Ціни на квартири в Санкт-Петербурзі: міфи, реалії, очікування

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

У першому кварталі цього року ціни на вторинному ринку житла Північної столиці знижувалися, в другому - росли і до липня остаточно відіграли падіння. Ми спробували розібратися, чим викликаний зростання «цінової температури» і які тенденції він відображає.

Аналітичні центри опублікували дані цінових моніторингів регіональних ринків житла за перше півріччя. Тренд сезону: в більшості малих і великих міст, в тому числі в російській столиці, вторинні квартири дешевшали. Петербург - одне з небагатьох винятків.

РЕГІОНАЛЬНА СПЕЦИФІКА: ТЕНДЕНЦІЇ

За даними фахівців федерального порталу «Мир квартир», за шість місяців 2017 року квадрат московської вторинки подешевшав на 3,3%, петербурзької, навпаки, виріс в ціні, причому значно - на 4,6%.

Падіння цін на московські квартири (-9,35% за підсумками першого півріччя) і при цьому зростання на петербурзькі (+ 2,52%) зафіксував і федеральний ресурс РОСРІЕЛТ (мова в даному випадку також йде про ціну квадрата на вторинному ринку).

Правда, представники адміністрації ресурсу попереджають, що розрахунки проводяться за власними методиками, відображають ціни, які вказані в оголошеннях, розміщених користувачами, і вимагають порівняння з іншими джерелами.

На публічному графіку цін вторинної нерухомості в містах Росії (проект, реалізований аналітиками Російської гільдії ріелторів) Петербург також показує приріст, правда, незначний (в десяті частки відсотка), при тому що в більшості інших російських міст-мільйонників цінова динаміка нехай і не яскраво вираженими, але все-таки негативна.

Тепер звернемося до наших «фірмовим» даними. За даними Центру оцінки та аналітики БН, з січня по березень 2017 року квадрат петербурзької вторинки подешевшав з 106,0 до 104,1 тис. Руб., Але протягом весни і першого місяця літа бадьоро відіграв падіння (червень закрився відміткою 107,2 тис . руб. за кв. м).

ЧОМУ РОСТУТЬ ЦІНИ. ОСНОВНІ ВЕРСІЇ

Отже, чому все-таки, всупереч більшості раніше зроблених прогнозів, петербурзькі квартири ростуть в ціні? На цей рахунок у ріелторської середовищі є безліч різних робочих гіпотез - від сезонних чинників і завищених очікувань продавців до безумовної привабливості Петербурга для бажаючих переїхати з регіонів. Жодна з цих популярних версій, втім, не є в повній мірі переконливою.

Для початку розберемося з сезонністю. В останні роки в другому кварталі квартирний ринок майже завжди скочувався до літнього затишшя зі зниженням і попиту, і купівельної активності, і власне «цінової температури». У свою чергу пожвавлення (пропозиції, попиту і цін) починалося вже з приходом осені. Таким чином, ситуація 2017 року традиційний сценарій не вкладається.

Що стосується необгрунтованих очікувань і «заряджених» цін, то, дійсно, півтора роки тому регулярно опитувані нами ріелтори-практики стверджували, що майже будь-яку пропозицію відкриває можливості для торгу (при цьому називалися цифри від 5 до 10%).

Нині торги на зниження як і раніше мають місце, вони вже стали мало не правилом хорошого тону, але «посунути» продавця більше, ніж на 3-5%, покупцеві вдається нечасто. При цьому експонувати і просувати об'єкт з неринковою ціною в лістингах - також задоволення недешеве. Стало бути, в переважній більшості випадків сьогоднішні ціни пропозиції все-таки близькі до цін угод.

Тепер про зростаючу привабливість Північної столиці для іногородніх покупців. Потік бажаючих стати «новими петербуржцями" не вичерпується. Але переважна більшість іногородніх покупців у своєму розпорядженні скромними по пітерським мірками бюджетами, левова частка яких осідає в сегменті новобудов або на вторинному ринку квартир Ленобласті.

РИНОК В РОЗРІЗІ

Поставимо питання інакше: а чи дійсно в Петербурзі ростуть ціни на квартири? Нижче наведені таблиці, що відображають динаміку цін в основних сегментах вторинного ринку житла в залежності від періоду будівництва будинку, локації і кількості кімнат.

