Внески в товариство власників житла: класифікація, порядок визначення, відповідальність

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Для забезпечення фінансування діяльності товариства власників житла (ТСЖ) його члени вносять внески та інші обов'язкові платежі. З набранням чинності 2 березня 2013 р нового Житлового кодексу Республіки Білорусь (далі - РК) в ТСЖ з'являться нові внески.

Крім того, відповідно до ЖК коригується цільове призначення і «старих» внесків, встановлених діючими актами законодавства. Одним з таких актів є Типовий статут товариства власників, затверджений постановою Ради Міністрів Республіки Білорусь від 8.04.1998 № 569 (далі - Типовий статут ТС). Спробуємо дати характеристику кожному з внесків, які будуть збиратися з членів ТСЖ починаючи вже з березня 2013 р

Увага: думка автора цієї статті з багатьох питань не збігається з думкою редакції . - Прим. ред.

Загальні положення про внески

У ЖК передбачено, що для забезпечення діяльності ТСЖ його члени сплачують:

• вступний внесок,
• членський внесок,
• цільовий внесок,
• додатковий внесок.

Як відомо, відмінною особливістю ТСЖ (зокрема, від організації забудовників) є те, що члени товариства не сплачують пайового внеску. Це пояснюється тим, що ТСЖ не має на меті будівництво багатоквартирного житлового будинку, а являє собою лише форму управління спільним майном будинку, який вже побудований (ну, або майже побудований).

Правда, тут є нюанс. Організація забудовників за рахунок пайових внесків своїх членів може здійснювати не тільки будівництво, а й реконструкцію багатоквартирного житлового будинку. Реконструкцію свого житлового будинку може проводити за рішенням загальних зборів своїх членів і ТСЖ. Для такого випадку в ЖК передбачено, що члени ТСЖ повинні не вноситимуть пайові, а інші внески.

Внески представляють собою грошові суми, які члени ТСЖ зобов'язані сплачувати товариству на чітко визначені цілі, в установленому порядку і розмірі. Членам ТСЖ важливо розуміти, що сплачені ними внески надходять у власність товариства. У зв'язку з цим повернення внесеного внеску можлива тільки у випадках і порядку, передбачених законодавством. Внески, внесені на поточні витрати або витрати минулих періодів, поверненню взагалі не підлягають.

Порушення обов'язки по сплаті внесків членами ТСЖ тягне за собою відповідальність, передбачену законодавством та статутом ТСЖ (про це ми розповімо нижче).

Відповідно до ЖК внески можуть вноситися на поточний (розрахунковий) банківський рахунок ТСЖ і (або) готівковими коштами в порядку, встановленому законодавством та статутом ТСЖ. Встановлення розміру внесків відноситься до виключної компетенції загальних зборів (зборів уповноважених) членів ТСЖ.

Відповідно до ЖК розміри, склад і порядок внесення вступного, членських, цільових та додаткових внесків мають бути вказані в статуті ТСЖ. У Типовому статуті ТС такого вимоги немає. У ТСЖ об'єктивно виникнуть труднощі, пов'язані з необхідністю зазначення у статуті відповідно до ЖК відомостей про внески. Справа в тому, що в момент складання і затвердження загальними зборами статуту ТСЖ визначити точний розмір тих внесків, які можуть виникнути в майбутньому (цільові, додаткові), просто неможливо. Передбачити заздалегідь точний розмір членського внеску теж нелегко: він може змінюватися в процесі життєдіяльності ТСЖ через зміни величини покриваються ним витрат. І тільки розмір вступного внеску може бути безболісно відображений в статуті, так як його можна розрахувати до моменту затвердження статуту. Виходить, що для того, щоб виконати вимогу ЖК, ТСЖ доведеться вносити до свого статуту зміни і (або) доповнення кожен раз, коли загальними зборами буде встановлюватися розмір та склад цільового або додаткового внеску, змінюватися розмір і склад членського внеску. Вказівки розміру і складу того чи іншого внеску тільки в рішенні загальних зборів (протоколі) формально буде недостатньо. Виходить, що ТСЖ доведеться кожного разу оформляти додаток до свого статуту.

Звичайно, це буде зайве і нікому не потрібне писанини. Але така вимога Закону. Єдиною втіхою в цьому випадку може служити те, що зміни і (або) доповнення до статуту ТСЖ щодо внесків не обов'язково представляти для державної реєстрації до реєструючого органу відповідно до чинного законодавства (п. 21 Положення про державну реєстрацію суб'єктів господарювання, затвердженого Декретом Президента Республіки Білорусь від 16.01.2009 № 1).

