Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Особливості застосування методу аналогів ПРИ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ В УКРАЇНІ
Одним з найпростіших і надійних способів оцінки майна є широко використовуваний у світовій практиці метод аналогів продаж. Теоретична сутність методу загальновідома, тому детально зупинятися на його смисловому змісті немає необхідності. Більш актуальним є питання про деякі особливості застосування методу при оцінці приватизаційної і ринкової вартості нерухомості в Україні.
Метод аналогів має як мінімум три різновиди, що залежать від того, за яким принципом підбираються зіставляються об'єкти. У цьому сенсі можна говорити про будівельні аналогах, функціональних аналогах і аналогах продажів.
Метод будівельних аналогів є опорним при визначенні відновної вартості будівель і споруд. Функціональні аналоги використовуються при оцінці вартості заміщення матеріальних активів. Обидва методи в даний час мають досить широке застосування в рамках витратною концепції оцінки власності. Тим не менш, вони не забезпечують прямого виходу на ринкову вартість майна, оскільки дають проміжні результати оцінки, які в подальшому є предметом узгодження підсумкового експертного висновку.
Найбільш "ринковим" серед всіх зазначених різновидів порівняльного підходу є метод порівнянних аналогів продажів, про який і піде мова. Для практикуючих оцінювачів не секрет, що метод аналогів продаж може застосовуватися тільки в умовах усталеного конкурентного ринку нерухомості при наявності відкритого багатопараметричного банку даних про здійснені операції купівлі-продажу майна. У вітчизняній оціночній практиці, вимірюється максимум 5-ма роками, метод аналогів продаж широкого використання не знайшов (за винятком ринку житла). Основні причини ситуації, що склалася криються в наступному:
- відсутність вільного конкурентного ринку нерухомості в зв'язку з тривалим процесом приватизації;
- нестабільність фінансово-кредитної системи, в зв'язку з чим ціни на нерухомість мають суттєве коливання в часі;
- значні коливання цін на однойменні види майна в регіональному аспекті;
- відсутність репрезентативною інформації про ціни на приватизаційному і вторинному ринку нерухомості по функціональних групах об'єктів;
- недосконалість нормативно-методичної бази експертної оцінки, недостатній рівень кваліфікації оцінювачів, відсутність системних наукових досліджень.
У 1997 році намітилися деяка стабілізація фінансового ринку і збільшення кількості угод купівлі-продажу нежитлової власності в великих містах, що в певній мірі спричинило впорядкування і територіально-функціональну диференціацію ринкових цін на нерухомість. Але як і раніше суттєвою перешкодою для більш широкого впровадження в практику оцінки методу аналогів продажів залишаються "накладки", що виникають у зв'язку з паралельним існуванням приватизаційного і вторинного ринку нерухомості і, як наслідок, двох видів вартості, а також дефіцит інформації про ціни на приватизоване і вільно продається майно.
Правда, в кінці 1996 року Фонд держмайна України, порушуючи власну монополію на інформацію про вартість об'єктів приватизації, випустив у світ "Довідник про аналоги продаж будівель і споруд во время ПРИВАТИЗАЦІЇ в Україні" (надалі Довідник). У збірнику зібрано великий статистичний матеріал про вартість декількох тисяч об'єктів, в основному, малої приватизації різного функціонального профілю по всіх регіонах України. Для вдумливого оцінювача ця подія є, безсумнівно, позитивним фактом. Однак, актуальність збірки в більшій мірі обумовлена його науково-теоретичним, ніж прикладним значенням. Оцінювач-практик, не схильний до аналізу і узагальнення, чи знайде в ньому що-небудь корисне для його поточної роботи з двох причин. По-перше, дані збірки не можуть служити аналогом на приватизаційному ринку в зв'язку зі зміною способів відчуження державного майна в сторону підвищення конкурентності його продажу, а також наближається завершенням процесу малої приватизації. По-друге, і це очевидно, приватизаційні аналоги не є такими для оціночних робіт на вторинному ринку нерухомості. Аргументувати сказане можна багатьма міркуваннями, головними з яких є наступні.
Приватизаційні аналоги відрізняються від ринкових насамперед тим, що переважаючим способом відчуження майна в періоді, охопленому статистичними даними (а це 1995 г. - перша половина 1996 г.), була ні конкурентний продаж, а безконкурентному викуп державної власності організацією орендарів або товариством покупців. З даної обставини слід чотири виведення, на підставі яких можна зробити висновок про чисельний нерівності приватизаційної і ринкової вартості майна.
Перше. При експертній оцінці об'єктів, що приватизуються через оренду з викупом, як правило, враховувалася вартість невіддільних поліпшень, здійснених за рахунок власних коштів орендаря. Відновлювальна вартість цих поліпшень віднімалася з вартості майна, в той час як на вторинному ринку поліпшення зазвичай тягнуть за собою збільшення ринкової вартості нерухомості. Крім того, представлені в збірнику оцінки не враховують ряд важливих факторів (наприклад, соціально-екологічних), що впливають на ринкову ціну об'єкта.
Друге. В ході малої приватизації була штучно створена цінова несумісність між активною і пасивною частинами основних засобів. Вартість однієї частини активів (будівель і споруд) експертно наводилася до цін і тарифів, що склалися на зафіксовану дату оцінки, в той час як вартість іншої частини (машин, устаткування, інвентарю, транспортних засобів і т.д.) визначалася за встановленими методиками з урахуванням даних бухгалтерського балансу. Тут же необхідно враховувати, що не менше половини всіх об'єктів малої приватизації викуповувалися по частинах - спочатку майно, потім будівлі (приміщення). Природно, все це внесло сум'яття в об'єктивний процес ціноутворення на цілісні майнові комплекси і значно відсунуло приватизаційну (фактично викупну) вартість від ринкової.
Третє. Аксіомою в теорії оцінки є те, що для визначення ринкової вартості майна при відсутності об'єктивних обмежень необхідно паритетне використання витратного, порівняльного і результатних підходів. Аналіз представленої в довіднику інформації свідчить про беззастережне переважання витратного методу, на частку якого припадає 69% всіх експертних висновків (метод потенційної прибутковості - 25%, метод аналогів - 6%).
Четверте. Навіть якщо і допустити правомірність використання методу прибутковості, не можна не бачити деяких істотних обставин. По-перше, в умовах глибокої стагнації підприємств і вкрай жорсткого податкового законодавства, які не сприяє "легалізації" прибули в бухгалтерській звітності, оцінити і спрогнозувати показники прибутковості конкретного об'єкта важко навіть досвідченому оцінювачу. По-друге, при оцінці підприємств, що гостро потребують реструктуризації і інвестиціях, принцип кращого і найбільш ефективного використання - обов'язкового атрибута визначення ринкової вартості - застосуємо з великою натяжкою на увазі невизначеності напрямків подальшої експлуатації майна. По-третє, ставки капіталізації і дисконтування "зразка" 1995-1996 років на сьогоднішній день не відповідають реальній економічній дійсності.
Таким чином, оцінюючи позитивно сам факт появи Довідника, доводиться констатувати, що прямого впровадження методу аналогів продажів в поточну практику оцінки поки не передбачається. Для інтенсифікації цього процесу необхідний аналогічний збірник за результатами аукціонних торгів нерухомістю.
І все ж, певна і досить корисна інформація для міркувань прикладного характеру в довіднику міститься. Перш за все, це унікальні дані, що дозволяють простежити і формалізувати в математичному вигляді вплив різних чинників на питому вартість різнофункціональних груп нерухомості.
В результаті проведених досліджень, нами були отримані багатофакторні рівняння регресії по двадцяти чотирьом функціональним різновидам будівель і споруд. Групування факторів здійснювалась за такими ознаками:
оточення - величина населеного пункту і його статус в адміністративно-господарській системі, відстань об'єкта від основних містоутворюючих центрів міста (залізничного та автовокзалу, адміністративного центру; наявність аеропорту і водного порту не розглядалося на увазі недостатньої репрезентативності вибірки);
загальна характеристика об'єкта - функціональний профіль, проектне рішення (окремий, вбудовано-прибудований), фактичний термін служби на момент оцінки і фізичний знос, певний експертним шляхом;
об'ємно-планувальні характеристики - площа і об'єм будівлі, кількість поверхів;
облаштованість об'єкта інженерним і санітарно-технічним обладнанням - наявність електроосвітлення, каналізації, опалення, водопостачання, телефону, радіотрансляції.
Зрозуміло, вплив зазначених чинників на вартість нерухомості визначається не реалізованої кон'юнктурою ринку, а сукупністю суб'єктивних думок експертів-оцінювачів. Проте, з огляду на репрезентативність вибірки (більше 3-х тисяч випадків), можна говорити про якийсь наближенні на рівні середніх величин до об'єктивності висновків.
Регресійний аналіз ціноутворюючих факторів
Введемо наступні позначення:
Цs - приватизаційна вартість одиниці площі об'єкта, дол. / М2;
Цv - приватизаційна вартість одиниці будівельного об'єму об'єкта, дол. / М3;
N - чисельність постійно проживаючого населення міста, тис. Чол .;
S - загальна (корисна) площа об'єкта, м2;
V - будівельний об'єм об'єкта, м3;
F - фізичний знос об'єкта, визначений експертним шляхом,%;
T - фактичний термін служби об'єкта, число років;
R - наведене відстань від об'єкта до основних містоутворюючих центрів населеного пункту, ум. км;
Rц - фактична відстань об'єкта від адміністративного (історичного) центру населеного пункту, км;
R а - фактична відстань об'єкта від автовокзалу, км;
Rж - фактична відстань об'єкта від залізничного вокзалу, км;
K - кількість поверхів у будинку;
B - рівень облаштованості об'єкта інженерними комунікаціями і санітарно-технічним обладнанням, в% від відновної вартості будівлі;
Аб - константа, чисельно рівна середньої облаштованості об'єктів базової групи, в% від відновної вартості;
Коб - безрозмірний поправочний коефіцієнт, що характеризує вплив рівня облаштованості об'єкта на його приватизаційну вартість.
Наведене відстань (R) визначається як середнє геометричне між фактичними відстанями оцінюваного об'єкта від центру міста (селища), залізничного вокзалу та автовокзалу, розташованих в даному населеному пункті. У разі відсутності таких, відсутню відстань з розрахунків виключається.
У загальному вигляді параметр R визначається за формулою:
(1)
Рівень облаштованості об'єкта комунально-побутовими зручностями (B) визначається у вигляді суми питомих ваг наявних в будівлі інженерних комунікацій i-го виду в його повної відновної вартості. Причому, в зв'язку з тим, що в довіднику рівень облаштованості приміщень характеризується тільки шістьма видами зручностей (електроосвітлення, каналізація, водопровід, опалення, телефонний зв'язок і радіотрансляція), при розрахунку параметра B необхідно враховувати наявність в оціненого будівлі саме цих комунікацій [1] . Питома вага вартості інженерних комунікацій може визначатися в залежності від функціонального типу будівлі за відповідними збірниками УПВС або узагальненими даними таблиць 1-6. Формула для розрахунку параметра В має вигляд:
(2)
де Вi - питома вага комунікації i-го виду в відновної вартості об'єкта,%.
Поправочний коефіцієнт, що характеризує вплив рівня облаштованості приміщень на приватизаційну вартість об'єкта розраховується за формулою:
. (3)
Нижче ви побачите результати кореляційно-регресійного аналізу за основними функціональними групами об'єктів малої приватизації. Ще раз звертаємо увагу на те, що в вартість будівель, споруд та вбудовано-прибудованих приміщень не входить вартість машин, технологічного і допоміжного обладнання, меблів, інвентарю та іншого майна.
Таблиця 1. Середні питомі ваги елементів інженерно-технічного благоустрою в відновної вартості житлових будівель (включаючи вбудовано-прибудовані нежитлові об'єкти),%
Вид благоустрою Кількість поверхів у будинку 1 2 3 4 5 6 і
більше Цегляні Дерев'яні Цегляні Дерев'яні Опалення 8,04 9,49 3,95 5,63 2,77 2,77 2,47 2,47 Водопровід 0,74 1,23 0,88 1,10 0,61 0,56 0 , 53 0,53 Каналізація 2,80 2,28 2,08 2,57 1,25 1,40 1,52 1,52 Електроосвітлення 3,25 3,57 3,58 4,20 2,58 2,83 3 , 44 3,44 Радіотрансляція 0,45 0,37 0,35 0,50 0,50 0,48 0,30 0,18 Телефон 0,35 0,51 0,43 0,40 0,40 0,38 0 , 25 0,20
Таблиця 2. Середні питомі ваги елементів інженерно-технічного благоустрою в відновної вартості будівель готельного типу та гуртожитків,%
Вид благоустрою Кількість поверхів у будинку 1 2 3 4 5 і більше Опалення 5,70 2,79 2,90 2,78 2,76 Водопровід 1,20 0,90 0,75 0,68 0,65 Каналізація 2,27 1 , 90 1,15 1,28 1,35 Електроосвітлення 3,50 2,84 2,50 2,55 2,75 Радіотрансляція 0,50 0,56 0,68 0,68 0,59 Телефон 0,20 0,30 0,38 0,38 0,81
Таблиця 3. Середні питомі ваги елементів інженерно-технічного благоустрою в відновної вартості адміністративних будівель, видовищних та культурно-масових установ,%
Вид благоустрою Автозаправні станції Видовищні та культурно-масові установи Кількість поверхів 1 2 3 і більше Дерев'яні Цегляні Опалення 4,10 2,31 2,40 4,96 5,11 Водопровід 0,20 0,66 0,66 2,03 2, 07 Каналізація 0,75 0,63 0,63 2,57 2,61 Електроосвітлення 3,30 3,54 3,54 3,35 4,42 Радіотрансляція 0,20 0,55 0,32 0,80 0,86 Телефон 1,65 0,60 0,65 0,29 0,34
Таблиця 4. Середні питомі ваги елементів інженерно-технічного благоустрою в відновної вартості будівель навчальних та дошкільних закладів, установ науки,%
Вид благоустрою Кількість поверхів у будинку 1 2 3 4 5
і більше Цегляні Дерев'яні Цегляні Дерев'яні Цегляні Дерев'яні Опалення 4,01 3,13 3,25 3,08 3,20 3,13 2,98 3,03 Водопровід 1,38 1,88 1,92 2,02 2,11 2 , 15 2,03 2,00 Каналізація 2,69 3,80 3,64 2,30 3,53 3,68 3,33 3,22 Електроосвітлення 2,73 2,65 2,56 2,70 2,26 2 , 05 2,08 2,22 Радіотрансляція 0,57 0,63 0,54 0,58 0,78 0,75 0,50 0,50 Телефон 0,37 0,40 0,34 0,40 0,38 0 , 40 0,28 0,20
Таблиця 5. Середні питомі ваги елементів інженерно-технічного благоустрою в відновної вартості будівель комунально-побутового призначення, торгівлі і громадського харчування,%
Вид благоустрою Кількість поверхів у будинку 1 2 3 і
більше Цегляні Дерев'яні Опалення 4,47 4,67 2,99 3,10 Водопровід 1,88 1,51 1,43 1,45 Каналізація 2,05 2,03 1,01 1,08 Електроосвітлення 2,98 3,77 2 , 95 2,60 Радіотрансляція 0,42 0,57 0,42 0,17 Телефон 0,44 0,43 0,32 0,15
Таблиця 6. Середні питомі ваги елементів інженерно-технічного благоустрою в відновної вартості будівель виробничого і сільськогосподарського призначення,%
Вид благоустрою Будинки виробничого призначення споруди сільськогосподарського призначення Опалення 2,33 2,91 Водопровід 1,18 2,04 Каналізація 0,83 1,36 Електроосвітлення 2,51 2,88 Радіотрансляція 0,35 - Телефон 0,20 0,12
1. Підприємства роздрібної торгівлі (окремо розташовані будинки). Константа Аб = 90,32%.
