Купівля житла на стадії котловану: «за» і «проти»

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

«ЗА»

1. Вибір унікального об'єкта. Купівля житла на стадії будівництва має ряд переваг: це може бути нерухомість з унікальними характеристиками і розташуванням, cтроящаяся з використанням найсучасніших матеріалів, що має гарантійне обслуговування девелопером після введення в експлуатацію і, звичайно, грамотні планування і сучасне оздоблення. Off-plan надає вибір квартири або вілли з кращим метражем, видами з вікна, а також можливістю в'їхати в повністю «змодельованої» і відремонтоване виключно на власний смак житло.

2. Можливість покупки «ідеального житла» в ситуації сильного дефіциту. Експерти відзначають, що, крім ряду інших факторів, одним з основних критеріїв вибору об'єктів на стадії котловану є загальна ситуація на ринку житла, що будується в конкретній країні або місті. Так, цікаві off-plan об'єкти в Мілані, Відні, Мюнхені, Лондоні або Парижі можуть бути дуже затребувані - і купуються, як правило, для особистого проживання або з метою довгострокових інвестицій. Це відбувається через те, що зростання вартості нерухомості за час будівництва тут практично виключений, і отримання «швидкої вигоди» в цьому випадку не враховується. Проте, з усіх правил є винятки.

3. Можливість заощадити. Наприклад, у Великій Британії різниця вартості на стадії котловану і на етапі, близькому до завершення будівництва, може становити 10-12%. До того ж, в зазначених місцях покупка на стадії котловану часто стає єдиним способом придбати квартиру необхідних параметрів, включаючи район, метраж і вид з вікна, оскільки загальна пропозиція на ринку дуже і дуже обмежена. До моменту здачі будинків в експлуатацію квартири дуже швидко розкуповуються, а будується нових житлових комплексів не так багато.

4. Більш надійна угода, ніж з аналогічними проектами в Росії. Процес купівлі житла на стадії будівництва за кордоном - набагато прозоріше і краще відрегульований законодавчо, ніж в Росії. Так, на відміну від російських реалій, коли забудовник вимагає 100-процентну передоплату за житло, якого поки що не існує, європейські девелопери практикують поетапну схему оплати. У більшості європейських країн в оплаті бере участь посередник, що страхує покупця від втрати грошей, а забудовника - від несплати виконаної частини робіт. У Німеччині, наприклад, і зовсім заборонена попередня оплата: покупець оплачує тільки завершені етапи будівництва.

5. Купівля в розстрочку. Сьогодні день до придбання житла на стадії будівництва часто вдаються покупці, що користуються розстрочкою забудовників в країнах, що не надають іпотеку іноземцям, а також ті, хто, як у випадку з Парижем чи Міланом, сподіваються на перспективну інвестицію.

«ПРОТИ»

1. Можливе банкрутство забудовника. Багато покупців побоюються, що девелопер може збанкрутувати до того, як проект буде повністю добудований і зданий в експлуатацію. На жаль, таке трапляється. Для мінімізації цього ризику варто спочатку уточнити всі гарантії повернення коштів - і за допомогою надійного юриста уважно вивчити договір і ні в якому разі його не підписувати, якщо залишаються хоча б найменші сумніви.

2. Довгобуд. Як правило, процес будівництва в Європі ведеться за рахунок позикових коштів. Для цього забудовник повинен показувати певний обсяг продажів нерухомості (практика, прийнята в Іспанії). Якщо кількість проданих об'єктів не відповідає плану, то фінансування девелопера пропорційно скорочується.

3. Невідповідність реального об'єкта початкового плану (метраж, планування, комунікації). Оскільки покупець не може на власні очі побачити житло, що купується до того як воно буде побудовано, є ризик отримати не те, що було передбачено договором. Крім того, стандарти будівництва, що діяли, наприклад, в Болгарії в період пікового попиту на місцеву нерухомість, залишають бажати кращого.

4. Форс-мажорні обставини. Крім основних ризиків, коли покупець може отримати не те житло, на яке розраховував, або зовсім залишитися без грошей і нерухомості (що, скоріше, рідкість), є ще ряд моментів, здатних затьмарити очікування щасливого інвестора. Наприклад, за час будівництва може впасти сам ринок нерухомості, як це сталося в Іспанії і Греції після світової фінансової кризи 2008 року. В цьому випадку виявиться, що покупець здійснив операцію по завищеній ціні, а аналогічні об'єкти нерухомості сильно «просіли» в ціні. Тепер масова забудова типовими житловими комплексами в Іспанії фактично припинилася (їх існує сильний надлишок), і на ринку намітився тренд будівництва вілл під конкретного замовника.

