Пайова будівництво: нові правила гри - Audit-it.ru

1. 1. Вибір банку для поточного обслуговування і кредитування
2. 2. Обмеження небанківського фінансування (позик)
3. 3. Обмеження на участь в інших юридичних особах
4. 4. Обмеження на використання цінних паперів, в тому числі векселів
5. «Інвестор»
6. "Агент з продажу"

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

джерело: Центр структурування бізнесу та податкової безпеки taxCOACH

Посилання на оригінал статті

Тривале рішення проблеми ошуканих пайовиків знову обертається для забудовників необхідністю швидко підлаштовуватися під нові правила гри.

Чергові поправки в Законі «Про пайову участь у будівництві ...» № 214-ФЗ від 30.12.2004 р (далі - Закон № 214-ФЗ) націлені саме на посилення фінансового контролю за діяльністю забудовників.

Закон визначив забудовникам межі дозволеного, якщо вони хочуть залучати гроші на етапі будівництва, визначивши:

• в яких банках відкривати розрахункові рахунки і брати кредити, від яких організацій і в якому розмірі можна отримувати позики;

• які фінансові операції або операції з майном строго заборонені, а які можна здійснювати, але тільки з дотриманням обмежень за розміром витрат.

Розглянемо докладніше ці вимоги і їх вплив на модель роботи групи компаній, що займаються будівництвом житлових приміщень.

1. Вибір банку для поточного обслуговування і кредитування

Почнемо з того, що Забудовник має право відкривати розрахункові рахунки, а в майбутньому (з 01.07.2019 р) - рахунки ескроу тільки в уповноважених банках 1 , Які відповідають критеріям, встановленим Урядом РФ 2 .

При цьому повинна дотримуватися вимога: «один розрахунковий рахунок - один дозвіл на будівництво ». Технічний замовник і Генпідрядник, з якими працює Забудовник, повинні відкривати свої розрахункові рахунки в цьому ж уповноваженому банку. Якщо Забудовник поміняє розрахунковий рахунок, відкриє його в іншому Уповноваженому банку, то Тех.заказчік і Генпідрядник повинні наслідувати його приклад. Все це спрямовано на здійснення тотального контролю за цільовим витрачанням коштів на кожному етапі будівництва. До переліку уповноважених банків потрапили тільки 55 банків 3 . Це, зокрема, Ощадбанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «Банк Інтеза», ПАТ Банк «ФК Відкриття», «Райффайзенбанк» та інші.

Кредити на будівництво забудовники можуть залучати також тільки в цих уповноважених банках. При цьому кредити повинні носити цільовий характер, тобто можуть витрачатися виключно на будівництво будинку (іншого об'єкта нерухомості).

Інші банки не можуть ні відкривати розрахункові рахунки, ні видавати кредити Забудовникам.

2. Обмеження небанківського фінансування (позик)

Щоб у забудовників не з'являвся неконтрольовані зобов'язання перед іншими кредиторами, закон строго обмежує можливість залучення небанківського позикового фінансування.

Крім цільових кредитів в уповноважених банків (їх, нагадаємо, 55), Забудовник може залучати тільки цільові позики і тільки на той самий рахунок в уповноваженому банку. Позики повинні відповідати таким критеріям:

(А) позику отримано від материнської компанії з переважною часткою участі або керуючої компанії, яка має право визначати управлінські рішення забудовника (= основного суспільства);

(Б) сума позики не перевищує 20% проектної вартості будівництва по кожному з виданих дозволів на будівництво. Тобто, якщо Забудовник отримав два і більше дозволів на будівництво, то він може по відношенню до кожного вирішенню отримати від основного суспільства цільову позику в розмірі, що не перевищує 20% проектної вартості будівництва.

(В) процентна ставка по позиці не перевищує ключової ставки ЦБ РФ, збільшеною на 2% на дату укладення договору позики. На поточний момент ключова ставка ЦБ РФ дорівнює 7,5%, тобто максимальна процентна ставка за цільовим позиці може бути 9,5%.

