Cдать в оренду комерційну нерухомість - складно або дуже складно

1. Крок 1. Ціноутворення
2. Крок 2. Конкурентні переваги.
3. Крок 3. Підготовка документації
4. Комерційна пропозиція (КП)
5. Крок 4. Канали пошуку цільової аудиторії
6. Крок 5. Вибір орендаря

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Криза 2008-09 рр. не тільки зупинив бізнес-процеси, а й дав потужний імпульс у розвитку ринку комерційної нерухомості . Раніше орендарі вкладали гроші в ремонт площ, перш ніж «вселитися». Зараз така пропозиція зустрічають як гарний жарт. Щоб врятувати свій бізнес, орендарі стали переїжджати з палаців класу «А» в «В» і т.д. Але до чого це призвело? Вивільнилося велику кількість приміщень з обробкою, ставки впали в два рази. На ринку склалася ситуація, коли офіси без обробки не здаються. Це наблизило ринок до загальноприйнятих правил роботи на розвинених ринках комерційної нерухомості , Про які й піде мова далі.

Ринок ділиться на дві складові оренда і продаж. Будівля або приміщення коштує дорожче, якщо в ньому сидить орендар, так ви продаєте бізнес, а не об'єкт. Тому в цій статті я торкнуся основ роботи з пошуку орендарів. Стаття буде корисна не тільки брокерам та власникам, а й орендарям в розумінні критеріїв вибору приміщень.

Крок 1. Ціноутворення

ціноутворення орендної ставки . Перше наближення - перегляд баз даних по комерційної нерухомості . Оцінюючи ринок, не забувайте, що ви бачите пропозиції, суми реальних угод можуть бути нижче. Мало того, на ринку є власники, які ставлять ціну істотно вищою за ринкову.

Крім інформації з відкритих джерел можна звернутися до брокерів. Брокери зацікавлені в отриманні відсотка і розуміють, що приміщення з підвищеною ставкою буде «висіти». Але вони можуть рекомендувати здати за ставкою, нижчою від ринкової, так що їх думка треба враховувати, але не приймати за основу.

Терміни. Термін здачі залежить від місця, ставки і відповідності характеристик приміщення запитам клієнта. З досвіду роботи термін може бути від двох днів (наприклад, 40 кв.м.) до 2 років (40 000 кв.м.). Якщо ви хочете прискорити термін - знижуєте ставку. Іноді власник не йде на зниження ставки, що призводить до збільшення терміну здачі і істотних витрат на обслуговування будівлі. Допомогти переконати власника може розрахунок. Наприклад, якщо взяти рік без орендаря + три роки за високою ставкою це буде менше, ніж здавати 4 роки за низькою ставкою. Тобто при здачі в оренду є два варіанти стратегії: або максимальна ставка, або стабільний дохід. За фактом стабільний дохід в періоді приносить більше грошей.

Подивившись конкурентні приміщення на ринку, порівнюєте своє за наступними споживчим критеріям: клас будівлі, забезпеченість паркуванням , Громадське харчування всередині і зовні, корисність планування, навколишня забудова, інфраструктура, вхідна група та дизайн громадських зон та ін. Якщо ваш об'єкт краще за параметрами, коштувати він повинен дорожче, в іншому випадку орендаря може насторожити дешевизна пропозиції.

Крок 2. Конкурентні переваги.

Підвищити ставку або прискорити термін здачі, ви можете за рахунок зміни якісних характеристик приміщення і сервісних послуг. Одним з важливих переваг є повна інформаційна відкритість.

При здачі нових приміщень в Європі вам запропонують до 6 варіантів розстановки робочих місць, або візьмуть ваш проект. Вам запропонують вибрати колір стін і підлоги, план установки перегородок і прокладку комунікацій. Все це робиться за рахунок власника при укладенні довгострокового договору оренди. Якщо у вас маленьке приміщення або бізнес центр класу «В» і нижче ви можете самостійно намалювати такий план. Не всі орендарі орієнтуються в площі, і розстановка робочих місць дає зрозуміти кількість співробітників, які зможуть сісти і можливу перспективу збільшення штату компанії. Для приміщень без обробки вартість ремонту можна компенсувати канікулами, при цьому повинна бути адекватна або велика компенсація. На жаль, на сьогоднішній момент буде дуже складно здати таке приміщення, так як орендарі не готові вкладати власні кошти.

