Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Осінь - це не тільки час зростання ділової активності, але і традиційне збільшення попиту на оренду житла, який формують студенти і трудові мігранти. Втім, зростання попиту буде супроводжуватися збільшенням вартості оренди. Розбираємося, наскільки і чому
Почому нині житло в Києві
На динаміку вартості оренди житла впливають такі чинники: попит, динаміка курсу валют, сезонність, зростання комунальних тарифів. І хоча орендодавці зазвичай вказують вартість найму житла в форматі "ціна + комунальні послуги", але це прямим чином впливає на загальну вартість і привабливість тієї чи іншої квартири для потенційного квартиронаймача. Комунальні тарифи будуть тільки рости: Кабмін обмірковує підвищення вартості газу для населення, після чого зросте вартість гарячої води та опалення, також можна прогнозувати подальше зростання ціни на електроенергію і на інші складові, що входять в "комуналку".
"В останні пару років вартість послуг ЖКГ і вартість енергоресурсів істотно впливають на вартість оренди. Особливо це відчутно в найдешевшому ціновому сегменті. Також курс валют має свої важелі впливу на ціноутворення, адже власники житла за старою звичкою хочуть еквівалент орендної плати у твердій валюті, а доходи більшість орендарів отримує в національній гривні. При цьому різкі скачки курсової різниці - це привід перегляду і коригування вартості оренди ", - зазначає Олег Приходько, генеральний директор девелопер ської компанії GREENOL.
На думку Ростислава Симонова, керівника департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, головним чинником зростання оренди є щорічний приріст населення в місті Києві (близько 20 тис. Чол. На рік). "Київ є центром тяжіння умів і фахівців, тим самим все більше українських компаній вважають за краще відкриття центральних офісів саме в Києві. Більш того, IT-сектор бурхливо розвивається в Україні. Так як ми займаємо лідируючі позиції за рівнем підготовки IT-фахівців в світі, все більше і більше міжнародних компаній відкривають свої представництва в Україні і пропонують нашим фахівцям "неукраїнські" зарплати, тим самим стимулюючи підвищений попит на орендне житло ", - підкреслює експерт.
Іншим фактором є зростання цін на первинну нерухомість в Києві. Через зростання собівартості будівництва ціни на житло продовжують рости, і багато покупців приймають рішення орендувати житло. Звичайно, у таких покупців є вибір - вторинний ринок. Однак механізм іпотеки в Україні є дуже дорогим і тому недоступним більшості потенційних позичальників і в порівнянні з розстрочкою на первинну нерухомість від забудовників.
За даними компанії SV Development, доларовий еквівалент середньої вартості оренди житла в столиці в поточному році практично не змінювався: однокімнатні квартири - близько 280 дол., "Двушки" - приблизно 380 дол., "Троячки" - 455 дол. Дешевші варіанти оренди житла можна знайти в передмістях столиці. Там пропонується достатня кількість варіантів оренди в новобудовах, але програти можна на "повною ціною" - збільшення тимчасових витрат на проїзд до столиці і фінансових витрат на нім.
Динаміка вартості оренди квартир в Києві в розрізі районів
За даними АН "Благовіст", в липні 2018 року було проведено 306 операцій з оренди нерухомості в Києві, що можна порівняти з показниками червня. При цьому рівень витрат на оренду виріс на 3%, склавши 275 тис. Дол.
Категорія об'єктів вартістю до 500 дол. В місяць склала 47%. В даному сегменті були представлені 1-2-кімнатні квартири, переважно в Дарницькому і Святошинському районах. Самим бюджетним варіантом в липні стала 1-кімнатна квартира на вул. Лісківській (Деснянський р-н) площею 32 кв. м, яка була здана за ставкою 5000 грн / міс.
У ціновому діапазоні 500-1000 дол. Проведено 33% операцій. У даній категорії фаворитами були 2-3-кімнатні квартири в Голосіївському, Шевченківському та Печерському районах.
У ціновому діапазоні 1000-2500 дол. Частка операцій склала 13%. Тут лідерами стали Печерський і Шевченківський райони. У категорії елітних об'єктів від 2500 дол. Частка угод склала 7%. Тут превалювали Печерський і Голосіївський райони. У цьому сегменті будинку склали 29%, об'єкти нежитлового фонду - 14%, квартири - 57%.
