Цінові тренди на новому ринку нерухомості: куди спрямований вектор руху?

1. Обвал доларових цін в 2015 році
2. Чи не криза, а нова реальність
3. Ціни в рублях - вічне зростання
4. Ціни в рублях - топтання на місці з прицілом вниз
5. Пропозиція - на максимумі
6. Попит - на мінімумі
7. Інфляція - це коли нерухомість дешевшає
8. Число угод з житлом падає
9. Ціни - вниз

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Мантра про вічно дорожчає - якщо не в доларах, то хоча б в рублях - московської нерухомості, по всій видимості, більш не актуальна. Не тільки доларовий, але і рублевий індекс вартості житла в Москві , Що розраховується IRN.RU, з урахуванням знижок і торгу, випав з багаторічного висхідного каналу, що бере початок ще в 1990-х рр. І передумов для зміни цінових трендів на ринку поки не спостерігається, заявив керівник аналітичного центру « Індикатори ринку нерухомості »Олег Репченко на організованому IRN.RU круглому столі« Ринок нерухомості в новій реальності: можливі шляхи розвитку ».

Обвал доларових цін в 2015 році

У 2015 р крива доларових цін на житло в Москві покинула помірний висхідний канал, що сформувався після кризи 1998 р, в 2000-2001 рр., і каменем пішла вниз. Це означає, що ціни на нерухомість вперше за весь час існування ринку не змогли хоча б частково відіграти ослаблення рубля і підрости слідом за доларом.

Індекс вартості житла в Москві з 1998 р

Примітно також, що індекс вартості житла IRN.RU випав не тільки з помірного висхідного каналу, а й з коридору $ 4000 - 6000 за квадратний метр, в якому перебував з 2006 р, і до осені 2015 р пішов нижче нової круглої позначки $ 3000 за кв. м.

Якщо застосувати до ринку нерухомості методи аналітиків фондового ринку (теханализ), то вийде, що ціни прагнуть до впущу стабілізації 2004-му - $ 1800 - 2000 за метр, - коли, завдяки притоку в російську економіку величезної кількості фінансових коштів з-за кордону, на вітчизняному ринку нерухомості почав надуватися міхур. Тобто логіка цього підходу приблизно наступна: шалені гроші прийшли - виросли платоспроможність покупців і вартість житла; шалені гроші пішли (нафта різко подешевшала, російські компанії позбулися доступу до закордонних кредитів через санкції і т.п.), - отже, ціни повинні повернутися до точки старту.

Чи не криза, а нова реальність

Попередні два кризи створили відчуття, що нерухомість реагує на кризи приблизно однаково - дешевшає в доларовому вираженні приблизно на третину (30-35-40%). Наприклад, в 1998-1999 рр. ціни просіли на 32%, з $ 979 за квадратний метр до $ 670; в 2008-2009 рр. - на 37% (з $ 6 122 за метр до $ 3 858).

Перша реакція ринку на поточний катаклізм укладалася в звичні рамки: до весни 2015 р доларовий індекс вартості житла втратив 39%: ціни на квартири в Москві знизилися з $ 5 038 за метр в середньому до $ 3073. Якби в 2015 р ситуація розвивалася за сценарієм 2009 року, коли вже до осені на ринку намітився відскік, то можна було б сказати, що нинішня криза приблизно повторює два попередніх. Однак глибина падіння цін продовжує збільшуватися: до осені 2015 московська нерухомість втратила вже майже половину своєї доларової вартості - ціни впали на 46%, з $ 5 038 до $ 2 726 за квадратний метр. Тобто мова йде явно не про класичний кризі, коли слідом за обвалом цін досить швидко слід відновлення, а про набагато більш серйозних процесах - структурну перебудову ринку, адаптації до нової економічної реальності і т.п.

Ціни в рублях - вічне зростання

У рублевому вираженні столична нерухомість практично завжди дорожчала, що пояснюється систематичним ослабленням національної валюти. До 2000 р, в період гіперінфляція 1990-х, дефолту 1998 року, зростання рублевих цін носив експонентний характер. З 2000 року, коли валютні курси більш-менш стабілізувалися, ціни росли в лінійному каналі.

Індекс вартості житла в Москві з 2000 р

Цінові піки на графіку - періоди криз, коли сильно дорожчає тверда валюта і продавці намагаються хоча б частково проіндексувати ціни на квартири по долару. В результаті відбувається сплеск середніх рублевих цін, а після стабілізації курсів середня ціна повертається назад. Звичайно, під час кризи обсяги продажів сильно падають, тому не можна сказати, що за піковими цінами було куплено безліч квартир. Проте такі цінники заявлялися.

З кожним новим кризою спроби відіграти ослаблення рубля стають все слабкішими. Самий різкий ціновий «постріл» мав місце в минулу кризу, трохи менший припав на період девальвації рубля в кінці 2014 р серпні 2015 р курс рубля знову опустився до 70 руб. за долар, але рублеві ціни на нерухомість демонструють повну нездатність підрости слідом за доларом хоча б формально. Більш того, графік притискається до нижньої межі висхідного каналу.

