Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Варна - місто і курорт
За російськими мірками Варна - невелике місто: формально тут близько 370 тис. Чоловік, проте реально - близько 600 тис. Так склалося історично, що Варна - саме російське місце в Болгарії. Тут є пам'ятники російським воїнам, вулиці і бульвари, що носять імена відомих росіян. У рибальському селищі казашка на березі Варненського озера, на західній околиці міста, проживають нащадки козаків-некрасовцев, які зберегли російську мову і культуру старовірів. Поруч з Варною знаходяться болгарські містечка Аксаково і Суворове, село Ігнатієво, де шанують традиції і розвивають культурні та економічні зв'язки з нашою державою. Варна - єдине місто країни, де діють російські школи. Російсько-італійський проект газопроводу «Південний потік» пройде по дну Чорного моря з Новоросійська в Варну і далі до Італії та Австрії. Серед побратимів Варни - великі міста сучасної Росії і колишнього СРСР: Санкт-Петербург, Новосибірськ, Новоросійськ, Одеса, Харків, Алмати.
Варна, розташована на північному сході Болгарії, недалеко від кордону з Румунією на Чорному морі, є найбільшим портом країни і має поромне сполучення з Одесою, Поті, Батумі, Стамбулом, залізничне - з Москвою і багатьма містами Європи. Пам'ятки і різноманітні заходи поряд з прекрасним кліматом приваблюють в місто велике число туристів і покупців нерухомості. Варна знаходиться на півночі субтропічного пояса, тому тут м'яка зима, можливі снігопади і заморозки, але сильних холодів в місті практично не буває. Ще з дореволюційних часів у нас відомі курорти, розташовані під Варною: Святі Костянтин і Олена, Золоті Піски, Албена. Крім чудової готельної бази, шикарних пляжів, достатку зелені і безлічі розваг для дорослих і дітей залучають відпочиваючих можливості бальнеології. З визначних пам'яток Варни слід зазначити царський палац Евксиноград під Варною, Успенський собор, археологічний музей, дельфінарій, зоопарк, Приморський парк, Римські терми і монастир Аладжа.
Міський транспорт Варни пов'язує всі райони і передмістя з центром, тому відпочиваючі і власники нерухомості легко можуть обходитися без персонального автомобіля, користуючись автобусами (понад 40 ліній), тролейбусами (три лінії) і маршрутними таксі. Не важко буде на громадському транспорті дістатися з будь-якого району в аеропорт, розташований в 7,5 км від центру, або на пляж.
Нерухомість Варни і найближчих курортів
Нерухомість в Варні варто в цілому дорожче, ніж на інших морських курортах Болгарії , Оскільки цілий рік користується попитом при здачі в оренду. Різниця в цінах на апартаменти досить істотна. Об'єкти в новобудовах, які відповідають сучасним стандартам, можуть коштувати вдвічі більше, ніж квартири в панельних будинках, зведених в минулому столітті. При цьому стара вторинка має низьку ліквідність не тільки в Варні, а й по всій країні. Отже, купуючи квартиру в панельному будинку, не треба тішити себе ілюзіями з приводу її ліквідності.
Сьогодні середня вартість 1 кв. м житла в Варні становить приблизно 780 євро. Однак це середній показник, тому, орієнтуючись на покупку, слід розраховувати на велику ціну.
У покупців-іноземців найбільш популярний центр міста, а також райони Левскі, Чайка, Бриз, спортних Залу, волоські Махала. Середня вартість 1 кв. м житла тут становить близько 960 євро. При цьому мінімальна ціна квартири-студії - від 15 тис. Євро на етапі будівництва і від 25 тис. Євро в готових будинках. Середня вартість квартир (одно-, двох-, трьох-, чотирикімнатні) - 60-70 тис. Євро.
У передмістях Варни ціни на нерухомість багато в чому залежать від розташування і віддаленості від моря, а також від віку будинку і якості будівництва. Найбільш кращі в плані придбання нерухомості курорти Золоті Піски, Святі Костянтин і Олена, Сонячний День, Бяла, Ален Мак, Кабакум. Середня вартість 1 кв. м апартаментів тут становить 1600 євро. Мінімальна ціна квартири-студії - 30 тис. Євро. Апартаменти (Включаючи студії) стоять в середньому 150-170 тис. Євро. У приватних будинках в цих же районах 1 кв. м коштує 890 євро, при цьому середня ціна будинку - близько 230 тис. Євро. Слід мати на увазі, що в приморських містах в більшості квартир немає центрального опалення і гарячої води. Наприклад, у Варні центральне опалення є всього в двох невеликих кварталах. В одно- і двокімнатних квартирах, як правило, немає ванних, а тільки душові, причому вони завжди об'єднані з туалетом. Опалення в квартирах електричне. Гаряча вода є завжди завдяки наявності бойлера в кожній квартирі.
Закони, що регулюють купівлю апартаментів
У ст. 2 Закону про іноземні інвестиції, оприлюдненого в «Державна віснику» № 97 від 24.10.1997, написано: «Іноземна особа може інвестувати в країну в порядку, передбаченому для болгарських осіб, має рівні права з ними, якщо законом не передбачено інше». У ст. 5 цього закону названі категорії іноземних осіб, до яких відносяться юридичні особи, які не зареєстровані в Республіці Болгарії, товариства, які не є юридичними особами та зареєстровані за кордоном, фізичні особи - іноземні громадяни, які постійно перебувають за кордоном.
