Вторинний ринок Нової Москви і кращі міста Підмосков'я

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Московська реєстрація і підвищена пенсія, грандіозні плани, будівництво житла та інвестиції, але люди продовжують купувати нерухомість в Підмосков'ї.

Очікування і побоювання
1 липня 2012 року було затверджено межі території «Нової Москви», куди увійшли два міських округи, Щербинка і Троїцьк, і 19 поселень. Це величезний район розміром в пів-Люксембурга, розташований на екологічно сприятливому південному заході і багатий лісами і вільними землями для забудови. Ідеальний шанс створити сучасний регіон європейського рівня. Минуло майже два роки, але активного купівельного попиту на нерухомість і різкого зростання цін не спостерігається. У московського керівництва великі плани - реконструкція Київського і Калузького шосе, будівництво нових доріг, інфраструктури, наукових та ділових центрів, метро. І ще будівництво в найближчі 30 років 100 мільйонів квадратних метрів житла, хоча і сьогодні вже побудовано понад мільйон, а до продажу пропонуються квартири в 40 точкових новобудовах і комплексах. Що відлякує людей від придбання квартири в Новій Москві?
Бракує доріг, магазинів, шкіл, дитячих садів. Важко дістатися з Москви без машини. Все далеко і незатишно, особливо в необжитих районах. Дмитро Баландін , Провідний експерт компанії «Простор-Ріелті», вважає, що розвиток Нової Москви - питання 20-30 років, а «в даний час тут відсутня інфраструктура (старої Москви). Єдине, що змінилося - це назва території ».
Відсутня Генплан Москви з урахуванням нових земель. Розробити і затвердити його обіцяють до кінця 2015 року, а без нього девелопери і інвестори не бачать сенсу вести активне будівництво і упорядковувати регіон. Дмитро Баландін в зв'язку з цим зазначає важливий момент, що впливає на вибір покупця: «Через відсутність інформації про розвиток (де будуть проходити галасливі магістралі, ТЕЦ, об'єкти торгівлі та інше) можна ой як невдало вибрати місце для покупки (та й обіцяне бурхливий розвиток буде супроводжуватися довгої будівництвом - а кому захочеться жити постійно на будівництві?). Хоча в цілому вважає, що «з точки зору зростання цін купувати квартиру вигідніше на території Нової Москви, ніж в Підмосков'ї».
Російський покупець частіше вибирає квартиру виходячи з сьогоднішніх потреб. У звичайного представника середнього класу немає можливостей задуматися про покупку другої, третьої квартири для зачепила на майбутнє або як інвестиції. Марсель Ахметшин , Генеральний директор агентства нерухомості Home Way, зазначає: «Сьогоднішній реальний, чи не спекулятивний попит на віддалені райони від МКАД досить-таки низький. Пов'язано це, на мій погляд, з тим, що робочі місця в основному зосереджені в старій Москві, в межах МКАД ». На його думку, «в найближчій перспективі сильне зростання квартир в Новій Москві малоймовірний».
Хочу в Москву
Вибір - це майже завжди компроміс між мрією і можливостями. А якщо людина хоче зберегти московську реєстрацію, столичні зручності і перспективи, більш високу пенсію, жити в облаштованому мікрорайоні і якісної квартирі, але грошей на хорошу покупку всередині МКАД не вистачає? У цьому випадку хорошим вибором для нього були б міста всередині Нової Москви - лідери продажів на вторинному ринку житла: Московський, Троїцьк, Щербинка. У цих трьох містах середня вартість квадратного метра - більше 100 000 руб. На думку Дмитро Баландіна, провідного експерта компанії «Простор-Ріелті», найкраще місто для покупки квартири на нових територіях - Московський. Дійсно, житлове будівництво тут активно розвивалося з 2006 року, двори впорядковані, є магазини, школи, спортивний центр і все це в 7 км від МКАД по відмінною трасі - Київському шосе, в хорошій транспортної доступності і в екологічно сприятливому районі. У найближчий рік поблизу м Московського повинна відкритися станція метро. Тож не дивно, що це найдорожчий район у вторинному сегменті Нової Москви. За даними Realty.dmir.ru, середня ціна квадратного метра в м Московський дорівнює близько 130 000 руб. , А кращі пропозиції можуть становитиме 170 000 руб. / Кв.м.
