Серіал Банкі.ру: «Іпотека або життя Анни Дубровської»

1. Іпотека: мої умови
2. Рубрика «Питання - відповідь». Сцена 1. Дубль 1

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Іпотека змінює ваше життя до невпізнання

Оглядач Банкі.ру Анна ДУБРОВСЬКА вже півтора року живе в іпотечному світі. За цей час ринок іпотеки дещо змінився. Який був початковий внесок і яка ставка зараз? Чому хлопець не став созаемщиком? Скільки грошей дали батьки? Все це дуже хвилювало читачів. Ловіть відповіді!

Іпотека: мої умови

Всім привіт!

Отже, я знову пропала. Але у мене поважна «іпотечна» причина - я зважилася на рефінансування! Яке, втім, виявилося ще «веселіше», чим сама іпотека. Але про це потім.

Власне, до рефінансування я б не прийшла ще довго, якби за півтора року моєї іпотеки ставки за цим видом кредиту не впали на кілька процентних пунктів.

Я взяла велику однокімнатну квартиру в Нових Хімках. На ділі вона відноситься до «вторинці», але будинок досить новий - коли я брала іпотеку, йому не було й трьох років. Для особливо цікавляться: загальна площа квартири - понад 45 квадратних метрів, житлова - близько 19 «квадратів».

Ось як виглядають (поки що) мої умови по іпотеці:

- загальна вартість нерухомості - 4 500 000 рублів;

- розмір початкового внеску по іпотеці - 675 000 рублів (або 15%);

- сума кредиту - 3 825 000 рублів;

- процентна ставка по кредиту - 13,5% річних;

- термін кредиту - 15 років, або 182 місяці;

- щомісячний платіж по іпотеці - близько 50 000 рублів.

Що я отримаю після рефінансування при так званому оптимістичному сценарії? Зниження ставки на чотири процентних пункти і щомісячного платежу більш ніж на 20%. При цьому термін кредитування залишиться тим же. Але, за моїми підрахунками, якщо я буду вносити щомісяця суму, яку звикла, то зможу погасити іпотеку в два рази швидше вихідних параметрів.

Ну а поки все це тільки в майбутньому, давайте я нарешті «розкрию всі карти» і детально розповім про все, що вас цікавило. Тут я зібрала ті питання, які читачі задавали мені після перегляду минулих серій, а також питання, які я часто отримувала від моїх друзів і знайомих.

Отже, поїхали.

Рубрика «Питання - відповідь». Сцена 1. Дубль 1

Чому я взяла саме однокімнатну квартиру?

Тут все просто. По-перше, вона дешевша. А це все-таки мій перший кредит - потрібно звикнути до позикового існування і необхідності щомісяця віддавати значну частину мого доходу банку. По-друге, мій головний редактор як більш досвідчений іпотечний позичальник порадила мені не гнатися за квартирою мрії, яка встане мені в копієчку і по якій закрити кредит достроково буде практично неможливо. Крім того, не секрет, що з роками наші переваги міняються, і образ квартири мрії в 20, 30 і 50 років може значно відрізнятися.

Чи я буду знову брати іпотеку в майбутньому?

Скажу відразу: дуже не хочеться. Тому що ну аж надто багато з нею паперової тяганини. Своє рішення банк виносить довго, довідки мають властивість ставати недійсними через місяць, потрібно постійно кудись ходити: то в банк, то в бухгалтерію на роботі, то в свій паспортний стіл.

У той же час я розумію, що через кілька років у мене будуть діти і доведеться розширювати житловий простір. При цьому разом з чоловіком як созаемщиком матеріальне і психологічний тиск все-таки буде значно нижче.

Так що мій остаточний відповідь: так, я буду ще брати іпотеку, якщо трапиться нагода. Але в такому випадку з самого початку врахую всі свої помилки.

З яких джерел було сформовано мій початковий внесок по іпотеці?

Це накопичення моїх батьків і мої власні. Тим більше сума невелика. Коли я поставила собі за мету взяти іпотечний кредит, то за досить короткий термін (півроку) накопичила 300 тисяч рублів, закидаючи гроші, що звільнилися на онлайн-вклад в моєму зарплатному банку без можливості часткового зняття. Я просто максимально утиснула свої витрати, майже не витрачала надходження від зарплати і задовольнялася невеликими накопиченнями, зробленими за рік до цього.

Накопичити на початковий внесок самостійно я могла б і сама, але для цього мені б знадобилося трохи більше часу, а відповідний об'єкт нерухомості був знайдений саме тоді. Власне, тому я шукала іпотеку з мінімальними на той момент розміром початкового внеску - 15% від вартості нерухомості. Можна було зробити і більший початковий внесок, але тоді б у мене не залишилося грошей навіть на найпростіший ремонт і покупку необхідних меблів.

Я б не взяла іпотеку, якщо ...

