Повноваження суб'єктів речових прав з передачі військового майна в оренду

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Повноваження суб'єктів речових прав з передачі військового майна в оренду

Іванов О.Л., заступник Головного військового прокурора, генерал-лейтенант юстиції

Аналіз практики прокурорського нагляду військової прокуратури за дотриманням Конституції РФ і виконанням законів у військах і органах військового управління свідчить, що питання виконання законодавства про забезпечення схоронності федеральної власності є найбільш проблемним в ході проведеного реформування.

Саме з ним пов'язана переважна більшість здійснюваних військовими посадовими особами порушень законів, кількість яких постійно збільшується. Якщо в 2001 р виявлено близько 7,5 тис. Таких порушень, то в 2002 р - вже близько 8,5 тис., А тільки за першу половину 2003 року - майже 5,5 тис. З них близько 80% становлять правопорушення, пов'язані з незаконною передачею військового майна в користування комерційним організаціям і фізичним особам, які не мають відношення до Збройних Сил РФ. У 2001-03 рр. виявлено понад 16 тис. таких порушень, в зв'язку з чим військовими прокурорами стосовно винних осіб порушено понад 1000 кримінальних справ, командування внесено майже 3 тис. подань про усунення порушень законів, за результатами розгляду яких до дисциплінарної відповідальності притягнуто близько 6 тис. військових посадових осіб, а до матеріальної - понад 8,5 тис.

Найбільш поширеними серед порушень, пов'язаних з неправомірним розпорядженням військовим майном, перш за все нерухомим, є порушення встановлених законодавством порядку і правил здачі військового майна в оренду:

• передача балансоутримувачами об'єктів нерухомості в користування стороннім організаціям, як правило, комерційним структурам і індивідуальним підприємцям, без будь-якого оформлення орендних відносин і укладення договорів оренди.
• передача військовими посадовими особами нерухомого військового майна у тимчасове оплатне користування стороннім організаціям без оформлення орендних відносин, але з висновком інших видів цивільно-правових договорів, передбачених Цивільним кодексом РФ (возмездного надання послуг, зберігання, доручення, агентського, довірчого управління);
• укладення договору оренди неналежним орендодавцем (балансоутримувачем, органом військового управління або квартирно-експлуатаційним органом) без відома (дозволу) власника військового майна;
• передача балансоутримувачем приміщень, будівель і споруд в користування стороннім особам до укладення з ними Мінмайна Росії договору оренди.

У зв'язку з викладеним, представляється необхідним звернутися до питання про правомочиях органів військового управління, військових частин, організацій, установ і підприємств Міноборони Росії - суб'єктів речових прав по здачі в оренду військового майна.

Цивільним кодексом РФ (ГК РФ) право здачі майна в оренду надано (належить) його власнику (ст. 608 ЦК України). Оскільки здача майна в оренду є формою розпорядження цим майном, то зазначена норма відображає одне з правомочностей, що складають суб'єктивне право власності, - право власника розпоряджатися належним йому майном на свій розсуд.

Орендодавцями можуть виступати також особи, уповноважені власником або законом здавати майно в оренду. Закон до таких, в першу чергу, відносить державні та муніципальні унітарні підприємства - комерційні організації, не наділені правом власності на закріплене за ними власником майно (ч. 1 ст. 113 ЦК України), але які мають відносно останнього іншими речовими правами - господарського відання (ст. 294 ЦК України) або оперативного управління (ст. 296 ЦК України). Зміст кожного із зазначених правомочностей відображає волю власника - делегувати створеним ним підприємствам частину своїх прав щодо користування і розпорядження належною власнику майном, закріпленим за цими підприємствами.

Можливість обтяження правом господарського відання законом передбачена тільки щодо майна, що перебуває у державній або в муніципальній власності. Рішення про це приймає при створенні державного або муніципального унітарного підприємства відповідно власник державного (муніципального) майна - уповноважений на те державний орган або орган місцевого самоврядування (ст. 114 ЦК України). Суб'єкти права господарського відання не має права здавати нерухоме майно в оренду без згоди власника, іншим належним їм майном вони розпоряджаються самостійно, в тому числі можуть здавати в оренду (ст. 295 ЦК України).

