Ринок нерухомості Риги: поточна ситуація

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Основні тренди

Хоча за останній час стався ряд змін, які призвели до зміни структури попиту на житло Латвії в цілому - і Риги зокрема, - в цілому на початок 2016 року експерти ринку нерухомості Риги відзначають його стабільність.

Після введення поправок до імміграційного закону, що набрали чинності з 1 вересня 2014 року і які підвищили розмір іноземних інвестицій в нерухомість, необхідних для отримання латвійського ВНЖ до € 250 000, майже в 10 разів скоротилося число росіян, які купують житло з метою знайти резидентський статус країни. Проте, на відміну від інших європейських програм «золотих віз», одержувачі латвійського ВНЖ мають право на роботу в країні, яка входить до Єврозони.

Заможні інвестори з Росії як і раніше розглядають покупку житла тут як перспективну інвестицію. Комерційна нерухомість латвійської столиці представлена ​​цікавими варіантами для інвесторів з різними обсягами бюджетів. Інше житло Старого міста незмінно є ліквідним вкладенням - і дуже затребуваним як у покупців, так і орендарів. А що стосується об'єктів вартістю нижче € 250 000, експерти відзначають річний приріст цін в розмірі близько 3%.

Внутрішній ринок нерухомості Риги жвавий, обсяг угод з місцевими в 2015 році стабільно підвищувався. Основними покупцями нерухомості в Ризі є саме громадяни Латвії.

Наші співвітчизники як і раніше люблять гостювати в столиці Латвії. За попередніми даними, в період Новорічних свят близько 50% туристів Риги були росіяни, що приблизно на 10% більше, ніж роком раніше.

Плюси міста для інвесторів: чому саме Рига?

• Рига - діловий і культурний центр не тільки Латвії, але і всієї Прибалтики. Рига привертає велику кількість туристів і бізнесменів. Це багатонаціональне місто, який знаходиться на перетині торгових шляхів із заходу на схід, що завжди позитивно позначалося на активності бізнесу.

• Висока ліквідність нерухомості, яку завжди можна здати в оренду або через якийсь час продати на ринку з непоганим прибутком.

• Велика розмаїтість об'єктів для інвестицій: не тільки квартир, але і комерційних площ (від невеликих магазинчиків, салонів, міні-готелів до фітнес-центрів, офісних і торгових площ).

• Відсутність мовного бар'єру і схожий менталітет. Станом на 1 січня 2014 року чисельність ризького населення становила 701 977 осіб, з яких 39% - росіяни.

• Прозоре законодавство в сфері нерухомості. Також, хоча державною мовою країни є латвійський, всю основну інформацію - як законодавчу, так і побутову - можна отримати російською мовою, що дуже важливо для власників нерухомості, яким доводиться вирішувати повсякденні питання по оплаті податків, утримання житла і т.д.

• Одна з найбільш простих і зрозумілих (а також недорогих) в ЄС систем видачі ВНЖ за придбання нерухомості при інвестиціях в розмірі від € 250 000.

• Можливість отримання іпотеки в одному з латвійських або в філіях скандинавських банків на хороших умовах.

• Зручне географічне положення і транспортна доступність Риги - як засобами наземного, так і повітряного транспорту.

• Невеликі відстані на відміну від Росії, відсутність великих пробок. З центру Риги до аеропорту - 15 хвилин. До моря - 25 хвилин.

• Європейський стиль життя і сервіс. Бутіки, сучасні торгові галереї не залишать байдужими любителів шопінгу, а численні ресторани і кафе - цінителів національної та європейської кухні.

• Наявність унікальних об'єктів нерухомості стилю «югенд».

• Низький рівень імміграції.

Які об'єкти представлені

Ринок нерухомості Риги представлений значною кількістю різноманітних об'єктів - від історичних квартир до супермодні лофт, від елітної до бюджетної нерухомості. Сьогодні в місті є велика кількість забудовників, кожен з нових проектів відрізняє свій унікальний дизайн.

