Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua
До кінця нинішнього року міністерство розробить модель реконструкції застарілого житлового фонду, а в наступному році в п'яти містах почнеться реалізація пілотних проектів , Які передбачають оновлення 5,2 млн кв. м житла.
Якщо вони виявляться успішними, досвід буде поширений на всю країну. Однак без зміни законодавства, що регулює питання реконструкції застарілого житлового фонду, з цієї затії нічого не вийде.
справа темна
Вперше про необхідність реновації кварталів застарілого житла в Україні заговорили ще в середині 90-х років минулого століття. Але з тих пір були реалізовані лише поодинокі проекти по знесення хрущовок і зведення на їх місці багатоповерхівок.
Наприклад, в Києві такий проект реалізується лише на території Соцмістечка (в межах вулиць Попудренка, Мініна, Червоноткацькій і Червоногвардійської), де відселили 425 сімей з 11 житлових будинків, 10 з яких вже знесли.
Решта плани столичної влади, що передбачають знесення ще 26 будинків у Соцмістечку, а також застарілих будівель на Нивках, бульварі Дружби Народів на Печерську, на вулицях Лукашевича, Брюллова і Фурманова в Солом'янському районі, так і залишаються на папері.
На минулому тижні міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Геннадій Темник пообіцяв до кінця поточного року розробити модель реконструкції застарілого житлового фонду. А в 2014 р дана модель буде реалізована в п'яти містах України: в обласних центрах Чернівці та Тернопіль, а також в містах районного значення: Нововолинську (Волинська обл.), Бердянську (Запорізька обл.) і Жовкві (Львівська обл.).
"У кожному з цих населених пунктів будуть свої особливості реалізації проекту. В одних містах хрущовки стануть зносити і на їх місці будувати нові будівлі, в інших - модернізувати", - заявила "ДС" начальник відділу взаємодії із засобами масової інформації та громадськістю Мінрегіонбуду Надія Петруняк.
Однак в Чернівцях поки нічого не знають про пілотний проект, в якому братиме участь місто. "Ніяких розпоряджень про знесення або реконструкції хрущовок ми не отримували", - повідомив головний архітектор Чернівців Сергій Гомонович.
"Ці будівлі знаходяться в досить хорошому стані. Невже ми настільки багаті, щоб зносити їх?" - дивується директор департаменту житлово-комунального господарства міськради Дмитро Сірман. У будь-якому випадку, як стверджують міські чиновники, для реалізації пілотного проекту знадобляться чималі гроші, а розраховувати на фінансову участь місцевих інвесторів не доводиться.
Тернопільська влада також не планують зносити хрущовки. "Для таких дій потрібні дуже серйозні кошти і відповідний житловий фонд, куди людей можна переселити", - говорить заступник начальника управління житлово-комунального господарства Тернопільської міської ради Олег Соколовський.
За його словами, житлові будинки перших масових серій знаходяться в нормальному стані, треба лише підлатати протікаючі дахи і замінити інженерні комунікації.
Чи не світить переселення в нові багатоповерхівки і жителям бердянських хрущовок, тамтешня влада також не мають наміру ліквідувати це "спадщина минулого". Як повідомив помічник міського голови Микола Омельченко, Бердянськ братиме участь у програмі "Теплий дім", яка передбачає зміцнення конструкцій будівель і їх термомодернізацію.
Зносити хрущовки також не збираються ні в Нововолинську, ні в Жовкві. Причина проста - в порівнянні з Києвом чи Харковом в житловому фонді невеликих міст досить будівель давніших і старих, ніж хрущовки.
Начальник відділу практичного застосування законодавства у житловій сфері Мінрегіонбуду Микола Супрун розповів "ДС", що реалізувати пілотні проекти планується на принципах державно-приватного партнерства, тобто істотних фінансових вливань з боку держави вони не припускають. Але для цього треба вибирати великі обласні центри, які можуть зацікавити інвесторів.
"На це можуть претендувати ті міста, в яких висока ринкова вартість землі і житлової нерухомості, - Київ, Одеса, Харків, Донецьк, Дніпропетровськ", - вважає екс-міністр ЖКГ України Олексій Кучеренко. Втім, влада навіть великих міст сумніваються в доцільності подібних проектів, по крайней мере, в даний час.
"Щоб вирішувати питання зі знесенням будинків, потрібно змінити законодавчу базу", - заявив "ДС" міський голова Донецька Олександр Лук'янченко.
