Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
Т.в.о. губернатора Петербурга Олександр Бєглов доручив проаналізувати об'єкти, що будуються, «схожі за функціональним значенням з житловими», щоб уникнути появи псевдожілья. 
pixabay.com//andremergulhaum
Спочатку Олександр Бєглов на засіданні Уряду 30 жовтня запропонував не давати податкових пільг для будівництва апарт-готелів, після того як головний архітектор Володимир Григор'єв звернув увагу на кілька прикладів по місту, коли під виглядом готелів будують житло. Потім під час обговорення Генплану 21 листопада віце-губернатор Ігор Албіна заявив, що місто взагалі відмовиться від будівництва апарт-готелів, які запідозрили в «прикритті» для псевдожілья.
Відсутність чіткого законодавчого визначення дозволяє використовувати назву Апарт по-різному. А це викликає суперечки, побоювання, що під одним форматом криється інший, і в цілому створює проблеми інвесторам. Поки немає правил, всі грають по-своєму.
І понеслося
Тепер Госстройнадзор займеться ретельними перевірками документації спірних об'єктів, при цьому будуть враховувати інформацію з інтернету, сигнали від громадян і організацій. Цікаво, що подібні об'єкти в продажу з'явилися не вчора, але відомство підключилося тільки зараз і закликало громадян до пильності при купівлі нерухомості.
- Про продаж квартир в «замаскованих» під готелі та апарт-готелі об'єктах стало відомо з Інтернет-джерел і звернень громадян. В проектах не враховувалися вимоги містобудівних регламентів для житлової забудови, - повідомляють в Госстройнадзор.
У відомстві також посилаються на Албіна, який визнав «колосальні проблеми» і для інвесторів, і для жителів найближчих територій, так як подібні об'єкти не припускають створення доріг і соціальної інфраструктури.
При цьому за прогнозами NAI Becar протягом найближчих року-півтора обсяг ринку апарт-готелів може подвоїтися - в даний час заявлено понад 5000 номерів в нових проектах. У Петербурзі попит на апарт виріс в два рази і за 9 місяців 2018 року склав 2513 юнітів. У 3-му кварталі цього року 4 девелопера в місті почали реалізацію 4 проектів загальною проектною потужністю, порівнянної з поточним обсягом пропозиції, - 5659 юнітів.
Природно, при такому бурхливому зростанні для сегмента не встигли створити ні чітких юридичних визначень, ні класифікації, що дозволяє використовувати назву «Апарт» для самих різних продуктів на ринку.
предосталена прес-службою NAI Becar
Бізнесмени ж бачать в нездоровому уваги до апарт-готелів можливі підступи конкурентних форматів (перш за все класичних готелів) і спробу влади все інвентаризувати, порахувати і в черговий раз навантажити бізнес. Влада посилається на те, що будівельники Апарт НЕ вкладуться в інфраструктуру, якої місту так не вистачає, а інвестори намагаються донести - цього формату вона і не потрібна.
Все почалося в Москві
Як і більшість трендів, апарт першими з'явилися на ринку Москви, де дійсно стали повальним прикриттям для будівництва житла.
- У столиці спочатку з'явилися комплекси, які прийнято відносити до «псевдожілью», - пояснив директор з маркетингу ГК «Піонер» Юрій Коган. - Перші проекти практично нічим не відрізнялися від традиційних РК, крім юридичного статусу. В цілому така ситуація зберігається до цих пір. У Петербурзі ж розвиток формату відбувалося іншим шляхом, тут перевага віддається сервісним апартаментів для здачі в оренду і отримання пасивного доходу. Без урахування приміських локацій близько 60% від всього заявленого до реалізації обсягу представлено в цьому форматі.
Як пояснила керівник департаменту управління активами та інвестиціями NAI Becar Ольга Шаригіна, ринки апарт-готелів і апартаментів Москви і Петербурга сьогодні кардинально відрізняються.
- Якщо оцінювати ситуацію реалістично, можна сказати, що девелопери намагаються вичавити зі столичної землі все, що можуть, реалізуючи на ній найбільш вигідні проекти - житлові комплекси, - говорить експерт. - На ділянках, де житло побудувати не можна, будують апартаменти, що функціонують далі як псевдожілье. Зараз співвідношення таких проектів з інвестиційними апарт-готелів - 90% і 10%. У Санкт-Петербурзі ж велика частина в сегменті - це саме інвестиційні проекти, що функціонують як об'єкти готельної галузі. Навіть просто вивчивши білборди в двох містах, можна побачити, як залучають покупця московські девелопери: зручним розташуванням у метро - і прибутковістю, можливістю передачі професійної КК для здачі в оренду - петербурзькі компанії.
За даними ДК «Піонер», ринок апартаментів переживає вибухове зростання, але структура пропозиції все ще неоднорідна - представлені як апарт-готелі для середньострокового і короткострокового проживання з готельної функцією, так і об'єкти, більше тяжіють до традиційних житловим комплексам. На думку Юрія Когана, насторожене ставлення до сегменту апартаментів можна пояснити - низька рівень опрацювання законодавчої бази та відсутність чітких визначень породжують суперечки. Під поняттям «апартаменти» на ринку позиціонуються проекти, помітно різняться по функціоналу, і поки всі заявлені законодавчі нововведення не передбачають поділу цих типів.
Житло чи ні?
«За інформацією ряду інформаційних порталів, під виглядом квартири пропонується придбати апартаменти. Громадяни повинні бути інформовані про те, що купується квартира розташовується в житловому комплексі, який будується на підставі дозволу на будівництво багатоквартирного житлового будинку, а не готелі або апарт-готелю », - офіційно повідомляє регіональний Госстройнадзор.