З огляду на поточну нестабільну ситуацію на ринку, я б настійно рекомендувала вам не брати іпотеку або будь-який інший кредит на велику суму, якщо у вас немає підстраховки - нерухомості або автомобіля, які ви б могли продати в разі непередбачених обставин, які позбавлять вас коштів для існування на довготривалий період.

Гарною підмогою для іпотечного кредиту може стати і те, що деякі роботодавці пропонують своїм «старим» співробітникам безпроцентні позики. Це відмінний спосіб достроково закрити кредит на кінцевому етапі.

Що стосується мене, то «гарантії» у мене такі. Моя професія і мій досвід на увазі досить оперативне знаходження фрілансу, якщо я залишуся без роботи на кілька місяців. Звичайно, це не постійне джерело доходу, але все-таки щось. Також при необхідності я можу протягнути два-три місяці іпотеки, безпроцентно зайнявши у близьких друзів і рідних (але не буду робити цього без крайньої необхідності). Крім того, я не гидую роботою зовсім не по профілю. Наприклад, в інституті я працювала промоутером (і дуже успішно). Якщо доведеться, буду поєднувати кілька подібних низькооплачуваних посад, які всі разом дозволять мені нашкребти на іпотечні платежі. Крім цього, як фінансовий журналіст я постійно відстежую тенденції на іпотечному ринку, знаю, як і де краще провести рефінансування або реструктуризацію кредиту, як правильно взяти іпотечні канікули. Власне, я спочатку брала іпотеку «з доробком» на майбутнє рефінансування в разі значного зниження ставок.

Втім, деякі накопичення у мене все-таки є - я отримала перший податкове вирахування по іпотеці (за один рік). Однак на цю частину грошових надходжень у мене чіткий план: внести її в якості часткового дострокового погашення.

Пам'ятайте: якщо ситуація зовсім критична, будь-який позичальник може подати заяву на особисте банкрутство. Але це самий крайній випадок! При ньому ви не тільки позбудетеся майна, яке придбали за рахунок невиплаченого кредиту (без будь-якого повернення вже сплачених банку коштів), але також втратите право кредитуватися в банках на кілька років або навіть назавжди (абсолютної гарантії повернення цієї можливості закон не дає) і придбаєте ще купу «приємних» наслідків. Але це безперечно вихід, якщо ваше іпотечне житло не є на поточний момент вашим єдиним житлом.

Чи складно мені жити з іпотекою?

Так. Всі фінансові консультанти говорять: ваші кредитні зобов'язання не повинні перевищувати 30% від вашого доходу. Я це «золоте правило» порушила, щоб не привертати в якості позичальників моїх батьків. Тому мій щомісячний платіж перевищує навіть не 40%, а 50% мого доходу.

Що стало вирішальним кроком до іпотеки?

В один прекрасний момент я зрозуміла, що занадто багато грошей просто «відлітає в трубу» - на нескінченні чашки кави, прикраси, косметику і посиденьки з друзями. Ще одна значна стаття моїх витрат - квитки на концерти і театральні постановки. Порахувавши, які суми, по суті, витрачаються на дурниці, я вирішила, що мені необхідний такий постійне джерело витрат, який був би корисний в майбутньому, являв собою вид інвестиції і закривав одну з моїх головних потреб - окреме житло.

Чому мій молодий чоловік не є моїм созаемщиком?

На той момент, коли я вирішила «Беру іпотеку, і баста!», Мій молодий чоловік був знайомий зі мною, що називається, без року тиждень. Я не вважала і не вважаю нормальним запропонувати розділити іпотечне тягар людині, якого ти знаєш менше року, з яким не живеш разом і не збираєшся вступати з ним в шлюб (а на той момент говорити і думати про це було явно передчасно).

Чи допомагає мені мій молодий чоловік з щомісячними іпотечними внесками?

Ні. Це моє принципове рішення. По-перше, взяти іпотеку вирішила я сама, і це моя особиста відповідальність. По-друге, ми ще не одружені. А якщо він буде вносити хоча б частину іпотечних платежів і згодом ми розлучимося, то навіть без шлюбу доведеться вирішувати цю проблему в юридичному порядку - або в судовому (співмешканець може подати позов на повернення сплачених ним сум за мою іпотечну нерухомість), або в більш мирному (я поверну молодій людині його іпотечні витрати, а він напише розписку, завірену нотаріусом, що не має до мене претензій). Навіщо все так ускладнювати? Саме так, нема чого.

Щоб ви розуміли, вищезгадані приклади я не придумала, а взяла з життя моїх знайомих. Більш того. Як виявилося, російське законодавство в ряді випадків не захищає іпотечного позичальника навіть з шлюбним контрактом. Справа в тому, що в російському суді шлюбний контракт «котирується» нижче Сімейного кодексу РФ (а в ньому прийнято ділитися з чоловіком після розлучення і поняття спільно нажитого майна може бути дуже розмито). З огляду на, що зараз йдуть обговорення рівняння прав і обов'язків молодих при офіційному висновку шлюбу і при цивільному шлюбі, краще перестрахуватися подвійно.

