Вокзал для двох - класика жанру

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Бізнес на вокзалі - один з найприбутковіших і в той же час корумпованих, а тому навести порядок тут вкрай складно. Сьогодні ми спостерігаємо чергові спроби влади зробити його цивілізованим. Півтора роки тому привокзальні площі були передані «РЖД». Що змінилося за цей час?

Прибуткове місце

На привокзальних площах завжди, навіть за часів СРСР, існували розвинена торгівля і громадське харчування. Якщо комусь раптом серед ночі було необхідно купити що-небудь або перекусити, він їхав в аеропорт або на вокзал, які були відкриті цілодобово. Після розпаду СРСР розквітла стихійна дрібна торгівля, яка правдами і неправдами намагалася зачепитися за всі можливі кути і ніші вокзальних будівель і сусідніх провулків. У кращому випадку стояли палатки, де продавали воду, пиво, сигарети, сосиски в тісті і біляші, а також газети і журнали. В основному торгівля була розрахована на човників з інших міст. Ця гнітюча тенденція до безладного розміщення всіляких наметів з'явилася в 90-х рр. минулого століття, і її поки не можуть викорінити.

Сьогодні привокзальна торгівля - сегмент досить неоднорідний. Подекуди дійсно поступово складається інфраструктура, проте в переважній більшості випадків поблизу вокзалів стихійно формуються торгові місця. «Зараз роздрібний продаж на територіях вокзалів і привокзальних площах здійснюється в основному немережевими операторами в хаотично розкиданих павільйонах і кіосках, - коментує ситуацію Вікторія Дідович, керівник напряму« Торгові центри »компанії« Магазин магазинів »в асоціації CB Richard Ellis. - Там в переважній більшості випадків пропонують товари вельми сумнівного походження ».

Прагнення дрібних підприємців, що намагаються відвоювати своє місце під сонцем на вокзалах, цілком зрозуміло. Ці території приносять надприбуток. Торгувати тут вигідно в першу чергу за рахунок величезного пішохідного трафіку. Товари першої необхідності і продукти харчування, що користуються найбільшим попитом, часто коштують дорожче, ніж в звичайних магазинах, мінімум на 10-15%. «Залізничні вокзали є простором, в якому зосереджуються мільйони пасажирів, що здійснюють як щоденні поїздки, так і разові, - говорить директор компанії« МІЕЛЬ - Комерційна нерухомість »Юрій Тараненко. - Кожен день на вокзали прибувають нові люди, тобто відбувається постійна зміна купівельної аудиторії. У багатьох від'їжджаючих перед відправленням є вільний час, який вони могли б витратити на здійснення покупок. Думаю, власник не всякого об'єкта стріт-рітейлу, а тим більше торгового центру може розраховувати на такий пішохідний трафік. Швидка зміна пасажирів часто визначає і низьку якість послуг, що надаються. Думаю, що картинка привокзального ресторану, показана Ельдаром Рязановим у фільмі «Вокзал для двох», актуальна і сьогодні ».

Мережевий інтерес

Найбільше ставків працює в сфері громадського харчування, особливо фастфуду. Тут представлені такі оператори, як Subway, «Сбарро», «Крошка-Картошка», «Теремок», «Стардогс», «Планета Суші», «Ростікс», «Баскін Роббінс» та ін. Крім того, тут достатня кількість салонів зв'язку : «Евросеть», «Зв'язковий», «МТС», «Альт Телеком», «Іон» і ін. Набагато менше аптек ( «36.6», «Старий лікар», «Ріглі») і косметичних магазинів (приклад мереженого ритейлу в даному сегменті - торгова точка «Л`Етуаль» на Свалявському вокзалі). Квіти та подарунки, книги і пресу, одяг в основному продають в приватних павільйонах і кіосках.

Зрозуміло, що торгівля на території вокзалів може і повинна мати більш цивілізований формат з точки зору як приміщень, так і залучення орендарів. «Безумовно, прихід мереж в формат привокзальній торгівлі зробить його цивілізованим завдяки не тільки зовнішньому облагороджування (кожен мережевий оператор дотримується єдиний стиль в оформленні своїх магазинів), а й загального підвищення культури обслуговування пасажирів на вокзалах, - говорить Олексій Могила, директор департаменту торговельної нерухомості компанії Penny Lane Realty. - Чи зникнуть сумнівні товари і продукти, зміниться контингент ».

У мереженого ритейлу крім цього є й інші вимоги до площ, зокрема розмір, формат, вітринне скло, хороша навігація, забезпеченість електроенергією та каналізацією і т. Д. До типових помилок облаштування російських вокзалів можна віднести проблеми з навігацією і розташуванням адміністративних, технічних і санітарних приміщень в зонах основного вторинного скління. Словом, для створення якісної пропозиції необхідно оптимізувати і упорядкувати площі вокзалів так, щоб вони відповідали вимогам мережевих рітейлерів.