оцінки попиту
Ситуація на ринку оренди житла багато в чому залежить від рівня попиту, т. Е. Вона не відрізняється від будь-якого іншого ринку, де ціна товару або послуги залежить від попиту і пропозиції. "Ринок оренди житла - один з тих ринків, на якому існує ціновий баланс між попитом і апетитами власників орендного житла. Так як даний ринок є різнотипним, то кожен потенційний орендар може підібрати собі житло на свій власний гаманець", - говорить Олег Приходько.
Експерти по-різному оцінюють перспективи динаміки попиту. За словами Олени Біберовой, генерального директора АН "Благовіст", попит буде рости на житлову нерухомість, що традиційно для осені.
"Осіннє зростання попиту в більшій мірі пов'язаний з міграційними процесами, спрямованими на пошук великих доходів населення і з початком нового навчального року у вищих навчальних закладах столиці. У той же час відкрилися ринки праці в європейських країнах знизили привабливість столичних компаній як вигідного роботодавця. І хоча Київ все ще тримає пальму першості в середньоринкової заробітної плати по країні, потік трудових мігрантів до Києва не показує істотного зростання. з іншого боку, потоку представників іноземних компаній очікувати теж не варто. Тому як і в минулому році, в пріоритеті у квартиронаймачів матимуть недорогі квартири з хорошим свіжим ремонтом в стані «не совок", - додає Олег Приходько.
Разом з тим, на думку Ростислава Симонова, осінній попит, швидше за все, залишиться на колишньому рівні. "Я не прогнозую зростання попиту на оренду житла - для цього просто немає джерел. Студенти собі ще з літа шукають варіанти розміщення, а кількість приїжджаючих і виїжджаючих внутрішніх трудових мігрантів приблизно врівноважено", - вважає Сергій Костецький, експерт з нерухомості консалтингової компанії SV Development.
За оцінками експертів, попит на оренду житла буде рости і в найближчій перспективі. "Ми очікуємо зростання попиту на орендне житло в перспективі 1-2 років через зростання цін на первинну нерухомість, відсутність іпотек і підвищення попиту з боку молодих фахівців, які не є ідеологами власного житла", - зазначає Ростислав Симонов.
Наскільки подорожчає оренда восени
За словами Сергій Костецького, вартість оренди житла в Києві буде рости співвідносні рівнем девальвації гривні, зростання комунальних тарифів і т. П. "Тіло" вартості безпосередньо оренди в доларовому еквіваленті залишається практично незмінним. Безсумнівно, що власники квартир врахують липнево-серпневу девальвацію. Нехай курс нацвалюти виріс "усього" на 1-1,5 грн, але при подальшому здешевленні гривні цінники на оренду будуть рости.
"Для істотного зростання вартості оренди передумов ніяких немає. Осінні коригування можливі лише з оглядкою на комунальні платежі і, можливо, з ослабленням гривні. На жаль, масового зростання доходів населення не спостерігається, а значить, власники не зможуть підняти ціни на підставі збільшилася платоспроможності місцевого населення ", - пояснює Олег Приходько.
Експерти оцінюють ймовірний осіннє зростання цін на оренду житла в межах 5-10%. Як зазначає Олена Біберова, зростання орендних ставок спостерігався і протягом літа. Восени можлива зміна ставок в межах 10%. Причиною стане сезонний підвищений попит і зміна курсу долара. "Оренда вже демонструє зростання з початку 2018 року. Ми очікуємо зростання ще на 5% до кінця цього року", - додає Ростислав Симонов.
Разом з тим це усереднені оцінки, і в кожному конкретному випадку динаміка зростання буде варіюватися під впливом попиту та пропозиції і в залежності від стану і місця розташування самого об'єкта оренди.
Як зазначає Сергій Костецький, зараз середнє співвідношення орендодавців і бажаючих зняти житло по Києву - приблизно 20 до 1, т. Е. На ринку величезний надлишок житла під здачу. При цьому власники квартир не схильні демпінгувати. На їхню думку, вартість оренди і так низька. Багато потенційних орендодавці взагалі йдуть з цього ринку. Це стає абсолютно не вигідно, т. К. Термін окупності при здачі в оренду наближається до 30 років, на тлі 7-8 років раніше.
джерело: 112.ua