5. Ситуація надмірності пропозиції на ринку. На противагу країнам, в яких сильно обмежена пропозиція нового житла, а нові об'єкти розкуповуються буквально за лічені дні, інвестиційна привабливість нерухомості, що будується на улюблених росіянами курортах Болгарії, Іспанії та Кіпру пішла в минуле. Придбати вже готовий об'єкт і повністю відремонтувати його «під себе» виявляється зручніше, ніж чекати закінчення будівництва. Фінансові плюси від покупки off-plan - питання спірне, оскільки вартість «первинки» і «вторинки» в практично зрівнялася. Що стосується Кіпру, то інтерес росіян до колись популярних об'єктів на стадії будівництва сьогодні знижується, оскільки акцент активно зміщується в бік покупки за інвестиційною програмою. Для того щоб отримати громадянство, інвестори купують вже готові об'єкти, або житло на фінальній стадії будівництва - з перших рук, від забудовників. До них відноситься унікальне преміальне житло - відмінно розташоване, з високим рівнем будівництва та оздоблення і розвиненою інфраструктурою, характерною для кращих сучасних житлових комплексів.

ФАКТОРИ, ЩО ВПЛИВАЮТЬ НА ПРИЙНЯТТЯ РІШЕННЯ

1. Надійність

При виборі нерухомості на стадії котловану надійність забудовника має вирішальне значення, хоча, звичайно, ніхто не може гарантувати, що в процесі будівництва у девелопера не виникне форс-мажорні обставини (припинення банківського фінансування, відгук будівельної ліцензії і т.д.). Безумовно, при самостійній перевірці надійності забудовника доведеться спиратися на дані з відкритих джерел, які не завжди можуть відображати об'єктивну реальність. Інформація з різних форумів може бути ближче до дійсності, але потенційному інвестору доведеться самостійно «фільтрувати» негативні відгуки незадоволених покупців, схильних згущувати фарби, і до того ж жоден навіть самий надійний забудовник не може бути застрахований від підступів конкурентів.

Тут, як це не дивно, на допомогу може прийти іпотека. Справа в тому, що будь-який банк, перш ніж надати кредит, зобов'язаний перевірити надійність забудовника, і тут у фінансової структури набагато більше важелів впливу, ніж у звичайного приватної особи.

На жаль, благонадійність забудовника на папері не гарантує, що процес будівництва буде доведений їм до кінця. Девелопер, наприклад, може вийти з бізнесу до закінчення будівництва і покупець не зможе повернути вже сплачені кошти. Багато подібних випадків спостерігалося в Іспанії в період економічної рецесії. Сьогодні об'єкти, що будуються в Іспанії підкріплюються банківською гарантією (bancarios), яка захищає покупця від можливого банкрутства будівельної компанії.

2. Терміни

Оскільки за кордоном практикується поетапна схема оплати житла, що будується, затягування термінів може бути навіть на руку покупцеві, оскільки часто основна частина платежу вноситься після здачі будинку в експлуатацію, а значить, покупець не «заморожує» всі свої активи в довгобуді. З іншого боку, більшість європейських банків, що фінансують будівництво, вимагають закінчення робіт протягом шести місяців. Якщо за відведений період новобудова не здана, ставка іпотечного кредиту може бути переглянута.

У період максимального попиту, близько 10 років тому, новобудови в Болгарії зводилися за 9-10 місяців і, можливо, саме швидкість будівництва не кращим чином позначилася на якості болгарських новобудов. Крім того, варто враховувати місцеву специфіку. Так, наприклад, в тій же Болгарії заборонені будівельні роботи в літній сезон - з середини травня до середини жовтня. Тому якщо новобудова не підведена до 15 травня, то активність на будівельному майданчику відновиться тільки після 15 жовтня. Сьогодні в Болгарії на будівництво п'ятиповерхового одно- або двухпод'ездного будинку з обробкою «під ключ» (а саме так здається переважна більшість зарубіжних новобудов) йде зазвичай до 18 місяців. Як правило, починають будувати в березні, щоб до літа, коли туристи приїдуть і зможуть своїми очима побачити, що будівництво вже йде, стояв паркан, був залитий фундамент і зведена пара поверхів. Влітку на будівельному майданчику панує затишшя, а восени до морозів, коли будівництво знову постає, добудовують каркас будівлі, навесні до літнього сезону проводять зовнішні оздоблювальні роботи. Таким чином, другий туристичний сезон - оптимальний шанс продажів на етапі під обробку. І вже восени, зазвичай до зимових холодів будівництво будинку завершується, і житло вводиться в експлуатацію.

За спостереженнями ріелторів, середні терміни будівництва будинку в Іспанії також складають 14-18 місяців.

Потенційного покупця повинні насторожити як дуже короткі, так і розтягнуті терміни будівництва. Перші можуть свідчити як про явною спробі обдурити покупця, так і про низьку якість будівництва, останні можуть бути показником фінансових або юридичних проблем у забудовника.