Правом оперативного управління може обтяжувати тільки державне майно, віднесене до федеральної власності. Рішення про це приймається Урядом РФ, яке у випадках, передбачених законом про державних і муніципальних унітарних підприємствах, на базі федеральної власності може утворити федеральне казенне підприємство (ст. 115 ЦК України). Будучи заснованим на праві оперативного управління, воно має право передати в оренду закріплене за ним державне майно (рухоме і нерухоме) тільки за згодою власника. Речові права унітарних підприємств, які не є власниками, захищаються законом від їх порушення будь-якою особою (ч. 4 ст. 216 ЦК України).

Установа не може здавати в оренду майно, закріплене за ним власником або придбане за рахунок коштів, виділених власником за кошторисом, тому що не наділене правомочностями за розпорядженням цим майном (ст. 298 ЦК України). Разом з тим для освітніх установ законодавцем зроблено винятки із загального правила, встановленого ДК РФ. Відповідно до ст. 39 ФЗ від 13.01.96 №12-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про освіту "об'єкти власності, закріплені засновником за освітнім установою, перебувають у оперативному управлінні цієї установи, яка має право виступати в якості орендодавця майна. При цьому для вирішення питання про здачу в оренду (без права викупу) державних або муніципальних освітнім закладом закріплених за ним об'єктів власності, а також земельних ділянок потрібно тільки згода ради освітньо го установи. Кошти, отримані освітнім закладом ролі орендної плати, використовуються на забезпечення і розвиток освітнього процесу в даному навчальному закладі. Аналогічні норми містяться в ст. 27 ФЗ від 22.08.96 №125-ФЗ "Про вищу і післявузівську професійну освіту".

У зв'язку з цим не можна погодитися з думкою Е.В.Рисс 1 , Яка вважає, що "зазначені положення вступають в протиріччя з нормами, встановленими Цивільним кодексом Російської Федерації і навіть Конституцією".

В обгрунтування своєї позиції вона приводить посилання на ст. 3 ГК РФ, згідно з якою норми цивільного права, що містяться в інших законах, повинні відповідати ГК РФ, а також на положення ст. 9 ФЗ від 12.01.96 №7-ФЗ "Про некомерційні організації" про те, що права установи на закріплене за ним майно визначаються відповідно до ГК РФ. Крім того, Е.В.Рисс вважає, що передача освітньою установою закріплених за ним приміщень в оренду не відповідає цілям створення некомерційної організації, декларованим в ст. 2 зазначеного закону, і порушує принцип цільового використання майна, що відповідно до ст. 298 ГК РФ є підставою для вилучення власником використовується не за призначенням майна.

Тим часом, як справедливо вважає М. І. Брагінський 2 , Визнання пріоритету ГК по відношенню до інших законів не тільки не виключає, але, навпаки, передбачає широку законотворчу діяльність в сфері цивільного права на різному рівні. При цьому ЦК виявляє різне ставлення до названих в ньому правових актів. В одних випадках він конкретизує і прямо розвиває принцип, закріплений в ст. 3 ГК РФ. Відповідно в ряді його статей, присвячених, наприклад, договорами, міститься відсилання до законів або іншим правовим актам з одночасним визнанням пріоритету ГК РФ по відношенню до них. В інших випадках сам Кодекс містить норму, яка допускає можливість регулювати питання в законі або іншому правовому акті по іншому, ніж це зроблено у Цивільному кодексі України. Очевидно, що всі такі випадки повинні розглядатися як відмова Кодексу від свого пріоритету.

Саме таку вказівку містить ст. 608 ГК РФ, що допускає можливість того, що крім власника орендодавцями можуть бути також особи, уповноважені законом здавати майно в оренду. В даному випадку закон надав освітнім установам право виступати орендодавцями знаходиться у них в користуванні майна, отже, тут немає ніякої колізії між ЦК РФ і ФЗ "Про некомерційні організації", з одного боку, і ФЗ "Про освіту" та "Про вищу і післявузівську професійну освіту ", з іншого боку.

Крім того, закон, визнаючи здійснення освітнього процесу як некомерційної функції основною метою освітньої установи, відповідно до положень ст. 120 ГК РФ одночасно надає йому можливість здійснювати підприємницьку діяльність, якщо вона передбачена його статутом. При цьому в ст. 47 зазначеного закону, що містить вичерпний перелік дозволених для освітнього закладу видів підприємницької діяльності, надано останньому право здавати в оренду свої основні фонди і майно.