, (4.а)
(4.б)
2. Підприємства роздрібної торгівлі (вбудовано-прибудовані приміщення). Константа Аб = 87,2%.
, (5.а)
(5.б)
3. Підприємства громадського харчування. Константа Аб = 89,80%.
, (6.а)
(6.б)
4. Підприємства побутового обслуговування (телевізійні та радіо майстерні, швейні та фотоательє, майстерні з ремонту взуття, художні майстерні, салони мод і т.д.). Константа Аб = 89,65%.
, 
(7.а)
(7.Б)
5. Перукарські. Константа Аб = 89,65%.
, (8.а)
(8.б)
6. Будинки (комбінати) побутового обслуговування. Константа Аб = 91,44%.
, (9.а)
(9.б)
7. Лазні, банно-пральні комбінати, підприємства з хімічного чищення і фарбування одягу. Константа Аб = 90,50%.
, (10.А)
(10.б)
8. Аптеки. Константа Аб = 88,84%.
, (11.а)
(11.б)
9. Готелі. Константа Аб = 91,76%.
, (12.а)
(12.б)
10. Адміністративні будівлі (офісні приміщення, адміністративні корпуси підприємств, контори тощо). Константа Аб = 93,1%; застосовується тільки у разі оцінки вартості об'єкта за обсягом.
, (13.а)
(13.б)
11. Кіоски. Константа Аб = 96,02%.
, (14.а)
(14.б)
12. Будівлі павільйонного типу (НЕ залежних від функціонального профілю об'єкта). Коефіцієнт Коб не визначається, т. К. Рівень оснащеності враховується безпосередньо за допомогою параметра В.
, (15.а)
(15.б)
13. Навіси, рампи. Константа Аб = 98,83%.
, (16.а)
(16.б)
14. Котельні. Константа Аб = 95,0%.
, (17.а)
(17.б)
15. Склади (окремо розташовані будинки, обладнані ангари, складські приміщення). Константа Аб = 96,66%.
, (18.а)
(18.б)
16. Гаражі. Константа Аб = 96,87%.
, (19.а)
(19.б)
17. Сараї. Константа Аб = 97,88%.
, (20.а)
(20.б)
18. Прохідні, контрольно-пропускні пункти. Коефіцієнт Коб не визначається, т. К. Рівень оснащеності враховується безпосередньо за допомогою параметра В.
, (21.а)
(21.б)
19. Автомайстерні. Константа Аб = 94,28%; застосовується тільки у разі оцінки вартості об'єкта за обсягом.
, (22.а)
(22.б)
20. Майстерні (механічні, ремонтні, спеціалізовані і т.д.). Коефіцієнт Коб не визначається, т. К. Рівень оснащеності враховується безпосередньо за допомогою параметра В.
, (23.а)
(23.б)
21. Столярні цеху, пилорами. Коефіцієнт Коб не визначається, т. К. Рівень оснащеності враховується безпосередньо за допомогою параметра В.
, (24.а)
(24.б)
22. Неідентифіковані за складом будівлі виробничого призначення (цехи, дільниці, корпусу, автотранспортні підприємства і т.д.). Константа Аб = 93,69%.
, (25.а)
(25.б)
23. Неідентифіковані будівлі сільськогосподарського призначення (свинарники, корівники, стайні, сховища, вагові, конторські приміщення і т.д.). Константа Аб = 97,53%.
, (26.а)
(26.б)
24. Підвали. Регресивні залежності не встановлено. Середня питома вартість дорівнює: Цs = 45,1 дол. / М2, Цv = 15,2 дол. / М3 при наступних середніх значеннях факторних ознак: N = 224 тис. Чол., S = 121 м2, V = 359 м3, F = 34%, T = 40 років, B = 4,67%.
Всі отримані моделі репрезентативні на 5-ти відсотковий рівень значущості і мають коефіцієнт множинної регресії не нижче 0,65.
Практичні рекомендації
Прокоментуємо отримані результати з точки зору впливу окремих факторів на питому вартість різних груп нерухомості.
Оточення. Як і слід було очікувати, питома вартість об'єктів нерухомості прямо пропорційно залежить від величини і адміністративно-господарського статусу міста, показником яких є чисельність постійно проживаючого населення. Виняток становлять такі види майна, як кіоски, павільйони, сараї, контрольно-пропускні пункти, автомайстерні, столярні цехи і будівлі сільськогосподарського призначення. Вартість цих об'єктів в незначній мірі залежить від величини населеного пункту.
Особливої аналізу заслуговує фактор внутрішньоміського розміщення об'єкта. Апріорі можна припустити, що вартість дохідної нерухомості буде тим вище, чим в більш вигідному з підприємницькою точки зору місці він розташований. Якщо допустити, що локальними точками комерційної активності і місцями максимального зосередження споживачів товарів і послуг є центр міста, залізничний та автовокзал, то в міру віддалення від них вартість підприємств роздрібної торгівлі, громадського харчування та деяких об'єктів побутового обслуговування повинна зменшуватися. В ході кореляційно-регресійного аналізу ці очікування повністю підтвердилися. В даному випадку комплексним показником віддаленості об'єкта від містоутворюючих центрів виступає параметр R, по ряду об'єктів - Rц.
З іншого боку, деякі специфічні види послуг (банно-пральні, хімчистка та ін.) Користуються підвищеним попитом в "спальних районах", які в більшості своїй віддалені від центру міста, що обумовлює підвищення вартості нерухомості з ростом параметра Rц.
Нарешті, вартість великої групи об'єктів практично не корелює з їх відстанню від містоутворюючих центрів (готелі, кіоски, павільйони, виробничі будівлі), чому можна знайти логічне пояснення.
Загальна характеристика об'єкта. З цієї групи факторів функціональний профіль об'єкта виступає в якості основного класифікаційної ознаки будівлі. Характер проектного рішення (окрема будівля або вбудоване приміщення) важливий лише для оцінки вартості підприємств роздрібної торгівлі, в той час, як для інших об'єктів це істотного значення не має.
Дуже важливим факторингу ознакою є фізичне зношення (параметр F), з ростом якого вартість будівель всіх функціональних типів зменшується.
Вплив на питому вартість нерухомості фактичного терміну служби будівлі (параметр Т) має двоякий, різноспрямований сенс. З одного боку, вік об'єкта багато в чому визначає рівень його фізичного зносу. Отже, чим більше значення параметра Т, тим менше вартість будівлі. З іншого боку, термін служби є непрямою характеристикою капітальності і матеріаломісткості об'єкта - будівлі довоєнної споруди мають підвищену товщину стін, висоту стель, складність оздоблювальних робіт і т.д., в зв'язку з чим їх відновна вартість більше. Як випливає з наведених залежностей, в разі одночасної присутності у формулі параметрів F і T, їх вплив, як правило, характеризується протилежними знаками.
Об'ємно-планувальні характеристики. З практики здійснення типового капітального будівництва відомо, що питома вартість будівлі буде тим менше, чим більше його площа і об'єм. Це пов'язано з економією непрямих і умовно-постійних статей витрат, іншими особливостями проектування і ціноутворення. Тому в більшості формул, де присутні параметри S і V, їх вплив на вартість одиниці площі або об'єму будівлі має обернено пропорційний характер.
Що ж стосується показника поверховості (параметр К), то статистично значимий вплив даного чинника встановлено лише для будівель готельного типу. Ймовірно, це пов'язано з малоповерхового інших груп нерухомості (як правило, не більше 2-х поверхів), в зв'язку з чим варіабельність параметра До недостатня для проведення регресійного аналізу.
Облаштованість об'єкта інженерним і санітарно-технічним обладнанням. Статистичний аналіз впливу факторів даної групи досить утруднений, оскільки рівень облаштованості об'єкта описується якісними, а не кількісними параметрами (зручність є в наявності або відсутній). Вивчити ступінь впливу кожного елементу благоустрою на питому вартість будівлі неможливо і з тієї причини, що практично всі об'єкти обладнані електроосвітленням, більшість опаленням і водопроводом. Але навіть якщо і вдається математично "вловити" вплив будь-якого з факторів, то його статистичні параметри (t-критерій) виявляються набагато менше 5-ти відсоткового рівня значимості.
