Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Дорогі клієнти та колеги! За невеликий час, що я працюю з продажу нерухомості, я вже встиг помітити багато різних нюансів, які можуть не впасти в очі клієнтові або недосвідченому агенту з нерухомості (навіть не хочу припускати, що є недобросовісні агенти, які деякі речі просто приховують від очей клієнта). Навіть не знаю з чого почати, адже це та стаття, яка ніколи не буде закінчена, так як з часом я буду набирати все більше досвіду і мені буде відкриватися все більше «моментів» про які необхідно буде розповісти в цій статті. Але я спробую…
Я працюю в місті Харків, в основному по центру, де знаходяться старі будинки, відповідно більша частина інформації присвячуватиметься ім. Прошу це врахувати і не застосовувати одне і теж правило до кожного дому, так як кожен будинок, в основному - це індивідуальний проект (в центрі - так, я не маю на увазі однотипну забудову спальних районів).
Почнемо з огляду будинку зовні. Хочу щоб усі відразу ж звертали увагу на весь будинок в цілому, адже часто може виявитися, що 1 або 2 поверху просто прибудовані. Не хочу сказати, що це погано, але це треба розуміти: ким, коли і як прибудовані, а потім вже робити висновки. Далі дивимося на цеглу: червоні - швидше за все довоєнної побудови (до 1940х років), білі - повоєнної будівлі. Від цього, в основному, залежить матеріал перекриттів, плюс Ви відразу можете хоч приблизно уявити вік будинку, в який йдете. У будинках з червоної цегли зазвичай дерев'яні перекриття, тобто між поверхами йдуть дерев'яні балки, на яких все і тримається.
Ось це дерев'яні перекриття, тільки не хочу Вас особливо розчаровувати, не думайте, що у Вас в старому будинку теж все так красиво. З цього випливає, що під час пожежі такий будинок буде горіти набагато швидше, ніж будинок з залізобетонними перекриттями. Зазвичай будинки з червоної цегли з «особи» (з того боку, яка виходить на вулицю) поштукатурені, а з двору - просто цегла (але знову ж - не завжди).
Будинки з білої цегли, післявоєнні, більш нові, з залізобетонними перекриттями, тобто міцніші і пожежостійкі (хоча при великій пожежі згорить все і дуже швидко і з чого б не були перекриття, вони Вам не допоможуть). Попрошу не плутати зі стягуванням підлоги, так як багато стяжку називають заливкою і кажуть, що в квартирі залізобетонні перекриття, хоча це не так. Стяжка - це просто вирівнювання поверхні підлоги. Післявоєнна сталінка, обкладена плиткою з білої цегли. Вони зазвичай з особи обкладені облицювальною плиткою або ж просто бежевого кольору.
Йдемо далі. Якщо на будинку Ви бачите якісь тріщини, заштукатурені отвори, не полінуйтеся розглянути звідки і куди вони ведуть. Адже може будинок-то аварійний або просто, коли вікно комусь встановлювали роздовбали більше ніж потрібно, всяке може бути. Коли тріщина велика, тоді варто панікувати і не думати, що просто тріснуло пару цеглин на розі будинку. Ще не варто не звертати увагу на такі речі, як стяжка будинку. Іншими словами - аварійний будинок. Сподіваюся, не треба уточнювати, що це робили вже після того, як з будинком щось пішло не так, а не спочатку, коли побудували. Коротше кажучи, якщо купите в такому будинку квартиру, то врахуйте, що продавати її будете дуже довго або дуже дешево. Якщо ріелтор на це не вказує, коли Ви підійшли до будинку, а мовчить, я раджу не співпрацювати з ним далі взагалі. За що Ви йому гроші платите? Якщо ж на будинку просто видно подекуди швелера, то зазвичай це нічого страшного, можливо це робили для зміцнення під'їздів або якихось частин будинку, щоб уникнути утворення тріщин і розколів. Сподіваюся після цієї інформації у Вас щось прояснилося і тепер Ви можете робити правильні висновки про перекриттях і віці вдома.