Разом з тим, можна погодитися з Е.В.Рисс в тому, що метою включення в ФЗ "Про освіту" та "Про вищу і післявузівську професійну освіту" норм, що дозволяють освітнім установам виступати орендодавцями закріпленого за ними майна, є надання їм державою підтримки у вигляді надання права і можливості мати додаткове джерело фінансування їх основної некомерційної діяльності. В цьому випадку, ймовірно, більш доцільно було б не відступати від загального правила, встановленого ч. 1 ст. 607 ГК РФ: право здачі майна в оренду належить його власнику, а законодавчо закріпити право освітніх установ використовувати орендні платежі в своїх інтересах.

Військові частини, органи військового управління та інші організації Міноборони Росії, за якими військове майно закріплено на праві оперативного управління, мають щодо цього майна відповідними речовими правами.

У ролі орендодавця федерального державного майна може виступати лише відповідний державний орган виконавчої влади. Згідно з Конституцією РФ (ст.ст. 71 і 114) федеральна державна власність і управління нею знаходиться у веденні РФ і здійснюється Урядом РФ. Воно, в свою чергу, на підставі постанови Верховної Ради РФ від 27.12.91 №3020-1 "Про розмежування державної власності в Російській Федерації на федеральну власність, державну власність республік у складі Російської Федерації, країв, областей, автономної області, автономних округів, міст Москви і Санкт-Петербурга і муніципальну власність "делегувало ці повноваження спеціально створеному федеральному органу виконавчої влади - Держкоммайна Росії (в даний час - Мінмайна Росії), до лось вправі доручати здійснення його повноважень своїм територіальним агентствам.

Положенням про це міністерство, затвердженим Постановою Уряду РФ від 3.06.02 №377, визначено, що вона уповноважена здійснювати проведення єдиної державної політики в області майнових відносин, а також управління і розпорядження в межах компетенції майном, що перебуває у власності РФ. Ця компетенція досить обширна і охоплює практично всі правовідносини, що виникають з приводу управління і розпорядження федеральним майном, в тому числі орендні, крім випадків, коли здійснення зазначених повноважень віднесено законодавством РФ до компетенції інших органів.

Для виконання покладених на нього завдань і реалізації визначених законом функцій Мінмайна Росії видає в межах своєї компетенції нормативні правові акти і методичні матеріали з питань управління та розпорядження федеральним майном, дає роз'яснення з питань їх застосування.

Відповідно до ФЗ від 21.07.97 №123-ФЗ "Про приватизацію державного майна і про основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації" (з наступними змінами) федеральний орган з управління державним майном отримав право створювати свої територіальні органи в суб'єктах РФ і встановлювати їх повноваження (ст. 7).

Слід зауважити, що раніше, на підставі затвердженого Постановою Уряду РФ від 04.12.95 №1190 Положення про Державний комітет РФ з управління державним майном, від його імені в суб'єктах РФ діяли органи (комітети) з управління державним майном суб'єктів РФ, які були наділені правами територіальних агентів Держкоммайна (Мингосимущества) Росії в частині розпорядження федеральним майном, в тому числі з передачі його в оренду.

Згідно з розпорядженням Держкоммайна Росії від 29.08.97 №746-р при створенні свого територіального органу Держкоммайна скасовує рішення про наділення правами територіального агентства комітету з управління майном відповідного суб'єкта РФ, при цьому територіальний орган є правонаступником з питань і рішень, що стосуються приватизації, управління і розпорядження об'єктами федеральної власності, прийнятим комітетом з управління майном суб'єкта РФ в період, коли він мав правами і повноваженнями територіальним ного агентства Держкоммайна Росії.

З метою посилення контролю за використанням федеральної власності територіальним органам Мингосимущества Росії (за винятком територіальних органів по м Москві і Московській області в частині Балашихинского, Красногорського, Люберецького, Митищинського, Одінцовського, Подільського, Хімкінского і Щелковського районів) розпорядженням Мингосимущества Росії від 29.10.97 №36-р "Про делегування повноважень з контролю за використанням федерального майна територіальним органам Мингосимущества Росії" (зі змінами від 25.11.97) надано и повноваження щодо федерального нерухомого майна, що знаходиться на балансі організацій МВС Росії, Міноборони Росії, МНС Росії, Спецстроя Росії, СЗР Росії, ФАПСИ, ФПС Росії, ФСБ Росії, ФСЖВ Росії, ФСПП Росії, ГТК Росії: по здійсненню контролю за використанням по призначенням і збереженням федерального майна, а також по контролю за виконанням укладених договорів оренди.