відселять примусово
На сьогоднішній день всі нюанси знесення хрущовок регулюються Законом "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", який був прийнятий в 2006 р
Але цей документ, який повинен був стимулювати інвесторів зайнятися подібними проектами, насправді загальмував процес. Адже в ньому зазначено, що відселення мешканців може проводитися тільки за умови, що 100% власників квартир погодяться на переїзд.
"Виконати цю норму нереально. Як правило, в таких будинках до 20% квартир здаються в оренду, а їх власники нерідко проживають в інших містах або за кордоном і знайти їх проблематично", - інформує перший заступник голови Ради директорів Конфедерації будівельників України Олександр Ротов.
Не так давно народні депутати запропонували полегшити умови для розселення мешканців будинку, обмежившись згодою більше 60% власників і орендарів житлових і нежитлових приміщень. Дана норма прописана в законопроекті №2496а "Про внесення змін до Закону України" Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду ", зареєстрованому у Верховній Раді в липні нинішнього року.
Будівельники цю пропозицію підтримують: поки законом не буде передбачене примусове відселення жителів підлягають знесенню будівель, програма реновації старих кварталів не зрушиться з місця. Адже одна бабуся, яка не бажає з яких-небудь причин переїжджати в новобудову, може заблокувати реконструкцію всього будинку.
"Серед мешканців є й такі, хто чекає, поки його сусіди погодяться переїхати в новобудову, а потім" продає "свою згоду за пристойну суму", - говорить представник харківської будівельної компанії, який побажав залишитися неназваним.
До речі, в Москві програма знесення старих п'ятиповерхівок і будівництва на їх місці висотних будинків зрушила з місця лише після того, як було прийнято рішення про примусове відселення мешканців. Причому московські правила досить жорсткі: при переселенні надається рівнозначне за площею житло з такою ж кількістю кімнат, правда, в тому ж районі, де знаходився старий будинок.
Втім, і мешканців хрущовок, які не хочуть залишати свої квартири, можна зрозуміти. Сьогодні ніхто не може однозначно сказати куди, на який термін і на яких умовах їх будуть переселяти. У закон 2006 року ці моменти прописані дуже туманно. І запропонований законопроект теж не роз'яснює дані нюанси.
Зате він містить преференції для інвесторів, які займуться реконструкцією застарілого житлового фонду: звільнення від сплати пайового внеску у розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, надання в користування землі на період будівництва будинку за символічною орендною ставкою в 1 грн. (Незалежно від площі ділянки, але не більше ніж на три роки).
Схеми на вибір
Опитані "ДС" будівельники стверджують, що при належній експлуатації хрущовки можуть простояти ще 50 років. Але життя будівель можна продовжити ще завдяки грамотно проведеної реновації. Причому питання не в технологіях, а в грошах, необхідних для проведення робіт.
У світі існує кілька основних схем отримання коштів для реабілітації старої міської забудови. Одна з них передбачає збільшення житлової площі старого будинку за рахунок надбудови мансардних поверхів. Така модель була успішно впроваджена в країнах Західної Європи (Фінляндії, Франції, Німеччини та ін.), Де модернізація будівель масової післявоєнної забудови виявилася прибутковою справою.
Розрахунки показують, що квадратний метр в надбудові обійдеться в 1,5-2 рази дешевше, ніж в будинку, що зводиться з нуля. Продаючи ж мансардні квартири за ринковою вартістю, інвестор може не тільки окупити витрати на заміну комунікацій, а й отримати прибуток.
У російській столиці просто зносять все п'ятиповерхівки масових серій. Такий "хірургічний" метод теж може бути цілком виправданий. При московських цінах на землю забудовнику часто вигідніше не купувати ділянку, а викупити квартири у мешканців цілого кварталу або надати їм інше житло, знести старі будинки і побудувати на їх місці комплекс висоток.
Програма реконструкції п'ятиповерхівок в Санкт-Петербурзі передбачає, що будівельна компанія, яка зводить об'єкт в історичному центрі або в кварталі старого житла, може не перераховувати в бюджет кошти в розвиток інфраструктури міста. Замість цього забудовник вкладає гроші в реконструкцію сусідніх із будмайданчиком хрущовок.
У різних містах України можна було б застосовувати всі ці схеми в залежності від місця розташування і технічного стану кожного конкретного будинку.
"Моделі, які підходять для Києва чи Донецька, можуть не спрацювати в Луцьку або Ужгороді. Необхідно створити універсальну нормативну базу, але місцева влада повинна мати право вибирати найбільш підходящий для конкретного населеного пункту механізм знесення або реконструкції застарілого житла", - вважає головний архітектор Луцька Юрій Казмірук.
Невже ми настільки багаті, щоб зносити їх?