Експерти відзначають, що найбільш частим запитом потенційних покупців є придбання ризької квартири з двома спальнями вартістю до € 350 000. Переважно - в історичних будинках або нових проектах, але неодмінно в хорошому районі, в пішій доступності від усієї міської інфраструктури. Безумовно, не завжди бюджет може забезпечити поєднання всіх цих чинників, але в цьому і є плюс ринку нерухомості Риги, оскільки на ньому представлена ​​велика різноманітність вибору, що дозволяє підібрати оптимальний об'єкт.

Представники ріелторських агентств повідомляють, що в 2015 році був відзначений стабільний попит росіян на комерційну нерухомість латвійської столиці. Дійсно, в Ризі можна знайти комерційні об'єкти з прибутковістю 6-8% річних, як в Німеччині. Хоча ставки за кредитами тут вище, ніж в німецьких банках, але при цьому кредити можна отримати на більш вигідних умовах, ніж в Росії. До того ж, бізнес в Єврозоні дає більше надійності і стабільності, ніж в нашій країні сьогодні.

У 2015 році в Латвії обсяг угод з об'єктами комерційної нерухомості збільшився майже на 20% в порівнянні з показниками 2014 року. Це пояснюється бажанням інвесторів вкладати свої кошти в сегменти ринку, що забезпечують стабільний дохід.

Найбільш цікаві райони для інвестицій

Найпопулярніші райони Риги для придбання нерухомості - це Старе місто, Близький і Тихий центр (Посольський район). Вони хороші як для власного проживання, так і для здачі житла в оренду. Висока ліквідність тутешньої нерухомості пояснюється стабільним інтересом з боку місцевого населення та іноземців, в тому числі жителів Західної Європи. Меншою популярністю користуються мікрорайони Риги, хоча тут є винятки.

Квартири в реновірован історично значущих багатоквартирних будинках є ексклюзивною нерухомістю, оскільки поєднують в собі відмінне місце розташування, історичну цінність будівлі і його відповідність сучасним вимогам. По сусідству з архітектурними шедеврами минулих років з'являються нові проекти, побудовані за самими передовими технологіями, що забезпечують всю необхідну інфраструктуру для комфортного життя.

Нерухомість в Посольському кварталі, особливо в районах вулиць Алберта-Антоніяс-Елізабетес, де розташовані кращі зразки знаменитої архітектури в стилі «югенд», завжди буде відмінно продаватися, а ще краще - здаватися, відзначають експерти. Тут квартири із задоволенням орендують як представники місцевого населення, які, хоча і мають хороші доходи, не можуть дозволити собі іпотеку, так і іноземні фахівці, які приїжджають в Ригу в довгострокові відрядження.

Стара Рига володіє величезним чарівністю, однак постійне проживання в центрі - задоволення на любителя, через постійну жвавості і шуму. Однак, це кращий варіант для подобової оренди. Для досягнення стабільного доходу краще звернутися до керуючої компанії - або з усією серйозністю займатися цим бізнесом самостійно. Багато іноземні покупці з сім'ями воліють жити в самому серці Києва, де менше шуму і немає проблем з паркуванням.

На іншому березі Даугави також є престижні райони - такі як Кіпсала і Кліверсала, де зараз будуються елітні будинки. Звідси до Ратушній площі - всього хвилин 10-15 неспішної прогулянки по Кам'яному мосту через річку, але життя тут набагато тихіше, до того ж до сих пір можна зустріти пропозиції з видами на Старе місто. Ці райони користуються гарною популярністю у орендарів.

Межапарк вважається одним з найбільш елітних і упорядкованих житлових районів Риги. Тут знаходиться озеро Кішезерс, де можна зайнятися різними видами водного спорту, лісопарк - популярне місце серед поціновувачів спокійного і спортивного відпочинку, а також тут проводяться різні розважальні заходи. У Межапарк є гольф-клуб, недалеко знаходяться універмаги, зручне сполучення з центром міста. Тут багато реновірован і відповідають сучасним вимогам приватних будинків, що представляють собою культурно-історичну цінність, а також побудовані нові вілли і особняки.

У серійних будинках Далекого центру купують квартири переважно місцеві жителі. До 1 вересня 2015 року тут можна було купити кілька невеликих квартир, отримати ВНЖ і здавати їх досить вигідно в оренду.