Ціни в рублях - топтання на місці з прицілом вниз

За останній рік формальний рівень рублевих цін практично не змінився: вартість житла коливається в коридорі 180 000 - 200 000 руб. за метр за індексом IRN.RU. Але ціни пропозиції і ціни реальних угод - це різні речі. І якщо в кінці 2014 р в період ажіотажного попиту на тлі обвалу рубля, продавці піднімали ціни і такі подорожчали квартири дійсно купувалися, то в 2015 р на ринок прийшли знижки. У січні-березні - на рівні 5%, а до вересня дисконт збільшився до 10% в середньому, а по окремих об'єктах - до 20%. За словами ріелторів, якщо знижка на квартиру менше 10%, то навіть не має сенсу намагатися її продати - така пропозиція не має шансів зацікавити покупців. Відповідно, з урахуванням неявного зниження цін, фактично стався вихід рублевого індексу з багаторічного висхідного каналу. (Див. « Продавці починають зменшувати знижки - разом з цінами на квартири ».)

Пропозиція - на максимумі

Обсяг пропозиції на ринку житла Москви і Підмосков'я знаходиться на історичному максимумі за всі 25 років існування цього ринку. За даними компанії « ИРН-Консалтинг », Що спеціалізується на роботі з конкретними будівельними проектами, в даний час на первинному ринку московського регіону, без урахування елітного центру столиці, виставлено на продаж близько 5,8 млн кв. м новобудов і апартаментів. Це не перспективні об'єкти, а то, що будується і продається зараз. (Див. « На ринку житла Москви і Підмосков'я сформувався безпрецедентний обсяг пропозиції ».)

Ситуація унікальна: в 1990-і рр. в країні взагалі мало будували, а в 2000-х рр. Москва і Підмосков'ї в плані обсягів будівництва комерційного житла перебували в протифазі. До 2004-2005 рр., Забудовувалася в основному Москва, а Підмосков'ї тільки розгойдувалося. В середині 2000-х, коли в столиці сильно подорожчала земля і виник дефіцит вільних і зручних для освоєння майданчиків, девелопери кинулися в область, яка досить швидко вийшла в лідери житлового будівництва в РФ. У Москві ж, навпаки, утворилася будівельна пауза через кризу і приходу нового мера, який ініціював перегляд всіх інвестконтрактів.

Однак зараз на тлі величезних обсягів будівництва в Підмосков'ї досить багато нових проектів виходить і ще планується до виходу на ринок в старій Москві. До того ж на ринку з'явився новий сегмент - апартаменти, на які припадає вже третину від усього обсягу пропозиції нового житла в колишніх межах Москви. Одночасно помітно зросли обсяги будівництва і в Новій Москві.

До цього треба додати величезний обсяг пропозиції на вторинному ринку, на 30-50% перевищує середньостатистичний рівень через дефіцит попиту. Причому резерви для зростання пропозиції на «вторинці» ще далеко не вичерпані. В першу чергу мова про величезні обсяги інвестиційних квартир, зміст яких з введенням ринкового податку на нерухомість стане вельми накладними навіть для небідних громадян, особливо з огляду на зрослі комунальні платежі.

У загальному і цілому, цілком можна говорити про затоварення ринку нерухомості московського регіону.

Попит - на мінімумі

Якщо пропозиція житла знаходиться на історичному максимумі, то попит, навпаки, на історичному мінімумі. Причини очевидні: негативний макроекономічний фон (обвал цін на нафту, введення санкцій проти Росії і т.п.), зниження доходів населення і бізнесу, відсутність впевненості в завтрашньому дні, через що люди бояться брати іпотечні кредити навіть за дуже вигідними ставками, наданих в рамках програми пільгової іпотеки .

Теоретично залишається можливість придбання житла за рахунок колишніх накопичень - обсяг банківських депозитів росіян як і раніше значний. Проблема в тому, що ці гроші розмазані між мільйонами вкладників, лише мізерна частина яких має в своєму розпорядженні сумами, достатніми для покупки московської квартири.

Але головне, переважна більшість власників рублевих заощаджень, які бажали конвертувати їх в нерухомість, вже зробили це під час двох хвиль ажіотажу на початку і в кінці 2014 р Нагадаємо, друга хвиля панічного попиту, що трапилася в листопада-грудня 2014 р була значно коротші першій, в початку 2014 г. А при черговому ослабленні рубля в серпні-вересні 2015 р ніякого ажіотажу взагалі не виникло. Максимум, можна говорити про млявому пожвавленні, пов'язаному з початком ділового сезону (див. « Квартири в Москві і Підмосков'ї: більше нервів, менше угод »,« Новобудови в Москві і Підмосков'ї: ринок недовго радів ослаблення рубля »). Тобто це джерело попиту фактично вичерпаний.

