Перепланування двокімнатної квартири в трикімнатну (двушку в троячку, 2х в 3х)

1. Що це таке
2. Хто і куди повинен звернутися
3. Головні уточнення
4. Документи і узгодження
5. Вимоги до проекту
6. Як правильно узаконити
7. Норми для перепланування двокімнатної квартири в трикімнатну
8. Звернення до суду
9. Терміни і ціна
10. Часто задавані питання

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Конфігурація базового житла гарантує умови, визначені в державних актах і СНИП. Однак у будь-якого жителя є можливість і право змінити планування приміщень за власним проектом. Обмеження є і не малі, але при виконанні вимог законодавства власник квартири може значно змінити простір житла, зробивши його більш зручним і комфортним, де будуть враховані побажання окремих членів сім'ї та реалізовані цікаві дизайнерські задумки.

Метою будь-якої перепланування є зміна стандартного простору і надання йому нових якостей. Іноді приміщення об'єднуються, і модний сьогодні варіант квартири студії дарує її мешканцеві більше простору, світла і повітря. У ряді випадків, навпаки, необхідно розділити наявну площу на більш дрібні приміщення для раціонального її використання.

Наприклад, варіанти перепланування двокімнатної квартири в трикімнатну припускають зонування за цільовим призначенням. В результаті переробки з'являються нові спальні, кабінети, дитячі та інші кімнати, необхідні в конкретному випадку.

Передбачувані роботи націлені на покращення умов проживання. При правильному, продуманому вирішенні поява нової зони не позначиться на функціональних і експлуатаційних якостях квартири.

Законодавство чітко визначила межі допустимих переробок і до порушників правил застосовуються жорсткі заходи. Це повністю виправданий захід, оскільки на перше місце поставлено безпеку людей проживають по сусідству.

Що це таке

При бажанні зробити перепланування виникає резонне питання - з чого все починати? Популярні телепередачі і тематичні ресурси в мережі дають величезну кількість інформації з цього питання. Можна помітити там і цікаві ідеї, і способи реалізації технологічних операцій.

Грунтуючись на отриманій інформації і додавши свої побажання можна зробити прекрасний дизайнерський проект, який відповідає всім вимогам власника житла. Але виконана робота залишиться тільки мрією до тих пір, поки вона не буде затверджена у відповідних державних органах.

Самий чудовий дизайнерський проект, виконаний професіоналом високого рівня, не має ніякої юридичної сили. Починати реалізовувати ідеї можна тільки після узгодження пакету необхідних документів.

Косметичний і капітальний ремонт квартири, що не зачіпає несучих конструкцій будівлі, зміни цільового призначення приміщень не вимагає тривалої процедури легалізації.

Можна спокійно міняти підлоги, вікна, двері, монтувати підвісні стелі, арки, колони. Ці види робіт ніяк не впливають на конструктивну міцність будівлі не входять в перелік необхідних для погодження та затвердження операцій.

Згідно з чинним законодавством визначені несогласуемие заходи, при виконанні яких слідують вкрай жорсткі заходи, аж до позбавлення права проживання в даній квартирі:

• Перенесення санвузла. Туалет, ванна або душова не можуть розміщуватися над житловими приміщеннями.
• Перекриття доступу до інженерних комунікацій і обладнання. Неприпустима врізка регулюють і пристроїв, що відключають в мережі водопостачання, каналізації, вентиляції.
• Чи не дозволяється пристрій теплих підлог з підключенням до централізованих мережі водопостачання та опалення.
• Заборонено монтаж твердопаливних печей, в тому числі камінів на всіх поверхах крім верхнього.
• Перенесення приладів опалення на балкони і лоджії також не вирішено.
• Не можна прибирати стіну між кухнею і кімнатою, якщо використовується газова плита.
• Забороняється робити вихід із санвузла безпосередньо в житлову кімнату. Виняток становлять квартири по спецпроекту, найчастіше в елітних будинках.
• Не можна проектувати кухні і кімнати, позбавлені природного освітлення.
• Заборонено демонтувати навіть частково міжквартирні стіни, крім випадків об'єднання площі двох квартир, узгоджених у відповідних уповноважених організаціях.
• Чи не дозволяється включати в площу квартири місця загальнобудинкового користування (тамбури, підвали, горища та інше).