«Але якщо говорити знову ж про московських вокзалах, то виникає ряд істотних проблем, з якими доведеться зіткнутися при реалізації подібних планів, - продовжує В. Дідович. - Головна складність полягає в тому, що всі московські вокзали, крім Курського, - пам'ятники архітектури, а це є причиною величезної кількості обмежень по реконструкції будівель. Перебудовувати їх ніхто не дозволить, відповідно, потрібно працювати з тим, що є, а це завжди складніше, ніж звести новий об'єкт ».

«Ще одна можливість зробити привокзальну торгівлю більш цивілізованою - розвиток франчайзингових мереж, - заявляє Ілля Шуравін, директор департаменту торговельної нерухомості, партнер SA Ricci. - У такій ситуації найбільш активно реалізуються франшизи набагато швидше знайдуть свого споживача, якому разом з торговою маркою і технологією продажів можна буде пропонувати приміщення. В цьому році ми обговорювали з «РЖД» подібний сценарій за асортиментом подарунків і товарів в дорогу ».

Планів - безліч

Однак не можна сказати, що влада мовчить. Упорядкування привокзальній торгівлі в столиці так-сяк ведеться. Воно почалося восени 2009 року, коли московський уряд передало «РЖД» прилеглі до залізничних вокзалів території в рамках прийнятої концепції ефективного використання і розвитку залізничних вокзалів Росії до 2015 р Справедливості заради варто сказати, що за цей час зовнішній вигляд вокзалів змінився в кращу сторону . У Московській області і інших регіонах темпи реалізації програми упорядкування привокзальної торгівлі ще не настільки великі, як в столиці, але це питання часу.

В рамках угоди ВАТ «РЖД» і уряду Москви «Про взаємодію в галузі забезпечення якісного задоволення потреб пасажирів, їх безпеки на залізничних вокзалах міста Москви і прилеглих до них територіях на 2009-2011 рр.» З 1 жовтня 2009 року на привокзальних площах Москви почався процес ліквідації деяких торгових точок.

Залізничники пояснюють свої дії насамперед турботою про споживача. Розкидані в хаотичному порядку намети і кіоски не відповідають сучасним вимогам безпеки і якісного обслуговування пасажирів, а також погіршують санітарну обстановку. Причому ВАТ «РЖД» не ставить за мету викорінити торгівлю як таку, але має намір упорядкувати її та перенести під даху вокзалів. Це частина анонсованого плану по модернізації до 2015 р 77 вокзалів у містах з населенням 200 тис. Чоловік.

Уже зараз залізничники проводять аукціони для мережевих компаній більш ніж за десятьма напрямками. На конкурси припускають залучити регіональні і федеральні мережеві компанії. Участь у створенні торгової інфраструктури вокзальних комплексів, через які проходить близько 1 млрд пасажирів щорічно, здатне дати потужний поштовх розвитку малого і середнього бізнесу. Саме тому було прийнято рішення виділити не менше 30% комерційних площ в реконструйованих і модернізованих вокзальних комплексах операторам малого і середнього бізнесу, здатним гарантувати необхідні стандарти.

У листопаді 2010 р мер міста доручив Мосархітектуре спільно з префектурами адміністративних округів «в найкоротші терміни скласти схему розміщення дрібнороздрібної мережі з точковим розташуванням кожного конкретного об'єкта». В рамках цієї діяльності планують оновити правову базу і розробити типові проекти торгових об'єктів. Після чого замість наметів на привокзальних площах Москви з'являться квіткові клумби і лавочки, а пункти громадського харчування, аптеки і магазини будуть функціонувати тільки в приміщеннях вокзалів.

Зрозуміло, при реалізації проекту неминучі труднощі. Як уже сказано, радянські вокзали спочатку не пристосовані для ведення торгівлі, тому організація на їх площах торгових точок потребують реконструкції і, можливо, часткового закриття будівель. Але в разі успішного вирішення завдання російські вокзали стануть багатофункціональними комплексами.

«Варто зазначити, що належна організація торгової інфраструктури на вокзалах має куди більш важливий аспект - забезпечення безпеки пасажирів, - впевнений Денис Щепетов, генеральний директор ГК« Цезар Сателіт ». - І це не тільки виключення випадків отруєнь неякісними продуктами. Упорядкування торгівлі допомагає поліпшити логістику вокзальних приміщень та прилеглих територій, тим самим забезпечує можливість екстреної евакуації пасажирів у разі необхідності - при пожежну тривогу або загрозу терористичного акту. Крім того, вокзали традиційно є точками з несприятливою, криміногенною обстановкою - тут і бездомні, і жебраки, і дрібні злодії. Все це створює певну загрозу спокою пасажирів. Процес організації привокзальної торгівлі дозволить зняти гостроту питання і вирішити частину проблем ».

Подібна цивілізована організація торговельної інфраструктури на вокзалах створює сприятливі умови і для самого торгового бізнесу, забезпечуючи необхідну безпеку орендарям. Це, в свою чергу, сприяє залученню на вокзали і станції сильного пулу орендарів - відомих торгових марок, що добре зарекомендували себе у споживачів. В кінцевому рахунку цей факт сприятливо вплине на імідж перевізників.