Останнім резервом ринку залишаються власники валютних накопичень, які збільшили свою платоспроможність завдяки ослабленню рубля. Але таких щасливчиків небагато, і це в основному не прості обивателі, а добре розбираються в економіці громадяни, які будуть дуже прискіпливими до якості і ціні покупцями.

Інфляція - це коли нерухомість дешевшає

Уявлення про те, що інфляція - це коли все обов'язково дорожчає, невірно. Таке переконання склалося в умовах гіперінфляції 1990-х рр., Коли доходи громадян, які теоретично могли купити квартиру, були прив'язані до долара. Тому ослаблення курсу вітчизняної валюти не впливало на платоспроможність потенційних покупців житла.

Однак зараз все, включаючи співробітників працюють на експорт підприємств, отримують зарплату в рублях. Інфляція в першу чергу призводить до подорожчання товарів і послуг першої необхідності - продуктів, бензину, товарів для дітей і т.п. - всього того, від чого люди не можуть відмовитися. Відповідно, в нинішніх умовах відсутності зростання доходів (в кращому випадку) інфляція означає скорочення кількості грошей, які населення може витратити на покупку товарів тривалого користування, які потребують накопичень. Перш за все житла. Як наслідок - знижуються орендні ставки і вартість нерухомості.

Число угод з житлом падає

Кількість угод з квартирами в Москві скорочується як на первинному, так і на вторинному ринках, але величина падіння принципово різна. Якщо число зареєстрованих столичним управлінням Росреестра договорів пайової участі в будівництві житла в січні-серпні 2015 р скоротилося на 10% в річному вираженні (12 443 проти 13 775), то на вторинному ринку кількість переходів прав на нерухомість за аналогічний період впало аж на 34 % (72 730 проти 109 930). Більш того, помісячна динаміка свідчить про те, що ситуація на «вторинці» продовжує погіршуватися: в червні кількість переходів прав скоротилося на 35% в порівнянні з аналогічним періодом 2014 р в липні - на 38%, в серпні - вже на 41% .

Непогане самопочуття новобудов пояснюється головним чином більш розумною ціновою політикою забудовників, які надають покупцям значні знижки і бонуси, зменшують вартість квартир шляхом скорочення площ, виводять на ринок нові проекти по все більш низькими цінами, відмовляються від значного підвищення вартості метра в міру збільшення стадії готовності будинку . У багатьох проектах ціни або взагалі не ростуть, або збільшуються мінімально, на лічені відсотки. Хоча ще не так давно істотне - на десятки відсотків - подорожчання новобудов в ході будівництва вважалося аксіомою ринку. (Див. « Новобудови в Москві і Підмосков'ї: знижки і попит ».)

На відміну від девелоперів, приватники на вторинному ринку неохоче йдуть назустріч покупцям, намагаючись утримати ціни на максимумі. Непоступливість продавців, поряд з відсутністю доступної іпотеки (недорогий кредит за програмою субсидування ставок можна отримати тільки на покупку квартири в новобудові ), Призводить до обвального зниження числа угод.

Різниця в ситуації на первинному і вторинному ринку ще раз підтверджує, що головним для покупця зараз є ціна. Потенційний попит на житло як і раніше величезний, і, якщо забезпечити прийнятну ціну, люди будуть купувати нерухомість. (Див. « Забудовники вчаться дешево будувати гарне житло ».)

Ціни - вниз

Поки всі фактори свідчать на користь зниження цін на нерухомість: пропозиція знаходиться на максимумі, попит - на мінімумі, негативний макроекономічний фон в доступному для огляду майбутньому може навіть погіршитися в разі поглиблення проблем в китайській економіці, зростання цін на товари першої необхідності ще більше знижує платоспроможність потенційних покупців нерухомості. У такій ситуації питання не в тому, впадуть ціни або виростуть, а в тому, наскільки глибокою виявиться просадка.

За підсумками року неявне падіння цін (знижки, торг) на рівні 10-15% в цілому по вторинному ринку, як видно, трансформується в зниження заявленої вартості нерухомості. Скоротиться кількість продавців, які виставляють нереальні цінники, збільшиться частка квартир, близьких за вартістю до нижньої межі ринку, що, в свою чергу, потягне вниз середні ціни. Обвалу вартості новобудов не очікується, але нові об'єкти будуть виходити за нижчими цінами, подорожчання в процесі будівництва буде мінімальним, якщо взагалі буде.

З 2016 року сповзання цін на житло, швидше за все, продовжиться. Темпи залежать від геополітики, макроекономіки і ситуації в країні.

Також по темі:
Прогноз ринку нерухомості на 2015-2016 роки від IRN.RU

Завантажити презентацію доповіді керівника IRN.RU Олега Репченко « Цінові тренди на новому ринку нерухомості: куди спрямований вектор руху? »