Економічна географія: на Сході Підмосков'я ціни будуть рости за рахунок низького старту

1. Економічна географія: на Сході Підмосков'я ціни будуть рости за рахунок низького старту

Економічна географія: на Сході Підмосков'я ціни будуть рости за рахунок низького старту

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Найдешевше напрямок з найдорожчим в області містом

Східний напрямок Підмосков'я стало забудовуватися пізніше, ніж західне. Однак зараз саме тут спостерігаються найбільші обсяги будівництва при відносно невисоких цінах. У майбутньому за рівнем цін міста сходу Московської області будуть наздоганяти своїх більш дорогих побратимів, тому вони в цілому цікаві для інвесторів.

Дорога стане швидше, але не скоро
Схід Підмосков'я вважається одним з найважчих напрямків з точки зору транспортної доступності, особливо для автомобілістів. Горьковское, Носовіхінское і Косинська вул відрізняються серйозною завантаженістю. Через це ціни на житло в прилеглих містах в даний час невисокі.

Правда, ситуація поступово змінюється на краще. У 2012 році була відкрита станція метро «Новокосіно», що істотно полегшило життя населенню Реутова і інших міст цього напрямку. За підрахунками генерального директора ВАТ «Главмосстрой-нерухомість» Наталії Козлової, навіть без урахування пробок шлях від центру Залізничного до найближчої в минулому станції метро «Новогирєєво» займав 30-40 хвилин, а в пробках можна було провести не одну годину. Після відкриття метро в непробочное час за ті ж 30-40 хвилин можна опинитися вже на станції «Марксистська», так як пересісти на метро можна раніше - не переїжджаючи МКАД. Правда, з точки зору динаміки цін, будівництво нової станції метро ринок вже відіграв. «За нашими спостереженнями, зростання середніх цін на квартири в новобудовах в околицях нової станції, пов'язаний з самим фактом її появи, за минулий рік склав близько 24%, а, наприклад, в розташованому в 12 км Залізничному - 10%», - відзначає експерт .

Крім того, серед прийдешніх поліпшень транспортної ситуації можна відзначити реконструкцію Щелковського шосе в межах Москви, будівництва дублера траси за МКАД, обіцянки побудувати легке метро в Балашисі, відкриття платної траси через Носовіхінское шосе. На думку керуючого фондом ЗПІФ «НСКА Новобудови» Юрія Гольдберга, останнє нововведення може з'явитися вже до 2015 року, інші - в більш віддаленій перспективі. Тому в найближчі роки транспортні зміни не будуть суттєво впливати на ціни на житло.

Найдорожчий поруч з найдешевшим
Саме на сході області розташований найдорожче місто у всьому Підмосков'ї - Реутов. За даними аналітичного центру "Індикатори ринку нерухомості IRN.RU», за підсумками 2012 року середня вартість квадратного метра в новобудовах склала 93 590 рублів. З іншого боку, найдешевший в ближньому Підмосков'ї місто також розташований на сході - це Балашиха. Ціни на новобудови тут майже в 1,5 рази нижче, ніж в Реутова - в середньому 64 745 рублів за кв.м.

За даними ФСК «Лідер», в Балашисі на етапі котловану можна купити квартиру за 52 000 рублів за метр, після здачі в експлуатацію - за 73 500 рублів. У Реутова ж, де з'явилася власна станція метро, ​​ціни на квартири економ-і комфорт-класу великого метражу на ранніх етапах будівництва не опускаються нижче 75 тис. Руб., А 1-кімнатні квартири коштують від 90 тис. За кв.м. У побудованих корпусах ціни складають 100 - 110 тис. За «квадрат» в 2-3-кімнатних і 120 - 140 тис. - в 1-кімнатних квартирах.

В цілому, за винятком Реутова, схід області відноситься до найбільш дешевим районам Підмосков'я. Інші два міста цього напрямку - Залізничний і Щелково - знаходяться на 17-му і 25-му місці за рівнем цін на новобудови відповідно. Квадратний метр в Залізничному, за даними www.irn.ru, варто загалом 68 077 рублів, а в Щелково - 60 955 рублів.

Низький рівень цін на сході пояснюється як транспортними проблемами, так і високими обсягами будівництва. В цілому на сході, за даними «опіно», сконцентровано 23% пропозиції. За даними АЦ IRN.RU, за підсумками 2012 року Балашихинский район (місто Балашиха і навколишні селища) виявився на першому місці в Підмосков'ї за кількістю новобудов у продажу (51 корпус), Залізничний - на 6-му місці (33 корпусу), Щелково - на дев'ятому рядку (25 корпусів), а Реутов зайняв 11 місце за кількістю новобудов в продажу (21 корпус).

Але, не дивлячись на досить істотний обсяг пропозиції, ринок поки не можна назвати перенасиченим. «Цей напрямок і раніше було лідируючим за обсягом введення, а руху цін вниз не спостерігається, - каже Юрій Гольдберг. - Зате «потягнутися» вгору ціни на сході можуть завдяки ефекту низького старту - надто вже великий розрив з найбільш дорогими містами Підмосков'я ».