Однак благополучна здача житла - ще не остаточна «гарантія успіху». Введення будинку в експлуатацію - це дата, коли девелопер завершив всі будівельні роботи, а уповноважені відомства прийняли об'єкт і визнали його придатним для проживання. Але в будинку можуть бути приховані дефекти, які виявилися тільки в процесі проживання. Для подібних ситуацій і підвищення відповідальності забудовника були передбачені гарантійні терміни, які не тільки варіюються в різних країнах, але і поширюються на різні види роботи. Наприклад, в Болгарії гарантії на внутрішні комунікації складають п'ять років, а на всю будівельну конструкцію - 10 років. 80% нових будинків у Великобританії також мають десятирічну гарантію.

3. Рішення проблем

У разі якщо термін здачі готового будинку був пропущений з вини забудовника, у покупця є три варіанти розвитку подій: погодитися на новий термін, який письмово фіксується в додатковій угоді, вимагати компенсацію або розірвати угоду про покупку.

Щоб звести до мінімуму ризики вкласти всі кошти в потенційний довгобуд, необхідно знати правові тонкощі відносин із забудовником. Так, в Болгарії, Іспанії, ОАЕ і на Кіпрі існує схема оплати через депонований рахунок (escrow), який належить третій особі, як правило, банку. У Німеччині та Австрії платежі проходять через трастових управляючих. На цей рахунок покупець зараховує кошти, які, в свою чергу, переводяться будівельної компанії тільки по завершенні певного етапу будівництва. При невиконанні забудовником зазначених робіт, покупець застрахований від шансу залишитися і без грошей, і без житла. Чітко налагоджені схеми оплати і видачі квот на будівництво існують в Німеччині, Франції, Великобританії, Австрії, Швейцарії та США, які і вважаються найнадійнішими країнами для угод з нерухомістю, в тому числі на стадії будівництва.

Якщо проблеми з житлом виникли вже в процес експлуатації, не варто намагатися вирішити їх самостійно: всі новобудови мають гарантійний термін, в рамках якого усувати неполадки повинен забудовник своїми силами і за свій рахунок.

4. Оцінка результату

Приймати нерухомість, куплену на стадії котловану, варто після проведення незалежної експертизи. Оцінювач або інспектор повинен перевірити житло на наявність прихованих дефектів, а покупцеві необхідно упевнитися в тому, що всі зобов'язання забудовника, зазначені в договорі, були виконані в повному обсязі.

Другу інспекцію варто провести приблизно за місяць до закінчення гарантійного терміну. Житло має пройти кілька разів через всі чотири пори року - цього достатньо для розкриття серйозних дефектів, включаючи виникнення тріщин або протікання, які з'являються в процесі усадки будинку.

При прийманні житла варто враховувати специфіку визначення метражу. У різних країнах в загальну площу квартири входять балкони, тераси і навіть зовнішні стіни, а, наприклад, в Болгарії крім перерахованого в житлову площу буде включена частина сходового майданчика і навіть частка на ліфт.

П'ять порад експертів всім, хто планує придбати зарубіжну нерухомість на стадії котловану

1. Перевірте ділову репутацію забудовника: скільки років він в галузі і скільки об'єктів побудував, наявність судових позовів і пред'явлених забудовнику претензій. При наявності фінансової інформації у відкритих джерелах варто уточнити пропорційне відповідність власних і позикових коштів, тобто ступінь «закредитованості» забудовника.

2. Особисто огляньте здані забудовником об'єкти, поговоріть з мешканцями цих будинків, дізнайтеся, наскільки вони задоволені якістю будівництва. Звірте побудовані будинки з рекламними проспектами девелопера,

3. Дослідіть район забудови і, по можливості, містобудівний план. Якщо в районі ведеться будівництво, це може істотно вплинути на видові характеристики обраного вами об'єкта.

4. Уважно вивчіть договір купівлі-продажу з юристом тієї країни, де купуєте нерухомість. У контракті обов'язково повинні бути вказані точна адреса і метраж житла, дата завершення будівництва, штрафи за здачу об'єкта після зазначеного терміну, чи можете ви відвідувати об'єкт під час будівництва, чи можна вносити зміни в планування і як усуваються дефекти, виявлені після закінчення будівництва. Також в договорі повинні бути вказані форс-мажорні обставини: що трапиться, якщо девелопер зіткнеться з фінансовими проблемами, і що в цьому випадку відбудеться з вашим депозитом.

5. При підписанні акту здачі-приймання об'єкта нерухомості заручитися підтримкою професіонала, який зможе виявити приховані дефекти. За деякими оцінками, новобудова в середньому має близько 80 дрібних дефектів.

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Наталія Завалішина ( Distant Propert y ) І Юлію Титову ( RENTSALE ).

photocredits: дмитрий кругляк / flickr

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru