Як уникнути податку на продаж квартири?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

uduhunt / Fotolia

Часткова власність на нерухоме майно передбачає наявність у двох власників двох свідоцтв про право власності, тобто кожен власник має своє відокремлене право. Також фактом наявності часткової власності на квартиру буде запис в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Згідно зі статтею 218 Податкового кодексу РФ, громадяни зобов'язані сплачувати податки з будь-яких доходів (тобто прибутковий податок). Ставка ПДФО дорівнює 13% від сукупного обсягу всього доходу, отриманого громадянином. Дане положення НК відноситься в тому числі і до прибутку, що витягується громадянином від продажу нерухомості.

Які тонкощі потрібно знати про податок з продажу квартири?

Податок з продажу квартири: правила і приклади

В даному конкретному випадку власники володіють квартирою (на правах пайової власності) менше трьох років, тому не звільнені від сплати прибуткового податку, тобто при продажу своєї частки кожен власник буде зобов'язаний сплатити 13% від суми угоди.

Якщо власність отримана після 1 січня 2016 року, то податок в будь-якому випадку нараховується в розмірі 13% від більшої з продажної або кадастрової вартості на об'єкт, в частках від володіння. Від кількості договорів КП це не залежить. Якщо ж власність оформлена в Росреестра до січня 2016 року, то при продажу двома договорами (в різний час і найкраще різним покупцям) може враховуватися податкова пільга в 1 млн рублів на кожну частку. Але податкова може розглянути й інший варіант - один мільйон пільги на всю квартиру. А з перевищення цих сум податок все одно доведеться платити. Для гарантії Вам краще почекати півтора року і тоді не платити взагалі нічого.

Закон покладає обов'язок по сплаті податку в розмірі 13% у разі продажу раніше трьох років володіння нерухомим майном, одержаного у спадщину. Уникнути податку в повному обсязі не вийде. Податок повинен бути сплачений з суми договору, що перевищує 1 млн рублів. Разом з тим, якщо кожен власник продасть свою частку окремо різними договорами, то кожен має право заплатити податок на суму, що перевищує один мільйон. Таким чином, загальна неоподаткована сума складе 2 млн.

Продаю спадкову квартиру. Який податок я плачу?

Чи повинен я платити податок на продаж частки ціною менше 1 млн?

Якщо продавати квартиру одним договором, то можна розраховувати на податкові відрахування в розмірі 1 млн рублів з об'єкта. Якщо продавати частки окремими договорами, у Вашому випадку їх два, то кожен власник може розраховувати на податкові відрахування в розмірі 1 млн рублів. Наведу приклад: припустимо, вартість квартири становить 5 млн руб. При продажу за одним договором: 5 млн - 1 млн (відрахування) = 4 млн рублів х 13% = 520 тисяч рублів - це податок при продажу

При продажу за двома договорами (за умови двох рівних часток): 5 млн рублів / 2 = 2,5 млн рублів. в кожному договорі. 2,5 млн - 1 млн (відрахування) = 1,5 млн рублів x 0,13% = 195 тисяч рублів (податок з продажу за одним договором частки).

За більш детальною консультацією рекомендуємо звернутися в податкову інспекцію.

Квартиру, придбану раніше 1 січня 2016 року, можна продати і не платити податок 13%, якщо вона знаходиться у власності не менше трьох років. Якщо житло придбане після січня 2016 року, то мінімальний термін збільшується до п'яти років.

Виникає питання: як підрахувати термін, по закінченні якого податок при продажу не стягується? Як правило, дата відліку відображена в свідоцтві про право власності. Але є винятки: спадок - відлік починається з дати смерті спадкодавця; кооператив - дата підписання акта передачі або виплата останнього паю є дата переходу квартири від кооперативу до власника; якщо нерухомість купувалася раніше 1998 року, свідоцтво на неї не видавалося.

Але бувають і неординарні ситуації, наприклад, коли власників квартири було кілька. Один викуповує частки інших власників і стає одноосібним правовласником. Як в цьому випадку вимірюється термін власності? Термін відраховується від дати початкової реєстрації житла, а не з дати викупу часток.

Є категорії житла, для яких зберігається мінімальний термін власності. Це нерухомість, отримана у спадок, в разі дарування договір ренти з довічним утриманням утриманця і після приватизації житла. У перерахованих вище випадках податок 13% при продажу майна не стягується, якщо пройшло три роки після оформлення власності. Для нерухомості, що не потрапляє під ці категорії, мінімальний термін в п'ять років введено з метою усунення спекулятивних угод на ринку житла. При такому тривалому терміні володіння вигода від продажу буде значно нижче.

Які податки діють при продажу квартири з наступною покупкою?

Який податок з продажу квартири платять ті, хто виїхав з Росії?

Багато що залежить від дати вступу в спадщину. Якщо власність виникла до 1 січня 2016 року, то уникнути сплати податків можливо, якщо кожну з часткою продати окремим договором купівлі-продажу, вказавши вартість кожної частки не більше 1 млн рублів. У такому випадку кожен з власників частки при подачі декларації має право отримати майновий податкове вирахування в розмірі, що не перевищує 1 млн рублів. Відповідно, обов'язків по сплаті податку не виникає.

Тепер розглянемо ситуацію, коли право власності датована після 1 січня 2016 року. Тут необхідно враховувати, що при відхиленні ціни продажу від кадастрової вартості в меншу сторону більш ніж на 30%, податковий орган нарахує Вам ПДФО, виходячи з кадастрової вартості, зменшеної на 30%.

Таким чином, якщо вартість кожної частки перевищує 1 млн рублів, то ПДФО доведеться платити тільки з суми, що перевищує 1 млн руб.

Наприклад, кадастрова вартість 2 млн рублів, зменшуємо її на 30% і отримуємо 1,4 млн. З отриманої вартості віднімаємо 1 млн (податкове вирахування) і отримуємо, що доходом будуть визнані 400 тисяч рублів. Сума податку складе 400 тисяч x 13% = 52 тисячі рублів (за умови, що Ви є податковим резидентом).

Часто на практиці, щоб не платити податки, реальну купівлю-продаж оформляють під виглядом договору дарування. Однак даний варіант не гарантує відсутності претензій з боку податкових органів, а також може спричинити за собою ще й додаткові суперечки між продавцем і покупцем. Ще важливо відзначити, що при будь-якому способі необхідно буде отримати нотаріальне посвідчення угоди.

Текст підготувала Марія Гурєєва

НЕ пропустіть:

Всі матеріали рубрики «Хороше запитання»

Отримали 2 квартири і продаємо - які податки потрібно заплатити?

Будую будинок на гроші з продажу успадкованого житла. Це нульовий дохід?

Податки при купівлі та продажу житла: 23 корисні статті

Статті не є юридичною консультацією. Будь-які рекомендації є приватною думкою авторів та запрошених експертів.