Єдиний вихід з ситуації, що склалася - це використання якогось агрегованого показника рівня облаштованості об'єкта, що враховує наявність всіх елементів благоустрою. Однак і в цьому випадку просте підсумовування кількісних або бальних еквівалентів кожного фактора благоустрою (наприклад, 1 - зручність присутній, 0 - відсутня) можливо тільки з урахуванням коефіцієнта їх ваговій значущості.
Як комплексного показника облаштованості об'єкту необхідно використовувати параметр В, який розраховується за формулою (2) з використанням даних таблиць 1-6. Зазначені таблиці отримані нами в результаті узагальнення відповідних збірників УПВС і певною мірою враховують вагову значимість кожного фактора.
У тих випадках, коли вплив рівня облаштованості об'єкта статистично значимо, параметр В безпосередньо присутній у регресійній залежності (формули 13.а, 15.а, 15.б, 21.а, 21.б, 22.а, 23-24). У більшості ж випадків облік впливу параметра В здійснюється в опосередкованому вигляді з використанням коефіцієнта Коб, що розраховується за формулою (3). Даний коефіцієнт показує, у скільки разів рівень облаштованості оцінюваного об'єкта відрізняється від середнього показника облаштованості базових об'єктів (тобто увійшли до вибірки).
Як зазначалося раніше, на сьогоднішній день безконкурентна приватизація в цілому завершилася. Однак це не означає, що отримані залежності втратили актуальність. Яким же чином вони можуть використовуватися в практиці оцінки ринкової вартості нерухомості?
Для приведення приватизаційної вартості об'єкта до ринкових цін пропонується використовувати мультиплікатори типу "ринкова ціна / приватизаційна ціна", розраховані за різними функціонально-територіальними ознаками. У цьому випадку формула для оцінки ринкової вартості має вигляд:
Цр = До $ × М × Цs (v) × S (V) × Коб, (27) де
До $ - офіційний курс долара США на дату оцінки, грн. / Дол .;
М - ринковий мультиплікатор;
Цs (v) - питома вартість одиниці площі (s) або будівельного обсягу (v) нерухомості даної функціональної групи, розрахована за формулами (4) - (26), дол. / М2 (м3);
S (V) - площа (S) або будівельний об'єм (V) об'єкта нерухомості, м2 (м3);
Коб - коефіцієнт, що враховує рівень облаштованості приміщень (за винятком випадків, коли параметр В безпосередньо присутній у формулі для розрахунку Цs (v)).
Ринковий мультиплікатор М має жорстку функціональну (за типами об'єктів) і регіональну зумовленість. З огляду на "аморфне" стан постприватизаційного ринку нерухомості і відсутність необхідної інформації, розрахунок М може здійснюватися двома способами:
як відношення середньої аукціонної ціни продажу сукупності об'єктів даної групи до їх середньої приватизаційної вартості в конкретному населеному пункті;
як відношення середніх ринкових цін на житлову нерухомість до осреднении показниками відновної вартості житла в даному населеному пункті.
Перший спосіб визначення мультиплікатора М точніший і об'єктивний. Однак, у зв'язку з дефіцитом сістематізарованной інформації про результати аукціонних торгів по населеним пунктам, він не завжди може бути реалізований на практиці. Розрахунок мультиплікатора здійснюється за формулою:
, (28)
де
ЦАij - середня аукціонна ціна продажу об'єкта нерухомості i-ї групи в j-м населеному пункті в розрахунку на 1 м2 загальної (корисної) площі, дол. / М2;
ЦПij - середня приватизаційна вартість одиниці площі об'єкта i-й функціональної групи в j-м населеному пункті, розрахована за довіднику, дол. / М2.