При наявності у вас меблів ви можете пропонувати її в оренду безкоштовно або за символічну плату. Не намагайтеся на цьому заробити - не буде затребувана і вам доведеться меблі десь зберігати.

Деякі власники намагаються заробити на продажу послуг зв'язку. В одному елітному мікрорайоні з масажного салону вимагали $ 1000 в місяць за один комп'ютер. У таких випадках орендар або з'їде, або буде користуватися альтернативними джерелами зв'язку. Тому краще відразу пропонувати послуги зв'язку безпосередньо від провайдера.

Теж стосується і реклами. Власники намагаються здавати внутрішні рекламні площі або місця установки реклами на фасаді. Перевагою буде ваше безкоштовне узгодження реклами, прописане в договорі (це не дає право вішати без дозволу відповідних органів).

Сервера в оренду. Даний вид послуги може бути затребуваний, коли в будівлі кілька орендарів. При наявності у вас серверної, зробленої за всіма нормами, ви можете пропонувати зберігання і захист інформації.

На деяких об'єктах нерухомості не пускають після 21-24, пропоную переглянути цю політику. Я знаю орендаря, який виїхав з бізнес центру саме з цієї причини, так як отримував товар вночі.

Так само перевагою буде прозорість і надійність власника: прямий довгостроковий договір, залік ПДВ, 100% безготівковий розрахунок, з можливістю обліку при оподаткуванні всіх сум за договором оренди, включаючи експлуатаційні платежі.

Крок 3. Підготовка документації

Договір оренди

Перед здачею приміщення необхідно підготувати якісний для обох сторін договір. У ньому зокрема має бути: компенсація псування майна, спірні питання при несплаті будь-яких платежів, правила поточної експлуатації, умова прийому передачі, віддільні і невіддільні поліпшення, все обов'язки, наприклад установка пожежної сигналізації, прибирання території, реклама і її оформлення у відповідних органах , підвищення ставки і дострокове розірвання. Прописаний за всіма параметрами договір близько 10 сторінок (з додатками).

Комерційна пропозиція (КП)

У КП відображаються всі характеристики об'єкта, включаючи розбивку комунальних платежів за категоріями. Тобто орендар повинен розуміти кінцеву суму, яку йому доведеться витрачати за використання приміщення, включаючи зв'язок, охорону, електрику і т.д. Структуру КП ви можете подивитися в кінці статті. Всі документи повинні бути красиво і однаково оформлені і надаються в форматі * .pdf.

Онлайн версія комерційної пропозиції. Можливі варіанти - від однієї сторінки до повноцінного сайту бізнес центру або компанії. Необхідність сайту виникає приблизно від 2000 кв.м., для використання контекстної реклами. Крім планувань, не забудьте викласти розстановку робочих місць.

Сайт можна використовувати і в якості автоматичної розсилки по брокерам та цільової розсилки. Для цього програмується движок, в який ви довантажувати табличку * .xls з поштою, назви компанії і ПІБ. Мало того, в движку сайту можна передбачити автоматичне щомісячне нагадування для орендарів про оплату комунальних та орендних внесків. При розробці сайту ставиться кілька завдань: здача в оренду площ, сервісні послуги бізнес-центру або експлуатуючої компанії, продаж орендного бізнесу, не забувайте про це при проектуванні.

Крок 4. Канали пошуку цільової аудиторії

Можливі канали пошуку в залежності від ваших фінансових можливостей і обсягу площ:

Брокери. Умовно безкоштовний канал, що дає відмінний результат при певних умовах. Не треба підписувати ексклюзив з одним з агентств. Це призводить до того, що брокер шукає клієнтів по своїй базі, і якщо нікого немає, буде сидіти і чекати, так як рекламний бюджет агентств спрямований на рекламу послуг компанії, а не вашого об'єкта. У пошуковику знаходите все агентства комерційної нерухомості, що працюють у вашому місті (приблизно 30 агентств на 1 млн. Населення), розсилаєте їм комерційну пропозицію, в якому відразу прописуєте винагороду. На даний момент це не більше 50% від щомісячної орендної плати для Москви. Таким чином, ви потрапите в усі бази агентств. Як правило, найкраще працюють маленькі агентства, у великих компаніях реакція на КП буває через місяць, коли вже все здано. На жаль, брокери іноді домовляються про зустріч, мало того, що не приїжджають, так при цьому ще й не доступні на телефоні. Тому рекомендую планувати кілька зустрічей в день, одна година на клієнта.