З січня по липень в цілому по ринку ціна квадратного метра збільшилася на 1,1%, в той же час середня ціна представленої в продажу квартири зросла на 2,6% (див. Таблицю 1).

У сегменті так званої нової вторинки (за версією БН - житло в будинках, зданих в експлуатацію за останні п'ять років) приріст цін склав 1,5% (за квадрат) або 0,5% (за квартиру).

Квадратний метр житла в спальних районах радянської забудови подешевшав на 0,6%, середня ціна лота знизилася на 1,6%
(Див. Таблицю 2).

В умовно виділеному нами сегменті «прікадье» (нагадаємо: мова тільки про об'єкти вторинного ринку, в даному випадку - в таких сателітах, як Шушари і Парнас) квадратний метр подорожчав на 0,15%. У той же час самі квартири тут подешевшали на 1,4% - тому що у вторинну продаж виводять об'єкти все менших метражів).

Рекордсменом цінового зростання стала група районів з переважанням історичної забудови: Адміралтейський, Центральний, Петроградський, лінійна частина Василеостровского. Ціна «квадрата» зросла на 11%, а середньостатистична квартира додала в ціні 4% - в першу чергу за рахунок недавніх новобудов бізнес-класу і вище на Петроградської стороні.

Хочете ще цифр? Будь ласка. Кімнати в комуналках, за твердженнями ріелторів-практиків, попитом тепер майже не користуються - ні у петербуржців, ні серед іногородніх інтересантів. Тому з початку року квадратний метр кімнат подешевшав на 2,4%, середня ціна лота зменшилася на 1,1%.

Слідом за кімнатами знижувалася ціна квадрата в сегменті малосімейного житла - однокімнатних квартир і студій. Самі лоти в ціні підросли (див. Таблиці 3 і 4), але майже в межах статистичної похибки. Квартири з двома кімнатами і більше дорожчали як в абсолютних значеннях, так і в перерахунку на квадратні метри.

В одному з недавніх оглядів, розглядаючи тенденції в сегменті типового житла радянського періоду, в першому кварталі поточного року ми відзначили зростання цін на хрущовки, але при цьому помітне зниження - на брежневки.

Тобто тенденції, як то кажуть, різноспрямовані. І вони аж ніяк не свідчать про безумовне і повсюдне зростання цін на вторинне житло. Звідки ж тоді він «намалювався»? Справа в тому, що вже переважна більшість пропозицій вторинного ринку зразка першої половини 2017 року становлять квартири в будинках післярадянської періоду. А це, прямо скажемо, не найдешевші об'єкти. При цьому їх частка в загальному спектрі пропозицій зростає з кожним місяцем.

НОВИЙ житлофонду: ВИЩЕ, щільно, ДОРОЖЧЕ

В кінці 2013 року, коли масове будівництво в прікадье тільки розгорталося, аналітики БН оцінювали частку пропозиції об'єктів в недавніх новобудовах на вторинному ринку в 6,7% (на той момент лише кожна п'ятнадцята пропонована до продажу квартира була розташована в будинку, побудованому після 2008 року ).

Місяць тому ми підрахували, що в даний час на житлові будівлі, побудовані в 2009 році і пізніше, доводиться більше половини пропозицій вторинного житла. Таким чином, якщо оцінювати стан ринку житла за ціною квадратного метра, то потенціал для її подальшого зростання майже очевидний. Він обумовлений збільшенням частки пропозицій квартир у відносно свіжих будинках післярадянської періоду. Однак сучасний житлофонд, представлений на вторинному ринку житла, - це не тільки вдома, не потребують ремонту. Так, з 2010 року площа середньостатистичної вводиться в експлуатацію квартири зменшилася з 60,8 до 50,4 кв. м, а частка малогабаритного житла (однокімнатних і студій) виросла з 48 до 62%.