Мій молодий чоловік знає всі мої думки з цього приводу з самого початку і нічого не має проти. Замість іпотечних платежів в основному саме він купує ті ж продукти, також на його сильні чоловічі плечі лягає покупка частини необхідних меблів. Я вважаю, що все по-чесному.

Зібрала я хоч щось за час моєї короткої, але насиченої іпотечної життя?

Ні. І посипаю голову попелом, але що вже поробиш. В ідеалі необхідно мати в заначці суму, рівну шести щомісячним іпотечним платежах. Мій план - накопичити хоча б три. Але цього постійно щось заважає. Про це докладніше - нижче.

З якими проблемами я зіткнулася з моменту взяття іпотеки?

Звичайно ж, з матеріальними. Але викликані вони були не моїм необдуманим фінансовою поведінкою, а складнощами зі здоров'ям. Через півроку після отримання іпотеки я встигла два рази захворіти на ГРВІ та один раз на вітрянку (вибачте за подробиці). Через це мої фінанси поїхали криво і навскіс, і мені довелося два місяці поспіль займати на іпотеку у батьків (з наступним поверненням, звичайно). У цей час дуже підсобили мої друзі, які запропонували мені допомогти їм з рядом різних завдань і віддячили матеріально. У цей момент я особливо гостро зрозуміла, як важливо мати власну фінансову подушку безпеки. Однак звити затишне гніздечко - завдання не з дешевих, тому поки всі мої вільні кошти по чуть-чуть йдуть саме на це (кухня, шафа, вхідні двері та інше). Я усвідомлюю, що такий підхід є абсолютно безвідповідальна поведінка позичальника, але поки виправити ситуацію не можу.

На чому мені вдалося заощадити?

Насправді, на чому. Свої «економні» Лайфхак я вже описувала в третій серії . Однак ще до заселення в іпотечне житло мені не довелося особливо витрачатися на ряд пунктів.

По-перше, в моїй іпотечної нерухомості був зроблений досить хороший ремонт. І за час проживання в ній минулого господаря (близько двох років) ремонт зберіг «своє обличчя». По суті, необхідно було тільки поклеїти шпалери і встановити міжкімнатні двері (що обійшлося мені в 100 тисяч рублів), а також повністю обставити кухню (разом з технікою вийшло близько 300 тисяч рублів, кухня у мене досить велика). Я в'їжджала не відразу, а поступово, тому ці витрати мені вдалося «розбити» на кілька місяців.

Також минулий власник житла залишив мені досить хорошу пральну машинку (служить до сих пір), старенький холодильник (дуже виручив мене до покупки кухні), спальний гарнітур і шафи в коридорі.

Якщо ви боїтеся, що колишній господар квартири не виконає встановлені між вами зобов'язання, складіть додаткову угоду до договору купівлі-продажу (або будь-який інший нотаріально завірений документ за вашим вибором).

Як полегшити свій іпотечний майбутнє?

Чесно вам кажу: ріелтор - наше все. У мене був ріелтор, коли я брала іпотеку, і це ну дуже допомогло зберегти мені час і нерви. Особливо я усвідомила всю цінність ріелтора при рефінансуванні, яке займає у мене набагато більше паперової тяганини і часу, ніж перше звернення за іпотекою.

Якщо ви розумієте, що, ужавшісь, зможете за термін до 3-5 років накопичити на власне житло або хоча б на 50-процентний початковий іпотечний внесок, то краще зачекайте і заробите. Ринок нерухомості поки якщо не стагнує, то знаходиться в стані спокою, а ставки по іпотеці сто я т на дуже прийнятному рівні. І в тому і в іншому випадку більшість експертів не прогнозують різких стрибків цін вгору в доступній для огляду перспективі. Так що час на створення накопичень поки є.

Проте, якщо саме зараз ви знайшли житло, яке відповідає більшості ваших параметрів, я б порадила взяти його в іпотеку, тим самим «зафіксувавши» низьку на поточний момент процентну ставку і вартість житла.

Сподіваюся, що в наступній серії я вже зможу розповісти вам про моє рефінансуванні, успішно пройшовши до березня цей квест.

У даній статті я встигла відповісти не на всі питання читачів, тому що їх було досить багато. Пишіть в коментарях або мені в личку, які питання у вас ще залишилися або з'явилися, - відповім в одній з наступних частин іпотечного серіалу (не через рік, не бійтеся).

У першій серії - іпотека проти знімання житла

У другій серії - історії іпотечного пошуку

У третій серії - Лайфхак при покупці квартири