Контекстна реклама. Платний, але відмінний канал, від 15 до 90 тис. Рублів на місяць, в залежності від необхідної динаміки здачі і обсягу площ. Використовуючи цей канал, ви не будете платити комісію брокеру. Ставки за ключові слова тримати середніми. В оголошенні відразу ставити фільтр на якісну аудиторію, тобто місце, ставка і площа, наприклад: «Офіс 60 кв. м. м. Університет 15000 руб. за кв. м в рік ».

Бази даних та безкоштовні дошки. Йдеться саме про оголошеннях відвідувачів, платити за такі бази немає сенсу, так як вони дають невеличкий потічок, приблизно 1% від усіх відвідувачів сайту. Ви витратите максимум один день на заповнення.

Цільова розсилка - ресторани, банки, магазини і т.д. Безкоштовний канал. У деяких компаній є свої вимоги до приміщень, які іноді вказані на сайтах, наприклад банкам потрібно 2 виходи. Бажано попередньо ці вимоги дізнатися, щоб не робити зайву роботу. Будьте готові до того, що цільова розсилка - це стрілянина з гармати по горобцях, але результат буває. За часом один день на один ринок.

Зовнішня реклама. Два типу. Перший - безкоштовний і непоганий канал - використання фасаду або вікна (в залежності від площі). За оголошення на вікнах я ще жодного разу не чув про претензії з боку ОАТІ, за розміщення реклами на фасаді доведеться заплатити, але в будь-якому випадку це дешевше ніж другий тип зовнішньої реклами. Щити - дорогий і неефективний інструмент, краще цей бюджет перенаправити на контекстну рекламу.

Реклама в ЗМІ. У Москві це вид реклами замінив Інтернет, але в регіонах можуть використовуватися газети аналогічні «З рук в руки» або «Нерухомість і ціни». Тут, як і в контекстній рекламі, зверніть увагу на якість повідомлення - місце / площа / ціна / контакти.

Висновок. Якщо ви власник маленького приміщення то для вас оптимально буде використання брокерів, оголошення на вікні, дошки і цільова розсилка. Якщо у вас великі площі, вам доведеться підключати контекстну рекламу.

Крок 5. Вибір орендаря

Трапляється, коли на одну площу претендують кілька орендарів. В такому випадку орендар вибирається з критеріїв: надійність бізнесу, бренд, вік компанії, адекватність людей, платоспроможність, відповідність приміщення бізнесу, причина переїзду, термін оренди, підвищення ліквідності приміщення.

Приклад розстановки робочих місць

Приклад структури комерційної пропозиції для здачі в оренду

Контакти Місце Карта, опис, наприклад «7 хвилин пішки від станції метро Університет» Характеристики приміщення / будівлі 3х поверхова монолітний будинок площею 3000 кв. м. Висота стель - 3,2 м. Вільне планування. 3 входу в будівлю. Вентильований фасад Інженерні системи Центральна система припливно-витяжної вентиляції і кондиціонування з можливістю індивідуального регулювання температури і інтенсивності повітряного потоку. Центральне опалення (індивідуальний тепловий пункт) Пожежна сигналізація Система контролю доступу - 2 пости охорони, сигналізація, відеоспостереження по периметру Оптико-волоконний зв'язок, МГТС (10 номерів) Електрична потужність - 500 кВт Паркінг 20 машино-місць Площі в оренду Офісні лоти від 100 кв . м до 2 000 кв. м. Вартість оренди - від 15000 за кв. м в рік. Прямий договір, ПДВ включений. Експлуатаційні платежі Комунальні та експлуатаційні послуги входять в ставку оренди. Електрика і опалення розраховується пропорційно площі, тариф ... руб. за кВт. Додатково Приміщення готові до в'їзду, можлива установка перегородок і меблів Комісія брокерам 50% від щомісячної ставки оренди Додаток 1 Планування, розстановка робочих місць Додаток 2 Фотографії будівлі, приміщень, інженерних систем