Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
У ринку нерухомості зараз не найкращі часи. Виною всьому криза. Захмарні ціни ніяк не співвідносяться з реальними доходами наших співгромадян. Новосілля, та ще й за готівку можуть дозволити собі далеко не всі.
Головний двигун ринку - іпотечні кредити- практично припинилися. Навіть рідко обіцяні деякими банками позики під 25-30% річних в гривні в більшості випадків декларативно і отримання їх проблематично.
Ось і з'явилася нова схема - продаж нерухомості в розстрочку. Звичайно мова йде не про первинному ринку (новобудовах), де суть цього поняття підміняється і розглядається як можливість виплатити вартість житла поступово, але не пізніше ніж до терміну здачі в експлуатацію.
Мова зараз йде про вторинний ринок, де вже зараз можна знайти продавців, які дають справжню розстрочку. Покупець внісши частину обумовленої суми, може вселятися відразу в квартиру, а решту виплачувати поступово. Однак така схема, враховуючи нашу ментальність і реалії правового поля, дуже ризикована як для покупця, так і для продавця. Як підстрахуватися в такому випадку, нам розповіли наші експерти.
покупець
Ст. 692 Цивільного кодексу (ЦК) дозволяє в договорі купівлі-продажу житла передбачати розстрочку платежу. Ви знайшли господаря квартири, який готовий піти на угоду з вами і отримає тільки частина грошей за свої метри, а решту суму отримувати поступово. Радієте ... ??? Не поспішайте. Перевірте всі ретельно.
Треба з'ясувати, які такі обставини змусили власника «одинички» ціною в $ 60 тис погодитися відразу тільки на половину суми, а виплату решти відкласти на роки. Якщо це борг банку, подивіться відповідний договір. Якщо термінове дороге лікування - де медичний висновок. Не проявляйте в цьому випадку непотрібну делікатність, не слухайте свою вроджену інтелігентність, яка закликає не втручатися в чуже життя.
Обов'язково переконайтеся в тому, що продавець є власником житла. Для цього є оригінали документів на нерухомість: договір купівлі-продажу, свідоцтво про приватизацію, документи, що підтверджують успадкування, дарування. Особливо звертайте увагу на факт покупки житла в шлюбі. В такому випадку зажадає документи підтверджують згоду чоловіка (дружини) на продаж. Якщо в квартирі проживають неповнолітні, вимагайте документ про згоду на відчуження від органів опіки.
Звичайно найкращий варіант, якщо в момент продажу в квартирі ніхто не зареєстрований (форма №3, видає ЖЕК). Але завжди пам'ятайте, що і ця довідка діє 7 днів.
Продавець повинен надати вам актуальну довідку з БТІ про те, що в даній квартирі не було перепланування або вона узаконена. Цей документ дійсний 3 місяці.
Якщо перерахованих вище паперів не буде, у вас є ризик того, що угода може бути визнана недійсною через суд.
Багато необачно вважають, що раз продавець повинен повернути покупцеві витрачену суму (ст. 216 ЦК) то нібито все безпечно. Ви де живете, панове))). Житло то ви повернете, а сплачені гроші можуть просто зникнути ... вони допустимо вже витрачені. І за рішенням суду, продавець буде борг вам погашати ... довго, іноді дуже довго ... .з 20% доходів на місяць (легальних).
Прагніть не укладати з продавцем попередній договір, тому як він, отримавши частину суми все одно залишається власником житла а значить може його продати третій особі. Бувало й таке.
Основний договір підписуйте тільки в разі повного розрахунку. Втім, навіть якщо основний договір підписаний і нотаріально завірений, обов'язково обговоріть терміни погашення заборгованості за квартиру. Якщо текст договору складений на мові країни покупки, неодмінно скористайтеся послугою перекладу договорів .
Кожен платіж фіксуйте документально - квитанції, розписки продавця і т.п. В іншому випадку продавець може зажадати через суд житло повернути.
Продавець
Продавець ризикує не менше ніж покупець. Головна небезпека в тому, що покупець, навіть не розрахувавшись за вашу житлоплощу може перепродати її. При цьому перекупив вашу квартиру громадянин, може бути цілком сумлінним. Тому повернути майно навіть через суд вам буде важко. Щоб виключити ризик розвитку подій саме за таким сценарієм, ви зобов'язані внести в договір завірений нотаріусом така умова - право повної власності настане у покупця тільки після завершення оплати нерухомості. Нотаріус зобов'язаний внести дані про таку квартирі в реєстр обтяжень, доступ до якого є у нотаріусів України, і ваш покупець вже не продасть квартиру. Більш того, він навіть не зареєструє її на себе в БТІ
Є ризики поменше. Наприклад, вам необхідно вказати чітко в договорі суму оцінки квартири а також всі частки виплат за неї (ст. 695 Цивільного кодекса- терміни, графік і розміри виплат. Справа в тому, що покупець може раптом виявитися «бідним», і не зможе виконувати цей графік. Тоді у вас буде формальна юридична можливість почати процес повернення житла. Було б зовсім непогано, якщо ви включите в Договір пункт про те, що порушуючи графік виплат, покупець буде зобов'язаний передати продавцеві інше майно - скажімо автомобіль або дачу або іншу нерухо ь.
Є і ще ряд хитрощів. Неодмінно в договорі про кредит з розстрочкою оплати пропишіть пунктик про те, що покупець буде виплачувати вам відсотки на непогашену частину боргу - це страховка від інфляції грошей. При визначенні розміру відсотків береться інфляційний рівень за рік.
І мабуть головне. Вже з того, що написано вище, зрозуміло-важке і відповідальне цю справу - покупка-продаж житла. Довіртеся професіоналам і фахівцям. Такий варіант, в кінцевому підсумку, може обійтися набагато дешевше.