Болгарське законодавство обмежує права іноземців в питаннях придбання земельних ділянок. У разі якщо нерухомість купують без землі, права нерезидентів такі ж, як у болгарських громадян. Таким чином, росіяни можуть купувати апартаменти в Болгарії в приватну власність без обмежень. Для оформлення власності необхідно мати закордонний паспорт. Тип візи (туристична, бізнес або гостьова) не грає ролі.
Процедура купівлі апартаментів
Розповімо про найоптимальнішою можливості покупки нерухомості. Після вивчення в агентстві інформації про нюанси придбання клієнт вибирає підходящі варіанти і відправляється в Болгарію для їх перегляду. Там представник фірми проводить необхідні покази. У разі якщо вибір зроблений, покупець залишає резервації депозит в розмірі, що не перевищує 10% від вартості нерухомості (звичайна сума - 1000 євро), і підписує попередній договір, в якому вказані вид нерухомості, її ціна, умови оплати, час здачі комплексу (якщо це новобудова), відповідальність сторін. Повертаючись до Росії, він організовує розрахунки відповідно до обумовлений термін.
Сьогодні більшість купують готові об'єкти, тому відразу після підписання попереднього договору і взаєморозрахунків сторони переходять до завершення угоди - підписання нотаріального акту і реєстрації нерухомості.
Витрати по оформленню власності становлять близько 1% від вартості нерухомості (на додаток до податків). Їх оплачує покупець. Після отримання нотаріального акту потрібно ще один документ - Булстат. Це аналог російського ІПН, він потрібен для подальшої сплати податків.
Витрати на купівлю та утримання апартаментів
Щорічним податком обкладається вся нерухомість, за винятком лісів і оброблюваної сільськогосподарської землі. Власники майна у двомісячний строк з дня придбання - покупки або завершення будівництва - зобов'язані задекларувати його перед податковою службою.
У декларації дається докладний опис нерухомості: рік зведення, будівельні матеріали, конструктивні особливості, площа, поверховість, ціна придбання і т. П.
Базою оподаткування для фірм є балансова вартість нерухомості, для приватних осіб - ціна нерухомості, яка визначається територіальною податковою службою (вартість апартаментів, зазначена в основному договорі купівлі-продажу). Ставка податку однакова для фізичних та юридичних осіб - 0,15%. Так, при покупці апартаментів вартістю 70 тис. Євро щорічний податок буде 105 євро.
Трендом минулого року стала зростаюча популярність придбання квартир в міських будинках без інфраструктури по сусідству з об'єктами проживання місцевого населення. У цьому випадку немає витрат на утримання нерухомості.
Якщо власність розташована в кондомініумі, виникають щорічні витрати по експлуатації житла. Так, по сервісному договором власник 70-метрових апартаментів буде витрачати близько 600 євро / рік на обслуговування комплексу. Воду і електрику оплачують за лічильником.
При проживанні в апартаментах в теплий сезон сім'ї з чотирьох осіб сума витрат в середньому складе не більше 50 євро / міс. Таким чином, якщо власник використовує курортні апартаменти весь сезон, з травня по жовтень, витрати по щорічному утриманню нерухомості, включаючи податки, будуть близько 850 євро.
У разі якщо покупку здійснюють пенсіонери для постійного проживання, краще вибрати квартиру в міському будинку без обслуговування: тоді доведеться оплачувати тільки витрата води і електрики. Експлуатація такого житла площею 50 кв. м при постійному проживанні двох осіб обійдеться в суму близько 400 євро / рік.
Нюанси при покупці нерухомості
Багато клієнтів, зацікавлені в покупці житла в Болгарії, піддаються спокусі вільного плавання, потрапляючи в Варну, де бульвар Марії Луїзи буквально кишить агентствами нерухомості. Завдяки подібності російського і болгарського мов немає особливих проблем з комунікацією. Тому виникає резонне питання: а чи потрібно російське агентство, що представляє ваші інтереси, чи воно є перешкодою на шляху до прямих контактів, що підвищує витратну частину угоди?
Відповідь можна пошукати в російському недалекому минулому, коли тільки лінивий не відкривав агентства нерухомості, а потім вони пропадали з ще більшою швидкістю, ніж з'являлися на ринку.
Ну і звичайно, варто враховувати той факт, що розуміння часто зникає після того, як сплачені гроші. Втрачаються факси, на дзвінки немає відповідей, а з'їздити і відвідати свого болгарського брокера, живучи в Росії, не вистачає часу. Далеко не всі болгарські агентства відрізняються неохайністю, але, щоб випадково не потрапити в незручне становище, варто скористатися послугами професіоналів, які будуть захищати ваші інтереси і перебувати в межах досяжності.
Тому виникає резонне питання: а чи потрібно російське агентство, що представляє ваші інтереси, чи воно є перешкодою на шляху до прямих контактів, що підвищує витратну частину угоди?