Така тенденція зараз спостерігається не тільки на Сході, але і в цілому в Підмосков'ї - швидше ростуть в ціні саме недорогі міста. Так, за даними компанії «Домус фінанс», лідерами зростання є Пушкіно, Долгопрудний Залізничний і Корольов, де ціни з липня по листопад 2012 року зросли на 7 - 10%, в той час як в більш дорогих Митищах, Реутова і Красногорську ціни змінилися всього на 1-4%.

Щелково для інвесторів
За даними експертів ЗПІФ «НСКА Новобудови», найпривабливішим для вкладень містом сходу Підмосков'я є Щолково. Він зайняв 5-е місце в рейтингу привабливості міст Московської області для інвестицій в будівництво житла . «Тут внутрегородская зайнятість населення знаходиться на досить високому рівні, займає перше місце по купівельної спроможності на ринку нерухомості. У Щелковском районі працює чимало промислових підприємств, поруч розташований Чкаловський аеродром, будується індустріальний парк «Щелково», - зазначає Юрій Гольдберг. Крім того, з осені 2011 до осені 2012 року ціни на новобудови виросли на 16,5%.

За словами генерального директора компанії «Арсенал-холдинг» Михайла Давиденко, в місті великий обсяг пропозиції житла різних цінових сегментів: «Великі девелопери, такі як« Ренова »і« СУ-155 », зводять в місті проекти масової забудови, проте є і пропозиції монолітно-цегляних будинків за індивідуальними проектами. Найдешевше житло - в ЖК «Анічкова», середня вартість квадратного метра в проекті 43 000 рублей. Цей житловий комплекс з 8 корпусів розташований за межами міста, на 9 км далі в область від з'їзду з Щелковського шосе на Щелково. Найдорожчий проект - «Будинок на набережній». Вартість квадратного метра становить від 80 000 до 100 000 рублів за кв.м. Це об'єкт, що охороняється будинок за індивідуальним проектом в самому центрі Щелкова на набережній річки Клязьма. У будинку пропонуються 1,2,3,5-кімнатні, а також багатокімнатні квартири великих площ (від 75 кв.м) ».

Решта міст менш цікаві
Решта міст сходу Підмосков'я - Залізничний, Балашиха і Реутов не входять до десятки найбільш привабливих міст Підмосков'я. Вони розташовані на 15-му, 16-му і 23-му місцях відповідно.

«Реутов вже відіграв весь можливий ріст за рахунок відкриття метро в Новокосіно. Балашиха - місто з безладної неорганізованою забудовою. До того ж тут відзначається максимальна кількість проблемних об'єктів, тому інвестиції відрізняються підвищеним ризиком, - каже Юрій Гольдберг. - Основна проблема Балашихи полягає в тому, що міські комунікації не справляються з кількістю нових об'єктів. У багатьох випадках терміни будівництва затягуються саме через неможливість своєчасно підключити будинок до комунікацій ».

Зате інвестиції в Балашисі відрізняються досить низьким порогом входу для ближнього Підмосков'я. Наприклад, в панельних будинках ЖК «Щітніково», «Лісове містечко» вартість квартири починається від 2,9 - 3,0 млн руб. У новому 6 корпусі монолітно-цегляного ЖК «Нове Ізмайлово» 1-кімнатну квартиру можна придбати ще дешевше - за 2,6 млн руб.

За словами радника президента ФСК «Лідер» Григорія Алтухова, придбання новобудови в Балашисі стає більш вигідним вкладенням коштів, ніж 2-3 роки тому. У швидко споруджуваних проектах міста ціни в новобудовах ростуть на 17% в рік у міру підвищення готовності проекту. Від етапу котловану до моменту отримання дозволу на введення в експлуатацію зростання цін на нерухомість становить не менше 35 - 40% тільки за рахунок ступеня готовності.

Що купувати?
На думку Юрія Гольдберга, східний напрямок найбільше підходить для покупок житла економ-класу, хіба що за винятком дорогого Реутова: «Для споруджуваного житла самий край - 60 000 рублів за метр, для готового - 75 000 рублів. При цьому вибирати краще за мінімальною ціною за цілу квартиру, а значить площа повинна бути невеликою - краще в районі 30 - 40 кв.м. ».

При цьому в невеликих проектах з одним або декількома корпусами вигідніше купувати квартири на стадії котловану, а в великих мікрорайонах комплексної забудови - за рік - півтора до здачі всього комплексу. «В таких проектах ціни досить довго залишаються на низькому рівні, а активне зростання починається вже ближче до закінчення будівництва», - зазначає Юрій Гольдберг.

резюмуємо
Схід Підмосков'я через високі темпи будівництва і неважливою транспортної доступності відрізняється досить низьким порогом входу - за винятком Реутова ціни тут одні з найдоступніших в області. За рахунок низького старту житло тут буде дорожчати. Однак через великий обсяг пропозиції треба більш уважно ставитись до вибору конкретного варіанту, тому що ймовірність помилки підвищується.