Химки лідирують у продажу квартир в новобудовах

1. Місто зі складною географією
2. Місто як місто
3. Транспортна доступність
4. Соціальна інфраструктура, робота, дозвілля
5. Житлова забудова

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Химки - другий за величиною після Балашихи місто московської агломерації і один з найбільш забудовуються міст ближнього Підмосков'я. До першого кварталу 2015 року первинний ринок житла в місті був представлений 27 проектами, в рамках яких зводилося 113 будинків. Загальна кількість квартир в новобудовах - близько 4,5 тис. Штук.

Місто зі складною географією

Місто Хімки розташований на північному заході від столиці і межує з нею по МКАД в районі старого (М10) і нового (М11) Ленінградського шосе . Зараз тут ведеться активна житлова забудова.

Власне місто Химки примикає безпосередньо до МКАД і умовно поділяється на Старий і Новий. До їх складу входять «номерні» мікрорайони, а також Лобанове, Ювілейний, Бутакова, Новобутаково і Новокуркіно.

У 2004 році місто було розширено до міського округу, до якого приєднали мікрорайони Лівобережний, Клязьма-Старбеево, Східної, Подрезково, Фірсановка, Новогорск і Планерна (див. Схему). Мікрорайони міста, по суті, не пов'язані між собою функціонально і живуть кожен своїм життям. При цьому витягнутий ділянку всередині «великих Хімок» відноситься до Москви: це райони Куркино і Молжаніновському.

Генеральний план міського округу Хімки (проект)

В результаті всіх перетворень межа Хімок вийшла надзвичайно складною, і сьогодні далеко не кожен хімчанін представляє її собі. У місті з 2010 року відсутня Генплан, його проект активно обговорюють, проте до цих пір так і не затверджений. Проте, ми наводимо в якості ілюстрації саме його, тому що виявити адекватну актуальну карту Хімок виявилося неможливо. Більш того, на різних ресурсах межа міста показана по-різному. Наприклад, Google Maps і Яндекс. Карти дають абсолютно різні результати. В офіційних же міських документах карти настільки схематичні, що посилатися на них безглуздо.

Ось таку схему міського округу можна знайти на його офіційному сайті

Місто як місто

Коротко охарактеризувати екологічну ситуацію в Хімках досить важко. Це велике місто з неоднорідною структурою і повним набором достоїнств і недоліків.

До переваг слід перш за все віднести розташування щодо Москви: по ходу руху повітряних мас до неї і далеко від найпроблемніших столичних промзон. Крім того, не менше 1/3 території Хімок зайнято лісом і парковими зонами, через місто протікають річки Химка, Східної, Горетовка і Клязьма, Канал імені Москви, тут розташовані Химкинское (частково) і Клязьминское водосховища. По периметру міста також чимало лісових зон.

Панорама Хімок

З іншого боку, в Хімках велика кількість діючих промислових підприємств, серед яких НВО «Енергомаш», МКБ "Факел", НВО ім. Лавочкіна, ЦВТ ХімРар і ін. Через місто проходять дві сильно завантажені автомагістралі федерального значення, Жовтнева залізниця, а в його північно-східній частині розташований головний аеропорт країни - Шереметьєво. Жителі Хімок нерідко нарікають, що в деяких районах міста ведеться надгуста безсистемна і хаотична забудова, часто за рахунок скорочення площі зелених насаджень. Так, в 2014 році під забудову було вирубано кілька гектарів зелених зон і при цьому не створено жодної нової. Часто будівництво багатоповерхового житла ведеться в санітарній зоні річок та водойм.

Карта функціональних зон міського округу (згідно з проектом генплану)

Таким чином, життя в Хімках - це типова життя у великому місті, за винятком хіба що околиць і мікрорайонів, прилеглих до лісових та паркових зон. При цьому Химки, поряд з Долгопрудном і Митищі, без сумніву мають найбільш вигідне з точки зору екології розташування в порівнянні з іншими містами московської агломерації.

