Обмін квартир відходить у минуле?

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Обмін квартир, як головний спосіб вирішення квартирного питання в Радянському Союзі, проіснував 45 років, поступившись в 1991 році дорогу вільного ринку з появою безкоштовної приватизації житла. Альтернативні угоди (продаж квартири з одночасною купівлею однієї або декількох натомість) майже повністю замінили класичні обміни. Вони забезпечують кращий вибір, об'єктивність і безпеку. Але успіх підприємства залежить від наявності покупця на вихідну квартиру. А якщо попит обмежений і покупців стає менше? Чи можуть традиційні обміни приватизованих квартир зайняти свою нішу на ринку нерухомості і знову стати популярними?
Дороги вели в Банний провулок
У 1946 році було засновано «Бюро по обміну житлової площі», яке розташовувалося в Москві, в банному провулку. Тоді ж почали випускати «Бюлетень з обміну житлової площі», в 70-80-х роках він виходив два рази на місяць тиражем понад 20 тис. Прим.
Якщо людині потрібно було поміняти квартиру, він йшов в Банний провулок. Обов'язково купував «Бюлетень», де публікувалася найповніша база варіантів. Обов'язково вивчав стенди всередині огородженого двору і саморобні дошки оголошень уздовж стіни перед входом на територію. Вишукував потрібних співрозмовників серед гуляють поблизу господарів квартир, маклерів і громадян з табличками або папірцями. І неодмінно вивчав картотеку варіантів, яка зберігалася всередині бюро. Можна було розмістити в картотеці і на стенді свій варіант.
Не було системи оцінки квартир, виразних відмінностей по районам і категоріям будинків - тільки загальні поняття і бачення самих господарів. У Москві виділяли центр, престижні і спальні райони. Кращі будинки - відомчі цегляні (ЦК, МВС, ФСБ, Академії наук, ЖБК театрів, консерваторії і багато інших), нові панельні з поліпшеними плануваннями 70-80-х років (16-22 пов.), А також «сталінські» і « брежнєвські »цегляні.
Було умовне поняття рівноцінності в розмінах. Скажімо, хороша двокімнатна (наприклад, в сталінському будинку або квартира з великою кухнею в хорошому районі і панельному будинку) змінювалася на дві однокімнатні квартири, середня - на 1-кімнатну і кімнату в комуналці, погана двокімнатна або квартира з суміжними кімнатами відповідала двох кімнатах в комуналці.
Хороша трикімнатна розмінювалася на дво- і однокімнатну, середня - на дві однокімнатних або двокімнатну і кімнату.
При іногородніх обмінах жорстко дотримувалися одного правила: в'їхати в Москву (і прописатися) не могло більшу кількість людей, ніж з неї виїжджало. Правда, іноді вдавалося обійти і це правило, наприклад, тимчасово виписували з іногородньої квартири служив в армії сина, а потім тихо прописували його в Москві після повернення.
Намагаючись дотримуватися загальних правил і понять, господарі житла (вірніше, відповідальні квартиронаймачі) висловлювали власні уявлення про цінності своєї квартири і формулювали конкретні побажання.
Обмінний «ринок» складався з масиву даних і побажань, які або знаходили відгук і зустрічні пропозиції, або висіли довго на стендах і в картотеках.
Практично всі домовленості укладалися на словах - не було ніяких договорів, крім типових обмінних ордерів. Офіційно не допускалися ніякі грошові доплати, не кажучи вже про розстрочки і кредитів. Іноді за різницю в метрах або як житло розплачувалися садовим ділянкою або будиночком, автомобілем, меблями тощо. Цінним в радянські роки майном.
Втім, спритні і працьовиті маклери або квартиронаймачі витягували з цього різноманітного безлічі блискучі варіанти обмінів та обмінів.
Можна згадати історію одного наукового співробітника, який мріяв в 80-х роках поміняти свою кімнату в комунальній квартирі на окрему однокімнатну. Прямий обмін зажадав би доплати в кілька тисяч рублів. Такої суми у людини не було, а був тільки двохкасетний японський магнітофон, який він продав за 900 рублів в комісійному магазині і сподівався, що цього вистачить, якщо дуже постаратися. Він знайшов в обмінному бюлетені варіант з'їзду двох однокімнатних квартир на хорошу двокімнатну в конкретному районі з деякою доплатою. Пошукав роз'їзд квартир в потрібному районі і знайшов підходящу, де розводилися подружжя, грошей у них не було ніяких, хотіли вони однокімнатну і кімнату в комуналці (кімнату, природно, для чоловіка). Тоді винахідливий науковий співробітник зателефонував клієнту, який хотів з'їхатися і запитав, про яку доплату йдеться. Клієнт просив тисячу рублів, домовилися на ті самі 900 руб. від продажу магнітофона. Ось так і склався потрійний обмін, в результаті якого одна людина перебрався з кімнати в квартиру, а всі інші отримали те, що хотіли (кімнату поміняли на одну з однокімнатних, разом з другою однокімнатної з'їхалися в двокімнатну, а чоловік і дружина роз'їхались в однокімнатну і кімнату).
Подібних прикладів було чимало. Як не згадати одного знаменитого літературного персонажа, який «знав людей, які не мали жодного уявлення не тільки про п'ятому вимірі, але взагалі ні про що не мали уявлення і, тим не менш, проробляють найдосконаліші чудеса в сенсі розширення свого приміщення».
Цікаво, що починаючи з 70-х років добробут громадян потроху зростало, а разом з достатком міцніло намір жити окремо від батьків та інших родичів. Колективізм потроху поступався індивідуалізму, а роз'їздів квартир ставало набагато більше, ніж з'їздів. Популярні були і переїзди в інший район - ближче до роботи, рідним або друзям, і обміни на бо ¢ більшу квартиру в результаті зростання добробуту. В даний час мотивації для обмінів залишилися приблизно ті ж, до них додалися обміни на новобудови і кращі квартири.
