Договір суборенди нежитлового приміщення між юридичними особами: зразки і ризики

1. Залишилися питання по оренді нерухомості? Відповідь знайдеться в системі Юрист
2. Вид приміщення під суборенду впливає на умови
3. Термін дії договору не повинен бути довше терміну оренди
4. Перевірте, що отримуєте за договором суборенди потрібне комерційне приміщення
5. Орендодавець може заперечити проти укладення договору суборенди нежитлового приміщення
6. Компанії можуть передати адресу масової реєстрації
7. Компанію можуть зобов'язати оплачувати ремонт разом з іншими суборендарями

Наш общий бизнес-фронт BIKINIKA.com.ua

Коли влаштовують площа і ціна, компанія погоджується на суборенду і не вимагає приміщення від власника. Щоб укласти між юридичними особами договір суборенди нежитлового приміщення, складіть документ на основі зразка. Передбачте ризики.

У цьому матеріалі:

Щоб зареєструвати компанію, потрібна адреса місця знаходження (п. В ч. 1 ст. 5 Федерального закону від 08.08.2001 № 129-ФЗ ). Коли фірма тільки починає роботу, вона шукає бюджетні варіанти, але зі зручним місцем розташування. Щоб заощадити, компанія розглядає офіси невеликій площі. Як правило, такі пропозиції лунають із боку орендаря, а не власника. організація може орендувати цілу будівлю і здавати приміщення в піднайом невеликим компаніям.

Операцію з орендарем оформляють як суборенду. За основу можна взяти зразок договору суборенди і скласти документ для угоди між юридичними особами на нежитлове приміщення. Але якщо фірма планує укласти такий договір, потрібно оцінити ризики.

Подивитися інші зразки

Залишилися питання по оренді нерухомості? Відповідь знайдеться в системі Юрист

Договір суборенди нежитлового приміщення важче узгодити і наполягти на своїй редакції

Коли укладали угоду з орендодавцем, орендар, швидше за все, погодився на умови власника. Він міг:

• прийняти на себе зобов'язання внести значну суму в якості депозиту,
• взяти зобов'язання попередити про закінчення оренди за кілька місяців,
• підписатися під великими штрафами.

Відповідні умови він перенесе в договір суборенди офісу. Такі заходи дозволять орендарю знизити ризики, але створять складності суборендарю. У цій ситуації доцільно запросити копію договору оренди. Це дозволить переконатися в тому, що орендодавець дозволив здавати приміщення в суборенду , І заодно дізнатися, на яких умовах приміщення передавали. Якщо надавати приміщення третім особам - один з напрямків діяльності орендаря, знайти типовий договір суборенди нежитлового приміщення можна на його сайті.

Вид приміщення під суборенду впливає на умови

Зверніть увагу, що умови (в тому числі з оплати) можуть відрізнятися в залежності від виду приміщення. Наприклад, суборенда торгового приміщення або магазину може зажадати додаткових витрат і заняття певною діяльністю. Це можливо, якщо орендар є платником торгового збору ( закон р Москви від 17.12.2014 № 62 ). Він може включити у вартість субаредни відповідні витрати або компенсувати свої витрати за рахунок суборендар.

Якщо орендар не прагнув перевиставити можливі штрафи, а за своєю ініціативою значно збільшив суми штрафів, а також ввів додаткові неустойки, обговоріть це питання. Складіть протокол розбіжностей або в усних переговорах постарайтеся домовитися про поступки і поміняти кабальні умови суборенди офісу на більш вигідні.

Термін дії договору не повинен бути довше терміну оренди

Перевірте термін, на який орендар уклав угоду з орендодавцем. Якщо період суборенди перевищує час оренди, виникнуть ризики. Суд зробить висновок, що суборенда не може тривати довше оренди. Укладайте договір на термін, який не перевищує договір з власником або переконайтеся, що сторони домовилися про оренду на невизначений термін ( постанову АС Східно-Сибірського округу від 06.08.2015 № Ф02-3893 / 2015 по справі № А19-10007 / 2014 ).

