іпотека

1. Іпотека або іпотечний кредит
2. Іпотека: історія виникнення
3. Іпотека: схеми погашення
4. Також читайте:

Іпотека або іпотечний кредит

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Іпотечний кредит - іпотека це греко-латинський термін, що позначає різновид майнової застави, що служить забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання боржником-заставодавцем перед кредитором-заставодержателем.

Залежно від об'єкта застави, іпотеку можна розділити на кілька категорій: іпотека міських земель, іпотека земель сільськогосподарського призначення, іпотека комерційних категорій нерухомості, іпотека соціально значимих категорій нерухомості (в тому числі житла). Необхідність використання іпотеки не викликає сумнівів. Досвід розвинених країн світу свідчить про безумовну вигідність застосування іпотечного кредитування.

У процесі іпотечного кредитування беруть участь дві сторони - заставодержатель, або кредитор і заставодавець, або позичальник.

Між ними укладається договір іпотеки, в якому відображаються: сума іпотечного кредиту, опис об'єкта іпотеки і його оцінна вартість, термін дії договору іпотеки, порядок і терміни виплат боргу за іпотечним кредитом, права і обов'язки сторін. Договір іпотеки в обов'язковому порядку повинен бути нотаріально посвідчений і зареєстрований компетентним державним органом.

Реєстрація іпотеки здійснюється реєстратором, в якості якого може виступати як окремий орган, так і фізична особа, наділена спеціальними повноваженнями, наприклад нотаріус. Він реєструє всі акти по операціях з нерухомістю, а також становить реальну і персональну картотеки, які дають можливість отримати реальну картину іпотек і пільг, що обтяжують нерухоме майно

Щоб отримати повне уявлення про об'єкт застави - конкретної нерухомості (землі, підприємства, будинку), необхідна наявність кадастру. Кадастр - це картографічне зображення всієї національної території з комунального принципом з чітким розмежуванням ділянок землі, що належать різним власникам. Кадастр, а також служба по його веденню повинна бути в кожному органі місцевої влади. Інформація, що міститься в кадастрі, є відкритою для будь-якого зацікавленої особи.

Іпотека: історія виникнення

Вперше іпотека з'явилася ще в Стародавній Греції в 6 столітті до нової ери. І вже тоді це було пов'язано із забезпеченням відповідальності боржника кредитору земельними володіннями. Іпотекою називався стовп, який вказує кордону закладеної землі, на якому відзначалися всі вступники борги власника землі. Інформація про боржників була відкритою, і давалася можливість будь-якій зацікавленій особі упевнитися про стан даної земельної власності.

Найбільшого розквіту іпотека досягла в Давньому Римі. Там існувало безліч видів заставних відносин, які нормативно встановлювалися римським цивільним правом. Крім іпотеки, існували й інші способи - це фідуція, при якій боржник передавав закладається, у власність кредитору, і пігнус - передача майна у володіння кредитору.

Традиційні норми про класичну іпотекою були введені в Інституціях Гая в 1-2 ст. нової ери. Уже в той час була можлива неодноразова іпотека на одне й те саме майно. При множинності іпотеки на ту ж нерухомість, перший за часом кредитор володів правом звернути майно у продаж, і при цьому не обов'язково з публічних торгів. Наступні (за часом) кредитори після покриття вимог першого, вставали на його місце.

У римському праві іпотека могла використовуватися і для рухомого майна. Це правове становище обгрунтовувалося, перш за все, високим господарським значенням рухомих речей і тим, що іпотека встановлювалася лише на рідко у власність рухоме великих цінностей.

На Русі також існувала іпотека. На зорі російського феодалізму в 15 столітті робилися перші спроби правового регулювання відносин майнового застави. Тоді було введено поняття "заставна кабала", коли неоплатний боржник ставав кріпаком.

Більш цивілізована модель іпотечного кредитування, за участю іпотечних банків, застосовувалася в Німеччині в середині 19 століття: початковий капітал банків акумулювався за рахунок вкладів населення, а додаткові кошти надходили через термінові позики від фінансових інститутів. Використовуючи початкові внески, іпотечний банк сам видавав позики під заставу нерухомості, і обслуговував їх. Видавши позику, банк продавав його заставу безпосередньо, або через випуск облігацій та інших цінних паперів.

В кінці 19 століття іпотечне кредитування практикувалося в США і в Англії. Позики там видавалися в розмірі 50% від вартості закладеної нерухомості на термін до 5 років. Механізм іпотеки був той же, що і в Німеччині.