Розпорядженням Мингосимущества Росії від 18.12.97 №192-р "Про делегування повноважень територіальним органам Мингосимущества Росії щодо укладення договорів оренди федерального майна, що знаходиться на балансі силових міністерств і відомств" територіальним органам Мингосимущества Росії (за винятком органів м Москви і Московської області) надані повноваження по здачі в установленому порядку в оренду вивільняються нежитлових приміщень, що перебувають на балансі Міноборони Росії, ФСБ Росії, МВС Росії, ФПС Росії, ФАПСИ, ФСО Росії, С пецстроя Росії, МНС Росії, ФСЖВ Росії, СЗР Росії, ФСПП Росії, на термін до 5 років відповідно до ст. 610 ГК РФ до прийняття Урядом РФ або Мингосимуществом Росії рішень щодо подальшого їх використання.

На виконання постанови Уряду РФ від 05.01.98 №3 "Про порядок закріплення та використання що перебувають у федеральній власності адміністративних будівель, будівель і нежилих приміщень" Мингосимуществом Росії 23.03.98 видано розпорядження №252-р, яким затверджено Положення про порядок оформлення закріплення адміністративних будівель , споруд і нежилих приміщень, що перебувають у федеральній власності, передачі їх в оренду і безоплатне користування. Положення визначає порядок оформлення передачі в оренду об'єктів нерухомого майна, що знаходиться у федеральній власності, на безконкурсній основі.

При передачі нерухомого майна в оренду за результатами конкурсу (укладення договору на торгах) порядок оформлення орендних відносин регулюється відповідним положенням про порядок проведення конкурсу на право оренди, затвердженим розпорядженням Мингосимущества Росії від 28.07.98 №774-р.

Необхідно звернути увагу на те, що для відносин оренди військового майна характерний специфічний суб'єктний склад, а саме особливе становище в договорі оренди балансоутримувача військового майна, який практично завжди бере участь в договорі на стороні орендодавця або взагалі наділяється власником правомочностей останнього.

Поняття "балансоутримувач" зазвичай вживається в договірній практиці і нормативних актах. За визначенням В.Н.Літовкіна 3 , "Балансоутримувач - юридична особа, наділена речовим правом (оперативного управління), яка підписує договір на стороні орендодавця, не будучи їм, відповідаючи перед орендодавцем лише за технічне обслуговування, утримання, експлуатацію та ремонт об'єкта оренди. Балансоутримувач - господарюючий суб'єкт орендодавця. Він не наділений правом укладати договір оренди, його укладає відповідний комітет з управління майном, що є в цьому випадку Титулодержатель. Але підпис балансоутримувача на стороні балансоутримувача требуетс я. У разі відмови балансоутримувача від підпису комітет з управління майном укладає договір незалежно від позиції балансоутримувача, а балансоутримувач зобов'язаний виконувати зобов'язання орендодавця за договором ".

В. В. Витрянский 4 вважає, що в зв'язку з чітким визначенням новим ЦК РФ співвідношення правомочностей суб'єкта права господарського відання та власника його майна, фігурі балансоутримувача не залишається місця в орендних відносинах. Починаючи з моменту введення в дію частини першої ДК РФ (з 01.01.95), відповідні положення Указу Президента РФ від 14.10.92 №1230, наділяє комітети з управління майном повноваженнями по здачі в оренду нерухомого майна, що належало державному підприємству на праві господарського відання, втратили силу, оскільки право розпорядження цим майном (в тому числі шляхом здачі його в оренду за згодою власника) належить виключно підприємству як суб'єкту господарського відання (ст.ст. 294, 295 ЦК України). Що стосується установ, то вони не мають права, за винятком окремих випадків, передбачених законом, розпоряджатися майном, закріпленим за ними власником або придбаним на кошти, виділені за кошторисом. Але і власник не наділений правами за розпорядженням цим майном (п. 1 ст. 298 ЦК України). Для того, щоб розпорядитися будинком, спорудою, нежитловими приміщеннями, закріпленими на праві оперативного управління за установою, власник повинен спочатку вилучити це майно у останнього, що допускається лише у відношенні зайвого, невикористаного або використовується не за призначенням майна.

Однак в умовах Збройних Сил балансоутримувачі військового майна як суб'єкти речового права продовжують брати активну участь в орендних відносинах. Вони виявляють тимчасово незайнятого нерухоме військове майно, ініціюють і погоджують можливість його здачі в оренду з вищестоящими органами військового управління та іншими компетентними органами, на них покладено обов'язок з підготовки проекту договору оренди, а також передача об'єктів нерухомості орендарю і контроль виконання останнім зобов'язань за договором. До того ж балансоутримувачі військового майна, як правило, самі є Титулодержатель і в цьому відношенні не пов'язані з комітетами з управління державним майном, які без згоди балансоутримувача не має права розпоряджатися, в тому числі здавати в оренду, закріплене за ними військове майно.