Законодавство залишає можливість капітальної переробки несучих стін в деяких обумовлених випадках. Це можуть бути окремі входи в житло, прорізи, які не передбачені в паспорті квартири. Монтажні роботи проводяться за особливою технологією і виконуються фахівцями або організаціями, що мають дозвіл на цей вид діяльності.

Хто і куди повинен звернутися

Процедуру по легалізації проекту перепланування може ініціювати тільки власник житла. Права на подачу документів інші люди, які мають прописку на даній площі, не мають, за винятком випадків оформлення нотаріально завіреної довіреності від господаря квартири. Ці ж правила поширюються на орендарів, якщо власник житла дасть їм необхідні документи.

Першою організацією, куди необхідно буде звернутися, є БТІ. Інспектор дасть список необхідних документів і адреси установ, узгодження з якими необхідно буде провести. Захід ризикує затягнутися на місяці і може знадобитися чимало терпіння і часу, щоб повністю зібрати дозвільні ув'язнення.

Активно розвивається ринок послуг в цьому сегменті. Численні компанії пропонують вирішити всі питання через них. Доцільно звертатися в організації, що мають гарну репутацію і авторитет. В іншому випадку будуть втрачені не тільки гроші, але і час. Некомпетентні співробітники компанії-посередника поки не рідкість, а, на жаль, реальність.

Найчастіше це незалежні компанії з невеликим досвідом і терміном діяльності. Найбільш розумним рішення буде довірити оформлення необхідної документації фірмам, що працюють при архітектурних, проектних і будівельних організаціях. Міцні, багаторічні зв'язки і досвід дозволяють їм швидко і часто за доступною ціною вирішити цю непросту задачу.

Головні уточнення

На жаль, на практиці бувають випадки, коли новий власник житла, який купив або отримав в дарунок або в спадщину квартиру, виявляє, що план житла відрізняється від реальної планування.

Ситуація позаштатна, оскільки зміна господаря передбачає збір повного пакету документів дозвільного характеру, де повинні враховуватися всі зміни в конфігурації житла, але внаслідок недбалого ставлення до своїх обов'язків або несумлінного наміру зроблено цього не було. Виникає реальна загроза покарання при візиті інспектора БТІ, співробітника МНС, пожежної безпеки і представників інших наглядових організацій.

Випадки легалізації вже наявної перепланування не так рідкісні сьогодні, оскільки держава серйозно вирішило навести порядок у сфері ЖКГ. Каратися власник житла при зверненні до відповідних органів не буде. Необхідно буде провести захід по легалізації змін. Воно аналогічно процедурі узгодження при передбачуваної перепланування.

Документи і узгодження

Стандартна трійка, з точки зору функціональності, виграє у двокімнатної квартири. Зокрема, при появі дитини в сім'ї дитяча стає нагальною потребою. Іноді доводиться брати під опіку і літніх або хворих родичів, при цьому забезпечуючи їм спокій і окрему кімнату. Оперативно змінити житло не так просто. Виходом може стати перепланування.

З технологічного боку найлегше переробляється цегляна будівля. Операції менш трудомісткі, ніж при роботі з залізобетонною плитою. Сучасний монолітний будинок також надає великі можливості по переоблаштування житла, оскільки передбачає повну відсутність внутрішніх перегородок, що особливо цінно виглядає в очах дизайнерів.

У будівлях, виконаних за цією технологією можна зустріти двокімнатні квартири різної площі. Різноманітністю відрізняється і планування, виконана за оригінальним проектом. Тому план на 50, 60 і 75 кв.м. дає можливість успішно переробити двокімнатну в трикімнатну квартиру.

Значну частку житлового фонду становить такий вид житла як хрущовка. В епоху масової забудови стояла мета дати кожному громадянину країни власне житло і про комфорт тоді особливо не замислювалися. Відрізнялися будови невеликою висотою стелі, поганий звукоізоляцією внутрішніх стін і не завжди зручною конфігурацією приміщень.