Долина річки Сходні

У генеральному рейтингу привабливості російських міст за 2013 (за версією Російського Союзу Інженерів і компанії Blackwood) місто Химки займає 31 місце зі 100. В общем-то - не так погано. Інша справа, що перед Хімками - 12 інших міст Підмосков'я. Тобто при такій близькості до столиці життя там не сама комфортна.

Транспортна доступність

Теоретично дістатися в Химки з Москви або назад нескладно. Правда, при цьому не варто забувати про вічну проблему Ленінградського шосе. Жителі мікрорайонів, розташованих на карті вище нього, фактично не мають альтернативи (єдина розв'язка на М11 знаходиться біля аеропорту «Шереметьєво» і хімчане нічого не дає).

Фактично відрізані трасою М11 і лісом від інших районів міського округу жителі більшості мікрорайонів Клязьма-Старбеево. Перетнути шосе на автомобілі можна всього в декількох місцях, пішохідних переходів зовсім небагато. Це створює певні незручності.

Ті, хто живе «під» ленінградкою, в години пік воліють Новокуркінское або Куркінское шосе, Молодіжну вулицю. Також можна проїхати через Мітіно , По Путілковскому шосе.

В цілому під час відсутності пробок на автомобілі можна дістатися до метро «Річковий вокзал» або «Планерна» за 10-20 хвилин, в залежності від віддаленості району від МКАД (все ж Химки велике місто). У години пік дорога може розтягнутися і на годину. З міським транспортом все приблизно так само, з поправкою на 15-20 хвилин в більшу сторону.

Пробка на Ленінградському шосе

З додатковими проблемами стикаються жителі мікрорайонів Подрезково, Східної та Фірсановка, оскільки єдина проходить через них автомагістраль - Новосходненському шосе - в разі пробки може «стати» досить щільно.

Зате саме через ці мікрорайони проходить залізниця, тому для їх жителів електричка є хорошою альтернативою міському транспорту і автомобілю. Від найдальшої ж / д станції Хімок - Фірсановской - до Ленінградського вокзалу їхати 45-50 хвилин. До станції Петровсько-Разумовська (найближча станція, сполучена з метрополітеном) - 30-35 хвилин. Всього в Хімках 7 ж / д станцій Жовтневої дороги: Лівобережжя, Химки, Планерна, Новоподрезково, Подрезково, Східної та Фірсановская.

У місті курсує безліч автобусів і маршрутних таксі, є навіть три тролейбусні маршрути. Внутрішня транспортна ситуація в середньому не краще і не гірше, ніж в Москві, Мітіно або Долгопрудном . Адміністрація Хімок обіцяє в найближчій перспективі ввести в дію нову схему дорожнього руху, яка позбавить місто від пробок.

Вирішити багато проблем допоможе запуск лінії легкого метро. Гілка, введення якої в експлуатацію очікується в 2017-му році, пройде від станції Московського метрополітену «Планерна» до МКАД в районі Бутаковского затоки, далі по території Хімок: вулиці Горшін, перетне Ювілейний проспект, уздовж вулиці 9 Мая дійде до ТЦ «Мега» на перетині Ленінградського і Новосходненському шосе, а в подальшому може бути продовжена і до Зеленограда.

Також є думка, що столична влада в перспективі будуть змушені побудувати станції звичайного метро в Молжаніново і Зеленограді .
Безсумнівною перевагою Хімок є практично «крокова» доступність міжнародного аеропорту. Саме тому в Хімках інтенсивно зростає ділова забудова, зводяться готелі та апартаменти. Для бізнесменів, охочих тут не тільки жити, але і працювати, місто стане вдалим вибором.

Аеропорт Шереметьєво"

Соціальна інфраструктура, робота, дозвілля

Соціальна обстановка в місті не найблагополучніша. Спостерігається брак місць в дитячих садах і школах, а будівництво нових ведеться недостатніми темпами. У поліклініках - дорослих і дитячих - гострий дефіцит лікарів, величезні черги до фахівців. На все місто і околиці всього дві лікарні. Не можна сказати, що це якась унікальна ситуація: рівно так само йде справа і в більшості інших населених пунктах Підмосков'я, а багато де і значно гірше.