У Росії, в кінці 19 - початку 20 століття існувала іпотека за участю земельних банків і кредитних товариств. У 1861 році в Росії було створено Санкт-Петербурзьке, а дещо пізніше і Московське міські кредитні товариства. Ці установи були створені для іпотеки.

Зазвичай розмір позики не перевищував 60% вартості заставленого майна. Їх відмінною рисою було те, що кредити видавалися не в грошовій формі, а у вигляді облігацій кредитного товариства. Одержувач позики міг перетворити облігації в гроші, продавши їх інвесторам на вторинному ринку.

Пізніше Державний банк Росії почав надавати кредити під заставу цих облігацій з дисконтом в 10%, а також купувати і продавати ці цінні папери, підтримуючи тим самим вторинний ринок іпотеки. До 1917 року в Росії склався досить розвинений вторинний ринок іпотечних облігацій - в 1911 році одне тільки Санкт-Петербурзьке кредитне товариство обслуговувало купання іпотечні облігації на суму 341 млн рублів, маючи в заставі 5304 об'єкта нерухомості.

Іпотека: схеми погашення

Існують дві схеми погашення іпотеки: звичайна (диференційована) і ануїтетна. У звичайній схемі погашення іпотечного кредиту рівномірно гаситься основна частина (тіло) кредиту плюс виплачуються відсотки на залишок кредиту. Тобто в початковий період виплати по іпотеці максимальні, але потім вони зменшуються - в міру зниження сум, що направляються на сплату відсотків по кредиту.

У ануїтетною схемою погашення іпотечного кредиту щомісячні виплати встановлюються постійними. Для цієї мети в початковий період погашення кредиту частка щомісячного платежу, призначена для гасіння тіла кредиту, встановлюється мінімальний, але потім поступово збільшується - в міру зменшення заборгованості по іпотеці і, відповідно, у міру зменшення розмірів процентних виплат. Фінансовий сенс ануїтету зводиться до відсунення на більш пізній період погашення основної частини тіла кредиту.

Тому-то досить часто позичальники віддають перевагу саме ануїтетною схемою - адже в цьому випадку щомісячний платіж по іпотечному кредиту виходить на початковому етапі менше, ніж при звичайному кредитуванні.

На ануїтет можна піти, якщо доходів клієнта, на думку кредитного комітету банку, не вистачає на покриття перших платежів по кредиту. Якщо в планах клієнта немає бажання достроково гасити кредит, то ця схема оптимальна. Але є і зворотна сторона ануїтету

По-перше він обходиться дорожче. Припустимо, позичальник бере кредит на квартиру в розмірі $ 50 тис. Під 13% річних. При звичайній схемі за 20 років він переплатить 130%, а при ануїтетною - 181%. У грошах різниця складе ні багато, ні мало - $ 25,3 тис. Іпотечний кредит стає дорожче за рахунок того, що сума виплачених за весь термін відсотків по кредиту виросла в 1,3 рази. Чому? Тому що відсотки нараховуються на залишок боргу. А він в початковий період скорочується повільніше, ніж при диференційованою схемою.

Також читайте:

Ще одним мінусом ануїтету є те, що банки часто "пристібають" до нього заборону на можливість дострокового погашення такого кредиту. А значить, якщо протягом 20 років доходи зміняться, виплачувати тіло кредиту прискореними темпами неможливо - все вже поділено.

До плюсів ануїтету можна віднести те, що деякі банки навіть пропонують клієнтам відстрочити виплати по іпотеці на кілька місяців. При використанні ануїтетною схеми відстрочка дається в основному на автокредити та іпотеку. В результаті клієнт буде звільнений від виплат по іпотеці, наприклад, кожні два місяці на рік

Зручний ануїтет і при невеликих термінах іпотечного кредитування - на 1-3 роки. У цьому випадку початкові платежі по кредиту виходять менше, а переплата за кредит при низькій процентній ставці (12-13% на рік) не перевищує 1%

Іпотечний кредит - іпотека це греко-латинський термін, що позначає різновид майнової застави, що служить забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання боржником-заставодавцем перед кредитором-заставодержателем.

Залежно від об'єкта застави, іпотеку можна розділити на: іпотеку міських земель, іпотеку земель сільськогосподарського призначення, іпотеку комерційних категорій нерухомості, іпотеку соціально значущих категорій нерухомості (в тому числі іпотеку житла).

Необхідність використання іпотеки не викликає сумнівів. Досвід розвинених країн світу свідчить про безумовну вигідність застосування іпотечного кредитування.