День сьогоднішній - «Московський центр орендного житла»
Обміни формально збереглися до теперішнього часу. Після закриття бюро в банному провулку обмінами займався ГУП «Мосжилсервис», потім функції були передані спеціально створеному ГУП « Московський міський Центр орендного житла ».
За словами депутата Держдуми Оксани Дмитрієвої, в Росії залишається приблизно 15% неприватизованого житла. Безкоштовна приватизація була продовжена до 1 березня 2018 року. Бажаючі стати власниками можуть це зробити поки безкоштовно, а потім вільно розпоряджатися своїм майном. Можна залишити квартиру неприватизованій або поміняти її на іншу - як на муніципальну, займану за договором соціального найму, так і на квартиру, що знаходиться у власності громадян.
Обміни житла регулюються двома законодавчими актами: Житловим кодексом Російської Федерації від 29.12.2004 р № 188-ФЗ і Постановою Уряду Москви від 26.05.2009 р № 491-ПП «Про обмін житловими приміщеннями в місті Москві».
Варіант обміну неприватизованих квартир можна підібрати самостійно, а можна звернутися в «Московський міський Центр орендного житла» із заявою про підбір іншого житлового приміщення для обміну. Якщо квартира (або кілька для роз'їзду) знайдена, то потрібно подати заяву про обмін та ряд документів (список вказано в постанові «Про обмін житловими приміщеннями в місті Москві», тут же обумовлена ​​процедура обміну неприватизованій квартири на приватизовану.
Далі готується проект договору, який в призначений день повинні підписати всі учасники. Договір розглядається на Комісії з житлових питань Уряду Москви, рішення повинно бути винесено протягом 10 днів і оформляється відповідним Розпорядженням.
«Московський міський Центр орендного житла» пропонує платні послуги для бажаючих здійснити обмін: консультація обійдеться в 452 руб., А повне оформлення підібраного варіанту буде коштувати 14 318 руб.
Однак угод по обмінам квартир проходить все менше, невелика і обмінна база в опублікованому «Бюлетені», де набирається близько сотні заявок. Зрозуміло, що неприватизованих квартир в країні залишилося небагато, але в обмінах можуть брати участь і приватизовані квартири, і вдома. Крім того, до категорії обмінів можна віднести і договори міни між приватизованими квартирами. Чому стався такий спад?
Юрій Провідників , Приватний експерт: «Якщо коротко - прямий обмін квартир в даний час і в найближчому майбутньому затребуваний не буде, основна причина - він звужує можливий вибір бажаної квартири по її місцю розташування і якісним характеристикам, такий розмін може бути в кількох випадках.
Основна схема обміну зараз - ланцюжок альтернативних угод з одночасною реєстрацією. З'являється на ринку один покупець з вільними грошима або частково з іпотекою і перед ним вибудовується 2-3, а іноді і більше квартир. Тенденція така, на мою думку, збережеться і далі.
Кількість неприватизованих квартир на ринку, на мій погляд, мало. Статистику не веду, за останні років 15 у мене заявок на обмін неприватизованого житла або угод з його участю не було.
Чи користується попитом послуга ріелторів в сегменті розміну неприватизованих квартир - важко відповісти. Судячи з кількості питань з даної теми на цьому порталі, потрібна дуже малій кількості клієнтів ».
Ірина Щербініна , Фахівець з нерухомості: «Договори міни у ріелторів зустрічаються тільки в тому випадку, якщо це правовстановлюючий документ. Як правило, його дата до 2000 року, а найчастіше, навіть до 1994-го.
Особисто я не чула, щоб зараз ріелтори займалися менами. Думаю, так відбувається з наступних причин:
- найчастіше люди прагнуть поміняти неприватизоване житло, а такого залишилося в Москві лише 15-18%. У зв'язку з цим відповідного варіанту можна чекати роками;
- договір міни зазвичай не має на увазі доплати, а значить, там відсутня грошова складова, яка б могла зацікавити ріелторів (не зрозуміло, з чого і як брати комісію) ».
Послуги з обміну неприватизованих квартир чи мене приватизованих пропонує активно всього кілька агентств нерухомості, крім «Центру орендного житла». Єдина і повноцінна база подібних пропозицій поки не створена. Можливо, через нечисленність і незатребуваності обмінів або комерційної незацікавленості фірм. Але ж чимало бажаючих, наприклад, поміняти квартири всередині звичного району - одні хочуть збільшити площу житла, інші через кризу хотіли б зменшити розмір і отримати доплату. Є бажаючі переїхати за місто, а власники будинків не проти поміняти їх на житло в Москві. Для таких клієнтів обмін міг бути зручніше - і технічно простіше, і почасти безпечніше в фінансовому сенсі. Чи є перспективи у цього напряму і чи є сенс створювати розширену і сучасну обмінну базу даних?
Ірина Щербініна: «На мій погляд, міна - це корисне напрям. Я знаю багато випадків, коли сім'ї треба роз'їхатися, але неможливо, тому що один з її членів виступає проти приватизації квартири. В результаті страждають всі. Тому база обміну, безумовно, потрібна! І я думаю, хтось взявся б за цю справу, благо технічний прогрес дозволяє швидко створювати доступні бази даних.
Питання лише в тому, хто буде за це платити? Держава - навряд чи, тим більше в нинішніх складних умовах; підприємцям потрібна горезвісна матеріальна складова, але від людей, які не можуть навіть приватизувати квартиру, її не дочекаєшся. Тому поки ситуація з розмінною залишається стабільною ».