При покупці квартир в серійних будинках будівлі радянських часів слід звертати підвищену увагу на вартість витрат і якість обслуговування будівлі, розмір комунальних платежів, технічний стан квартири і всього будинку, а також на той факт, чи знаходиться земельна ділянка, на якій розташовується будинок, у власності власників квартир. В іншому випадку власнику доведеться платити не податок на землю, а орендну плату, яка буде помітно вище. До того ж, комунальні платежі в серійних будинках можуть бути вищими, ніж в нових проектах. Тому експерти рекомендують покупку однієї квартири в новому будинку, до чого мають у своєму розпорядженні і нові умови отримання ВНЖ.

Також фахівці ризького ринку нерухомості рекомендують придивитися до житла в таких «спальних» районах, як Тейк, Пурвціємс, Плявнієкі, Золітуде, Иманта, Агенскалнс.

ціни

Згідно з даними Європейської Статистичної Служби Eurostat, в 2015 році зниження середньої вартості нерухомості Латвії склало 4% в порівнянні з 2014 роком. Латвія виявилася в четвірці країн Європейського союзу - поряд з Італією, Францією і Фінляндією, - в яких було зафіксовано падіння цін на нерухомість. Однак єдиним сектором, в якому відбулося зниження цін, стало елітне житло Латвії.

А в дослідженні компанії Balsts відзначається, що з початку 2015 року вартість серійних квартир в латвійській столиці зросла на 1,72%. Найвищою в листопаді залишалася ціна квадратного метра в мікрорайоні Тейк - € 792, найнижча ціна була відзначена в Вецмілгравісе - € 536 за кв. м. Ціни на квартири в нових проектах в 2015 році знизилися на 9%. Зниження було пов'язано з ринковою «переорієнтацією» на місцевих споживачів.

Ціни на нові квартири в мікрорайонах Риги складають в середньому від € 1000 до € 2000 / кв. м.

У Близькому центрі, Тихому Центрі і Старій Ризі - це € 800 € 2400 / кв. м. за квартири без ремонту в нереконструірованних будівлях. У квартирах з ремонтом квадратний метр обійдеться в € 1200 € 3300. А в апартаментах з ремонтом в реконструйованій будівлі - в € 2500- € 5000. У рідкісних випадках за деякі унікальні та ексклюзивні пропозиції об'єктів нерухомості ціна кв. метра з повним оздобленням сягає € 7000.

Оренда

ринок оренди Риги сьогодні набагато більш жвавий, ніж ринок продажів, відзначають експерти. Інтерес до оренди в центрі Риги багато в чому формують співробітники дипломатичних відомств, міжнародних організацій і компаній, а також зарубіжні студенти. Кількість іноземних студентів з кожним роком збільшується завдяки популярності таких навчальних закладів, як медичний Університет імені П. Страдиня і Стокгольмська школа економіки, Латвійський Університет.

Традиційно найбільшим попитом користуються квартири з однією і двома спальнями. За квартиру ціною в € 250 000 можна отримати дохід в розмірі € 600 € 800 на місяць. З двома спальнями - до € 900. В ексклюзивних проектах квартира з однією спальнею і ціною близько € 300 000 може здаватися і за € 1000- € 1100 на місяць. Чим більше у квартири переваг - тим вище вартість оренди. Орендарі готові доплачувати за вигляд на річку або на місто, за розкішну обробку, за систему «розумний будинок» і т.д. Великі площі здаються гірше, відзначають експерти, але існує стабільний попит на пентхауси.

У центрі Риги і Старому місті, власники квартир в будинках класу «ексклюзив» здають однокімнатні квартири за € 600 € 800 на місяць, двокімнатні - за € 700 € 1500, а трикімнатні - за € 800 € 2000. Квартири тут же, але в більш «бюджетних» будинках, обходяться орендарям - відповідно в € 350 € 600, € 450 € 700, € 600 € 1000 в місяць.