Особливі нарікання сьогодні викликає невелика кухня, яка явно не відповідає сучасним вимогам. Зате вона може стати непоганою дитячою кімнатою, при правильному проектуванні. Особливо серії з більш високою стелею 2, 75 м.

Панельний будинок епохи Хрущова часто мав одну бічну, іншу прохідну кімнату і кухню із суміжною з санвузлом стіною. Особливості цієї планування часто використовуються для створення дитячої кімнати або кабінету.

Приміщення виходить ізольованим від загальної площі житла з єдиним виходом на лоджію. Таке розташування кімнат дало привід називати подібну планування «сорочечка». Великих можливостей для переробки така конфігурація не дає.

Кожен з перерахованих вище видів будівель має свої особливості при переплануванні і оригінальний набір документів для подачі в жілінспекциі. У деяких випадках перешкодою може стати ветхість будівлі, певна як критична після експертизи опорних і несучих конструкцій, тому чітких правил, які підходять під всі випадки немає. Рішення виноситься індивідуально, виходячи від стану будинку, обсягу і складності майбутніх робіт.

Вимоги до проекту

Задумана перепланування двокімнатної квартири за 2019 рік у трикімнатну можлива тільки після затвердження всіх документів. Основним є проект, над складанням якого потрібно серйозно попрацювати.

Робити це самостійно не рекомендується, оскільки ні на яких умовах він не буде затверджений. Має право робити цю роботу тільки сертифікований фахівець. Членство в СРО обов'язково. Саме саморегульована організація видає відповідний допуск.

Процедура сертифікації стала сьогодні обов'язковою для профільних фахівців. Умови її отримання досить жорсткі. СРО несе відповідальність за результати професійної діяльності співробітників, кому видані необхідні дозволи на ту чи іншу діяльність. Це дає гарантії споживачеві, що проект буде відповідати всім правилам, а сусіди залишаться в безпеці.

Як правильно узаконити

Після приватизації багато власників житла вирішили, що вони вільні робити зі своєю площею все, що їм заманеться. Однак це далеко не так. Держава подбала і про решту громадян.

Неправильна перебудова може нести явну загрозу сусідам, і законодавство суворо регламентує всі заходи щодо зміни конфігурації квартир. Щоб згодом у власника житла не виникало юридичних і фінансових проблем з державними наглядовими органами, необхідно узаконити перепланування відповідно до запропонованим нормам і правилам.

Перш за все, потрібно звернутися в БТІ. Досвідчений фахівець підкаже, які види майбутніх робіт вимагають узгодження, а які ні. Для прискорення і полегшення процедури оформлення капітальної переробки можна скористатися типовими проектами перепланування.

Каталог стандартних рішень досить різноманітний. У більшості випадків можна вибрати бажаний тип. Якщо є власний варіант перебудови квартири, то доведеться витратити більше часу для складання і затвердження проекту.

У будь-якому випадку зробити це необхідно. Несанкціонована зміна плану житла строго карається, і ризикувати грошима, а іноді і самої власністю немає резону.

Зразок заяви про перебудову і (або) перепланування житлового приміщення:

Норми для перепланування двокімнатної квартири в трикімнатну

Щоб проект напевно був прийнятий БТІ та житлової інспекцією, необхідно дотримати вимоги законодавства.

Зробити з двокімнатної квартири трикімнатну можна наступним чином:

• Завдання не така проста, як здається на перший погляд. Слід пам'ятати, що площа кімнати не може бути менше 8 м2. Вона повинна мати природне освітлення, тобто спочатку має бути як мінімум два вікна.
• Крім того, деякі будинки старого фонду мають обмеження по критичному навантаженні на перекриття і не дозволять зводити капітальну стіну. В цьому випадку доведеться монтувати легку конструкцію.

Чи не найвдаліший варіант для узгодження. Каменем спотикання може стати заборона на перенесення кухні над житловим приміщенням. Можливості для маневру не дуже великі і єдиним раціональним рішення стане перенесення кухні на балкон. Розширення корисної площі за рахунок коридору Не всі базові планування дозволяють таку халепу. В цьому випадку підійдуть деякі серії цегляних і панельних будинків пізнього радянського періоду і сучасні монолітні будови. Тільки там можна за рахунок коридору зробити кімнату з природним освітленням, площею не менше 8 м2.