Перевірте, що отримуєте за договором суборенди потрібне комерційне приміщення

Зверніть увагу на цільове призначення приміщень. Якщо потрібно простір під офіс, а контрагент пропонує укласти договір суборенди складу, виникнуть ризики. Використовувати приміщення необхідно відповідно до цільового призначення. В іншому випадку можливі суперечки ( визначення ВС РФ від 03.04.2017 № 307-ЕС17-1931 у справі № А42-1384 / 2016 ). Переконатися в тому, що приміщення відповідає цілям суборенди, допоможе наприклад технічний паспорт. Запитайте відповідний документ у орендаря, перш ніж підписувати договір.

Скачайте документи по темі:

Орендодавець може заперечити проти укладення договору суборенди нежитлового приміщення

Щоб здавати приміщення в суборенду, потрібна згода орендодавця. Орендодавець може висловити свою згоду на здачу приміщень орендарем в договорі або в листі. Це важливо для укладення договору суборенди нежитлового приміщення (зразок див. У додатку до статті). Щоб убезпечитися, суборендар запитує копію договору або листи-дозволи, але ситуація може змінитися (постанова Арбітражного суду Далекосхідного округу від 04.07.2017 № Ф03-2062 / 2017 по справі № А73-5337 / 2016).

Зустрічаються випадки, коли орендодавець відкликає свою згоду. Таке право йому дає закон (ст. 209, 608 ЦК України). Оскаржити відмову не вийде. Суди вважають, що орендодавець має право розпоряджатися належним йому майном на свій розсуд ( постанову ФАС Московського округу від 03.08.2005 № КГ-А40 / 6737-05 ).

Знизити ризики компанії, яка укладає договір суборенди приміщення, допоможуть умови про відповідальність орендаря за дострокове розірвання з його вини. Наприклад, умова про неустойку. Якщо недобросовісний орендар не поставить компанію в популярність, що орендодавець відкликав згоду на суборенду, вимагайте з орендаря неустойку. Якщо договір не передбачає штрафних санкцій, доведіть збиток і стягувати збитки.

Компанії можуть передати адресу масової реєстрації

Ще один ризик, з яким стикається суборендар - отримати адресу, за якою виявиться безліч інших компаній. ФНС відмовить в реєстрації фірми, якщо виявить за адресою в заяві багато інших юридичних осіб, наприклад, 75 компаній (постанова Арбітражного суду Поволзької округу від 21.08.2017 № Ф06-22897 / 2017 по справі № А55-17806 / 2016). Аналогічний ризик з'явиться, коли компанія звернеться до кредитної установи, щоб укласти договір на відкриття банківського рахунку.

Наприклад, компанії довелося звертатися до суду, оскільки банк відмовився відкривати рахунок. Останній вважав зазначений заявником адресу місцем масової реєстрації, оскільки по даних ФНС на зазначеному об'єкті розташовувалося ще десять організацій. Компанія оскаржила відмову, але витратила час на судовий розгляд ( постанову Арбітражного суду Поволзької округу від 17.05.2017 № Ф06-20020 / 2017 по справі № А55-18006 / 2016 ).

Щоб уникнути суперечок, відмов у реєстрації і проблем з банками, перевірте адресу за допомогою спеціальних сервісів або дізнайтесь через сайт ФНС інформацію про інших компаніях, які знімають приміщення в тій же будівлі.

Компанію можуть зобов'язати оплачувати ремонт разом з іншими суборендарями

Велика кількість компаній в одній будівлі викликає і інші складності. Наприклад, коли мова йде про штрафи і виконанні приписів контролюючих органів. Якщо орендар переклав обов'язок вести ремонт будівлі на суборендар, останнім доведеться поєднувати свої зусилля. Якщо хтось відмовиться платити за ремонтні роботи (наприклад, фасаду, за який відповідають все суборендарі), витрати на роботи та матеріали доведеться розподіляти між собою іншим. Якщо суборендарі відмовляться від ремонту, виникне ризик нових штрафів.

Небезпечні умови необхідно виключати з тексту угоди і заздалегідь дізнатися про майбутні сусідів. Перевірте договір суборенди нежитлового приміщення між юридичними особами за зразком перед тим, як його підписувати.