Наймасовішим продуктом оренди в Ризі залишається оренда серійного житла, попит на яку формують місцеві жителі і громадяни, які переїжджають в Ригу з інших регіонів країни. Запити громадян, які приїжджають з регіонів Латвії, досить скромні, тому найбільш прийнятний для них варіант - оренда квартир в серійних будинках радянської будівлі. Знаходяться в «пристойному» стані однокімнатні квартири в спальних районах Риги здаються дуже швидко, за ціною близько € 180 на місяць. Вартість таких квартир складає € 20 000- € 25 000, і вони здатні забезпечити інвесторам віддачу, що перевищує 7% річних. Зараз це один з найбільш високих показників прибутковості для латвійського ринку нерухомості.

Якщо розглядати здачу в оренду двокімнатних серійних квартир в таких столичних мікрорайонах, як Пурвціємс, Плявнієкі, Зіепніеккалнс, Золітуде або Иманта, то стандартний на сьогодні рівень - € 240 € 350 на місяць, трикімнатних - € 270- € 400 в залежності від якості ремонту і розташування будинку.

Середня прибутковість від оренди в Ризі становить 4-6% річних. Якщо вигідно придбати нерухомість, то дохід може скласти і 7-8%, але для іноземного інвестора це вкрай малоймовірно - таких пропозицій мало, і місцеві підприємці їх швидко «перехоплюють», повідомляють фахівці. Що стосується сум доходів від квартир преміального класу в Ризі, то вона становить 4,5-5% річних, а попит на них недостатньо високий для підвищення ренти. Досить складно здаються в оренду квартири в центрі Риги з двома-трьома спальнями, власники яких не хочуть мати справу зі студентами, оскільки сімей дипломатів і співробітників іноземних компаній, що бажають орендувати житло, все ж не так багато.

Для чого купувати?

Латвія - відносно недорога, безпечна і комфортна країна для ПМЖ. На відміну від курортних регіонів, в яких можна придбати житло для себе і здавати його в протягом сезону, попит на оренду в Ризі стабільний круглий рік. Тому те, яким саме буде «сценарій» покупки, залежить виключно від уподобань і намірів покупця.

Прибутковість ризького житла в сегменті «Для ВНЖ» рідко перевищує 6% річних. Як правило, інвестори спочатку купують нерухомість в країні, потім отримують ВНЖ, здають своє житло в оренду, щоб окупити утримання, - і через пару років перебираються в Латвію на ПМЖ. Ті, хто купує квартири без обробки і робить ремонт «під себе», часто відмовляються від здачі. Витрати на утримання квартир у Ризі досить невисокі, і заможні власники цілком можуть дозволити собі залишити житло порожнім, лише періодично зупиняючись тут.

У тому випадку, якщо інвестора не цікавить отримання посвідки на проживання в Латвії, і він розраховує на отримання стабільного доходу, - експерти рекомендують звернути увагу на комерційну нерухомість Риги.

Кому порекомендувати

• Людям, які цінують європейський рівень життя, люблять старовинну архітектуру, стежать за здоров'ям і хочуть жити в російськомовному середовищі. Всім, хто втомився від великих міст, від швидких темпів, від бетонних веж і нескінченних пробок.

• Сім'ям, які хочуть забезпечити своїм дітям безпеку, дитинство в країні з гарною екологією, можливість отримати хорошу освіту. Всім, хто любить смачну їжу з натуральних продуктів, а також море і живописну природу!

• Пенсіонерам, які закінчили активну кар'єру і бажаючим спокійним і розміреним життя, при цьому, багатою культурно: з відвідуванням театрів і опери, концертів, виставок і т.д. А також можливістю зручно подорожувати по Європі на автомобілі або літаку.

• Бізнесменам. Ризький аеропорт забезпечує стикування з багатьма містами - і бізнесмени мають можливість з комфортом здійснювати відрядження, будь то в Москву або Стокгольм.

• Інвесторам, які бажають зберегти або примножити свої накопичення. Тут є великий вибір для інвестицій - від покупки невеликої квартири до придбання торгового центру або організації власного виробництва.