Однак в місті з територією 110 квадратних кілометрів і населенням понад 230 тисяч осіб ці проблеми набирають свою «критичну масу». «Рассовать» своїх дітей по школам, дитячим садам і поліклінікам Москви і сусідніх населених пунктів хімчане, на відміну від мешканців невеликих селищ, не можуть, та й їздити далеко. Особливо складна ситуація в мікрорайонах Подрезково, Східної та Фірсановка, які розташовані «на відшибі».

Стадіон «Арена Хімки» - найбільший в Московській області

Має місце також брак паркувальних місць. Ситуація різна в різних районах, але в цілому не найсприятливіша. Наприклад, жителі Лівобережного скаржаться, що на кожне машиномісце на подвір'ях багатоквартирних будинків набирається до 10-ти претендентів. Адміністрація Хімок планує вирішити цю проблему шляхом будівництва платних парковок в рамках нової транспортної схеми міста, проте висновки робити поки що рано.

Зате в Хімках неважко знайти роботу. Зупинятися на цьому питанні окремо ми не будемо, оскільки кількість підприємств і організацій у великому місті дуже велика, щоб перераховувати їх.

ТЦ «Гранд» розташований на Ленінградському шосе

Є безліч магазинів, в тому числі мережевих; торгових центрів, включаючи такі, як «МЕГА» і «Гранд», які відносять до числа найбільших у всій московської агломерації. У місті 2 палаци культури, кілька музеїв, кілька стадіонів, в числі яких «Арена Хімки» - найбільший в Московській області. Є фітнес-центри, баскетбольний, футбольний і хокейних клубів, Міжнародна академія тенісу, лижний полігон, гольф-клуб і яхт-клуб, дитяча школа мистецтв, близько 20 бібліотек. Як вже було сказано вище, є кілька парків; є сквери, пляжі.
На території Хімок знаходяться також шість вузів.

Житлова забудова

Як вже було сказано вище, в Хімках є кілька мікрорайонів, які пов'язані між собою тільки адміністративно. У кожному з них забудова ведеться відокремлено і іноді безсистемно, оскільки генплану у міста фактично немає.
Основні райони активної житлової забудови і продажу квартир на даний момент:

• У мікрорайонах Старі Химки і Лівобережний, між М10 і М11, по обох берегах каналу імені Москви. На правому березі монолітні будинки: ЖК «Маяк», «Правий берег», «Nuova Vita», «Лісовий куточок», «Маяковський», «Лермонтов». На лівому (Радгоспна вулиця) - окремий моноліт і типова панель, ЖК «Альтаїр» на перетині М11 і МКАД;
• У зеленій смузі недалеко від М11 і Срібних Родников - ЖК «Мишкове» (моноліт і таунхауси);
• У Старих і Нових Хімках по обидві сторони від М10, головним чином моноліт: ЖК «Сонячна система», «Менделєєв», «Ленінградський», «Дві столиці», «Журавлик», «Родіонова», «Альфа Центавра», «Московська 21 », окремі будинки в Новокуркіно і на Кірова;
• У Новогорскске - ЖК «Новогорск Парк», малоповерхова багатоквартирних забудова клубного типу в мікрорайоні, оточеному лісом. Також в Новогорську будуються ЖК бізнес-класу «Олімпійське селище Новогорск. Курорт »,« Олімпійське селище Новогорск. Квартири »і« Новий Едем »;
• На Молодіжної вулиці, недалеко від МКАД: ЖК «Планерний» і «Парк-Тауер»;
• ЖК «Авіатор» поруч з ТРЦ «МЕГА» на перетині Ленінградського і Новосходненському шосе;
• В Новоподрезково - ЖК «Гірський» і «Подрезково»;
• У Сходні: ЖК «Шереметьєво Парк», «Сходячи Парк», «Шаляпінський садиба» (клубний будинок і таунхауси), «Гвардійський», «Авентін», «Квартал 7», «Мічурінський квартал».

ЖК «Авентін» у Сходні (макет)

Об'єктів, будівництво яких не було б розпочато, серед перерахованих вище немає. Терміни здачі в експлуатацію - від заселених і готових до заселення в даний момент до 2017 року.

