Як розірвати договір пайової участі в будівництві в Казахстані

1. Причини невдоволення пайовиків
2. Процес розірвання договору
3. Переуступка як варіант виходу з пайової участі
4. Ціна питання
5. Альтернатива пайовій участі

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Затримка термінів здачі будинку - явище часте. Причини цього можуть бути різні, але незалежно від них може наступити момент, коли пайовик набридне чекати з моря погоди і він вирішить розірвати договір із забудовником, розчарував його. Подивимося, чи можна розірвати договір, з якими проблемами можна при цьому зіткнутися і в якому випадку взагалі можна вимагати повернути свої гроші.

Ще два-три роки тому, коли будівельні компанії переживали фінансову кризу, в Казахстані не без причини досить гостро стояло питання «Як розірвати договір пайової участі?». Зараз, згідно з юридичною статистикою, розірвання договору пайової участі в будівництві зустрічається рідше, так як фінансова спроможність забудовників на будівельному ринку стабілізується.

Причини невдоволення пайовиків

Звичайно, в порівнянні з іпотекою може здатися, що покупка житла через пайове будівництво вигідніше. Однак тут як пощастить - забудовник може і розоритися. В основному договори розриваються через затримку здачі об'єкта в експлуатацію. Причини затримки можуть бути різними, причому навіть не залежними від забудовника - від паперової тяганини з дозволом на будівництво до змін на ринку будівельних матеріалів.

- Так, договором завжди регламентується термін здачі житлового комплексу. Але можуть статися зміни щодо термінів здачі будинку через незалежні від забудовника причин. Наприклад, кліматичні зміни, - зазначає директор компанії ACCM Ерлан Алшінбаев. - Тому пайовикам варто уточнювати, що спричинило за собою затримку термінів. І потрібно врахувати, що на такі випадки в договорі прописаний відсоток, який виплачує компанія в разі затримки здачі будинку в експлуатацію, тобто це неустойка. Ніхто не застрахований від позаштатних ситуацій. Наші замовники будівництва намагаються йти назустріч клієнтам і пояснювати причини виникнення таких ситуацій. І нерідкі випадки, коли клієнти на стадії мирних і дружніх переговорів передумували розривати договір.

Також в АССМ щодо термінів відзначили, що, наприклад, в їхньому випадку компанія - генпідрядник будівництва житлових комплексів, а самі ЖК реалізують замовники будівництва, якими є житлово-будівельні кооперативи. І ЖБК може залишити за собою право на три додаткових місяці на продовження термінів закінчення будівництва об'єкта з моменту закінчення їх офіційного терміну.

- Взагалі для того, щоб уникнути суперечок через термінів будівництва, пайовикам потрібно ретельно вибирати забудовника, який добре зарекомендував себе на будівельному ринку і вже тривалий час займається цією діяльністю, - каже директор компанії АССМ. - Важливу роль відіграє кількість і якість побудованих об'єктів нерухомості. При пошуку забудовника навіть не обов'язково відразу приходити в саму компанію - в першу чергу можна опитати мешканців вже побудованих будинків, щоб переконатися в правильності вибору.

Новобудова в кризу: купувати чи ні? >>>

Але нерідко причиною стає недбалість самого забудовника. Коли пайовик бачить, що будівництво будинку затримується (або ще того гірше - взагалі не ведеться), він втрачає надію на швидке новосілля і намагається повернути гроші. І добре, якщо ситуація не запущена, як у випадку з проблемним ЖК «Жагалау-3» в Астані, квартири в якому вже 6 років не можуть перейти до своїх власників ...

Виходячи з даних по судових справах, пов'язаних з пайовою участю з 2010 по 2014 рік, терпець уривається в першу чергу саме у пайовиків. За даними міського суду Астани, за останні 5 років саме з їхньої ініціативи було порушено 501 справу з 622, розглянутих районними та міжрайонними економічними судами столиці. На користь пайовиків винесені рішення суду по 400 справах, а на користь забудовника - всього 44. Що ж стосується інших справ, то вони були закриті без задоволення позовів.

Як зазначив у відповіді на запит порталу kn.kz голова суду Астани Тлектес Барпібаев, за позовами пайовиків підставою до розірвання договорів пайової участі було саме вищезгадане порушення термінів будівництва. За позовами забудовників - порушення пайовиками термінів оплати, зазначених у договорі.

Член колегії адвокатів Астани Гульнара Айтжанова на своєму досвіді підтверджує слова голови суду.