Якщо ж засновник хоче профінансувати будівництво більш, ніж на 20% проектної вартості, йому доведеться вибрати інші способи, які не створюють зустрічних зобов'язань у Забудовника, - збільшення статутного капіталу або вклад в майно.

Також не вийде залучити гроші від пайовиків під виглядом позики до реєстрації договорів пайової участі в будівництві.

Аналогічно, Забудовник не може сам видавати позики, крім таких же цільових позик іншому забудовнику, по відношенню до якого він є основним суспільством.

Поряд з цим Забудовник не може бути ні поручителем, ні заставодавцем по кредитах / позиками третіх осіб. У Законі встановлено повну заборону на прийняття Забудовником зобов'язань щодо забезпечення виконання зобов'язань третіх осіб і використанню свого майна для такого забезпечення. 4

3. Обмеження на участь в інших юридичних особах

Не можна обійти увагою ще один заборона - забудовники не можуть набувати частки (акції) в статутних капіталах комерційних / некомерційних організацій. Винятком є ​​створення (участь в статутних капіталах) інших забудовників, по відношенню до яких перший забудовник стає основним суспільством.

Інакше кажучи, Забудовник може бути учасником (акціонером) тільки іншого Забудовника з переважною часткою участі:

4. Обмеження на використання цінних паперів, в тому числі векселів

Забудовник не має права 5 :

• придбавати цінні папери, включаючи векселі третіх осіб;

• випускати або видавати цінні папери (крім акцій), включаючи свої власні векселі.

Так, забудовник не зможе залучити позику, оформивши його видачею власного векселя.

З огляду на, що сплата ціни за договором ДДУ проводиться виключно в безготівковому порядку 6 , Забудовник не може прийняти від пайовика векселі третіх осіб в рахунок оплати за договором.

А тепер розглянемо приклади, яким чином Забудовники можуть подолати розглянуті обмеження.

«Інвестор»

Включення в групу компаній «Інвестора», який набуває все або частину приміщень і раніше було поширеною практикою: коли для зручності оформлення застави, коли для реалізації комерційних приміщень в складі житлового будинку.

З урахуванням поточної строгості регулювання діяльності Забудовників використання Інвестора допоможе обійти ряд обмежень, не заподіявши загрози правам інших пайовиків.

«Інвестор» може:

• відкривати розрахункові рахунки і отримувати кредити в будь-яких банках;

• брати позики у фізичних і юридичних осіб на будь-яких умовах і в різних розмірах.

Подальша реалізація споруджуваних «квадратних метрів» може здійснюватися:

• шляхом уступки «Інвестором» прав за договором ДДУ (цесії) за договорами пайової участі в будівництві. Неприємний момент в цьому випадку - ПДВ з суми націнки «Інвестора»;

• шляхом розірвання договору пайової участі в будівництві між Забудовником та Інвестором щодо певної квартири (іншого об'єкта нерухомості), повернення Інвестору коштів і укладення Забудовником договору з пайовиків безпосередньо.

Свою прибуток «Інвестор» може витрачати на будь-які потреби, в тому числі на цілі, не пов'язані з будівництвом конкретного об'єкта.

Наявність такої можливості має велике значення, враховуючи, що до введення будівлі в експлуатацію та реєстрації переходу права власності хоча б до одного дольщику забудовник не має права витрачати кошти на інші цілі, крім будівництва.

"Агент з продажу"

Не менш популярна роль, особливо, при будівництві декількох об'єктів однією групою компаній.

Для чого може стати в нагоді компанія «Агент з продажу», з урахуванням озвучених обмежень?

У Забудовника як і будь-який інший організації є витрати:

• на зарплату, інші виплати співробітникам по Трудовому кодексу РФ, страхові внески ;

• на оплату орендної плати, комунальних послуг, послуг зв'язку;

• на рекламу компанії і споруджуваних об'єктів;

• оплату банківських комісій;

• а також Забудовник може нести витрати на оплату винагороди Керуючої компанії, якщо їй передані за договором функції ЕІО.