Звернення до суду

У 4-ої частини 29-ій стати Житлового кодексу РФ зазначений порядок легалізації вже зробленої перепланування в судовому порядку.

Стаття 29. Наслідки самовільного перебудови й (або) самовільного перепланування житлового приміщення

Необхідні для цього документи:

• ордер на житло або інший документ, що підтверджує право на займану площу;
• технічний паспорт квартири (надаються обидва варіанти, старий і новий);
• висновок санепідемічних організації;
• результати експертизи стану опорних і несучих конструкцій будівлі, видані проектною організацією з ліцензованою діяльністю;
• висновок Держпожежнагляду про повну безпеку виконаних змін конфігурації квартири;
• заява власника житла.

Процедура стандартна і при наявності пакету документів з позитивними висновками вирішується позитивно в сторону заявника. Судові витрати не настільки великі, щоб економити на цьому заході.

Набагато гірше, якщо справа буде заведено на вимогу сусідів або експлуатуючої організації. Будь-яке відхилення від норми буде каратися згідно з чинним законодавством і може закінчитися не дуже приємним для власника рішенням. Суд може зобов'язати його відновити займану ним площу до початкового стану, позначеного в технічному паспорті квартири.

Терміни і ціна

Процедура оформлення перепланування досить довга і оптимальним рішенням буде е ініціація до початку будівельних або ремонтних робіт. У кращому випадку захід займе близько двох місяців. За умови, що пакет документів будуть на руках, оскільки на затвердження проекту відведено 45 днів. До цього терміну потрібно додати час на відправку рішення господареві житла, а це ще до 3-х днів.

На практиці захід може затягнутися на рік або навіть більше. Іноді деякі питання узгодження на стадії проектування вирішуються не дуже швидко. При реєстрації приймаються тільки повністю відповідають законодавству документи, тому краще провести всі необхідні операції до звернення в легалізує організацію. В іншому випадку доведеться проходити всі етапи по другому разу.

Ціни на узгодження можуть дещо відрізнятися в різних регіонах країни. Місцеві законодавства мають свої нюанси. За основу можна взяти вартість заходу в Москві.

ОпераціяВартість (рублів)

Складання проекту перепланування 3 000-15 000 Отримання дозволу від жілінспекциі До 30 000 Дозвіл через посередника Близько 30 000 Узгодження проектних документів Близько 5 000 Зведення стіни 20 000-50 000 Легалізація наявної перепланування Від 30 000

Таким чином, бажана перепланування може обійтися власнику житла від 30 000 рублів і вище. Сума може доходити і до 150 000 рублів. Зазначені витрати не включають в себе вартість матеріалів та оздоблювальних робіт.

Часто задавані питання

Складнощі при оформленні документації можуть відлякати деяких охочих зробити своє житло більш комфортним і затишним. Насправді непереборних перешкод немає. Досить подивитися фото до після перепланування щасливих володарів переобладнаної квартири. Найчастіше людей зупиняє не реальне труднощі, а некомпетентні поради і необгрунтовані страхи.

Бояться власники складних переробок, хоча законодавство дозволяє:

• об'єднання кількох кімнат і поділ одного приміщення на кілька частин;
• перенос електрообладнання;
• монтаж газових пристроїв на новому місці;
• об'єднання санвузла з кухнею, за умови перенесення останньої на нове місце;
• перенесення наявних і монтаж нових прорізів для вікон та дверей;
• збільшення корисної площі житла за рахунок підсобних і допоміжних приміщень.

Отримання дозволів на ці види перепланування не виглядають нездійсненними мріями. Інформацію можна отримати в спеціалізованих організаціях та ознайомившись з чинним законодавством.

Регіональні закони не можуть бути перешкодою в реалізації планів з перепланування і в разі виникнення спірних ситуацій можна сміливо звертатися до суду, який при наявності необхідних документів встане на сторону споживача, тобто власника житла.

Для того, щоб дізнатися, чи можлива перепланування іпотечної квартири , Необхідно уважно вивчити договір з банком.

Про особливості проектів з перепланування типових квартир читайте тут .

Дізнайтеся про те, як при переплануванні об'єднати кухню і вітальню.