- Привід для розірвання договору пайової участі - в першу чергу порушення термінів будівництва, обумовлених у договорі. Пайовик бачить, що будівництво не ведеться, і бажає повернути свої гроші, щоб вкласти їх або в більш надійну будівельну компанію або в покупку вже готового житла, - розповідає Гульнара Серговна. - У законі РК «Про пайову участь у житловому будівництві» зазначено, що забудовник зобов'язується побудувати будинок і передати його вже у вигляді житлового приміщення дольщику у визначений у договорі термін. На ділі будівництво нерідко ведеться із запізненням. Як показує судова практика, виграних пайовиками справ фактична більшість. Крім спору про розірвання договору пайової участі в житловому будівництві та стягнення грошових коштів розглядаються спори про стягнення договірної неустойки за несвоєчасне закінчення будівництва та передачу квартири у власність. Оскільки в договорі прописані зобов'язання забудовника щодо терміну завершення будівництва і введення житлового будинку в експлуатацію, то суд виносить рішення на користь пайовика.

Якщо виявили недоробки в новобудові >>>

Процес розірвання договору

При розірванні договору пайової участі банк-агент повинен повернути дольщику гроші з депозиту і гроші в розмірі накопиченого винагороди. Без участі банку це зробити навряд чи вийде. У законі також передбачено штраф за порушення обов'язкових умов договору: пайовик в односторонньому порядку може відмовитися від виконання договору і зажадати неустойку (0,1 відсоток від суми, сплаченої пайовиком за договором пайової участі в житловому будівництві, за кожен день прострочення).

А ось відшкодувати моральну шкоду за зіпсовані нерви і компенсувати додаткові витрати на вимушену оренду житла, за словами юриста, навряд чи вийде. У першому випадку моральна шкода з забудовника не стягується, оскільки між сторонами взаємини майнового характеру. У другому випадку гроші відсудити вдасться лише в тому випадку, якщо в договорі були прописані умови відшкодування витрат на оренду житлового приміщення за період затримки термінів будівництва. Якщо немає - то забудовник відшкодовувати дольщику витрати за оренду не повинен. Загалом, пайовик має право вимагати із забудовника тільки компенсацію за порушення зобов'язань, прийнятих за договором.

Пайовик має право достроково розірвати договір про пайову участь у житловому будівництві та вимагати суму депозиту пайовика протягом 30 календарних днів з моменту укладення договору банківського рахунку.

До речі, згідно із законом є дві підстави розірвати відносини з забудовником:

- Пайовик може зажадати свої гроші назад, керуючись 13 статтею закону «Про пайову участь у житловому будівництві». Перший привід - припинення дії ліцензії проектної компанії на діяльність по організації будівництва житлових будинків за рахунок залучення грошей пайовиків. Проектна компанія - це юридична особа, більше 50% статутного капіталу якого сформовано забудовником. Саме ця організація здійснює діяльність по організації будівництва житлових будинків за рахунок залучення грошей пайовиків. Другий привід - як-раз-таки порушення проектною компанією термінів введення житлового будинку в експлуатацію, зазначених в договорі про пайову участь у житловому будівництві, - розповідає Гульнара Серговна.

Крім цього, пайовик має право достроково розірвати договір про пайову участь у житловому будівництві та вимагати суму грошових коштів протягом 30 календарних днів з моменту укладення договору банківського рахунку. А в разі, якщо забудовник і проектна компанія в терміни все ж укладаються і з ліцензіями проблем немає, але вони надали дольщику неповну і недостовірну інформацію про об'єкт, при бажанні можна звернутися в суд з позовом про визнання угоди недійсною.

Обов'язкові умови договору про пайову участь у житловому будівництві:

1. Визначення для пайовика відповідно до проектно-кошторисною документацією його частки в житловому будинку, що підлягає передачі йому проектною компанією після отримання дозволу на введення будинку в експлуатацію;
2. Термін передачі проектною компанією частки в житловому будинку дольщику;
3. Ціна договору (сума грошей, які підлягають внесенню пайовиком на депозит пайовика за договором банківського рахунку, виходячи з розрахунку за квадратний метр загальної площі приміщень);
4. Гарантійний термін на житловий будинок, побудоване за договором про пайову участь у житловому будівництві;
5. Обов'язковий додаток до договору частини архітектурної проектно-кошторисної документації (планів забудови житлового приміщення, поверховості), що відноситься до житлового приміщення в житловому будинку, що підлягає передачі пайовик;
6. Вказівка ​​розміру неустойки у випадку порушення проектною компанією передбаченого договором терміну передачі пайовик його частки в житловому будинку (житловому будинку);
7. Вказівка ​​розміру неустойки у випадку порушення пайовиком встановленого договором строку внесення платежу;
8. Порядок і терміни передачі грошей пайовика банком-агентом проектної компанії;
9. Вказівка ​​про необхідність наявності початкового внеску на депозиті пайовика за договором банківського рахунку в розмірі не менше 15% від ціни договору про пайову участь у житловому будівництві.

Переуступка як варіант виходу з пайової участі

Судові розгляди, звичайно, не найприємніший варіант вирішення проблеми. Більш м'який спосіб розпрощатися з розчарував вас забудовником за угодою сторін - переуступка прав. Цей процес, звичайно, відбувається з ініціативи пайовика.

За словами члена колегії адвокатів Астани Гульнари Айтжанова, переуступка прав можлива після сплати пайовиком ціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового пайовика. Все це прописано в законі «Про пайову участь у житловому будівництві».

- При такій поступку зміни до договору про пайову участь у житловому будівництві або додаткову угоду повинні містити інформацію про вартість, по якій пайовик поступається, а новий пайовик набуває право вимоги частки в житловому будинку за договором про пайову участь у житловому будівництві, - цитує адвокат 13 статтю закону. - Поступка пайовиком права вимоги за договором про пайову участь у житловому будівництві допускається з моменту обліку договорів до моменту підписання сторонами акту про передачу відповідної частки в побудованому житловому будинку.

Однак переуступка прав - явище не дуже популярне, за словами директора компанії АССМ, їх замовники будівництва стикалися з переуступкою всього 2-3 рази протягом всього процесу будівництва ЖК.

- Пайовики знаходили для своєї споруджуваної квартири нового власника, укладали з ним договір цесії і поступалися йому право вимоги, - пояснює механізм Ерлан Алшінбаев.

Може бути, переуступка непопулярна тому, що пайовики про неї не знають, чи мало хто погодиться співпрацювати із забудовником замість раніше відмовився від пайової участі пайовика. Але, так чи інакше, за словами Гульнари Айтжанова, щоб заздалегідь знати про свої права, можливості переуступки і інших нюансах, які можуть виникнути при пайовій участі в будівництві, потрібно як мінімум прочитати закон. А краще - отримати консультацію у юристів.

- Громадянам, які хочуть укласти договір пайової участі в житловому будівництві, краще до отримання «статусу» пайовика прийти до адвокатів і отримати кваліфіковану консультацію. І бажано - прийти з проектом договору, який можна попросити у потенційного забудовника. Професійна консультація адвоката знизить ризики при укладенні договору для майбутнього пайовика, - впевнена Гульнара Серговна.

Як купити квартиру за договором переуступки >>>

Ціна питання

Якщо варіант переуступки не влаштував і справа дійшла до суду, то перший виникає питання: у скільки обійдеться судовий розгляд і як повернути гроші і отримати неустойку?

Вартість послуг адвоката по веденню справи, за словами члена колегії адвокатів Астани Гульнари Айтжанова, - до 10% від задоволеної частини позову.

- Якщо говорити про вартість послуг адвоката за участь в судовому процесі за позовами «забудовник - пайовик», то вони різні. У кожного адвоката індивідуальна оцінка своїх послуг. Але відповідно до Цивільного процесуального кодексу РК розмір оплати допомоги представника може бути до 10% від задоволеної частини позову. Але ці витрати суд відшкодовує дольщику, на користь якого ухвалено рішення, - зазначає адвокат.

Друге питання - стягнення грошей з забудовника. Гульнара Айтжанова попереджає, що цей процес може зайняти досить часу і нервів.

- Якщо варіант переуступки не влаштував і справа дійшла до суду, то перший виникає питання: у скільки обійдеться судовий розгляд і як повернути гроші плюс неустойку? Деякі будівельні компанії, які не мають кошти на завершення будівництва, ігнорують повістки в суд і не направляють свого представника для розгляду. За таких спорах суди виносять заочні рішення. Але і рішення суду - це половина перемоги пайовика, а повна перемога - коли рішення буде виконано. Відповідно до закону РК «Про виконавче провадження і статус судових виконавців» виконання рішення суду повинно бути закінчено не більше ніж у двомісячний строк з дня порушення виконавчого провадження. Після вступу в законну силу рішення суду виписується виконавчий лист, який надсилається на виконання судовому виконавцю в департамент з виконання судових актів. Якщо на рахунку у забудовника є грошові кошти, то особливих труднощів у судового виконавця не буде, і він зможе виконати рішення суду, - зазначає адвокат.

Судовий розгляд за позовами пайовика про розірвання договору про пайову участь у житловому будівництві та про повернення грошей зазвичай займає від двох місяців і більше.