Однак розмір таких витрат у Забудовника строго обмежений Законом і не може перевищувати 10% від проектної вартості будівництва. 7

Якщо раптом перераховані витрати почнуть перевищувати зазначений ліміт, то уповноважений банк просто не допустить проведення операції на підставі платіжного доручення.

Допомогти подолати зазначені обмеження щодо несення загальногосподарських (адміністративних) витрат може допомогти «Агент з продажу», надаючи послуги:

• з реклами та просування конкретного об'єкта або групи компаній (бренду) цілком;

• пошуку покупців;

• ведення договірної та претензійної роботи.

Так, в компанію «Агента з продажу» можна перевести всіх співробітників відділу продажу. Тоді вона вже буде нести витрати на виплату їм зарплати, оплату за цих працівників страхових внесків.

Це зменшить витрати самого Забудовника і, можливо, дозволить дотримати ліміти витрат.

Крім того, Агент з продажу не пов'язаний обмеженням за специфікою рекламних витрат. Якщо забудовник може рекламувати тільки об'єкт, що зводиться, по відношенню до якого і отримано дозвіл на будівництво, то Агент може популяризувати групу компаній цілком (наприклад, розповідати про благодійних заходах).

Агент з продажу може працювати як за договором комісії, укладаючи договори з пайовиками від свого імені, так і за договором доручення. У другому випадку договори з кінцевими покупцями укладає сам Забудовник.

Це лише два приклади, як встановлені вимоги до забудовників і їх фінансових операцій можуть бути враховані в процесі побудови моделі роботи групи компаній, що займаються будівництвом із залученням грошових коштів пайовиків.

Інші варіанти та його придатність в конкретному випадку повинна бути проаналізована з урахуванням специфіки конкретного бізнесу: кількості об'єктів, що зводяться, джерел фінансування, наявності власної служби техзаказчіка і будівельних підрозділів і т.п.

PS: І, як зазвичай, це тимчасово.

До об'єктів, по яким перший договір пайової участі в будівництві укладений після 01.07.2019 р, будуть застосовуватися інші вимоги.

Найголовніше, що у забудовника виникне обов'язок використовувати при розрахунках з пайовиками рахунку ескроу 8 , Відкриті в уповноважених банках. У цьому випадку грошові кошти пайовиків повністю депонуються (залишаються недоторканими) до настання одночасно двох умов:

• здачі об'єкта в експлуатацію;

• реєстрації першим пайовиком права власності на квартиру (інший об'єкт) в Росреестра.

Іншими словами, при використанні рахунків ескроу забудовник будує об'єкти виключно на свої і позикові кошти, які не задіюючи кошти пайовиків.

Таким чином, питання залучення фінансування будуть вирішуватися іншим чином. Але до цього ми повернемося пізніше ...

виноски:

1. пп. 1.2. п. 2 ст.3 ФЗ від 30.12.2004 р № 214-ФЗ

2. Постанова Уряду РФ від 18.06.2018 р № 697 «Про затвердження критеріїв (вимог), яким відповідно до ФЗ« Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ »повинні відповідати уповноважені банки та банки, які мають право на відкриття рахунків ескроу для розрахунків за договорами участі в пайовому будівництві »

3. http://advis.ru/php/view_news.php?id=3C7F34B8-1284-B541-A06B-B8BEF400D5ED

4. пп. 2 і пп. 3 п. 7 ст. 18 ФЗ від 30.12.2004 р № 214-ФЗ

5. п. 4, п. 6 ч. 3, п. 6 ч. 7 ст. 18 ФЗ «№ 214-ФЗ

6. п. 3 ст. 5 Закону № 214-ФЗ

7. пп. 3 п. 3 ст. 18.2. ФЗ від 30.12.2004 р № 214-ФЗ

8. п. 5 ст. 8-ФЗ «Про внесення змін до ФЗ« Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ »і окремі законодавчі акти РФ» від 01.07.2018 р № 175-ФЗ; ч. 4 ст. 15.4 Закону № 214-ФЗ