ДУМКА ЕКСПЕРТА

Тетяна Зотова, директор АН «Новосілля»:

- Безумовно 2017 рік на ринку вторинної нерухомості починався невесело. Загальні показники за кількістю угод з об'єктами вторинної нерухомості істотно не змінилися. В даному сегменті нерухомості з'явилося безліч квартир, що вимагають серйозного ремонту після покупки. В основному такі об'єкти представлені в радянських серійних будинках. Але тепер вони все частіше зустрічаються і в зовсім свіжих - не більше десяти років з початку експлуатації.

Проте є і зворотна тенденція. На вторинному ринку часто з'являються квартири в кондиції «купуй і живи» - з якісним ремонтом, сучасними меблями і побутовою технікою. Ціни таких квартир трохи вище, ніж у аналогів, але багатьом покупцям вони цікаві, тому що тут відсутня цілий букет проблем, властивий левової частки об'єктів вторинного ринку.

Підвищується попит на нове житло, недавно перейшло з розряду первинного. Стійкий інтерес до покупки квартир в іпотеку - що безпосередньо пов'язано зі зміною процентних ставок.

Лідери попиту сьогодні ті ж, що і раніше, - це однокімнатні квартири.

Таблиця 1

Динаміка цін пропозиції на вторинному ринку

Період Весь вторинний ринок Сегмент «Нова вторинка»
тис. руб. руб. / кв. м тис. руб. руб. / кв. м
Січень 2017 6 996 106 036 7 394 117 785
Лютий 2017 6 945 105 626 7 395 117 808
Березень 2017 6 733 104 095 7 257 117 731
Квітень 2017 6 798 105 133 7 285 117 946
Май 2017 7 081 106 321 7 310 118 844
Червень 2017 7 183 107 190 7 430 119 539
ДАНІ: ЦЕНТР ОЦІНКИ І АНАЛІТИКИ БН

Таблиця 2

Динаміка цін пропозиції в залежності від локації

Період Прікадье Центральні райони СПб Спальні райони СПб
тис. руб. руб. / кв. м тис. руб. руб. / кв. м тис. руб. руб. / кв. м
Січень 2017 3 594 82 094 11 416 128 227 5 516 99 039
Лютий 2017 3 556 81 823 11 565 127 021 5 542 99 193
Березень 2017 3 585 82 950 11 056 123 723 5 485 97 954
Квітень 2017 3 540 82 472 11 475 128 506 5 535 98 845
Май 2017 3 571 81 687 12 310 131 199 5 452 98 398
Червень 2017 3 545 82 218 12 677 133 612 5 426 98 410
ДАНІ: ЦЕНТР ОЦІНКИ І АНАЛІТИКИ БН

Таблиця 3

Динаміка цін пропозиції в залежності від кількості кімнат, руб. / Кв.м

Місяць кімнати студії і 1-кімнатні 2-кімнатні 3-кімнатні 4-кімнатні більше 4 кімнат
Січень 2017 89 429 108 824 103 879 103 633 109 285 113 763
Лютий 2017 89 215 109 200 103 566 103 640 106 412 111 362
Березень 2017 89 608 107 656 102 143 102 049 104 680 109 052
Квітень 2017 88 765 108 086 103 319 103 306 108 783 106 814
Май 2017 88 656 108 286 103 425 106 215 112 329 109 242
Червень 2017 87 256 108 784 104 005 106 714 114 202 115 458
ДАНІ: ЦЕНТР ОЦІНКИ І АНАЛІТИКИ БН

Таблиця 4

Динаміка цін пропозиції в залежності від кількості кімнат, тис. Руб

Місяць кімнати студії і 1-кімнатні 2-кімнатні 3-кімнатні 4-кімнатні більше 4 кімнат
Січень 2017 1 432 3 996 5 940 8 701 12 599 20 060
Лютий 2017 1 427 4 028 5 971 8 768 12 663 19 948
Березень 2017 1 441 3 966 5 867 8 406 12 054 19 359
Квітень 2017 1 422 3 975 5 995 8 646 12 621 19 152
Май 2017 1 423 3 968 6 091 9 240 13 797 20 104
Червень 2017 1 416 4 062 6 146 9 350 13 918 21 910
ДАНІ: ЦЕНТР ОЦІНКИ І АНАЛІТИКИ БН

При передруці матеріалів вказівку автора і активне посилання на сайт обов'язкове!