готує земельну ділянку під будівництво, підбирає всіх підрядників і управляє процесом будівництва.

Фінальний етап - досягнення мети проекту: брокеридж або продаж.

Крім того, протягом усього проекту здійснюється юридичне, маркетингове та ін. Супровід.

- Хто в Росії займається фі-девелопментом? В яких галузях це найбільш актуально і чому?

- Професійних фі-девелоперів в Росії не так багато, що пов'язано з особливостями розвитку ринку. Іноді у нас цю функцію виконують генпідрядні компанії.

Часто за схемою фі-девелопмента працюють банки, які мають у своєму розпорядженні непрофільних для себе активом - нерухомістю. Найчастіше таким шляхом розвиваються виробничі компанії, трохи рідше - інвестори в інших сегментах комерційної нерухомості. Найменше схема фі-девелопмента поширена при реалізації житлової нерухомості. Великі гравці цього ринку розрослися до цілих холдингів, який включають, в тому числі, і виробництва цементу, бетону та ін. В розумінні більшості на ринку житла інвестор і девелопер - це синоніми. Актуальна схема фі-девелопменту в розвиненому зараз напрямку будівництва житла - виробничими компаніями для своїх співробітників.

- Що важливо інвестору при залученні фі-девелопера, на що він дивиться в першу чергу?

- Зрозуміло, що головним аргументом є «доведений» професіоналізм. Можу розповісти, на нашому прикладі; тобто чому обирають нашу компанію.

У роботі ми розглядаємо ті проекти, в які потенційно готові увійти не тільки як будівельники або фі-девелопери, а й як співінвестори. Тобто для нас дуже важливий кінцевий економічний результат, на відміну, наприклад, від консультанта, яка не бере на себе ніяких ризиків, крім власного винагороди.

Одним з окремих напрямків роботи нашої компанії є будівництво, тому ми даємо допомогу не стороннього спостерігача, а безпосереднього учасника процесу, в результаті наші прогнози і економічні прорахунки максимально близькі до реальності. Тобто на тих умовах, які ми пропонуємо, ми самі готові будувати.

- Існує думка, що російський менталітет є головною перешкодою для розвитку цього виду девелопменту у нас в країні? Чи згодні Ви з цим?

- Особливості становлення російського ринку дійсно стали перешкодою до швидкого впровадження цивілізованого підходу. Інвестор схильний був довіряти тільки самому собі і в результаті часто працював собі в збиток.

- Які у зв'язку з цим перспективи розвитку напрямку у нас в країні?

- Зараз за моїми відчуттями ця тенденція багато в чому сходить нанівець. За останнє десятиліття був здійснений справжній прорив в плані якості роботи на ринку. До Росії все більше приходять іноземні інвестори, які звикли працювати по-іншому (в Європі за схемою фі-девелопмента реалізується понад 50% проектів), і ринок підлаштовується під них і «підтягується» до їх якості підходів.

Тому я бачу збільшення частки проектів, реалізованих за схемою фі-девелопмента, закономірним кроком і показником становлення ринку.

- Розкажіть про Ваш досвід?

- Моє головне завдання в ГК «Портал груп» - відбір і доведення до «прийнятного» рівня будівельних та інвестиційних проектів для компаній, які входять в групу і наших партнерів. Через нас проходить величезна кількість проектів і природним кроком стало розвиток напряму «фі-девелопменту». Ми ведемо проекти в сфері житлового будівництва, зокрема, орендного житла, приділяємо дуже велику увагу територіям промислового розвитку, індустріальним паркам, працюємо з торговими мережами за схемою «build to suit». Раніше ми це робили для себе, тепер - для всіх. Сподіваюся, скоро у нас з'явиться дуже відомий на ринку партнер, з яким ми разом будемо розвивати цей напрям в девелопменті.

Дуже цікавий проект створення торгово-виставкового бізнес-кварталу в Рязані. Це проект комплексного розвитку території площею 22 га. До складу торгово-виставкового бізнес-кварталу увійде кілька об'єктів: торгова галерея, діловий центр, зона дозвілля та відпочинку, зона виїзної торгівлі, галерея швидкого харчування, автосалон і центр з продажу автозапчастин і комплектуючих для автомобілей.Ми вибрали кілька цікавих форматів, які, на наш погляд, повинні дати хороший синергетичний ефект, що позитивно позначиться на рентабельності всього проекту.