Рухаємося далі і заходимо в під'їзд. Природно, необхідно оглянути чистоту та охайність під'їзду. Адже Вам в ньому кожен день перебувати. Але не треба робити поспішних висновків про під'їзді, необхідно тверезо дивитися на речі. Якщо немає світла, це не означає, що під'їзд - притон, а можливо, банально саме сьогодні перегоріла лампочка. Якщо в ньому кілька папірців або газет валяється, можливо хтось з молоді щойно це зробив, а прибиральниця буде тільки через два дні. Ці нюанси треба з'ясовувати у господарів квартири, а не відразу ж кидатися критикувати і «збивати» ціну господаря. Якщо вхідні двері в під'їзд не з дешевих, швидше за все це говорить про те, що сусіди не скупляться на свою безпеку і з ними можна домовитися. Або просто один, хтось дуже багатий, живе в цьому під'їзді, всяке буває. Проходячи по під'їзду, звертайте увагу на двері сусідів, ймовірно десь знаходиться офіс (це не означає, що це погано, це просто щоб Ви потім не дивувалися), ну і звичайно оцінюйте кількість квартир з ремонтом і без. Особливо над і під квартирою, яку дивіться. Також хочу відзначити, що якщо піднімаєтеся на 4 або 5 поверх і раптом сходовий проріз стає іншим, а саме змінюється кількість сходинок в прольоті, їх ширина, висота, форма, значить, швидше за все, поверх добудовувався, а ким, коли і чому - дізнавайтеся у господаря, якщо він взагалі в курсі всього цього. Причому зовні будинку це може бути абсолютно непомітно.
Повертаючись до віку будинків, хочу зауважити, що якщо Ви потрапили в під'їзд з великими прольотами (найчастіше потрійними), то напевно це старий будинок, швидше за все, довоєнної побудови (тільки в цей раз до Першої світової війни (ПМВ), до 1914 року) . Зазвичай в таких будинках висота стелі більше трьох метрів, зазвичай 3,5 - 4 метри. Тому і прольоти великі. Стіни в таких будинках товсті, близько одного метра завтовшки. Перекриття дерев'яні, але міцні, в той час добре будували. А якщо проліт подвійний, зазвичай між поверхами, приблизно близько 26 сходинок, то це вже так звані «сталінки» або по-простому - комуналки. Висота стелі приблизно 3 метри, стіни товщиною сантиметрів близько 70. У всіх будинках, про які тут йдеться, відсутня гаряча вода, тобто повинна бути або газова колонка або бойлер. Найчастіше колонка. Будинки, побудовані до ПМВ зазвичай 2-, 3- і 4-х-поверхові. Пізніше, в основному, 5-ти поверхові. Ліфти практично скрізь відсутні, адже хтось розумний визнав, що до 5-го поверху можна ходити пішки, тому ліфти стоять тільки в будинках, починаючи від 6-ти поверхів. Хоча бувають і винятки. У деяких старих великих під'їздах люди самі ставили ліфт. Або в «партійних» будинках, де високі СРСР-івських чиновники жили, там теж ставили ліфти. Бувають і дивні будинку. Ось я живу в такому. Величезний будинок з 17 під'їздів, виходить на 4 вулиці, в будинку від 5 до 8 поверхів. За принципом фортеці побудований, з вежами, так би мовити. Ну а там, де 5 поверхів, ліфти немає, а там де 6 або більше - вже є. Коротше кажучи, старі будинки в центрі - це суцільна загадка, кожен будинок дуже індивідуальний і не можна судити тільки по його зовнішньому вигляду, необхідно зайти, відчути все на собі і тільки потім робити висновки.
Повернуся сказати пару слів і дати кілька порад про будинки з нібито ЖБ перекриттями. Що я маю на увазі? У технічному паспорті написано ЖБ, а Ви ходите не впевнені, що ні ЖБ. Так як визначити? Я вважаю найнадійнішим способом пострибати, якщо всі меблі почне ходити ходуном, то тут явно не ЖБ, ну або ДУЖЕ великі проблеми з покриттям підлоги, що малоймовірно звичайно. Просто трапляється що деякі люди помиляються і ставлять неперевірену інформацію в тих. паспорта або це хтось робить спеціально. Не раджу стрибати у санвузлі або на кухні. Практично у всіх будинках, починаючи з 1918 року приблизно, в цих зонах знаходяться ЖБ перекриття, тобто тут їх спочатку при будівництві будинку посилювали в цілях безпеки, а в кімнатах будуть дерев'яні перекриття. Такі будинки зазвичай називають будинками з комбінованими перекриттями. Найбільше їх знаходиться в центрі міста.
Ще є багато чого хочеться сказати Вам, але це як я писав вище, та стаття, яка буде постійно доповнюватися і змінюватися. Тому до швидкої зустрічі!
Працюйте з професіоналами! Економте свої гроші, цінуєте свій час і шкодуйте свої нерви!
З повагою, AH Estate Invest.
За що Ви йому гроші платите?Що я маю на увазі?
Так як визначити?