При визначенні мультиплікатора М1 з використанням Довідника необхідно враховувати, що продаж об'єктів нерухомості на аукціонних торгах, як правило, здійснюється у вигляді цілісного майнового комплексу (тобто будівлі плюс майно), в той час як приватизаційна вартість, що оцінюється експертним шляхом, відповідно до встановленого порядку, включає тільки вартість будівель і споруд. Тому для приведення чисельника і знаменника формули (28) до порівнянної увазі аукціонна ціна (ЦАij) повинна бути зменшена на величину вартості машин, обладнання, меблів, інвентарю та іншого майна. Згідно довідкової інформації [2] , А також з урахуванням відмінностей в коефіцієнтах індексації вартості будівельно-монтажних робіт і устаткування (останній менше), аукціонна ціна об'єктів торгівлі, громадського харчування та служби побуту в середньому може бути зменшена на 10%.
Наявна інформація по містах Київ, Житомир та Суми (див. Довідник і "Вісник ОЦІНКИ", №№ 3-4, 5-6 за 1996 р, 1-2, 3-4 за 1997 р. Та ін) дозволяє з досить високим ступенем надійності оцінити сукупний мультиплікатор М1 по шести групах об'єктів нерухомості - громадське харчування, роздрібна торгівля, служба побуту, видовищні підприємства (кінотеатри), нежитлові приміщення, неідентифіковані за призначенням будівлі. Результати розрахунків наведені в таблиці 7.
Таблиця 7. Оцінка мультиплікатора М1 по містах Київ, Житомир та Суми
ПоказникКиївЖитомирСумиКількість врахованих аукціонних продажів 45 53 18 Загальний мультиплікатор М1 1,85 1,43 2,41 в т.ч .: роздрібна торгівля 3,46 1,77 0,42 громадське харчування 1,21 1,18 побутове обслуговування 2,16 0,81 5,62
Для умов Харкова середнє співвідношення цін на об'єкти нежитлової нерухомості на вторинному ринку і при безконкурентному викуп становить: центральна частина міста - 1,88, прилеглі до центру райони - 1,54, околиця - 1,11 [3] .
Другий спосіб оцінки мультиплікатора М менш надійний. Він може використовуватися в тих випадках, коли наявний масив інформації не достатній для визначення статистично значущої значення мультиплікатора М1. Розрахунок може здійснюватися за формулою:
, (29)
де
ЦЖРj j - середня ринкова вартість 1 м2 житлової нерухомості в j-м населеному пункті, дол. / М2;
ЦЖВj j - середня відновна вартість одиниці площі житлового фонду (за вирахуванням зносу) в j-м населеному пункті, дол. / М2.
Не дивлячись на уявну простоту формули (29), при розрахунку мультиплікатора М2 можуть виникнути труднощі. Зокрема, якщо середню ринкову вартість житла по місту розрахувати порівняно просто (в даному випадку порайонна диференціація цін на житло не проводиться, тому що цей фактор враховується в залежності (4) - (26) за допомогою параметра R), то оцінити залишкову відновну вартість будівель - завдання трудомістке і неоднозначна.
На закінчення відзначимо, що запропоновані методичні рекомендації, ймовірно, громіздкі і поки ще далекі від досконалості. Тому користуватися ними слід дуже обережно і в ув'язці з іншими загальноприйнятими методами експертної оцінки.
[1] Викликає певний подив перелік враховуються в довіднику зручностей. Невже наявність радіо і, в якійсь мірі, телефону надає більший вплив на вартість об'єкта, ніж присутність гарячого водопостачання, вентиляції та газопостачання? [назад]
[2] Нормативи капітальних вкладень: Довідковий посібник / А.А. Малигін, Н.М. Ларюшіна, А.Г. Витин і ін. - М .: Економіка, 1990. - 315 с. [назад]
[3] Гриценко Е.А., Назирова В.П. Ринок нерухомості в Україні: проблеми становлення та функціонування / В зб. Актуальні проблеми приватизації та оцінки майна. - Суми: ІВЦ УАБС, 1997. - С. 44-47 [назад]
Яким же чином вони можуть використовуватися в практиці оцінки ринкової вартості нерухомості?Невже наявність радіо і, в якійсь мірі, телефону надає більший вплив на вартість об'єкта, ніж присутність гарячого водопостачання, вентиляції та газопостачання?