Схожа ситуація в м Щербинка - 8 км від МКАД, середня ціна близько 106 000 руб. , Легко і недовго добиратися до найближчого метро, ​​вся інфраструктура вже є, на вторинному ринку багато пропозицій цілком якісного житла. Єдиний мінус - це історично промисловий район, трохи менш привабливий з екологічної точки зору.
Третій варіант - м Троїцьк. Незважаючи на те що Троїцьк розташований в 20 км МКАД, а саме віддаленість від столиці - головний фактор, що впливає на ціну в Новій Москві, середня ціна на вторинному ринку тут становить близько 102 000 руб., Кращі пропозиції можуть доходити до 118 000 руб . Що впливає на утворення такої ціни? Троїцьк - наукоград, відоме і на протязі останніх 20 років популярне для покупки нерухомості місце. Тут з 90-х років велося будівництво - не тільки багатоповерхових, а й малоповерхових комплексів, таунхаусів. Тут хороша інфраструктура і школи, освічена публіка і цілком зручна транспортна зв'язок з Москвою, особливо на автомобілі, щодо незавантажене Калуське шосе дозволяє за 10-15 хвилин опинитися у МКАД, а буде ще краще після реконструкції і розширення траси. Плюс хороша екологічна обстановка, красиві ландшафти навколо.
У найближчі роки вторинної нерухомості цих міст конкуренція з новобудовами не грозить - цінність обжитого району, діючої інфраструктури і транспортної доступності не пропаде, якість планувань і молодий вік будинків збережуть надовго їх привабливість. Мова, звичайно, йде про монолітних і панельних будинках, побудованих після 2000 року.
В інших районах Нової Москви і в старому фонді трьох перерахованих міст ціни істотно нижче - позначається непривабливість панельних п'ятиповерхівок або застарілих трьох-, чотириповерхових цегляних будинків, гнітючий вигляд околиць заводських або сільських селищ. Ціни за квадратний метр можуть становити 65 000 - 70 000 руб., Що нижче середнього рівня цін в ближньому Підмосков'ї. Купуючи квартири в старому фонді, потрібно буде врахувати, що в найближчі роки відбудеться не тільки стагнація, а й падіння цін на ці об'єкти. Продати їх буде все складніше, так як напруженої буде конкуренція з оточуючими новобудовами. Поява великої кількості нового житла, а головне-добре продуманих комплексів з інфраструктурою, а не хаотичних точкових забудов, змінить ситуацію на вторинному ринку, особливо в сегменті квартир економ-класу в будинках старше 20 років.
Дмитро Баландін доповнює: «Але є і ті люди, які, безсумнівно, виграли від приєднання територій - це власники земельних ділянок (СНТ), де відразу статус землі змінився на ІЖС, а це додало ціну до вартості ділянки, і з'явилася можливість прописки».
Вибір на користь Підмосков'я
Якщо поглянути на міста найближчого Підмосков'я, які на сьогоднішній день нерідко виграють в боротьбі за покупця на вторинному ринку, то можна виділити кращі з них з урахуванням інфраструктури, престижності, екології та якості житла. Марсель Ахметшин зазначає: «За напрямками найпривабливіші для покупки нерухомості зараз традиційно залишаються Північ, Північно-Захід, Захід і Південно-Захід».
Десятка кращих міст і округлена середня ціна, за даними Realty.dmir.ru, на вторинному ринку за квадратний метр на кінець квітня 2014 року:

Красногорськ, захід - 107 000 руб.
Одинцово, захід - 114 000 руб.
Апрелівка, південний захід - 87 000 руб.
Химки, північний захід - 111 000 руб.
Долгопрудний, північ - 110 000 руб.
Домодєдово, південь - 88 000 руб.
Чільне, південь - 104 000 руб.
Подольск, південь - 89 000 руб.
Клімовськ, південь - 89 000 руб.
Корольов, північний схід - : 98 000 руб.
Дмитро Баландін вважає найкращими для покупки квартири Химки і Красногорськ.