В рамках плану по глобальної реорганізації привокзальних і вокзальних площ вже реалізований перший проект - Курський вокзал, який є найбільшим в столиці. В якості експерименту він був переведений практично на госпрозрахунок. Ще 11 вересня 2008 року відбулася його урочиста презентація після реновації, яка включала в себе загальне оновлення і перебудову будівлі, яка була проведена за участю Mirax Group. Як повідомили в прес-службі «РЖД», «обсяг інвестицій в реновацію вокзального комплексу перевищив 700 млн руб., І за п'ять місяців на його території були впроваджені нова інформаційна система, система навігації, сучасні засоби безпеки, створені нові центри торгівлі, з'явилися дитячий ігровий центр, бізнес-центр, розширився спектр сервісних послуг ».

Серед повноважень, які передані ТОВ «БФМ - Курський вокзал» (структура Mirax Group), - право на проведення тендерів з численними орендарями, які розміщуються на його площах. «В результаті доходи вокзалу виросли приблизно в три рази, - повідомляє Тетяна Калюжнова, директор департаменту аналітики Colliers International. - Це сталося за рахунок того, що в комерційний оборот Курського вокзалу було залучено більше площ, і їх тепер здають за підвищеними орендними ставками. Сюди прийшли великі мережеві компанії, які можуть як надавати якісні послуги, так і платити хорошу ціну за оренду ».

Москва і область - два світи

За словами експертів, ситуації на великих вокзалах і маленьких вокзальних станціях, безумовно, відрізняються. «Якщо в першому випадку все відбувається на очах як пасажирів, так і начальства, то на невеликих полустанках, особливо тих, що розташовані за межами Московської області та Центрального федерального округу, часто панує самоправство місцевої влади», - говорить І. Шуравін. «На мій погляд, особливої ​​різниці немає, - вважає А. Могила. - Відсутність грамотної єдиної орендної політики з боку і власників, і влади не дозволяє залучати відомих і надійних клієнтів. Реалізація головної мети (швидке отримання грошей) призводить до того, що орендарями на вокзалах стають дрібні торговці, індивідуальні підприємці, які обмежуються мінімальними вкладеннями в свої торгові площі і, як правило, пропонують товар сумнівної якості, та ще й за завищеною ціною ».

Ситуацію в тому чи іншому вокзальному комплексі визначає трафік, причому не його чисельність, а склад аудиторії. Навіть столичні вокзали, в залежності від того, який напрямок вони обслуговують, істотно відрізняються один від одного за цим параметром. Орієнтуючись на цільову аудиторію, формується пул орендарів, які просувають необхідні товари і послуги.

«Найбільш затребувані на всіх без винятку напрямках товари в дорогу: їжа, сувенірна продукція, преса і т. Д., - пояснює Денис Колокольников, генеральний директор консалтингової компанії RRG. - Якщо ж вокзал (станція) являє собою великий транспортний вузол у великому районі (як, наприклад, Вихіно), то тут торгівля може розвиватися навіть інтенсивніше: це не разові, а щоденні поїздки, що здійснюються одними і тими ж пасажирами, які звикають здобувати ті чи інші товари та послуги саме в цьому зручному для них місці. Якщо станція маленька, локація навколо неї торгівлі також дуже ефективна. Аж до того, що тут економічно вигідно будувати сучасні торгові центри ».

Більш того, необхідно враховувати, що в Підмосков'ї сьогодні будують набагато більше цивілізованих торгових центрів при вокзалах, ніж в Москві. Знайти місце під торгово-розважальний центр в столиці практично неможливо. Тому є лише два приклади організації торгівлі на московських вокзалах - це «Атріум» на Курському і «Європейський» на Київському. Будівництво ще двох проектів - торгово-розважальні центри (ТРЦ) на Павелецькому площі і площі Тверської Застави - заморожено.

«У Московській області привокзальні площі були одними з перших і найбільш затребуваних місць для девелопменту торговельної нерухомості. На підтвердження можна навести приклади торгових центрів в Митищах ( «Червоний Кіт», «Перловський»), Сергієвому Посаді ( «Щаслива сім'я»), Реутова (ТРЦ «Екватор»), Раменському ( «Сонячний рай»), інтерес до яких з боку орендарів був стабільно високим », - підтверджує Ольга Широкова, директор департаменту консалтингу, аналітики і досліджень компанії Blackwood.

Разом з тим наявність цивілізованої торгівлі, як зауважують експерти, палиця з двома кінцями. «З одного боку, це благо, тому що пасажирам зручно придбати продукти харчування або перекусити в перевіреному закладі громадського харчування, але з іншого - різко зростає вартість оренди і, відповідно, товарів, - зазначив Валерій Барнинец, генеральний директор агентства нерухомості A-Realty Group.