важливі нововведення

З 1 січня 2016 року житлова нерухомість Риги, в якій не задекларований жоден громадянин або негромадянин Латвії або особа з постійним дозволом на проживання, які прожили в країні більше семи років, обкладається податком підвищеним в розмірі 1,5% від кадастрової вартості об'єкта. Для всіх інших ставки залишаються колишніми - від 0,2% до 0,6% в залежності від кадастрової вартості. Для сімей з дітьми передбачені знижки з податку в розмірі 50%, якщо є одна дитина, і 70% - якщо два і більше.

Це нововведення не потішить тих, хто купує нерухомість в Ризі в якості «запасного аеродрому». Тепер вони будуть змушені платити підвищений податок.

Крім того, в останні півроку Служба Державних Доходів (СГД) Латвії особливо цікавиться сферою здачі внайми свого житла і активно шукає тих, хто не хоче ділитися з державою частиною доходів від здачі квартир.

пам'ятки

Безумовно, більшість пам'яток Риги зосереджено в ее Старому городе. Гостям столице Варто сделать неспішну Прогулянка по его вулічках, зайти в Домський собор з одним з найбільшіх ОРГАНІВ в Европе, відвідаті церкву св. Петра - найбільш знакова будівля столице Латвії, Пожалуйста Вже много сотень років створює неповторний силует міста, а шпиль которого вінчає золотий півник, символ Риги. Рига є однією з визнаних світових столиць югенд-дстіля (модерн, або ар-нуво) - і в Близькому і самому серці Києва можна побачити сотні прекрасних будівель, особливо на вулицях Алберта і Елізабетес. Рига - дуже зелене місто, і в самому центрі знаходяться старовинні парки - чудові місця для прогулянок.

Театралам - обов'язковий до відвідин Театр Російської Драми імені Михайла Чехова, квитки в який потрібно купувати сильно заздалегідь. Це ж стосується і Національної Опери. Художній музей нещодавно був відреставрований - і також є обов'язковим пунктом програми знайомства з містом. Місцеві жителі неодмінно порекомендують туристам побувати в Латвійській Національній бібліотеці, відомої як Замок Світу.

Цікаво, що честь 80-річного ювілею Раймонда Паулса дзвони Ризької думи вже з лютого почнуть виконувати фрагменти його музичних композицій. 15 найбільш популярних мелодій, які виберуть рижани в ході опитування в соціальних мережах, оброблять під звучання дзвонів, а аранжування будуть узгоджені з композитором. Дзвони Ратуші були зроблені і привезені з Німеччини в 2006 році - і почали звучати на терасі Ратуші кожну годину з 8 ранку до 11 вечора.

Ригу по праву можна вважати однією з гастрономічних столиць Північної Європи, а якщо говорити про співвідношення ціна-якість, то в Західній Європі, без перебільшення, важко знайти інше місто, де за такі невеликі гроші можна так смачно поїсти. Це і недорогі етно-ресторани LIDO і знамениті Vincents, Biblioteka Nr.1, Bergs, Kalku varti, Le Dome і багато-багато інших. Неодмінно варто відвідати середньовічний Rozengrals, що розташовується в підземеллі Старого міста: тут можна відчути в атмосферу справжнього Середньовіччя і покуштувати дивовижних страв, приготованих за старовинними рецептами. А якщо хочеться просто смачних і натуральних місцевих продуктів - потрібно відправитися на Центральний ринок, де навіть проводяться екскурсії!

Любителям хокею будуть цікаві матчі збірної Латвії і з ризьким Динамо, що проходять в Arena Rīga. Також в Ризі - безліч спорт-барів на будь-який смак і гаманець.

Плануючи поїздку для ознайомлення з ринком нерухомості столиці Латвії, варто неодмінно ознайомитися з поточною культурною програмою: напевно в місті виступає якась популярна група, проходить цікава виставка або розважальний захід.

HomesOverseas. r u дякує за допомогу в підготовці статті Олександра Рунца ( Old Town Estate ), Ірину Дзюіну ( корпорація «Адвекс. Нерухомість » ) І Дмитра Тимофєєва ( LATVIO ).

photocredits: flickr / old town estate

Ольга Потягаева

HomesOverseas.ru