За рейтингами популярності в даний момент лідирую ЖК «Дві столиці» і «Правий берег», аутсайдери - ЖК «Менделєєв» і новобудови в Новокуркіно.

Найбільш доступне багатоквартирне житло будується в мікрорайоні Східної. Тут ціна квадратного метра становить від 55-60 до 70-85 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, однокімнатна квартира коштує 2,5-3,1 мільйона, «двушка» - 3,5-4,2 мільйона (ЖК «Авентін» і «Квартал 7» ), «трійка» - 4,2-5 мільйонів (ЖК «Квартал 7»).

ЖК «Альфа Центавра» (будівництво)

Найдорожче житло - в ЖК «Альтаїр», «Планерний», «Московська 21», «Nuova Vita», «Правий берег», «Лісовий куточок», «Новий Едем», «Менделєєв» і «Парк-Тауер». Тут квадратний метр коштує в середньому 110-140 тисяч рублів, однокімнатні квартири - 4,5-6 мільйонів, «двушки» - 6-10 мільйонів, «троячки» - 8-15 мільйонів. У деяких ЖК є квартири з 4-х і 5-ти кімнат.

ЖК «Парк-Тауер» в Хімках

Решта новобудови знаходяться в середньому ціновому сегменті.

В «Олімпійському селищі» (Новогорск) квадратний метр коштує 160-270 тисяч рублів, ціна «однушки» починається від 9 мільйонів, а чотирикімнатної квартири - досягає 50-ти мільйонів.

Олімпійське селище, Новогорск

У той же час, в ЖК «Новогорск Парк» метр коштує від 68 тисяч, однокімнатну квартиру можна купити за 3-4,5 мільйона, «двушку» - за 4-8 мільйонів, «троячку» - за 6-10, а чотирикімнатну - за 10-11.

Є в Хімках і ринок вторинного житла, проте ціни тут невиправдано високі і наближаються до московських. Ціни на квартири в будинках недавно побудовані в цілому не особливо відрізняються від вартості в таких же нових будинках (з правом власності), однак можуть бути трохи завищені. Тому при покупці такого вторинного житла має сенс орієнтуватися на сусідні новобудови, здані в експлуатацію.

У старій (іноді ще радянської) забудові вартість житла відрізняється від району до району, але в цілому невиправдано висока. Наприклад, в Сходні або Подрезково малогабаритні двокімнатні квартири в старій забудові продаються за 3,9-4,1 мільйона рублів при кадастрової вартості 2-2,5 мільйона. У старому місті ціни ще вище. Наприклад, ціна продажу двокімнатної квартири в 16-поверховому панельному будинку 1978 року побудови на вулиці 9 Мая складає 6,3 мільйона рублів при кадастрової вартості 4,16 мільйона.

В цілому можна сказати, що ціни на нерухомість в Хімках завищена, порівняно, наприклад, з сусіднім Красногорському , Хоча ніяких об'єктивних причин для цього на сьогоднішній день немає. Можливо, це відгомони старих уявлень про Хімках, як дуже зручному місці для життя за межами МКАД. Адже саме тут свого часу з'являлися перші торгові центри сучасного формату.

Зараз квадратний метр квартир на вторинному ринку Хімок варто за даними порталу «Мир Квартир» становить 123 097 рублів. «Однушки» на вторинному ринку коштують в середньому 5,4 млн руб. (+ 1,1% за два останніх місяці), «двушки» - 7,0 млн рубль (+ 0,7%), «троячки» - 9,2 млн рубля (+ 4,3%).

Ціна квадратного метра в сегменті індивідуальних будинків нижче, ніж в сегменті квартир - 117 509 рублів. Але на цьому ринку зустрічаються дуже дорогі пропозиції. Тому середня ціна будинку в Хімках досить висока і становить 46 млн рублів.

ЖК «Новогорск Парк»

Новобудови міста Химки (за основними ціновими сегментами)

Рівень комфорту міста Химки 12.3 з 20