Вступний внесок

Відповідно до ЖК вступний внесок в ТСЖ - це сума грошових коштів, яку вносить громадянином, юридичною особою або ІП при вступі в ТСЖ і призначена для покриття витрат, пов'язаних з діяльністю ТСЖ. У Типовому статуті ТЗ не визначено, що є вступним внеском і на які цілі має спрямовуватися сума цих внесків. У ньому лише зазначено, що вступні внески сплачуються членами ТСЖ для забезпечення його діяльності. Виходячи з визначення вступного внеску, встановленого в ЖК, можна сказати, що відмінними рисами цього внеску в ТСЖ є те, що він:

• вноситься при вступі в ТСЖ,
• направляється на покриття витрат, пов'язаних з діяльністю ТСЖ.

У ЖК не передбачено, на покриття яких конкретно витрат ТСЖ може направлятися зібрана сума вступних внесків. Така невизначеність може створити на практиці деякі труднощі, тому що відповідно до ЖК ті ж членські внески також витрачаються на цілі, пов'язані з діяльністю ТСЖ. Спробуємо самі відокремити зерна від плевел.

На нашу думку, виходячи з буквального тлумачення поняття вступного внеску, до його складу слід включати витрати, пов'язані з діяльністю ТСЖ, які були вже понесені до моменту вступу в нього його членів. До таких витрат можна віднести витрати, пов'язані зі створенням ТСЖ (скликання і проведення установчих зборів, державна реєстрація), процедурою вступу в нього фізичних і юридичних осіб. Іншими словами, мова може йти про витрати загального характеру на самому початковому етапі діяльності ТСЖ.

Як приклад можна привести норму Закону Республіки Білорусь від 25.02.2002 № 93-З «Про споживчу кооперацію (споживчих товариства, їх спілки) у Республіці Білорусь». У ст. 1 цього Закону передбачено, що вступний внесок - це грошові кошти, що вносяться громадянином або юридичною особою при вступі в члени споживчого товариства та спілки споживчих товариств, які використовуються на відшкодування витрат, пов'язаних зі вступом в споживче товариство і спілка споживчих товариств. В даному випадку склад витрат, які закладаються в суму вступного внеску, чітко окреслено витратами некомерційної організації, пов'язаними з прийомом в неї нових членів.

На нашу думку, витрати майбутніх періодів, якими б необхідними і важливими вони не здавалися, не можуть покриватися за рахунок вступних внесків. На фінансування таких заходів повинні направлятися інші внески, а також інші платежі.

На практиці може виникнути питання про те, як вчинити, якщо член ТСЖ має у власності не одне, а два або більше житлових (нежитлових) приміщень. Чи можна з такого члена ТСЖ стягувати стільки вступних внесків, скільки у нього об'єктів нерухомості? Ми вважаємо, що, не можна. Член ТСЖ повинен сплачувати лише один вступний внесок уже хоча б тому, що процедура вступу в ТСЖ носить одноразовий, а не багаторазовий характер. Інша справа, що розмір вступного внеску повинен розраховуватися виходячи із загальної кількості приміщень, що належать на праві власності. В такому випадку буде цілком обгрунтованим, якщо вступний внесок для члена ТСЖ, що має у власності два або більше об'єкта нерухомості, буде збільшений відповідно в два або більше разів.

Може виникнути і питання про те, чи вправі ТСЖ встановлювати для своїх членів розмір вступного внеску в залежності від площі належного їм житлового (нежитлового) приміщення. ЖК не дає відповіді на це питання. На нашу думку, пов'язувати розмір вступного внеску з площею приміщення необгрунтовано. Це пояснюється тим, що витрати ТСЖ на етапі становлення жодним чином не залежать від розмірів приміщень, а тому обов'язки з відшкодування його членами цих витрат повинні бути рівними.

Чи пов'язано внесення вступного внеску з моментом виникнення членства в ТСЖ? Дамо відповідь і на це питання.

Відповідно до Типового статуту ТЗ членами товариства є його засновники, а також нові власники житлових (нежитлових) приміщень, іншого нерухомого майна спільного домоволодіння з моменту виникнення у них права власності. При цьому факт членства в товаристві пов'язаний не з прийняттям рішень будь-якою з його органів управління, а з фактом перебування у власності особи самостійного об'єкта нерухомості в житловому будинку товариства. Аналогічні положення містяться і в ЖК. Таким чином, пов'язувати момент виникнення членства в ТСЖ з фактом сплати вступного внеску не можна. Невнесення вступного внеску членом ТСЖ тягне лише ті наслідки, які встановлені законодавством і статутом ТСЖ.

членський внесок

Відповідно до ЖК членським внеском в ТСЖ визнаються грошові кошти, періодично вносяться його членом на цілі, пов'язані з діяльністю товариства, в тому числі на оплату праці працівників, винагорода членів правління, членів ревізійної комісії (ревізора).

Типовий статут ТЗ не згадує членський внесок взагалі. Правда, в ньому зазначено, що майно товариства формується за рахунок вступних та інших внесків, обов'язкових платежів його членів та інших надходжень. Вичерпний перелік не встановлено. Це означає, що діючі на сьогоднішній день ТСЖ можуть збирати зі своїх членів членські внески. Якщо такі внески не встановлені, то з березня 2013 року їх доведеться встановити.

Відповідно до ЖК відмітними рисами членського внеску в ТСЖ є те, що він:

• вноситься періодично протягом всього терміну діяльності ТСЖ,
• направляється на утримання апарату ТСЖ і його виборних органів, а також на інші цілі, пов'язані з діяльністю ТСЖ.

На які інші цілі можна витрачати суму членських внесків, в ЖК не роз'яснено. Спробуємо розібратися в цьому самі.

Як було зазначено вище, членський внесок на відміну від інших внесків вноситься періодично (як правило, помісячно) і направляється покриття внутрішніх витрат ТСЖ, які носять постійний, а не випадковий (тимчасовий) характер. До таких постійних витрат як раз і відносяться суми, що направляються на оплату праці штатних працівників ТСЖ і на винагороду членів виборних органів ТСЖ. До них же можна віднести витрати, які пов'язані з функціонуванням органів управління і контролю ТСЖ (витрати на утримання приміщення, в якому розташовуються штатні працівники, утримання обладнання, необхідного цим працівникам для виконання своїх обов'язків, оплату послуг зв'язку і т.п.).

Розмір членських внесків повинен бути обгрунтований відповідним кошторисом.

Важливим є питання про те, з якого моменту можна стягувати членські внески з членів ТСЖ в разі створення товариства в споруджуваному житловому будинку. У ЖК відповіді на це питання не міститься. У колишні часи членські внески збирали з членів подібних некомерційних організацій, як правило, після здачі житлового будинку в експлуатацію. На сьогоднішній день таку практику важко визнати обгрунтованою, так як працівники апарату ТСЖ і члени виборних органів можуть не погодитися працювати на так званих громадських засадах, що практикувалося в радянські часи. Поставивши питання про необхідність оплати праці з моменту початку виконання своїх обов'язків, ці особи будуть абсолютно праві з юридичної точки зору. Таким чином, якщо поточні витрати ТСЖ виникнуть ще до того, як буде зданий в експлуатацію побудований житловий будинок, то з цього моменту, відповідно, доведеться формувати і джерело для фінансування цих витрат. Іншими словами, для покриття таких витрат доведеться збирати членські внески.

Розмір членських внесків, на нашу думку, не можна встановлювати в залежності від величини житлового (нежитлового) приміщення, що належить члену ТСЖ на праві власності. Поточні витрати ТСЖ ніяк не пов'язані з кількістю займаних кожним з його членів квадратних метрів, а тому бюджет товариства в цій частині має формуватися всіма його членами на рівних.

З якого моменту слід стягувати членський внесок з нового члена ТСЖ? Особа, до якої перейшло право власності на житлове (нежиле) приміщення, стає членом ТСЖ з моменту виникнення у нього права власності. Подавати якесь заяву в даному випадку новому власнику не потрібно. Факт появи нового члена товариства фіксується правлінням шляхом внесення відповідних відомостей до реєстру членів ТСЖ. Таким чином, членські внески з вступило в ТСЖ особи стягуються з дня набуття ним статусу власника приміщення. До цього дня боржником по сплаті членських внесків є колишній власник приміщення.

цільовий внесок

Відповідно до ЖК цільовим внеском в ТСЖ визнаються грошові кошти, що вносяться його членом для додаткового фінансування робіт і заходів, затверджених загальними зборами членів ТСЖ.

У Типовому статуті ТС нічого не говориться про цільове внеску. Разом з тим в ньому передбачено, що на утримання і ремонт загальних елементів спільного домоволодіння всі власники в спільному домоволодінні вносять так звані додаткові платежі. Розміри цих додаткових платежів визначаються пропорційно належній кожному власнику частці в спільному майні спільного домоволодіння виходячи із загальної вартості витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна, утримання прибудинкових територій, з урахуванням доходів товариства, а також субсидій, що надаються державою за цими видами послуг.

Таким чином, до березня 2013 року на цілі фінансування ремонтно-господарських робіт в ТСЖ направляються додаткові платежі, а починаючи з березня 2013 р роботи по ремонту та утриманню загальних елементів спільного домоволодіння будуть здійснюватися за рахунок цільових внесків членів ТСЖ.

Цільовий внесок на відміну, наприклад, від членського внеску, не носить характеру постійного платежу. Виникнення обов'язки по його сплаті пов'язано не з самим фактом створення та діяльності ТСЖ, а з появою будь-яких завдань або проблем, які не вписуються в рамки поточних витрат і для вирішення яких необхідні додаткові кошти. Типовим прикладом може служити виникла необхідність в проведенні ремонту будь-якої частини спільного майна. Як інший приклад можна привести реконструкцію житлового будинку ТСЖ. Фінансування такого заходу має здійснюватися також за рахунок цільових внесків членів ТСЖ.

У ЖК зовсім мало сказано про те, на які потреби може направлятися сума цільових внесків. На нашу думку, заходи, що фінансуються за рахунок цільових внесків, повинні відповідати як мінімум двом критеріям:

• по-перше, мати непостійний, разовий характер;
• по-друге, мати об'єктивно необхідний характер.

Необхідність проведення того чи іншого заходу може випливати з відповідних вимог законодавства, інтересів самого ТСЖ. При цьому чинним ТСЖ слід уникати ситуації, коли на загальних зборах необхідне для прийняття рішення більшість нав'яже свою думку меншості, інтересам якого заплановане захід буде суперечити. Звичайно, з юридичної точки зору оскаржити таке рішення буде досить складно, однак його прийняття може сприяти виникненню таких внутрішніх проблем в ТСЖ, які потім будуть роками вирішуватися в судових інстанціях.

Додатковий внесок

Відповідно до ЖК додатковим внеском в ТСЖ визнаються грошові кошти, що вносяться його членом для покриття збитків товариства. Відповідно до Типового статуту ТС додаткові внески членів товариства за рішенням загальних зборів можуть спрямовуватися насамперед на цілі поповнення основних і оборотних коштів товариства. У ньому також передбачено, що при відсутності інших джерел за рахунок додаткових внесків можуть покриватися збитки товариства.

З березня 2013 р ТСЖ повинні будуть спрямовувати суми додаткових внесків виключно на покриття збитків. Основні і оборотні кошти товариства доведеться поповнювати за рахунок інших джерел.

Відносно СПОЖИВЧИХ КООПЕРАТИВіВ (таких як, например, організація забудовників) Цівільнім кодексом Республики Білорусь предусмотрена, что їх члени зобов'язані покриттям утворіліся збитки Шляхом Внесення Додатковий внесків в течение 3 місяців после затвердження щорічного балансу. У разі невиконання цього обов'язку споживчий кооператив может буті ліквідованій в судновому порядку на вимоги кредіторів. Члени споживчого кооперативу несуть субсидіарну відповідальність за його зобов'язаннями в межах невнесеної частини додаткового внеску кожного з членів кооперативу.

Згідно із законодавством ТСЖ не є споживчим кооперативом. З цієї причини вищенаведена правова норма не відноситься до ТСЖ. Разом з тим ми вважаємо, що діючі ТСЖ можуть застосувати аналогічний порядок встановлення та стягнення додаткових внесків зі своїх членів.

На практиці можуть виникнути проблеми в частині того, як розподілити виникли збитки ТСЖ між його членами. Іншими словами, який розмір додаткового внеску слід встановлювати кожному з членів ТСЖ в разі виникнення тих чи інших збитків. Питання це непросте. Є як мінімум три варіанти його рішення. Розмір додаткових внесків може бути:

• однаковим для всіх;
• пропорційний розміру належить на праві власності житлового (нежитлового) приміщення;
• визначений виходячи з будь-яких інших критеріїв.

На нашу думку, вирішення цього питання залежить від характеру збитків. Якщо вони виникли об'єктивно і незалежно від дій окремих членів ТСЖ, ніяк не пов'язані з розміром приміщень членів ТСЖ, величина додаткових внесків повинна бути однаковою для всіх. Принцип пропорційності при визначенні розмірів додаткових внесків застосуємо в тому випадку, коли площа приміщень членів ТСЖ вплинула на величину загальних втрат. Якщо ж збитки ТСЖ виникли з вини окремих його членів, то в такому випадку їх відшкодування повинно бути покладено тільки на винних осіб. Сумлінно виконали свої зобов'язання члени ТСЖ не повинні нести додаткові витрати через фінансові чи інших порушень, допущених їх товаришами.

Відповідальність за невнесення внесків

Відповідно до ЖК в статуті ТСЖ повинні бути передбачені заходи відповідальності членів ТСЖ за порушення зобов'язань по внесенню внесків. У ЖК не передбачено, якими мають бути ці заходи відповідальності. На практиці за прострочення виконання грошових зобов'язань найчастіше передбачають у вигляді покарання сплату пені.

Пеня - це грошова сума, яка сплачується боржником в певному розмірі за кожний день прострочення виконання зобов'язання. Розмір пені, як правило, визначається у відсотках від несплаченої (недоплаченої) суми. Найчастіше її розмір становить 0,1% в день. Пеня сплачується за всі дні прострочення, включаючи день виконання основного зобов'язання. Прострочення виконання починається з дня, наступного за останнім днем ​​виконання зобов'язання. Якщо останній день виконання зобов'язання припадає на неробочий день, то таким днем ​​вважається перший робочий день, наступний за неробочим.

У ЖК не вказано, який саме орган управління повинен займатися питаннями стягнення пені. Відповідно до ЖК облік майна (в тому числі грошових коштів), доходів і витрат товариства належить до компетенції правління. Виходячи з цього ми вважаємо, що контроль за сплатою внесків до ТСЖ, стягнення пені за прострочення їх сплати має здійснювати правління ТСЖ.

Для стягнення пені члену ТСЖ - боржнику надсилається письмова претензія, яка повинна містити розрахунок пені. Від імені правління претензії може підписувати його голова або інша особа, уповноважена на це рішенням правління.

Стягнення пені може бути не єдиною мірою відповідальності за несплату або прострочення сплати внесків. Інший запровадження такого заходу може бути звернене стягнення збитків, які понесло ТСЖ в зв'язку з порушенням грошового зобов'язання членом ТСЖ. Але між виниклими у ТСЖ збитками і невиконанням членом ТСЖ зобов'язання зі сплати внеску повинна існувати, як кажуть юристи, причинно-наслідковий зв'язок. Іншими словами, перша обставина має бути прямим наслідком другого. Такий зв'язок існує, наприклад, в разі, коли на ТСЖ були накладені штрафні санкції за прострочення платежу за договором зі сторонньою організацією, допущену з вини членів ТСЖ, які вчасно не внесли необхідні внески.

Ще однією своєрідною мірою відповідальності можна вважати рішення про виключення члена ТСЖ з товариства за невнесення того чи іншого внеску або внесків. У ЖК прямо не передбачена така міра покарання. Однак в ст. 213 ЖК сказано, що статутом ТСЖ можуть бути передбачені додаткові підстави для припинення членства в товаристві крім тих, які встановлені законодавчими актами.

Інші питання встановлення і сплати внесків

Відповідно до ЖК в статуті ТСЖ повинні вказуватися розміри, склад і порядок внесення вступного, членських, цільових та додаткових внесків. З цієї правової норми випливає, що кожен внесок повинен бути підкріплений відповідним розрахунком. На підставі цього розрахунку загальні збори членів ТСЖ стверджує розмір внеску і його склад, а також встановлює порядок його внесення.

Розмір внесків може змінюватися в тому ж порядку, в якому був встановлений, тобто за рішенням загальних зборів членів ТСЖ.

ТСЖ не має права встановлювати для своїх членів внески, не передбачені ЖК.

Розбіжності з питань внесення внесків розглядаються в порядку, передбаченому статутом ТСЖ. У статуті ТСЖ можна передбачити, що такі розбіжності розглядаються правлінням. Якщо їх не вдалося вирішити, то що виник спір вирішується загальними зборами і (або) судом.