При цьому варто врахувати, що навіть якщо суд задовольнить позов про розірвання договору та погодиться з вимогами пайовика про стягнення неустойки і збитків, то сума отриманих виплат з забудовника, може бути, і покриє інфляційні втрати, але навряд чи компенсує збільшення ринкової вартості об'єкта за період будівництва. А воно може бути досить-таки суттєвим. Зробимо приблизний розрахунок на основі даних аналітичної служби kn.kz. Якщо в червні 2013 року однокімнатну квартиру економ-класу площею 45 «квадратів» на стадії будівництва в столичному районі Есиль можна було придбати за 46 620 доларів (1036 доларів за квадрат), то вже в I кварталі 2015 року аналогічний житло обійдеться приблизно в 71 640 доларів. В результаті зростання ціни на житло становило 53 (!) Відсотка.

Ситуація обернеться гірше, якщо на рахунках компанії необхідної для виплат дольщику суми не буде. В цьому випадку можна розраховувати на два варіанти вирішення ситуації: забудовники можуть запропонувати замінити наявну частку часткою в будівництві іншого житлового комплексу. Або доведеться знову йти в суд, але вже із заявою про визнання забудовника банкрутом. А в разі визнання компанії банкрутом, на жаль, до оплати пройде енну кількість часу ...

Де купити дешеве житло в Астані? >>>

Альтернатива пайовій участі

Сьогодні компанії-забудовники все частіше вважають за краще укладати з пайовиків замість договорів пайової участі договори інвестування. Однак це не вберігає покупців від проблем. За словами астанчаніна Даміра, він уклав договір інвестування в 2011 році з розрахунком заселитися в нове житло вже в 2012-му. Будівництво ведеться, однак перші інвестори зможуть заселитися, за словами забудовника, тільки в червні-липні 2015 року.

Як пояснила член колегії адвокатів Астани Гульнара Айтжанова, заключеніедоговора інвестування замість договору пайової участі більше вигідно забудовнику.

- Договір інвестування знімає Із забудовника більшу часть відповідальності. На мій погляд, договір пайової участия в будівництві більш Вигідний для людини. Будівельна компанія зобов'язана Скласти его відповідно до закону РК «Про Пайовий доля у житловому будівництві», тобто під контролем держави. Місцеві виконавчі органи здійснюють облік договорів про Пайовий доля, кроме цього, щоквартально здійснюють перевірку достатності власного Капіталу забудовника и проектної компании согласно з кваліфікаційними Вимогами. Також вони перевіряють наявність ліцензій на діяльність з організації будівництва житлових будинків за рахунок залучення грошей пайовиків.

Якщо за договором про інвестування покупець житла вносить свої гроші безпосередньо забудовникові, то за договором пайової участі пайовик вносить гроші на свій депозит в банк-агент. Після дозволу на введення в експлуатацію житлового будинку та отримання пайовиком його частки в житловому будинку банк-агент перераховує гроші з депозиту пайовика проектної компанії, а гроші в розмірі накопиченого винагороди повертає дольщику. Таким чином, гроші пайовика цілеспрямовано йдуть на будівництво саме цього житлового будинку і без згоди банку вони нікуди не дінуться.

Другий безперечний плюс договору про пайову участь: якщо пайовик сплачує ціну договору в повному обсязі, то подальша зміна ціни за квадратний метр загальної площі житлового будинку не допускається. У договорі ж про інвестування з ініціативи забудовника може статися одностороння зміна ціни, тобто пайовик буде зобов'язаний якісь гроші доплатити.

- Я хочу відзначити ще один важливий момент, який стосується розміру неустойки, стягуваної в разі порушення проектною компанією передбаченого договором терміну передачі пайовик його частки в житловому будинку. Згідно із законом РК «Про пайову участь у будівництві» розмір пені конкретизований - 0,1% від суми, сплаченої пайовиком за договором пайової участі в житловому будівництві за кожен день прострочення. Договір про інвестування полягає в відповідно до загальних принципів, встановлених Цивільним кодексом РК. Тому забудовники прописують в ньому за свої порушення за термінами будівництва неустойку в розмірі від 0,01% і іноді доповнюють умовами: «але не більше 1-5-10% від суми договору». Потім виходить, що сума неустойки за порушення термінів може скласти всього 150 000 тенге, - пояснює адвокат.

Тому перед укладенням договору про інвестування потрібно звернути особливу увагу на цей пункт. А ще краще - взяти зразок пропонованого договору і показати його адвокату. Серйозні будівельні компанії завжди видають потенційному дольщику проект договору про інвестування або про пайову участь. Якщо ж компанія відмовить у цьому, чи варто взагалі довіряти їй свої гроші?

Юлія Волкова, інформаційна служба kn.kz

Читайте також:

5 правил вибору забудовника в кризу

Проблеми пайовиків і шляхи вирішення

Купівля житла в новому будинку: як вирішувати супутні проблеми