Як пояснив голова ради директорів ГК «Бест» Андрій Лушніков, різниця в ціні апартаментів і житла істотна якраз тому, що житло забезпечено соціальною інфраструктурою, апарт ж вона в принципі не потрібні - тому вони і дешевше. У Москві розкид цін більше, і люди ведуться на цю різницю, купують один продукт, а потім кажуть - думали, що купують інший.
В цілому окремі приклади з підміною понять в місті, безсумнівно, існують. В основному це елітні проекти в унікальних локаціях, які не впливають на ринок в цілому. При цьому в апарт-готелях більшу частину пропозиції становлять невеликі апартаменти площею 19 - 26 кв. м - такий простір не підходить для повноцінного проживання, але є самим затребуваним на ринку оренди. Переплутати Апарт з житлом просто неможливо, вважають експерти.
надано Адміністрації PLG
Противники Апарт помічають, що на сайтах з нерухомості цей формат часто позначають як житло і що будівництво йде в рамках 214 ФЗ - із залученням приватних і юридичних осіб, які купують юніти на ранніх стадіях будівництва.
- Класичний апарт-готель відрізняється більш серйозної інженерної начинкою, інфраструктурою, яка залишається за ним: зона сніданків, фітнес-центр, конференц-зона, а також особливими вимогами до обробки і меблювання МОП і номерів, - розповів «Фонтанці» керуючий партнер Zenith Property Management Ілля Андрєєв. - Позначення апарт-готелів як житло - пряме порушення, і з цим повинні боротися відповідні органи. При цьому по 214-ФЗ може продаватися абсолютно будь-яка нерухомість, і це законно. Головним плюсом роботи по 214-ФЗ для покупців є контроль за відсутністю подвійних продажів. Дуже важливо нарешті сформувати законодавче визначення апарт-готелів, визнати їх одним з видів готелів.
Правил немає, пора їх придумати
- На жаль, наші законодавці до кінця не розуміють, що таке інвестиційні готелі та апарт-готелі, - пояснила «Фонтанці» генеральний директор готельного оператора PLG Катерина Лісовська. - В першу чергу, це саме готелі. Термін «інвест-готель» покликаний підкреслити юридичний статус і бізнес-формат проекту. В даному випадку девелопер не будує і не продає житло. Він пропонує ринку нову категорію інвестиційної нерухомості, а майбутнім резидентам - більше інфраструктури, відповідної формату короткострокового і середньострокового проживання.
Незважаючи на те що пропозиція в цьому сегменті щорічно збільшується майже вдвічі, законодавчо ніяких змін за останні 5 - 7 років фактично не відбулося, ринок весь цей час розвивався стихійно. На думку Іллі Андрєєва, основна причина напруженості навколо цього питання тільки одна - держава хоче зобов'язати будівельників апартаментів забезпечувати соціальні об'єкти, по аналогії з житловими будинками. Одним з рішень міг би стати заборона на продаж номерів в готелі в роздріб, але поки це суперечить законодавству.
Як пояснила комерційний директор ГК Docklands development Катерина Запорожченко, сьогодні є два принципово різних напрямки, і обидва називаються будівництвом комплексів апартаментів. З одного боку, вже зведено чимало проектів, де люди проживають постійно або здають їх на тривалий термін. З іншого боку, активно розвивається сегмент апарт-готелів - комплексів готельних номерів з кухнями і декількома спальнями, які оновлюють готельну інфраструктуру і конкурують із застарілим номерним фондом в категорії 3 зірки і вище. У Москві частка таких проектів не перевищує і 5%, на ринку Петербурга їх близько 60%, і вони стають драйвером зростання.
- Звичайно ж, класичним готелям і тіньовому ринку орендного житла доводиться непросто. Вони відчувають відтік гостей, зниження завантаження номерів і застосовують весь свій вплив, щоб не допустити розвитку нового формату, - підсумувала Запорожченко. - Я бачу вихід із ситуації в чіткому поділі двох форматів.
Надати прес-службою ГК Docklands development
Кому це потрібно
- Якщо у вас є гроші на однокімнатне житло, ця сума дорівнює двокімнатні Апарт, - пояснює Андрій Лушніков. - А за гроші від здачі Апарт ви можете знімати «троячку». Я вважаю, треба рекламувати цей формат саме як готель і обов'язково позначати в рекламі, що зареєструватися там не можна, що немає соціальної інфраструктури, що не можна заселятися з тваринами і т. Д. На сайтах пристойних компаній саме так і зазначено: ресепшн, служба оренди, сервіс, однотипний дизайн та неможливість відмовитися від ремонту. Це неможливо сплутати з житлом.
За словами експертів, формат апарт насамперед - можливість входу на ринок комерційної нерухомості. За відносно невеликі гроші ти отримуєш приміщення, що генерує пасивний дохід. Хочеш - здаєш сам, хочеш - передаєш КК. Такі формати можуть бути затребувані для тимчасового проживання, наприклад іногородніх пацієнтів лікарень або бізнесменів у відрядженнях. Всім цим людям потрібно зупинитися ненадовго, а знімати квартиру або номер в готелі досить дорого. В цілому місту апарт-готелі можуть бути корисні в двох напрямах: по-перше, для вирішення питання нестачі або дорожнечі місць в готелях, а по-друге - для можливості городян інвестувати і заробляти.
Анна Романова,
«Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру Житло чи ні?