Особливе становище балансоутримувачів військового майна знаходить відображення і в укладених Мінмайна Росії договорах про передачу в оренду федерального нерухомого майна, закріпленого за установою на праві оперативного управління. Ці договори мають типову форму для всіх військових частин, установ і організацій Міноборони Росії. У них балансоутримувач іменується "орендодавцем" і вказується, що Мінмайна Росії (іменується "міністерством") покладає на балансоутримувача виконання передбачених законом обов'язків орендодавця з надання орендарю майна в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна, усунення його недоліків, виявлених орендарем, і капітального ремонту за свій рахунок переданого в оренду майна.

Таким чином, балансоутримувач військового майна є самостійним учасником орендних відносин в Збройних Силах. У такій якості його розглядає і судово-арбітражна практика. Президія Вищого Арбітражного Суду РФ в одному з постанов по конкретному арбітражному справі, ініційованій Госкомимуществом Росії, які звернулися з позовом про дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень, що знаходилися на балансі першої експлуатаційної комендатури Міноборони Росії, вказав, що балансоутримувач є одним з основних учасників договору оренди, тому він фактично займається реалізацією договору і йому повинна вноситися орендна плата 5 .

Однак сказане не має вводити в оману щодо характеру договору оренди військового майна з точки зору кількості що у ньому сторін. Незважаючи на участь в ньому балансоутримувача, угода є двосторонньою, тому що єдиним законним орендодавцем залишається Мінмайна Росії, навіть якщо в договорі балансоутримувач названий орендодавцем і йому делегуються деякі повноваження орендодавця федерального майна. У цьому випадку орендодавець за законом і його довірена особа - орендодавець за договором виступають в угоді на одній стороні стосовно боці - орендарю.

Тим часом, участь балансоутримувача військового майна в договорі оренди і надання йому права підписати договір найчастіше використовуються військовими посадовими особами для протиправної передачі військового майна в користування орендарю до фактичного укладення угоди. Вони помилково вважають її тристоронньої і після підписання договору балансоутримувачем та орендарем, всупереч положенням ст.ст. 296, 298 і 608 ГК РФ, вважають його укладеним, незважаючи на відсутність підпису законного орендодавця - Мінмайна Росії. Судово-арбітражна практика підтверджує неправомірність такої позиції. Арбітражний суд м Москви у справах №А40-8329 / 03-77-90 та №А40-34361 / 02-77-386, суд апеляційної інстанції і Федеральний арбітражний суд Московського округу у справі №А40-34361 / 02-77-386 , розглядаючи позовні заяви Заступника Генерального прокурора РФ - Головного військового прокурора про визнання недійсними (нікчемними) договорів про передачу в оренду приміщень спортивних споруд ЦСКА, підписаних тільки балансоутримувачем та орендарем, визнали оспорювані угоди двосторонніми, що стало підставою для задоволення позовних вимог прокурений ра.

1. Рисс Є.В. Актуальні питання оформлення угод з нерухомим майном, що перебуває у державній власності // Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. 2000. №2-3.

2. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положенія.М., 1998. С. 44-45.

3. Цивільне право Росії. Ч. 2: Зобов'язальне право: Курс лекцій / За ред. О. Н. Садикова. М., 1997. С. 232.

4. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Кн. 2: Договори про передачу майна. М., 2002. С. 538.

5. Вісник ВАС РФ. 1997. №10. С. 32.

Запрошуємо Вас взяти участь в роботі нашого журналу! Надсилайте пропозиції про співпрацю, за тематикою матеріалів, свої статті та зауваження на електронна адреса редакції . Також запрошуємо Вас взяти участь в організованих журналом заходах (конференціях, круглих столах, обговореннях).

Матеріал з журналу " Право і інвестиції ". Тексти статей всіх випусків журналу доступні в архіві . Умови підписки на друковану версію Ви можете дізнатися на сайті журналу . Передплатний індекс друкованої версії журналу в об'єднаному каталозі "Преса Росії" - 83171. Передплатний індекс в каталозі «Газети.Журнали» Росдруку - 82831. Поштова адреса редакції: 101000, Москва, Головпоштамт, а / я 470. Телефон (495) 778-0319 . (C) 1999 - 2014 " Право і інвестиції ".