Андрій Щіпліцов , Провідний експерт з нерухомості холдингу «МІЕЛЬ», виділяє на лідируючі позиції р Домодєдово: «Це і зручна транспортна доступність - як по залізниці, так і на автомобілі. Ціни також знаходяться на прийнятному рівні, екологічна складова теж заслуговує на високу оцінку ». З приводу інших міст він зазначив: «Що стосується Долгопрудного і Королева, то, на мій погляд, поки не буде вирішена проблема транспортної доступності, велику конкуренцію ці міста не зможуть скласти Нової Москві. Та й ціни на житло в цих містах тримаються на відносно високому рівні ». Також експерт додає до північно-східного напрямку міста Пушкіно і Ивантеевки: «... їх мінусом є тільки проблема транспортного характеру, але після реконструкції Ярославського шосе ситуація зміниться в кращу сторону».
Так чи інакше, всі ці міста близькі до Москви, мають дуже зручну транспортну мережу, багато магазинів, шкіл, сучасних багатоповерхових будинків. Жити з комфортом можна зараз, не чекаючи рішень чиновників, будівництва доріг та інфраструктури. Рівень ліквідності буде високий в порівнянні з іншими аналогічними об'єктами ще довгі роки - і через 5, і через 10 років можна буде вдало продати квартиру і не картати себе за помилковий вибір.
Ціни в найближчому Підмосков'ї на вторинне житло економ- і бізнес-класу будуть залишатися на колишньому рівні або, як очікують експерти, можуть рости на величину інфляції. У довгостроковій перспективі можливе зниження цін через очікуване інтенсивного будівництва новобудов і житлових комплексів з інфраструктурою в межах кордонів Нової Москви, особливо в околицях м Московський, Комунарка і Бутово. Максимальний купівельний попит в найближчі роки залишатиметься в зоні до 15 км від МКАД.
довгострокові інвестиції
Всі попередні міста могли стати хорошим вибором для покупця сьогодні, але в довгостроковій перспективі навряд чи можна говорити про хорошу інвестиції, здатної принести помітний дохід. А що вибрати людині, якщо він хоче інвестувати вільні гроші або вирішити квартирне питання на майбутнє - для дітей або літніх батьків для проживання на пенсії, але має обмежені фінансові ресурси? Марсель Ахметшин: «Якщо розглядати покупку квартир в далекій Москві як довгострокове вкладення, то, можливо, років через 10-20 можна буде отримати більш-менш відчутний дохід від інвестицій». В першу чергу це стосується не вторинного житла, а новобудов. Деякі комплекси припускають будівництво протягом декількох років, а облаштування доріг та інфраструктури займе не менше 10 років. Для інвестицій привабливі райони поблизу майбутніх станцій метро і ділових, наукових центрів до 10 км від МКАД, особливо в околицях м Московський, Комунарка, Ватутинки. Також дуже цікавий регіон в 30-35 км від МКАД по Київському шосе, де зводять продумані житлові комплекси, в тому числі малоповерхові, в оточенні лісів і з міським комфортом. Однак результат буде радувати око років через 10-15.
висновки
Якщо квартиру потрібно купувати сьогодні і вибирати на вторинному ринку, то найбільш привабливі варіанти з точки зору комфорту і якості життя - міста в Новій Москві: Московський, Щербинка, Троїцьк. Придбана нерухомість в найближчі роки не втратить в ціні і не програє в конкуренції з новобудовами, особливо якщо не поспішати і підібрати гарне розташування будинку, зручне планування і рік побудови не більше 20 років. Якщо важлива близькість до Москви і що склалася інфраструктура, але коштів на хорошу покупку в Новій Москві не вистачає, можна пошукати варіант в кращих містах Близького Підмосков'я. Ліквідність хорошою за якістю квартири залишиться на високому рівні в найближчі роки, незважаючи на відсутність плюсів московської реєстрації. Якщо мова йде про довгострокові інвестиції, то можна звернути увагу на найбільш вдалі новобудови Нової Москви - як поблизу МКАД, так і на видаленні 30-35 км по Київському шосе, в залежності від фінансових можливостей.